深圳眾創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)新利用舊廠房模式分析

文/山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 徐明玉

1 深圳舊廠房形成歷程及特點

1.1 形成歷程

深圳工業(yè)廠房隨著20世紀(jì)80年代深圳“三來一補”“三資”“內(nèi)聯(lián)工業(yè)”興起而出現(xiàn)，隨后因20世紀(jì)90年代原特區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)外遷及21世紀(jì)后原特區(qū)范圍外工業(yè)外遷而出現(xiàn)廠房閑置。20世紀(jì)90年代后，特區(qū)建設(shè)改變策略，在原特區(qū)范圍內(nèi)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，摒棄過去單一引進附加值較低的工廠現(xiàn)狀，建設(shè)眾多高科技園區(qū)，原先產(chǎn)業(yè)水平較低的工廠則在成本和政策等方面壓力下紛紛轉(zhuǎn)型和外遷，部分廠房閑置，隨著深圳市城市更新推進，部分閑置工業(yè)用地逐步再開發(fā)，故特區(qū)范圍內(nèi)改革開發(fā)初期建設(shè)的大量工業(yè)建筑逐步拆建，現(xiàn)存的舊廠房多為當(dāng)時的企業(yè)及時進行轉(zhuǎn)型升級或改造再利用。

二次廠房空置出現(xiàn)在原特區(qū)范圍外，即寶安和龍崗二區(qū)，此前龍崗二區(qū)一直承接來自原特區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深圳全市空間資源出現(xiàn)瓶頸，該區(qū)的用地成本攀升，企業(yè)面臨2種選擇：①留下轉(zhuǎn)型升級；②外遷。大量企業(yè)選擇外遷或被迫倒閉后，不少廠房閑置，按市場規(guī)律，該部分用地本會像原特區(qū)內(nèi)用地一樣迅速被房地產(chǎn)市場消化，但深圳政府重視高附加值的第二產(chǎn)業(yè)對于城市的重要性，及時制定嚴(yán)格的工改政策，避免大量工業(yè)用地進行居住和商業(yè)開發(fā)，保證產(chǎn)業(yè)用地面積維持在合理水平，并提出拆建和整治2種方案。目前，原特區(qū)范圍外暫存大量舊廠房建筑，一部分已納入更新單元，處于等待更新階段，另一部分確定通過整治改造實現(xiàn)再利用。

1.2 舊廠房特點

深圳市舊廠房的分布與原特區(qū)范圍內(nèi)、外2個片區(qū)的工業(yè)興起軌跡息息相關(guān)：原特區(qū)范圍內(nèi)的羅湖和蛇口是最先興起的2個點，隨著東西向深南大道建成，在這條發(fā)展軸上形成最早的“八區(qū)一園”，包括與香港一河之隔的羅湖范圍內(nèi)的上步、八卦嶺、蓮塘和水貝工業(yè)區(qū)，中部的車公廟和沙河—華僑城工業(yè)區(qū)，西部的南頭工業(yè)區(qū)和科技園，以及南山南側(cè)的蛇口工業(yè)區(qū)，隨后在這些重要節(jié)點之間又發(fā)展出更多新工業(yè)區(qū)，如福田保稅工業(yè)區(qū)、筍崗清水河倉儲區(qū)、布心工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)等，逐步形成原特區(qū)范圍內(nèi)的面狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢。隨著經(jīng)濟發(fā)展，上述片區(qū)的工業(yè)用地不適應(yīng)原特區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)化的發(fā)展趨勢，逐步向原特區(qū)范圍外的寶安和龍崗轉(zhuǎn)移。閑置工業(yè)舊廠房一部分伴隨著更新項目的推進不見蹤影，另一部分則保留下來，通過整治實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)變，如水貝工業(yè)區(qū)的大片舊廠房成為深圳珠寶產(chǎn)業(yè)的集散地，上步和八卦嶺工業(yè)區(qū)成為深圳的電子產(chǎn)業(yè)貿(mào)易聚集區(qū)，華僑城工業(yè)區(qū)成為深圳休閑、餐飲、辦公和旅游的時尚區(qū)。

原特區(qū)范圍外的寶安和龍崗的19個鎮(zhèn)在改革開放初期一直有不少“三來一補”企業(yè)落戶，真正快速發(fā)展是在20世紀(jì)90年代，原特區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)往外轉(zhuǎn)移之后發(fā)展起來19個鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)逐步帶動各村工業(yè)區(qū)的建設(shè)，形成特區(qū)范圍外的村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，同時特區(qū)范圍外還建設(shè)大量工業(yè)廠房和倉庫。2003年后，深圳逐漸面臨“四個難以為繼”問題，提出效益深圳建設(shè)，原特區(qū)外的部分工業(yè)區(qū)與產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展方向已不匹配，表現(xiàn)出空間利用率不高、土地產(chǎn)出偏低、產(chǎn)業(yè)布局無序、存在安全隱患等問題，不少企業(yè)外遷，大量舊廠房閑置。深圳市政府以嚴(yán)格的工改政策控制該部分工業(yè)用地及其更新，故大量舊廠房閑置于此。

