房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理精細(xì)化關(guān)鍵因素研究

馬 江

（合肥中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，安徽 合肥 230071）

1 工程概況

某房地產(chǎn)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包含13棟高層住宅樓、8棟洋房住宅樓、配套用房、配電房、開閉所及地下車庫，總占地面積為58 075m2，總建筑面積（含陽臺）為164 755.48m2。住宅建筑中，地上部分均采取鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)形式；地下建有車庫，該部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)形式。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級，抗震設(shè)防烈度7度。

2 精細(xì)化管理的基本特征

1）精細(xì)化管理具有持續(xù)性，即貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全流程，因此，必須創(chuàng)建完整的體系，員工應(yīng)準(zhǔn)確掌握程序規(guī)范，根據(jù)體系要求組織建設(shè)工作。此外，企業(yè)需強(qiáng)化對員工的規(guī)范化管理，以制度為約束手段，使其能夠參與到精細(xì)化管理工作中。

2）管理者需展開全方位的調(diào)研，并根據(jù)調(diào)研結(jié)果合理作出決策，以提高決策的可行性。精細(xì)化管理要求企業(yè)全面掌握市場信息，從技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)效益性、風(fēng)險性等方面展開綜合評估，給出可靠的建議，以保證決策可靠可行。

3）在精細(xì)化管理體系下，要求房地產(chǎn)企業(yè)將成本管控工作深入各細(xì)分環(huán)節(jié)中，綜合生產(chǎn)需求、市價等因素，對生產(chǎn)成本作出科學(xué)的預(yù)判，從而提高監(jiān)督管理活動的精細(xì)化水平，減少不必要的成本投入。

4）精細(xì)化管理體系覆蓋面較廣，其并非針對某特定環(huán)節(jié)。事實(shí)上，精細(xì)化管理覆蓋決策、規(guī)劃設(shè)計、實(shí)際施工、評估等項(xiàng)目全流程，也只有保證每處細(xì)節(jié)管理工作落實(shí)到位，才能有效規(guī)避疏漏。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理關(guān)鍵因素分析

3.1 關(guān)鍵因素評價方法的選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)境復(fù)雜，期間存在諸多干擾因素，有些因素對設(shè)計管理精細(xì)化水平造成的影響較為顯著，因此，必須高度注重此類關(guān)鍵因素。本次分析中，以現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理中存在的問題為立足點(diǎn)，探討管理過程中的關(guān)鍵因素。在方法選取方面，以主成分分析法較為合適，原因在于其能夠通過代表性的綜合因素代替原影響因素，由此展開針對性的分析，獲取原始數(shù)據(jù)中所涵蓋的核心信息。

3.2 關(guān)鍵因素量表

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，將設(shè)計流程細(xì)分為3個階段，即前期拿地階段、規(guī)劃設(shè)計階段及施工圖設(shè)計階段。各階段所涉及的工作面較廣，需得到多部門的協(xié)同配合。對此，在問卷設(shè)計時分別為各階段編制變量表，清晰羅列出各項(xiàng)風(fēng)險因素。各階段變量的風(fēng)險因素主要有以下幾點(diǎn)。

1）前期拿地階段 主要考慮產(chǎn)品完工而不重視產(chǎn)品品質(zhì)及后評估、設(shè)計部組織架構(gòu)冗余、與周邊產(chǎn)品的差異化考慮不足、人才培養(yǎng)體系缺乏、方案設(shè)計周期過短、房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃不明確、設(shè)計體系標(biāo)準(zhǔn)化監(jiān)管水平不高、項(xiàng)目產(chǎn)品方案評審體系不嚴(yán)格、創(chuàng)新體系研發(fā)不足等。

2）規(guī)劃設(shè)計階段 創(chuàng)新推廣體系存在局限性、客戶需求意識偏弱、設(shè)計師匹配不到位、設(shè)計師職責(zé)劃分模糊、設(shè)計人員身兼多職、架構(gòu)設(shè)置不完善、規(guī)劃方案缺乏可行性、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化水平偏低、控制能力偏弱、成本意識淡薄、反饋體系缺乏適用性、標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行體系運(yùn)行時局限性較強(qiáng)、設(shè)計部經(jīng)理職能缺失、管理層與設(shè)計部門經(jīng)理溝通不到位、過于注重產(chǎn)品效果、設(shè)計人員溝通不到位、市場定位不合理、設(shè)計評審體系處于被忽略的狀態(tài)、規(guī)劃總圖缺乏可行性等。

3）施工圖設(shè)計階段 進(jìn)度執(zhí)行緩慢、設(shè)計導(dǎo)致項(xiàng)目成本損失、無效成本浪費(fèi)過高、計劃性精細(xì)化程度不高、進(jìn)度管理制度不夠健全、執(zhí)行制度缺乏、設(shè)計總監(jiān)能力不匹配、不同專業(yè)人才協(xié)調(diào)程度不高、項(xiàng)目設(shè)計經(jīng)理協(xié)調(diào)能力不足、設(shè)計總監(jiān)崗位空缺、規(guī)劃不合理、設(shè)計圖紙與施工銜接度不高等。

