環(huán)滇池地產(chǎn)整改進(jìn)行時

南方周末記者　楊凱奇發(fā)自云南昆明

“藝展中心”外，對著鮮花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池與正在施工的黃色挖掘機(jī)，共同構(gòu)成奇妙一景。南方周末?　楊凱奇　?　攝

★朱波已經(jīng)在長腰山頂“云嶺”小區(qū)買了一套住宅。見證山腳下宏大的整改場面后，他站在自家小區(qū)，興奮地向看房團(tuán)成員宣布，“要漲價了，得抓緊?！彼倪壿嬍牵霸茙X”二期應(yīng)該不會拆，未來昆明不會再有離滇池這么近的樓盤。

旅游大省云南一直重點打造康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)，而昆明市也希望通過引進(jìn)一批文旅項目，擺脫“云南旅游中轉(zhuǎn)站”的尷尬身份。有風(fēng)景、有土地的滇池周邊最適合布局。

昆明市委副書記、市長劉佳晨表示，將深入推進(jìn)“湖泊革命”，徹底改變“環(huán)湖開發(fā)”“環(huán)湖造城”格局。

面對滿目瘡痍的整改場面，一個溫州看房團(tuán)卻在盤算樓盤的升值前景：“前面的別墅被推平，以后種上樹，后面的住宅視野變得更好了，這對住宅是利好呀！”

2021年5月17日，看房團(tuán)來到了位于云南昆明滇池東南岸的長腰山。這座曾經(jīng)郁郁蔥蔥的小山包上，興建了一個叫“古滇名城”的地產(chǎn)項目，被中央環(huán)保督察組點名批評，媒體形容為“滇池的腰沒了”。

5月6日，中央第八生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組通報，滇池“環(huán)湖開發(fā)”“貼線開發(fā)”現(xiàn)象突出。隨后，昆明開始對滇池周邊一些房地產(chǎn)項目、違章建筑大規(guī)模整改。

有人感到絕望，有人看到商機(jī)。被拆除的別墅業(yè)主在焦急等待理賠，看房者則想趁機(jī)入手那些“幸免于難”的“絕版”湖景房。不過，房產(chǎn)銷售已被叫停，看房團(tuán)暫時只能“持幣觀望”。

滇池污染治理綿亙幾十年，正逐年轉(zhuǎn)好。督察組通報直指當(dāng)?shù)攸h委、政府“只算小賬、不算大賬，只算眼前賬、不算長遠(yuǎn)賬”?！碍h(huán)湖開發(fā)”曾一直是昆明市的重要戰(zhàn)略，滇池邊究竟能不能建房子？　督察組通報后，昆明市委副書記、市長劉佳晨表示，將深入推進(jìn)“湖泊革命”，徹底改變“環(huán)湖開發(fā)”“環(huán)湖造城”格局。

溫州看房團(tuán)：“要漲價了，得抓緊”

沿著盤山公路，溫州看房團(tuán)的商務(wù)車直達(dá)長腰山頂。公路南側(cè)是一大片暫時停工的高層住宅，塔吊孤零零地懸在半空中；公路北側(cè)，面向滇池的山坡上，挖掘機(jī)和推土機(jī)正干得熱火朝天，聯(lián)手推倒了一座座別墅。

督察組通報，長腰山變成了“水泥山”，基本喪失了生態(tài)涵養(yǎng)功能。通報后僅半月，曾經(jīng)被別墅和混凝土填滿的長腰山北坡，已經(jīng)被整齊地種上近30萬株松樹苗，從山頂直達(dá)滇池畔，但低矮稀松的樹苗，擋不住大面積裸露的黃土。

溫州看房團(tuán)有5個人，30歲到50歲之間，穿著普通。領(lǐng)隊朱波（化名）是溫州人，在昆明定居，自稱與古滇名城開發(fā)商——昆明諾仕達(dá)集團(tuán)高層相熟。

