商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)博弈分析

董德坤，林俊宇，趙英楠

本刊核心層次論文

商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)博弈分析

董德坤，林俊宇，趙英楠

(青島理工大學(xué) 管理工程學(xué)院，山東 青島 266000)

商品房預(yù)售由于其自身特性以及相關(guān)制度的不成熟，導(dǎo)致其交易中存在大量的不確定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)一旦轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，對(duì)交易各參與方均將帶來(lái)巨大損失。因此，本文在對(duì)開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)及我國(guó)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制分析的基礎(chǔ)上，遵循風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則，運(yùn)用博弈分析的方法對(duì)開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)進(jìn)行分析，從而確定雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合理比例。分析發(fā)現(xiàn)：信息不對(duì)稱為預(yù)購(gòu)方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因；我國(guó)現(xiàn)行的單邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制具有不合理性，為降低預(yù)購(gòu)方的利益損失，預(yù)售交易市場(chǎng)應(yīng)構(gòu)建合理公平的多方共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。最后，期望通過(guò)博弈分析研究確定的合理承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例的方法能為后期構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制提供有效途徑。

商品房預(yù)售；博弈分析；風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)

一、引言

商品房預(yù)售本質(zhì)上是一種遠(yuǎn)期交易，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)房款提前交給開發(fā)商，在約定的未來(lái)某個(gè)時(shí)間，由開發(fā)商向購(gòu)房人交付約定條件下的房屋。我國(guó)大陸地區(qū)在上個(gè)世紀(jì)90年代就建立了商品房預(yù)售制度，標(biāo)志性文件為1995年的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，自建立以來(lái)，該制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。由于商品房交付時(shí)間發(fā)生在未來(lái)，從買賣協(xié)議簽訂到房屋交付期間存在著諸多的不確定性，可能出現(xiàn)開發(fā)商不能按時(shí)履行交付義務(wù)的現(xiàn)象。關(guān)于商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，諸多學(xué)者也進(jìn)行了相關(guān)研究。

相較于國(guó)際商品房預(yù)售交易市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)預(yù)售制度起步較晚，相關(guān)法律規(guī)范尚未成熟。在目前預(yù)售交易市場(chǎng)中，商品房房屋面積質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)歸屬、開發(fā)商延期交房、開發(fā)商攜款私逃及商品房“爛尾”等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題層出不窮，預(yù)購(gòu)方合法權(quán)益遭到嚴(yán)重?fù)p害。因此，國(guó)內(nèi)學(xué)者們從不同角度對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究。從法律制度的角度來(lái)看，陽(yáng)雪雅指出，預(yù)售交易中涉及主體眾多，存在各種錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，這些復(fù)雜的法律關(guān)系增加了商品房預(yù)售的法律風(fēng)險(xiǎn)[1]。王純科、韓冰及李衛(wèi)剛等學(xué)者普遍認(rèn)為，應(yīng)該建立完善我國(guó)預(yù)售制度中的資金監(jiān)管機(jī)制以及預(yù)告登記制度來(lái)防范預(yù)購(gòu)方的交易風(fēng)險(xiǎn)[2-4]，然而目前我國(guó)并沒有統(tǒng)一的資金監(jiān)管機(jī)制，各地均采用了不同的監(jiān)管模式。

基于商品房預(yù)售交易角度，郭丹云認(rèn)為，由于房地產(chǎn)的壟斷性導(dǎo)致預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商在預(yù)售交易中處于不平等地位，大大增加了預(yù)購(gòu)方在預(yù)售交易中的風(fēng)險(xiǎn)[5]。張海燕認(rèn)為預(yù)購(gòu)方在商品房交易中常見的風(fēng)險(xiǎn)是由開發(fā)商欺詐行為造成的，提出健全商品房預(yù)售法制建設(shè)是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要途徑[6]。盧林、王懿認(rèn)為，預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱情況，這是產(chǎn)生交易風(fēng)險(xiǎn)的重要根源，政府等相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)信息公開披露制度，保障預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益[7]。學(xué)者普遍認(rèn)為，在完善相關(guān)法律制度的基礎(chǔ)上，構(gòu)建合理的多邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制是防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)及降低預(yù)購(gòu)方權(quán)益損失的關(guān)鍵所在[8-10]。

