城市更新項(xiàng)目調(diào)研工作的應(yīng)用與思考
——以重慶渝中區(qū)上大田灣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目為例

王振，秦硯瑤，史靖塬，董莉莉，王奇

（1 中煤科工重慶設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司綠色建筑設(shè)計(jì)研究院，重慶 400016； 2 重慶交通大學(xué) 建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，重慶 400074）

0 引言

2021 年1 月，重慶市城市提升領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)了 《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升項(xiàng)目管理辦法》，這是國內(nèi)省級層面首個(gè)出臺的專門針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的管理辦法， 該辦法針對老舊小區(qū)的計(jì)劃、資金、設(shè)計(jì)、實(shí)施、驗(yàn)收等全流程管理作出了規(guī)定[1]。重慶城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自2018 年啟動(dòng)試點(diǎn)，截至目前， 三年已累計(jì)啟動(dòng)1842 個(gè)小區(qū)改造、 面積約3374 萬m2。按照計(jì)劃，重慶將力爭到2022 年全面實(shí)施全市1.02 億m2老舊小區(qū)的改造提升[2]。

在此背景下，為有效推進(jìn)老舊小區(qū)項(xiàng)目實(shí)施，確保實(shí)現(xiàn)改造調(diào)整目標(biāo)、合理制定有機(jī)更新方案、充分調(diào)動(dòng)各方資源、決策發(fā)展共建綜合目標(biāo)，前期調(diào)研工作顯得尤為重要。

1 上大田灣老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中的調(diào)研工作

1.1 調(diào)研區(qū)域

本次改造調(diào)研的區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)上清寺街道上大田灣片區(qū)，該片區(qū)位于主城的核心地段（圖1），占地面積約為13 公頃，包括美專校街片區(qū)、觀葉山莊小區(qū)、互助理小區(qū)、富家園小區(qū)等區(qū)域（圖2）。

圖1 重慶上大田灣社區(qū)區(qū)位圖

圖2 上大田灣老舊小區(qū)改造范圍

1.2 調(diào)研目的

重慶市渝中區(qū)在近年實(shí)踐中做出了許多舊城更新項(xiàng)目的有益探索。2021 年3 月，渝中區(qū)正式發(fā)布《渝中區(qū)“城市雙修”總體規(guī)劃》，提出以改善交通出行、完善配套設(shè)施、彰顯歷史文化、優(yōu)化城市風(fēng)貌、改造老舊小區(qū)等專項(xiàng)行動(dòng)為抓手，系統(tǒng)性推進(jìn)渝中區(qū)生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)工作。

通過調(diào)研，一方面，希望客觀掌握項(xiàng)目本體真實(shí)情況，摸清片區(qū)的人口現(xiàn)狀、人口容量、戶數(shù)特征、社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、消防與綜合管網(wǎng)分布及特征、建筑分布及特征、公共空間與消極空間利用現(xiàn)狀、存量房屋權(quán)屬關(guān)系等；另一方面，深入挖掘摸底項(xiàng)目所在區(qū)域的歷史文化，掌握交通內(nèi)外部系統(tǒng)及停車容量、區(qū)域性服務(wù)功能及管理配置、現(xiàn)狀特征優(yōu)勢及隱患短板、片區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)適配等。數(shù)據(jù)信息應(yīng)真實(shí)、客觀、全面。 掌握一手資料，才能以改善民生為出發(fā)點(diǎn)，協(xié)調(diào)多方矛盾、平衡主體各自利益關(guān)系，為下一步更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。

1.3 調(diào)研方法

本次調(diào)研以“多主體、多方式、多訪談、多總結(jié)”為核心，按照資料調(diào)研、實(shí)地訪談、會(huì)議征詢和問卷調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行。 一方面收集整理檔案資料，一方面運(yùn)用“公共空間——公共生活調(diào)研法（PSPL）”[3]，綜合地圖標(biāo)記、現(xiàn)場計(jì)數(shù)、實(shí)地考察和居民訪談，對社區(qū)空間質(zhì)量和社區(qū)居民居住情況進(jìn)行研究，從而根據(jù)居民的居住情況與社區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，歸納現(xiàn)狀問題，為改造方案提供依據(jù)。