2 深圳眾創(chuàng)企業(yè)發(fā)展背景及空間需求

目前，深圳從業(yè)人員平均年齡為全國最低，短短數(shù)十年聚集來自不同地域的年輕人在此就業(yè)，不同文化背景的從業(yè)者聚集，自然形成創(chuàng)新潛力；深圳經(jīng)濟發(fā)展迅速，在有限的建設(shè)用地上創(chuàng)造出較高的產(chǎn)值總量，城市建設(shè)和配套設(shè)施水平完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯，吸引來自各地的創(chuàng)業(yè)人員。特別是在各級雙創(chuàng)政策引導(dǎo)下，小微企業(yè)大量新生，創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新氛圍濃厚。

眾多初創(chuàng)企業(yè)正處于“從0到1”的存活階段，低成本運營成為企業(yè)考慮的重要因素，過重的租金開支使企業(yè)資金緊張，故較低的租金開支對于企業(yè)的初期生存至關(guān)重要；企業(yè)初創(chuàng)人員在創(chuàng)業(yè)初期經(jīng)驗不足，專業(yè)的服務(wù)共享平臺能夠提供必要的軟服務(wù)，將企業(yè)的上下游資源聯(lián)系起來，實現(xiàn)流通。眾創(chuàng)企業(yè)需要一批能有效滿足大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求、具有較強專業(yè)化服務(wù)能力的新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺，滿足空間的低成本、便利化、全要素、開放式等要求。

3 深圳眾創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)新利用舊廠房的模式

在眾創(chuàng)背景下，深圳原有的大量寫字樓、科技園區(qū)、大型高新技術(shù)企業(yè)紛紛提供空間和服務(wù)平臺以建設(shè)眾創(chuàng)空間。除上述空間類型外，還有一類眾創(chuàng)空間不容忽視，該類空間維持眾創(chuàng)的基層生態(tài)環(huán)境，即對城市傳統(tǒng)工業(yè)外遷后閑置的舊廠房空間進行有效利用，因舊廠房交通便捷、租金便宜、空間開敞、其傳承的工業(yè)歷史記憶以及政府政策獎勵等原因，吸引眾多初創(chuàng)企業(yè)進駐。根據(jù)舊廠房改造后實現(xiàn)的不同功能可將其分為3類：新型產(chǎn)業(yè)功能型、辦公功能型和商貿(mào)功能型。

3.1 實現(xiàn)工業(yè)向新型產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)變

一類重要的轉(zhuǎn)變即是實現(xiàn)工業(yè)用地（M）功能向新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）功能的轉(zhuǎn)變，新型產(chǎn)業(yè)用地的定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動的用地，其主導(dǎo)用途為廠房（無污染生產(chǎn)）、研發(fā)用房。用地上的廠房即由工業(yè)舊廠房整治改造為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，該類用房功能滿足了產(chǎn)業(yè)鏈中的產(chǎn)品研發(fā)、制造加工和銷售流通3個環(huán)節(jié)的使用，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值向微笑曲線兩端延伸，根據(jù)改造主體不同可將其分為私人運營和企業(yè)運營兩類。

3.1.1 私人運營

該類舊廠房利用是在眾創(chuàng)背景下最新出現(xiàn)的一類，規(guī)模較小且產(chǎn)業(yè)鏈條單一，但該類改造屬于個體主動投資舊廠房利用。通常投資者本身具有一定的技術(shù)、資金和行業(yè)內(nèi)的社會資源，能聯(lián)系到制造商和銷售渠道，常常缺少好的產(chǎn)品經(jīng)銷方。投資者以較低的成本承包和改造廠房，獲得足夠的場地和建筑空間，引入自身領(lǐng)域上游的研發(fā)團隊和下游的制造團隊以形成較短的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)鏈條運轉(zhuǎn)，深圳的典型案例為紅盒子創(chuàng)意園（見圖1）。

圖1 紅盒子創(chuàng)意園內(nèi)部空間

3.1.2 企業(yè)運營

企業(yè)運營和私人運營均屬于市場主導(dǎo)，而企業(yè)主導(dǎo)類型由于投資主體的資金和技術(shù)資源更雄厚，對舊廠房改造利用的規(guī)模更大，引入的團隊更綜合，產(chǎn)業(yè)架構(gòu)更復(fù)雜。投資企業(yè)可分為3類：原公司運營、地產(chǎn)公司運營和投資公司運營。