朱波已經(jīng)在長腰山頂“云嶺”小區(qū)買了一套住宅。見證山腳下宏大的整改場面后，他站在自家小區(qū)，興奮地向看房團(tuán)成員宣布，“要漲價了，得抓緊?！彼倪壿嬍?，“云嶺”二期應(yīng)該不會拆，未來昆明不會再有離滇池這么近的樓盤，“所以是稀缺資源。而且別墅被拆除、恢復(fù)植被，對云嶺（這樣的高層樓盤）業(yè)主無疑是利好?！眻F(tuán)員們紛紛表示信服。

由北向南，細(xì)長型的滇池宛如一輪彎月，滇池沿岸，有的是海拔不高的小山頭，有的一馬平川。

按照《云南省滇池保護(hù)條例》，距離滇池水面100米為一級保護(hù)區(qū)，禁止新建、改建、擴(kuò)建建筑物和構(gòu)筑物；山頭面向滇池的這一側(cè)為二級保護(hù)區(qū)，只能開發(fā)建設(shè)健康養(yǎng)老、健身休閑等生態(tài)旅游、文化等建設(shè)項目，禁止開發(fā)建設(shè)其他房地產(chǎn)項目；一、二級保護(hù)區(qū)以外，滇池流域分水嶺以內(nèi)的區(qū)域為三級保護(hù)區(qū)，不得建設(shè)嚴(yán)重污染環(huán)境的生產(chǎn)項目。

位于滇池東南岸的長腰山屬于二級保護(hù)區(qū)，督察組查證，長腰山上的別墅的不動產(chǎn)權(quán)證為“市場化商品房”，并非對外宣稱的健康養(yǎng)老項目，實際是以健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實。

根據(jù)昆明市政府的最新消息，截至5月25日，長腰山滇池二級保護(hù)區(qū)內(nèi)山脊線以北（面滇區(qū)域）已批在建的47棟建筑已拆除，已建成的36棟建筑正在拆除。長腰山滇池三級保護(hù)區(qū)內(nèi)所有項目已全部停建、停售，根據(jù)評估意見，分門別類提出整改意見。

朱波看好的“云嶺”二期位于山脊線和南坡上，剛好卡在二級和三級保護(hù)區(qū)的交界處，會不會拆除，還沒有準(zhǔn)確消息?？捶繄F(tuán)到了售樓部確定買房意向時，房產(chǎn)銷售直言，整改期間長腰山上的樓盤一律不得銷售，何時恢復(fù)銷售有待通知。這讓朱波不免有些尷尬。

摩拳擦掌準(zhǔn)備迎接“整改紅利”的不只是朱波。多處樓盤銷售人員都表示，房價未來很可能迎來上漲。

老年旅行團(tuán)的免費(fèi)景點

對于拆除的別墅業(yè)主怎么賠償，古滇名城的一名銷售告訴南方周末記者，目前還在與別墅業(yè)主協(xié)商賠償方案。

雖然被中央環(huán)保督察組點名的只有古滇名城，但滇池邊正在整改的不只這一處樓盤。

5月18日，距離古滇名城16公里，滇池南岸的“南灣未來城”樓盤，在此買下一棟別墅的鄭先生一家人站在正午酷烈的陽光下，等待一輛觀光車接他們前往該樓盤的“藝展中心”。他們聽說“南灣未來城”要拆除部分別墅，聯(lián)系不上當(dāng)時的銷售，只得專程來此“看看情況，討個說法”。

停車場的保安對鄭先生一家解釋，現(xiàn)在售樓部已經(jīng)取消，只有“藝展中心”才有人接待。

“藝展中心”離樓盤入口一公里，是一棟純白色的現(xiàn)代建筑。明亮的落地窗外，無邊際泳池正對著浩渺滇池；窗內(nèi)，幾十張白色皮椅三三兩兩坐著人，卻尋不見一位銷售人員。

聚集此地的人群，多如鄭先生般“討說法”的業(yè)主，也有戴著紅色旅游帽的老年游客——這片正在整改拆除的樓盤因為俯瞰滇池的視野不錯，近來被廉價的一日游旅行團(tuán)列為免費(fèi)景點之一。