表1 上大田灣片區(qū)改造項(xiàng)目所選調(diào)研方法分析

1.4 調(diào)研內(nèi)容與安排

通常，可依托社區(qū)內(nèi)建筑、總圖與管網(wǎng)部分的原始圖紙進(jìn)行前期分析，了解概況后，再實(shí)地調(diào)研記錄、測繪勘察，對資料進(jìn)行補(bǔ)充完善。 參照《重慶市全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升專項(xiàng)行動(dòng)方案》《渝中區(qū)老舊小區(qū)改造提升設(shè)計(jì)工作指引》等建設(shè)主管部門的指導(dǎo)文件思路，采取分不同時(shí)段、分工作日與非工作日的方式，我們向社區(qū)居民發(fā)放問卷200 份，回收有效問卷143 份。

在街道工作人員的幫助下， 我們展開系統(tǒng)性的入戶訪談、會(huì)議征詢，在會(huì)談中充分了解現(xiàn)狀，記錄并反饋居民真實(shí)想法和需求，取得居民對老舊小區(qū)改造的理解與信任。 同時(shí)，我們還進(jìn)一步調(diào)研并歸納社區(qū)既有建筑類型、產(chǎn)權(quán)與面積、現(xiàn)有運(yùn)營情況，是否有可以統(tǒng)一持有經(jīng)營的集中區(qū)域， 周邊現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模及容量，現(xiàn)狀人群來源及未來發(fā)展人口目標(biāo)，周邊居民及產(chǎn)業(yè)的痛點(diǎn)、優(yōu)勢和希望改進(jìn)不足的方向。 這將有助于進(jìn)一步探索“政府-市場-居民-社群” 四方協(xié)同的工作機(jī)制， 有效保障更新改造項(xiàng)目順利開展，進(jìn)一步量化項(xiàng)目資金來源和投入產(chǎn)出效益，優(yōu)化改造中人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 定量建筑空間容量的增減及功能性質(zhì)的改變等問題。 工作進(jìn)度安排如表2 所示。

表2 上大田灣片區(qū)改造項(xiàng)目調(diào)研安排表

圖3 上大田灣片區(qū)部分實(shí)地調(diào)研場地現(xiàn)狀

1.5 調(diào)研結(jié)果

（1） 實(shí)地調(diào)研分析

實(shí)地調(diào)研，包含對社區(qū)基本現(xiàn)狀和居民行為活動(dòng)兩個(gè)方面的調(diào)研。 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在調(diào)研過程中，以客觀的角度記錄并細(xì)分場地各方面現(xiàn)狀問題。 針對場地，實(shí)地調(diào)研公共活動(dòng)空間現(xiàn)狀與使用狀況、居住建筑及環(huán)境現(xiàn)狀問題、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)狀況等。

通過對實(shí)地調(diào)研進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)上大田灣老舊小區(qū)的活動(dòng)空間規(guī)模小、數(shù)量少、質(zhì)量不佳，綠化面積小，座椅和健身設(shè)施數(shù)量少。 公共空間的使用人群主要為老人和兒童，活動(dòng)時(shí)間分布于多個(gè)時(shí)段，居民有健身、休憩、娛樂、活動(dòng)等多種不同需求。 場地內(nèi)居住建筑存在建筑外立面材料剝脫、附屬設(shè)施（雨棚、空調(diào)機(jī)位、防墜網(wǎng)）雜亂、立面管線排布重疊、建筑內(nèi)樓道環(huán)境臟亂、沿街立面現(xiàn)狀雜亂、特色不夠鮮明等問題。 社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老扶幼、醫(yī)療衛(wèi)生、便民服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施基本滿足居民需求，公共服務(wù)設(shè)施均為社會(huì)公益機(jī)構(gòu)運(yùn)營，主要商業(yè)經(jīng)營區(qū)域集中在美專校街片區(qū)，以便民及社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主。 場地內(nèi)部分區(qū)域排水情況有待改善，照明設(shè)施數(shù)量分布及照度不夠合理，防滑鋪裝老化陳舊，停車設(shè)施缺乏比較嚴(yán)重（圖3）。