3.3 信度分析

引入克朗巴哈系數(shù)，根據(jù)其具體值明確調(diào)查數(shù)據(jù)在可信度方面的具體表現(xiàn)，隨著系數(shù)值的增加，對應(yīng)數(shù)據(jù)的可信度提高。基本判斷標(biāo)準(zhǔn)為：若系數(shù)值為0.7～0.8，數(shù)據(jù)可信度處于較高水平；若該值＜0.6，為不可信；若該值＞0.9，則意味著高度可信。為便于研究，此處采用SPSS 22.0，由此圍繞數(shù)據(jù)展開針對性分析。

具體結(jié)果：3個設(shè)計階段問卷的總內(nèi)容共計40項(xiàng)，各自的系數(shù)值均為0.730，結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)可知，其超過0.7，表明問卷內(nèi)容的可信度較高，可較為精準(zhǔn)地反映試驗(yàn)結(jié)果，所得內(nèi)容具有參考價值，可用于研究。

3.4 效度分析

數(shù)據(jù)分析期間應(yīng)考慮到量表的有效性問題，對此引入如下2種方法：Baretlett球形檢驗(yàn)，用于分析變量間所具有的相關(guān)性；KMO度量，其核心內(nèi)容為KMO指標(biāo)，能夠?qū)?shù)據(jù)的使用價值作出判斷，即是否能夠作為分析的依據(jù)，該值超0.70時表明數(shù)據(jù)合理，超0.80時則意味著數(shù)據(jù)較為良好。經(jīng)分析后可知：在本次調(diào)查問卷的各項(xiàng)內(nèi)容中，Baretlett球形檢驗(yàn)的顯著性值為0，小于標(biāo)準(zhǔn)值0.05，有理由說明問卷內(nèi)容具有有效性；KMO度量值為0.863，顯然該值超過0.80，有理由說明問卷內(nèi)容具有較高的有效性?？傮w來看，2種方法的檢驗(yàn)值均滿足要求，意味著主成分分析法具有可行性，可將其作為數(shù)據(jù)分析的主要方法。

4 結(jié)果分析

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃不明確

房地產(chǎn)企業(yè)若缺乏清晰的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，將直接阻礙設(shè)計管理體系精細(xì)化的發(fā)展進(jìn)程，主成分因子a得分最高的是X6，得分值為0.082，根據(jù)既有經(jīng)驗(yàn)，其影響值達(dá)到0.082，是問卷中影響最為顯著的因素。從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展體系的細(xì)分內(nèi)容來看，包含多個部分，如經(jīng)營發(fā)展體系、管理發(fā)展體系等。對于設(shè)計管理體系精細(xì)化發(fā)展而言，其存在于項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)中；而對于長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃體系，則與房地產(chǎn)企業(yè)相伴相隨，自企業(yè)成立以來便創(chuàng)立，其對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將帶來根深蒂固的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須高度注重該因素，以發(fā)揮該因素對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所帶來的推動性作用。具體如表1所示。

表1 因素與主成分因子關(guān)系

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理架構(gòu)設(shè)置不完善

在房地產(chǎn)企業(yè)中，各部門、每位員工均需具有清晰的職責(zé)劃分，各司其職，避免因工作范圍界定模糊而引發(fā)工作效率低、成果差強(qiáng)人意等問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門則存在此方面的問題，例如管理層越俎代庖的現(xiàn)象屢見不鮮，在設(shè)計工作交由專門的設(shè)計部門負(fù)責(zé)時，管理部門則對其產(chǎn)生認(rèn)知偏差，僅從自身的角度看待問題，難以站在客觀的立場評價設(shè)計單位，認(rèn)為其工作能力遠(yuǎn)不如自己。

但事實(shí)上，兩部分的工作有著本質(zhì)的區(qū)別。設(shè)計部門側(cè)重的是“設(shè)計”層面的內(nèi)容；而管理部門則強(qiáng)調(diào)的是“做產(chǎn)品”，除外觀需求外，還需充分兼顧市場、成本、財務(wù)等多項(xiàng)指標(biāo)，協(xié)調(diào)好彼此間的關(guān)系。根據(jù)本次數(shù)據(jù)分析可知，若房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織架構(gòu)不完善，則必然抑制設(shè)計管理組織的精細(xì)化水平，并且所帶來的影響較為顯著，影響值達(dá)到0.288。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計精細(xì)化具有覆蓋面廣的特點(diǎn)，需深入全周期的各環(huán)節(jié)中。設(shè)計部是產(chǎn)品設(shè)計的主要參與部門，其設(shè)計管理工作水平將直接對產(chǎn)品的品質(zhì)帶來影響。若要切實(shí)提高項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)，則必須保證項(xiàng)目定位的合理性，在設(shè)計啟動階段便制定具體的標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計精細(xì)化管理必須以確保項(xiàng)目總體定位具有合理性為基本前提，各項(xiàng)功能應(yīng)滿足要求，各項(xiàng)指標(biāo)必須與現(xiàn)行規(guī)范相符，以保證項(xiàng)目品質(zhì)為前提，最大限度地減少成本投入。