1）原公司運營 該類舊廠房改造實際是原工廠自身的升級改造，由原先低附加值的代工廠升級為以原企業(yè)業(yè)務(wù)為核心，同時聚攏一批上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條。引入的上下游企業(yè)集中在研發(fā)和銷售方面，整個產(chǎn)業(yè)鏈條主題明確，即核心企業(yè)原有業(yè)務(wù)，而且多為初創(chuàng)型企業(yè)或小微企業(yè)，為該主體業(yè)務(wù)注入活力，實現(xiàn)原有企業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級。

此類改造方式在龍崗區(qū)大量出現(xiàn)，龍崗區(qū)政府鼓勵舊工業(yè)區(qū)的綜合整治，支持舊工業(yè)區(qū)實施綜合整治和功能改造等混合類城市更新，推進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。對于涉及舊工業(yè)區(qū)局部加改建、部分功能調(diào)整等方面改造，在規(guī)劃、土地和財稅等方面給予支持。在良好的政策環(huán)境下，出現(xiàn)眾多初級加工工廠升級改造為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的案例，包括橫崗力嘉創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園（印刷）、南嶺中國絲綢文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園、雁盟酒店文化產(chǎn)業(yè)園、平湖DCC展覽展示文化創(chuàng)意園、橫崗眼鏡時尚e城等主題鮮明的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，上述園區(qū)均是以原有企業(yè)業(yè)務(wù)為核心，引入眾創(chuàng)企業(yè)而形成產(chǎn)業(yè)鏈條的案例（見圖2）。

圖2 橫崗眼鏡時尚e城產(chǎn)業(yè)園

2）地產(chǎn)公司運營 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司通常圍繞微笑曲線構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。地產(chǎn)公司通常根據(jù)公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位有明確的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主題方向，提前制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，繪制特色領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。資金雄厚的地產(chǎn)公司構(gòu)建的眾創(chuàng)平臺通常能吸收眾多初創(chuàng)企業(yè)。原本地產(chǎn)公司并不缺少可利用空間，之所以主動投資舊廠房改造多是被其良好的區(qū)位優(yōu)勢吸引，因政府嚴(yán)格的工改政策限制，舊廠房不宜直接拆建。地產(chǎn)公司以低風(fēng)險的方式參與舊廠房改造，先入為主地利用優(yōu)質(zhì)區(qū)位的地塊，為后期合適時機的更新改造提供基礎(chǔ)。深圳的典型案例是住宅地產(chǎn)專家萬科的“星火ONLINE”項目，將廢棄的啤酒廠舊廠房改造為眾創(chuàng)空間，延續(xù)使用老建筑剩余的合理使用期，實現(xiàn)從舊車間向現(xiàn)代化眾創(chuàng)空間的轉(zhuǎn)變（見圖3）。

圖3 萬科星火ONLINE園區(qū)

3）投資公司運營 投資公司在政策優(yōu)勢下，以較低的價格租下區(qū)位較好的舊廠房進行整治改造，營造多樣的辦公和制造空間吸引不同的初創(chuàng)企業(yè)入駐，投資公司前期以較低的租金租給入駐的企業(yè)，中期入股部分有價值的產(chǎn)品實現(xiàn)長期收益。此類改造模式更注重對于內(nèi)部空間的綜合整治和綜合服務(wù)平臺的建立。園區(qū)通常較為綜合，規(guī)模較大且產(chǎn)業(yè)鏈條比較復(fù)雜。政府對此類運營有明確的政策支持，開發(fā)運營主體單獨或聯(lián)合改造工業(yè)園區(qū)的公司，按其貸款的一定比例給予利息補貼，并根據(jù)其租金損失給予直接補貼。良好的政策環(huán)境和濃厚的眾創(chuàng)氛圍使大量投資公司參與舊廠房改造，既提供優(yōu)質(zhì)的眾創(chuàng)空間，又實現(xiàn)了閑置廠房空間的利用。深圳的典型案例包括特區(qū)1980文化創(chuàng)意園（見圖4）、南灣182創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)園、吉虹創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)園、深圳1979文化創(chuàng)意園、深圳F518創(chuàng)意園等，這些均是投資公司通過整治改造原村鎮(zhèn)舊廠房以提供眾創(chuàng)空間的案例。