（2） 問卷調(diào)研分析

問卷調(diào)研包含問卷調(diào)查與居民訪談兩方面。 采取用戶訪談的形式對若干位年齡、職業(yè)、性別不等的居民進(jìn)行訪談。 問卷內(nèi)容包括滿意度調(diào)查、社區(qū)現(xiàn)狀問題調(diào)查和日常活動(dòng)調(diào)查，側(cè)重對公共空間使用、增綠添園、無障礙改造、停車庫（場）等方面的改造意愿進(jìn)行調(diào)研，收集居民對綠化植物種類、增設(shè)活動(dòng)設(shè)施種類與排水照明等基礎(chǔ)設(shè)施的看法、意見和建議。

問卷調(diào)研與訪談的結(jié)果顯示， 居民對社區(qū)環(huán)境滿意度偏低，居民滿意度僅為28%。 受訪過程中，約33%的居民反映亟需建設(shè)停車位，31%居民表示希望增加社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施， 其中46%居民表示兒童類照料設(shè)施不足，部分居民有增設(shè)電梯的需求。 居民希望改善社區(qū)入口環(huán)境，補(bǔ)充兒童和老年活動(dòng)場地等。 同時(shí)，87%的受訪居民反映社區(qū)坡坎過多，希望新增無障礙電梯、完善坡道設(shè)施，提升舒適度。 因社區(qū)中老年人占比較多（55%），居民特別強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)部交通問題，如消防救援、醫(yī)療急救通道阻塞，步行通道高差多、便利度差等。

1.6 設(shè)計(jì)反饋

在掌握詳實(shí)的基礎(chǔ)信息后，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)基于“發(fā)現(xiàn)問題—?dú)w納分析—多方整合—解決問題”的改造方式，一邊對上大田灣老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升和方案設(shè)計(jì)，一邊也及時(shí)組織街道工作人員、居民代表等進(jìn)行會(huì)議征詢，商討方案的選擇與修改，最終對問題進(jìn)行匯總，并提出改造設(shè)計(jì)方案，如表3所示。

表3 上大田灣片區(qū)基本問題匯總

針對以上問題，我們將居民的迫切需求逐項(xiàng)落實(shí)在總體規(guī)劃及設(shè)計(jì)中，以合理的改造方案反饋使用者的訴求。 改造提升設(shè)計(jì)不僅注重隱患消除、功能完善、適老化、慢行化和智慧化，也對社區(qū)內(nèi)多個(gè)公共空間點(diǎn)位進(jìn)行改造，增強(qiáng)空間的功能復(fù)合、提高舒適度和利用率，回應(yīng)使用者的改造意愿，形成了針對本區(qū)域完全適用的完整社區(qū)整體改造提升方案。

2 對重慶城市更新項(xiàng)目現(xiàn)狀的思考與啟示

2.1 以高質(zhì)量發(fā)展為導(dǎo)向，完善相關(guān)制度、流程和實(shí)施細(xì)則

城市更新中的老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，但在不同區(qū)域?qū)嶋H工作推進(jìn)中，經(jīng)常會(huì)遇到流程不清晰、政策支撐不明確、工程審批與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完善等問題。 建議順應(yīng)城市工作新形勢，共同探索城市有機(jī)更新工作機(jī)制、政策措施、管理制度、流程再造，總結(jié)提煉可復(fù)制、可推廣的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，引導(dǎo)科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆?dòng)。

目前，重慶市部分區(qū)縣已逐步出臺配套管理辦法、設(shè)計(jì)深度規(guī)定等政策文件，如渝中區(qū)圍繞解決民生問題的實(shí)際出發(fā)，以高質(zhì)量發(fā)展為導(dǎo)向，提出“消隱患、補(bǔ)功能、提環(huán)境、留記憶、強(qiáng)管理”的十五字核心和 《渝中區(qū)老舊小區(qū)改造提升設(shè)計(jì)工作指引導(dǎo)則（試行）》52 條切實(shí)可行的工作措施細(xì)則，具有積極的實(shí)踐意義。建議參照深圳、上海、成都等先行城市經(jīng)驗(yàn)，在宏觀和微觀兩個(gè)層面繼續(xù)進(jìn)行制度、流程和實(shí)施細(xì)則完善。 宏觀層面可增加技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程等政策文件，形成從法規(guī)層面到操作層面相對完善的政策文件體系，如上海市《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行）》《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市剩余空間更新規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》等；微觀層面可繼續(xù)增加并細(xì)化有關(guān)土地、規(guī)劃、財(cái)稅以及其他相關(guān)政策條款， 對老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中的容積率獎(jiǎng)勵(lì)及轉(zhuǎn)移辦法、稅費(fèi)減免辦法等財(cái)政扶持政策進(jìn)行明確，如深圳市《城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》等細(xì)則辦法。

