房地產(chǎn)投資風險及防范策略分析

韓涵沛

摘要：長期以來，在市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，直接決定了國民經(jīng)濟發(fā)展水平。從顯性特征分析，往往表現(xiàn)為投資周期長、金額大及影響因素復(fù)雜等，而這些恰好是誘發(fā)房地產(chǎn)投資風險的主要因素。隨著經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型，再加上國家的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐放緩，生存與發(fā)展面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，風險重重。面對這一情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強自身防范，注重強化自身風險防范與抵御能力。鑒于此，本文對房地產(chǎn)投資風險進行分析，并嘗試提出應(yīng)對之策，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進一步優(yōu)化風險防范控制策略，進而獲取最大化的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 風險 防范

隨著近年來國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市的房地產(chǎn)泡沫有加快的風險。房地產(chǎn)項目投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它不同于一般產(chǎn)品的投資，投資者必須對房地產(chǎn)投資項目存在的風險進行透徹的分析和科學(xué)的防范。

一、房地產(chǎn)投資風險防范的重要性

隨著社會生活水平的提升，房地產(chǎn)借助國家經(jīng)濟迅猛發(fā)展契機，快速抓住了人們的消費心理，將其打造成為一種全新的投資模式。自2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進，一躍成為市場炙手可熱的領(lǐng)域，即便到了近兩年我國房地產(chǎn)投資依然堅挺。但在看到欣欣向榮一面的同時，也必須要認清當前所面臨的形勢。2019年，全國房地產(chǎn)銷售總額逼近16萬億元，但是全國房地產(chǎn)市場的增長空間卻在不斷地壓縮。去年商品房銷售面積同比下降0.1%;銷售金額雖然同比增長6.5%，增速卻比2018年低了1.5%。增速放緩意味著行業(yè)規(guī)模已經(jīng)靠近“天花板”。對此，積極從風險的角度看待發(fā)展，這對于房產(chǎn)市場至關(guān)重要。一方面，加強投資風險防范將有利于行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展，已經(jīng)成長為國家經(jīng)濟的支柱，一旦因投資風險控制不力而崩盤，勢必對行業(yè)乃至國家經(jīng)濟造成影響，甚至引發(fā)更大范疇的社會不穩(wěn)定。因此，在行業(yè)發(fā)展中不能盲目自信，而要時刻將投資風險化解作為第一要務(wù)。另一方面，加強投資風險防范將有利于社會發(fā)展。房地產(chǎn)不僅涉及經(jīng)濟的發(fā)展，更事關(guān)民生，是物質(zhì)生活中的一項重要基礎(chǔ)保障。對于民眾而言，過高的房價會影響民眾的生活質(zhì)量，而房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展則可以為普通民眾提供基本保障，滿足市場的剛性需要。

二、 房地產(chǎn)投資風險分析

（一）政策性風險

基于我國國情，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于市場化轉(zhuǎn)型期，其主導(dǎo)者除了市場以外，還具備政府引導(dǎo)的體現(xiàn)，并且這種“兩只手”的管理模式還將長期存在。關(guān)于政府對行業(yè)的管理而言，主要是依托宏觀的市場調(diào)控手段，政府利用房地產(chǎn)行業(yè)管理政策進行干預(yù)，以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的整體走向，而這種政策的實踐也必然會影響房地產(chǎn)投資決策，從而引發(fā)不確定性的政策風險。

（二）市場性風險

房地產(chǎn)行業(yè)的市場化屬性同樣面臨著與其他行業(yè)一樣的市場風險。據(jù)調(diào)查得知，2017年后北上廣深一線城市房產(chǎn)銷售額有所下降，而三四線城市去庫存壓力較大?？傊F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場較為飽和。在這一市場形勢下，各大房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，尤其是2018年后，為了能夠獲取更多的市場優(yōu)勢，房企之間頻繁開展價格戰(zhàn)。

（三）資金性風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)依賴資金支持，其作為資金密集型行業(yè)，在樓盤的規(guī)劃與建設(shè)過程中勢必需要投入大量的資金予以保障。然而，隨著國家金融政策的變化，對房地產(chǎn)融資貸款產(chǎn)生了影響，甚至導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)資金斷流，這不僅容易導(dǎo)致樓盤項目無法交付，甚至給房地產(chǎn)企業(yè)造成致命打擊，進而形成了資金風險。

（四）經(jīng)營能力風險

房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式對負債依賴較大，故風險較大。截至2018年3月底，上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率達到 79.06%，較 2017 年末上升 0.34 個百分點，較 2017 年一季度末上升 1.59 個百分點，杠桿率已經(jīng)處于歷史高位。據(jù)一季報顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，近 20 家公司資產(chǎn)負債率超過 85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%。對此，整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率較高，經(jīng)營風險較大。