“藝展中心”外，對著鮮花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池與正在施工的黃色挖掘機(jī)，共同構(gòu)成奇妙一景。一部分別墅已被拆除，施工人員正推平地基，栽種樹苗。對于拆除進(jìn)展，他們一概緘口不語。

“藝展中心”里有一個“南灣未來城”的全景沙盤，沙盤旁邊的告示寫道，訪客對整改現(xiàn)場、沙盤一律不得拍照，也不得使用無人機(jī)，不聽勸阻者，工作人員有權(quán)檢查并刪除有關(guān)照片。

留守在“藝展中心”的工作人員稱，“南灣未來城”正在整改，已經(jīng)停止銷售，所以銷售人員都撤走了?！芭R走前他們說，這次賠進(jìn)去了?！?/p>

一位工作人員也告訴南方周末記者，因為公司尚未確定具體如何賠償，他們只能對前來“討說法”的業(yè)主進(jìn)行安撫。

建在商業(yè)用地，不敢叫“別墅”

5月14日-18日，南方周末記者探訪了環(huán)滇池布局的4個樓盤，發(fā)現(xiàn)其中距滇池最近的是湖濱半島·山海薈，站在別墅的庭院里就能看到滇池。該樓盤一工作人員也坦言，“離滇池最近距離在一百多米”。但這個由云南省屬國企云南城投建設(shè)的樓盤，尚未開始整改。

這只是冰山一角。微信公眾號“水木在昆明”梳理了滇池周邊的“貼線開發(fā)”樓盤，共有14個之多。

未整改的大多是因為處于三級保護(hù)區(qū)——一馬平川沒有山頭的滇池沿岸，滇池保護(hù)條例對于三級保護(hù)區(qū)地產(chǎn)沒有明確規(guī)定。

“以后這樣靠近滇池的別墅基本不會有了?！焙I半島·山海薈的工作人員介紹，湖濱半島別墅一期一共120套，有十多戶已經(jīng)入住，四十多戶正在裝修。

在湖濱半島·山海薈看房并不容易。上述工作人員稱不接待散客，看房必須預(yù)約。因為“這里是商業(yè)用地，比較特殊，所以對外不說是住宅，只說是酒店”。他介紹，該樓盤的別墅都只有40年產(chǎn)權(quán)，卻能賣到5萬元/平的高價。

別墅建在商業(yè)地塊上，這是滇池沿岸地產(chǎn)開發(fā)的公開秘密。一方面，部分業(yè)主確實將別墅當(dāng)作商業(yè)用途使用，如買作辦公地點或民宿，對民宿“開發(fā)商會相應(yīng)提供一系列服務(wù)”。另一方面，這些別墅并未禁止自住，從而吸引有自住需求的買家。

長腰山別墅也存在類似打擦邊球的行徑。已經(jīng)拆除的別墅的環(huán)評報告書中，都叫“會所”，屬于商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)40年。1995年以來國家出臺一系列政策，禁止別墅類高檔房地產(chǎn)的土地供應(yīng)，俗稱“限墅令”。然而在真實市場上，就演變成了“合院”、“花園洋房”這種文字游戲。

康老地產(chǎn)的發(fā)展思路

老昆明人印象中，20年前滇池邊主要是村莊和工廠，周邊的土地很多是上世紀(jì)圍湖造田填充而來，地基松軟，且配套差，不太認(rèn)可環(huán)滇地段的居住價值。

環(huán)滇池為何忽然涌現(xiàn)出這么多樓盤？

督察組通報稱，2018年云南人大常委會修訂《滇池保護(hù)條例》，規(guī)定在滇池二級保護(hù)區(qū)限制建設(shè)區(qū)可以建設(shè)健康養(yǎng)老、健身休閑等生態(tài)旅游、文化項目。這使得諾仕達(dá)集團(tuán)“借坡下驢”，肆無忌憚，打著健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的幌子建設(shè)別墅。