2.2 以金融資管為支點(diǎn)，撬動(dòng)城市更新與多種改造模式結(jié)合

城市更新的存量改造在本質(zhì)上是一個(gè)資產(chǎn)管理的過程。2021 年4 月， 在中國城市有機(jī)更新與消費(fèi)場景營造大會(huì)上，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任 （住建部政策研究中心原主任）秦虹發(fā)表觀點(diǎn)，以有機(jī)更新為主的城市升級過程未來將是一個(gè)政府與企業(yè)共塑城市的過程?！罢c企業(yè)共塑，并非是簡單的政企合作或者政企關(guān)系協(xié)調(diào)。它包含政府與市場共塑、存量與增量共塑、歷史傳承與文化創(chuàng)新共塑、公共利益與私人利益共塑、城市升級與產(chǎn)業(yè)升級共塑。這既是國際共同經(jīng)驗(yàn)，也是中國特色城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段的必由之路?！盵4]應(yīng)多渠道鼓勵(lì)在規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、投融資等一體化運(yùn)作模式上表現(xiàn)突出的優(yōu)秀案例和社區(qū)， 助力城市有機(jī)更新與多種改造模式相結(jié)合，以用地存量換生態(tài)、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)增量，重構(gòu)新城市。

2.3 以解決民生為根本，為共擔(dān)、共享、共建提供協(xié)作基礎(chǔ)

老舊小區(qū)改造工作中，應(yīng)充分收集和尊重民意，消除社區(qū)日常綜合隱患、完善配套服務(wù)功能、提高適齡人口環(huán)境舒適度，針對性解決影響居民生活幸福感與獲得感的主要問題。 針對人口結(jié)構(gòu)調(diào)整及功能優(yōu)化，改造提升可考慮向具有適宜條件的社區(qū)引入青年人才公寓、長租公寓等業(yè)態(tài)，進(jìn)行存房租賃盤活的嘗試。 同時(shí)結(jié)合社區(qū)情況，考慮采用讓渡部分公共收益、居民與社區(qū)共享共建等方式，如在社區(qū)內(nèi)引入智能停車場、共享充電樁、付費(fèi)廣告位、智能快遞柜等盈利場所，多方共同出資進(jìn)行改造提升，并參與后期的維護(hù)管理等，做到合理共擔(dān)、共享、共建。 順應(yīng)改革發(fā)展新要求， 共同探索不同類型城市有機(jī)更新項(xiàng)目的技術(shù)方法和實(shí)施路徑，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式，整合各類資源，調(diào)動(dòng)各方力量，助推城市高質(zhì)量發(fā)展。

3 結(jié)語

老舊小區(qū)改造是城市更新及社區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要方面，既是功能提升、品質(zhì)改善的過程，也是文化傳承與發(fā)展、民眾參與和反饋的過程。 在老舊小區(qū)改造調(diào)研過程中，設(shè)計(jì)及策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)做好扎實(shí)的基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)分析，結(jié)合渝中地域特色，綜合利用社區(qū)各項(xiàng)有利資源， 通過設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為社區(qū)未來高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力資本，最終形成居民共享的社區(qū)資產(chǎn)。 我們也希望通過積極探索，打造“功能配套完善、民生改善最優(yōu)、改造過程和諧、后期運(yùn)營到位、社會(huì)效益良好”的完整社區(qū)標(biāo)桿，為傳統(tǒng)老舊社區(qū)注入新活力，消除隱患、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、傳承記憶，進(jìn)一步促進(jìn)人口結(jié)構(gòu)良性調(diào)整，為新時(shí)代的重慶城市高質(zhì)量發(fā)展提供更成熟路徑。