世紀山谷花園項目設(shè)計咨詢服務(wù)實踐

文/深圳市華森建筑工程咨詢有限公司 張小花

0 引言

建設(shè)項目咨詢服務(wù)起源于我國推行的施工圖設(shè)計文件審查制度，工作的重心側(cè)重于“強條”的強制性審查。2017年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2017〕19號）明確“全過程工程咨詢”理念，涉及建設(shè)工程全生命周期內(nèi)各階段的管理服務(wù)。近年來，市場需求不斷變化，設(shè)計咨詢服務(wù)內(nèi)容也在變化，增加第三方審查平臺、精細化審查、結(jié)構(gòu)顧問、機電顧問及其他類型的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。從項目全生命周期的不同階段看，工作內(nèi)容從施工圖審查到項目建議書編制、可研報告編制、EPC技術(shù)要求編制、建造標準編制、企業(yè)審查要點編制、精細化審查、專項設(shè)計咨詢等。盡管市場需求不斷變化，咨詢服務(wù)內(nèi)容也在逐漸調(diào)整，但咨詢服務(wù)為客戶創(chuàng)造價值的核心始終不變。

1 工程概況

世紀山谷花園位于深圳市南山區(qū)沙河片區(qū)，即沙河街以西、沙河?xùn)|路以東，項目建設(shè)用地面積42144.57m2，總建筑面積38.80萬m2，項目用地被浣紗路分隔成東西2塊，分別為一期和二期。一期包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、配套公共設(shè)施、地下商業(yè)、地下停車場等；二期包括住宅、商業(yè)、公寓式辦公等，其中二期有2棟248m的超高層住宅。用地西側(cè)為沙河高爾夫球場，屬于景觀稀缺資源，故甲方對該項目格外重視（見圖1，2）。

圖1 項目鳥瞰

圖2 項目沿沙河?xùn)|路一側(cè)效果

2 設(shè)計咨詢服務(wù)

2.1 各設(shè)計階段的咨詢服務(wù)

方案設(shè)計階段未與甲方確認具體的咨詢方向，待設(shè)計院提供設(shè)計圖后開始進行。期間參與項目例會、各種方案討論會并發(fā)表意見，在住宅布局、套型設(shè)計、商業(yè)布局、建筑物遮陽、超高層建筑架空層綠化等方面進行專題論證，出具計算書或其他論證的咨詢報告。由于缺乏針對性且屬于被動式服務(wù)，服務(wù)成果有限。

初步設(shè)計階段與甲方深入溝通，雙方對咨詢服務(wù)的需求逐步提升與強化，甲方期望咨詢不僅立足于單純的精細化審查服務(wù)，而應(yīng)作為甲方的顧問方，站在甲方立場，從項目策劃、施工、運營、維護等多維度為甲方出謀劃策，立足于為項目增值。

明確甲方需求并以此為目標，咨詢服務(wù)工作及時調(diào)整內(nèi)容與方式，與甲方緊密互動，瞄準甲方需求痛點，重新梳理方案，開展專項咨詢研究，為項目出謀劃策、優(yōu)化提升。此轉(zhuǎn)變提高了咨詢能力，也可從項目中了解甲方對于咨詢服務(wù)的真正需求。

調(diào)整后的咨詢服務(wù)得到甲方肯定和積極評價，對于項目中的技術(shù)問題委托咨詢方進行專項研究及優(yōu)化。該項目的設(shè)計咨詢從單純被動式服務(wù)，擴展到方案、初步設(shè)計及施工圖優(yōu)化咨詢的主動服務(wù)，參與甲方的設(shè)計及運營維護管理中，體現(xiàn)設(shè)計咨詢?yōu)榧追郊绊椖吭鲋档膬r值所在。

以客戶需求為導(dǎo)向是設(shè)計咨詢服務(wù)體現(xiàn)自身價值的重要理念。在甲方需求導(dǎo)向下，對項目設(shè)計全過程咨詢服務(wù)進行嘗試。在此項目中甲乙雙方共同梳理13個議題，圍繞議題進行深入研究，并提出咨詢報告，報告提交甲方和設(shè)計方，共同研討，匯總確定咨詢意見的修改及落實方向，使每次咨詢意見形成閉環(huán)，修改圖在下一階段設(shè)計圖的精細化審查中檢查落實。

2.2 設(shè)計咨詢服務(wù)實踐與探討

從甲乙雙方共同梳理的13個議題中選取部分內(nèi)容，介紹該項目的咨詢工作實踐。

2.2.1 標準層設(shè)計

1）公共區(qū)域的優(yōu)化及細化工作 水平管線布置原則、凈高控制、區(qū)域內(nèi)所有門窗洞口布置位置、立管及消火栓布置等。

2）戶內(nèi)空間 空間尺寸復(fù)核，門窗開口位置、大小及開啟方式。

3）機電管線設(shè)計原則及優(yōu)化 室內(nèi)立管、空調(diào)、新風、排氣、燃氣等部位分析及優(yōu)化；機電設(shè)備布置。

4）裝配式建筑對標準層平面的影響分析。

5）套型平面布置優(yōu)化，涉及平面家居布置及家居模塊標準化等。

通過上述5個章節(jié)，對項目所有標準層進行梳理，提出優(yōu)化意見150條，如核心筒尺寸的優(yōu)化使得房率提高、管道井檢修門的開啟門軸優(yōu)化、維修方便等。

2.2.2 地下室管線排布及凈高分析

具體內(nèi)容包括：對地下室管線布置進行梳理；在預(yù)判各功能空間的凈高可否滿足使用要求基礎(chǔ)上，優(yōu)化其空間效果；檢查管溝、集水坑、跨越通車道的管線等對停車位的影響，改善行車條件。

2.2.3 物業(yè)管理

物業(yè)管理包括：垃圾房（位置、大小、裝修垃圾）；樓層取水布置位置及數(shù)量；物業(yè)管理用房位置；安防模式、設(shè)備用房布置等。在上述4個章節(jié)共提出優(yōu)化意見30條，預(yù)留垃圾收集位置并考慮如何運至垃圾轉(zhuǎn)運站（見圖3）；預(yù)留清潔給水點；物管、商業(yè)人員交叉；冷卻塔位置設(shè)置等。

圖3 垃圾收集分析

3 結(jié)語

咨詢工作能否讓設(shè)計單位接受是其服務(wù)難點。從咨詢服務(wù)角度思考如何改善服務(wù)內(nèi)容及落實咨詢方案，如何將弱勢的被動服務(wù)轉(zhuǎn)化為主動服務(wù)，需完善工作機制并提前約定，協(xié)調(diào)各方工作，使咨詢意見轉(zhuǎn)化成為甲方的增值服務(wù)，以更好地落實于設(shè)計中。

咨詢服務(wù)既需考慮合規(guī)性，又需兼顧甲方建造標準要求及EPC控制要求，為此，必須不斷學(xué)習提升，以適應(yīng)市場挑戰(zhàn)。在為業(yè)主提供服務(wù)的同時也能提升自身服務(wù)能力，向項目全過程咨詢服務(wù)邁進，向項目管理、技術(shù)咨詢的深度、多維度等方向拓展。