圖4 特區(qū)1980文化創(chuàng)意園園區(qū)環(huán)境

3.2 實現(xiàn)工業(yè)功能向辦公功能轉(zhuǎn)變

在深圳的科技園、軟件園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司附近，常聚集一批初創(chuàng)型小微企業(yè)，上述小微企業(yè)希望充分利用區(qū)位優(yōu)勢帶來的科技氛圍，不間斷地接受最新科技影響。由于科技中心附近租金成本高，故創(chuàng)業(yè)門檻較高，如今一種新的辦公模式解決了此問題，即聯(lián)合辦公。聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室使用成本而進行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯(lián)合辦公空間中共同工作，在特別設(shè)計與安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，彼此獨立完成各自項目。聯(lián)合辦公空間的一部分出現(xiàn)在現(xiàn)有辦公空間的改造中，另一部分則出自舊廠房的整治改造，此類改造受政府鼓勵，租金水平進一步降低。

深圳的典型案例包括Wedo空間、柴火空間等，其中Wedo空間目前已在深圳多個科技中心附近開設(shè)5家連鎖店，其中2家為租用寫字樓改造，另外3家是舊廠房改造而成。中興工業(yè)城緊靠科技園和南山商業(yè)文化中心，南油第二工業(yè)區(qū)緊靠蛇口網(wǎng)谷，均有著良好的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新氛圍，吸引眾多科技型企業(yè)入駐。Wedo空間連鎖店僅租1層廠房空間打造集約化辦公空間，以利于入駐企業(yè)間的合作交流，降低了投資風(fēng)險（見圖5）。

圖5 Wedo空間

3.3 實現(xiàn)工業(yè)功能向商貿(mào)功能轉(zhuǎn)變

舊廠房工業(yè)向商貿(mào)功能轉(zhuǎn)變最早出現(xiàn)在深圳商業(yè)氛圍最濃厚的羅湖區(qū)，這種轉(zhuǎn)變是在自然中轉(zhuǎn)變，沒有任何力量的引導(dǎo)而實現(xiàn)，如同商業(yè)的興起。此種轉(zhuǎn)變最早可追溯至上步工業(yè)區(qū)的功能轉(zhuǎn)變，上步原先是深圳電子工廠集聚的工業(yè)區(qū)，隨著經(jīng)濟發(fā)展，制造成本升高，工廠紛紛外遷，大量商場直接入駐舊廠房，政府把握時機，及時進行從內(nèi)到外的改造，昔日的電子工廠搖身成為大型電子產(chǎn)品交易市場，即如今的深圳華強北；水貝工業(yè)區(qū)是深圳最早的8個工業(yè)區(qū)之一，20世紀(jì)90年代初期僅有10家左右的珠寶加工廠，在我國“黃金寄售”的優(yōu)惠政策環(huán)境下，而且園區(qū)具有毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，故大量珠寶商入駐水貝廠房，成為承接香港珠寶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的集聚地，如今，水貝珠寶聚集區(qū)已成為深圳的一張名片。為順應(yīng)發(fā)展趨勢，深圳政府又在原筍崗倉儲區(qū)培育筍崗工藝美術(shù)集聚區(qū)，聚集工藝美術(shù)方面的創(chuàng)新型小微企業(yè)，形成專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)鏈。

通過上步和水貝工業(yè)區(qū)的商貿(mào)功能轉(zhuǎn)變可看出，商貿(mào)功能之所以能在某些工業(yè)區(qū)迅速鋪展可能有以下原因：原工業(yè)區(qū)本來具有加工制造的基礎(chǔ)，后來興起的商貿(mào)也多是原來工廠產(chǎn)品的貿(mào)易，該類產(chǎn)品長期在此流通，自然具有潛在的商貿(mào)可能性，故部分專業(yè)化的工廠若處于商業(yè)氛圍較好的片區(qū)，則有可能轉(zhuǎn)型為該類產(chǎn)品的商貿(mào)區(qū)；廠房本身鋪展面比較大，有大量的廉價空間，便于各類商家迅速入駐，形成專業(yè)化商貿(mào)氛圍，新建設(shè)的專業(yè)化商城則在選址、租金價格等方面存在問題，故無法快速興起。

4 結(jié)語

深圳是一個年輕的城市，經(jīng)濟的快速發(fā)展加快了其產(chǎn)業(yè)“成熟”的步伐，因升級而遺留下成片的舊廠房，正是當(dāng)年拓荒者們對改革開放初期特區(qū)城市建設(shè)的集體記憶。如今，這些舊廠房不僅沒有落伍，并且可適應(yīng)最新的眾創(chuàng)空間需求，體現(xiàn)出新價值，或許這正是工業(yè)遺產(chǎn)資源的價值所在，也是城市文明不斷進步的見證。