一位云南本地前媒體人郭子航（化名）向南方周末記者分析，旅游大省云南一直重點打造康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)，而昆明市也希望通過引進(jìn)一批文旅項目，擺脫“云南旅游中轉(zhuǎn)站”的尷尬身份。有風(fēng)景、有土地的滇池周邊最適合布局。

“康養(yǎng)”、“文旅”、“旅居”等概念異?；馃?，但誰都沒能為這條“康莊大道”畫上明確的邊界。

2020年9月一篇對“古滇名城”的采訪中披露，“古滇名城”是昆明市政府先立項，再找開發(fā)商投資?！爱?dāng)時政府找我來投建古滇名城項目，說實話心里一點底都沒有。我當(dāng)時思考了很久，項目所在地我都記不清去考察過多少次，當(dāng)時這片地垃圾成堆、荒草叢生，能不能做起來是個未知數(shù)。”諾仕達(dá)董事長任懷燦在上述采訪中說。

“開發(fā)商在城市里拿地，必須走招拍掛流程，價格透明。換言之就是拿地成本高，并且拿不到大塊土地。”中山大學(xué)旅游學(xué)院教授何莽告訴南方周末記者，當(dāng)開發(fā)商用康養(yǎng)、文旅概念拿地時，這些地往往位于郊區(qū)等偏遠(yuǎn)地帶，地方政府會指望開發(fā)商解決土地周邊一系列配套建設(shè)，出讓大片廉價土地。

南方周末記者走訪發(fā)現(xiàn)，這些樓盤有著類似的模式：一部分地塊建設(shè)文旅項目，最靠近滇池的地塊蓋起40年產(chǎn)權(quán)的別墅，最遠(yuǎn)的地塊建起70年產(chǎn)權(quán)的中高層住宅。

融創(chuàng)文旅城的一位銷售對南方周末記者介紹，融創(chuàng)文旅城項目的配套文旅綜合體“滇池后海小鎮(zhèn)”，拉動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)?！斑@個小鎮(zhèn)也是我們積極配合政府打造的?！鳖愃频奈穆庙椖窟€有融創(chuàng)為“南灣未來城”配套的五漁邨小鎮(zhèn)；古滇名城的歡樂世界、古滇博物館等。

隨著“四退三還”工程、環(huán)湖路建設(shè)、工業(yè)搬走、基礎(chǔ)設(shè)施逐漸變好，滇池周邊可利用土地越來越多。昆明市隨之提出“東方日內(nèi)瓦”、“一湖四片”、“昆明南進(jìn)”等概念。

“四退三還”工程，即“退田退塘退房退人”+“還湖還林還濕地”。昆明還出臺了濕地公園管理辦法，意圖在滇池畔打造6萬畝濕地公園，美化城市景觀。這些濕地公園有的由財政投資，但政府也很歡迎開發(fā)商出錢，如諾仕達(dá)投資的“古滇精品濕地公園”（緊靠長腰山別墅），云南城投負(fù)責(zé)實施的星海半島濱湖生態(tài)濕地（緊靠濱湖半島·山海薈）、融創(chuàng)文旅城正在建設(shè)的2000畝濕地公園等。

何莽認(rèn)為，文旅、康養(yǎng)項目有天然驅(qū)動力去靠近景區(qū)，為此，一些開發(fā)商甘冒風(fēng)險打擦邊球，“貼線開發(fā)”?！斑@些項目中，踩紅線的肯定會被清理掉，但紅線外的緩沖區(qū)能不能建大體量的建筑，業(yè)內(nèi)尚有爭議。應(yīng)該說，如果嚴(yán)格按照國家的現(xiàn)有規(guī)劃和范圍來做，是可以規(guī)避這個問題的。”

“但現(xiàn)在房地產(chǎn)的盈利空間也在縮小，如果康養(yǎng)和文旅長期依靠反哺，這種模式是不可持續(xù)的。行業(yè)正在摸索和培育新的業(yè)態(tài)。”何莽稱。

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