三、房地產(chǎn)投資風險防范策略

站在理論角度來說，房地產(chǎn)投資風險很難完全規(guī)避，是客觀存在的，在防范過程中一般通過主觀判斷的方式，若是主客觀保持一致表明存在風險，需要采取有效防范措施。為了達到規(guī)避風險的目的，需要加大風險預(yù)測力度，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營來說不僅有著較大投資量與較長回收期的特點，收益和風險也很高，開發(fā)商要想順利收回投資，實現(xiàn)利潤的增長，需要在制定決策方案的過程中加強可行性研究，做好風險預(yù)測工作。這需要對房地產(chǎn)信息做出全面收集，開展項目SWOT可行性定向分析，在項目開發(fā)前也要采取可行性分析措施。主要分析內(nèi)容包括現(xiàn)行房地產(chǎn)法律與政策情況，其可能對項目帶來哪些影響，針對各種類型、概率與規(guī)模的風險，必須實行有針對性的解決手段，確保最大限度降低房地產(chǎn)投資中面臨的風險，為企業(yè)的進一步發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

（一） 關(guān)注政府政策導(dǎo)向，掌握最佳的投資時期

第一，要時刻注意房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變化情況，掌握最新的政策法規(guī)，并成立專門的政策分析小組，保證最終評估的科學(xué)性。要了解國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢，制定相應(yīng)的分散性投資計劃。第二，土地使用權(quán)獲取前需要做出相應(yīng)的評估和預(yù)算，確保滿足各項開發(fā)條件，與政府加強溝通和合作，爭取更多資金、政策等方面的扶持。在土地開發(fā)與利用過程中，必須在分配上保證合理性，實現(xiàn)對已有資源的循環(huán)利用，也降低風險帶來的不利影響。

（二）提前布局，完善項目可行性研究

要想保證項目投資估算更加準確，達到可行性要求，針對有意向的優(yōu)質(zhì)項目，大多數(shù)標桿房企會把立項、設(shè)計、規(guī)劃等環(huán)節(jié)前置于項目拿地階段，并深入開展市場、企業(yè)資源和政策環(huán)節(jié)等調(diào)研工作。這些企業(yè)會邀請設(shè)計院事先對項目設(shè)計方案進行細化，并形成更加切實可行的市場營銷方案。借助市場調(diào)查、提前預(yù)測等措施，保證項目可行性研究由定性分析逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎糠治?，保證數(shù)據(jù)更加準確與全面。企業(yè)在拿到項目以后，能夠使用該成果完成項目開發(fā)，不僅讓開發(fā)周期大幅度縮短，也讓現(xiàn)有資金得到充分使用，投資風險也能被有效控制。

（三）結(jié)合實際，采用合理風險評價方法

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮到發(fā)展戰(zhàn)略與已有資源，注重對項目投資評價指標綜合使用，主要涉及項目凈利率、內(nèi)含報酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、回收期、現(xiàn)金流回正周期和投資峰值等指標。對一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目可行性評價中主要選擇回收期、凈利率等靜態(tài)指標，而標桿房企因為具備較強的融資能力，資金周轉(zhuǎn)速度快，且融資成本不高，在投資過程中會關(guān)注貨幣時間價值，對項目盈利水平、抗風險能力等進行動態(tài)分析，在評價項目可行性的過程中，主要考慮凈利率、凈現(xiàn)值和內(nèi)含報酬等指標。

房地產(chǎn)項目投資需要承擔一定的風險，存在較多不確定性因素，需要運用有效方式對項目風險進行衡量。第一，采取SWOT分析的方法，掌握項目優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅，在項目內(nèi)外部采取系統(tǒng)評價方式。第二，引入敏感性分析，對開發(fā)成本、銷售價格等變動為項目收益造成的影響，將可投資成本、售價區(qū)間確定下來。第三，通過情景分析的方式，對項目在最優(yōu)、最差等條件下的收益進行測算，形成完整的數(shù)據(jù)，對項目風險做出準確分析。只有靈活運用多種方式，才能更加全方位地評估項目風險，制定規(guī)避風險的有效措施。第四，定量分析，即根據(jù)不同風險因素的概率大小和危害程度，賦予不同的權(quán)重來測算，以此作為風險量化考核的關(guān)鍵依據(jù)。其次，還需要對風險發(fā)生的可能性和風險等級予以精確計算，得出高、中、低三個風險等級，以X來表示風險值，高風險（0.5—0.75）;中風險（0.25—0.5）;低風險（0—0.25），并根據(jù)風險等級進行排序，如表1（某房地產(chǎn)項目投資各環(huán)節(jié)風險分析）所示。

（四）制定相關(guān)措施，轉(zhuǎn)移投資風險

1.投資分散策略。這種方法主要是分散開發(fā)結(jié)構(gòu)，其目的是降低風險。第一，投資區(qū)域分散。顧名思義，主要在各區(qū)域分散投資，這樣在某個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)波動后投資效益不會受到過大影響。第二，投資時間分散。主要對投資時間間隔的設(shè)置，防止市場變化引起的較大損失。第三，共同投資策略。房地產(chǎn)企業(yè)通過與金融部門、大財團等合作，一起開發(fā)投資房地產(chǎn)項目，共同承擔風險，共享項目利益，達到有效減少風險的目的。

2.投資組合策略。這種方法要求投資者從房地產(chǎn)投資風險情況與年獲利水平等出發(fā)，科學(xué)合理地完成搭配，對多種類型房地產(chǎn)進行投資，其好處是有利于降低投資風險。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，通過分別在普通住宅、高檔寫字樓等進行投資，其投資風險存在差異，收益也不一樣。房地產(chǎn)投資者應(yīng)該采取不同的投資組合，規(guī)避項目非系統(tǒng)化風險，面對多種投資組合，要選擇風險最小的一種。房地產(chǎn)投資商要正確看待風險，由于風險與收益并存，因此需要結(jié)合自身抗風險水平，有針對性地確定風險收益組合。

3.保險策略。房地產(chǎn)投資者需要重視對保險的購買，這種方式能夠轉(zhuǎn)移并降低房地產(chǎn)投資風險。保險能夠讓投資者降低損失，為資金的循環(huán)奠定良好的基礎(chǔ)，有利于促進房地產(chǎn)投資者利潤的增加。通常而言，房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)包括房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險以及房地產(chǎn)委托保險等，房地產(chǎn)投資者要結(jié)合自身需求選擇保險險種，將具體的保險金額明確下來，對風險單位、厘定費率等做出科學(xué)劃分，并與信譽度較好的保險公司進行合作。

（五）進行合理融資，減少金融風險

房地產(chǎn)通常投資量較大，需要以融資的形式保證資金的正常供應(yīng)。在房地產(chǎn)融資過程中，一般考慮銀行發(fā)行金融債券、開發(fā)資金籌集等，或者采取預(yù)售房地產(chǎn)的方式籌集資金，也可以通過土地使用權(quán)申請銀行抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合具體狀況，合理確定融資方式，確保達到安全、快速和低成本的目的。房地產(chǎn)企業(yè)必須注重增收節(jié)支，提升勞動效率，加強對管理費用的控制，這樣在資金投入后才能實現(xiàn)經(jīng)濟效益的提升。

（六）健全監(jiān)管機制，降低資金消耗

對房地產(chǎn)項目來說，投資主體應(yīng)監(jiān)督建設(shè)主體在施工過程中節(jié)省資金、合理開銷。對此項目建設(shè)中要關(guān)注風險管理，投資者需要考慮如何在保證質(zhì)量的情況下按期完成項目。這需要完善投資項目監(jiān)管機制，如下：第一，提高施工隊伍的綜合素質(zhì)，以項目招標的方式，保證施工隊伍擁有較強經(jīng)濟、技術(shù)等實力，價格合理，科學(xué)管理能力過硬，信譽較好;第二，要與施工隊伍簽訂合同，通過法律文件讓各自經(jīng)濟效益得到保障，避免出現(xiàn)道德風險;第三，安排有豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理開展項目施工監(jiān)管工作，加大對工期、質(zhì)量和成本等監(jiān)控力度，確保建設(shè)單位與施工單位維持良好關(guān)系，防止發(fā)生工期延誤現(xiàn)象。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)投資中必然會面臨一定投資風險，風險越大，收益也越高。房地產(chǎn)投資者需要有較強的風險意識，對房地產(chǎn)投資特性、風險等有足夠的了解，要準確判斷存在的投資風險，做好風險管理工作。唯有如此，才能避免發(fā)生風險，投資者的目標收益也能得到保障，或者在一定風險水平上最大限度提高投資者的收益。對房地產(chǎn)投資者來說，必須第一時間發(fā)現(xiàn)與應(yīng)對投資風險，能夠運用多種方式消除風險帶來的影響，才能保證預(yù)期投資目標順利達成，站在宏觀角度而言，也有利于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

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作者單位：河南省洛陽市房地產(chǎn)市場管理處