本文基于商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則及現(xiàn)行的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的分析研究，運(yùn)用討價(jià)還價(jià)博弈分析的方法，將預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)看作一個(gè)討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，從而確定雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合理比例，同時(shí)希望能為建立合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制提供有效途徑。

二、商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)分析

商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)主要指預(yù)售商品房的不確定性，也就是預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果存在的差異性[11]。調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，目前在預(yù)售交易市場(chǎng)中，開發(fā)商和預(yù)購(gòu)方主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)如表1所示。

表1 開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)

商品房預(yù)售交易風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商1. 房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn) 2. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 3. 資金鏈斷裂，后續(xù)建設(shè)資金供應(yīng)不足的風(fēng)險(xiǎn) 4. 按揭貸款連帶擔(dān)保責(zé)任帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)購(gòu)方1. 虛假?gòu)V告宣傳風(fēng)險(xiǎn) 2. “一房多賣”的風(fēng)險(xiǎn) 3. 商品房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 4. 商品房設(shè)計(jì)變更而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 5. 開發(fā)商延期交房甚至“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn) 6. 商品房產(chǎn)權(quán)歸屬不明風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)商預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來(lái)，房?jī)r(jià)快速上漲是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。為穩(wěn)定市場(chǎng)供需平衡，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，政府部門發(fā)布相應(yīng)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。例如，住建部出臺(tái)限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但對(duì)于開發(fā)商而言，限購(gòu)政策影響了商品房的市場(chǎng)需求，進(jìn)而影響到開發(fā)商庫(kù)存的去化周期，該政策對(duì)開發(fā)商的資金鏈造成壓力、提高其財(cái)務(wù)成本，從而使得開發(fā)商預(yù)期收益得不到實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，部分房產(chǎn)過(guò)熱的地區(qū)，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控之后，信貸資金收縮，從而導(dǎo)致開發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中，后續(xù)資金供應(yīng)不及時(shí)，因而產(chǎn)生巨大損失。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)開發(fā)商而言具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在政府部門對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控下，我國(guó)樓市業(yè)績(jī)?cè)鏊倏焖倩芈?，商品房銷售面積沒有明顯增長(zhǎng)。目前由于疫情的特殊影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遭到一定的損失，商品房的成交量大幅下挫。海南省2020年第一季度銷售面積同比減少45.2%，大部分開發(fā)商的銷售金額與以往相比均有所下降。面對(duì)當(dāng)前低迷的市場(chǎng)環(huán)境，一些中小型房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，終將走上破產(chǎn)的邊緣。截至2020年6月，我國(guó)有208家中小型開發(fā)商宣布破產(chǎn)，即使經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的房企也因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題，通過(guò)出售項(xiàng)目或股權(quán)的方式進(jìn)行生存。

開發(fā)商在商品房預(yù)售交易中主要承擔(dān)了按期建設(shè)完成商品房并進(jìn)行所有權(quán)交易的義務(wù)?；谏唐贩拷ㄔO(shè)投資巨大、建設(shè)周期漫長(zhǎng)的特點(diǎn)，開發(fā)商建設(shè)資金的供應(yīng)起到了至關(guān)重要的作用。一旦資金鏈發(fā)生斷裂，后續(xù)金供應(yīng)不足，不僅將造成商品房項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，也將造成開發(fā)商向破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。目前開發(fā)商建設(shè)資金主要來(lái)源于商品房預(yù)售款項(xiàng)，對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)商而言，一旦樓盤銷售困難，開發(fā)商缺少主要的資金來(lái)源，對(duì)其資金鏈將造成巨大壓力。此外開發(fā)商若發(fā)生自身經(jīng)營(yíng)不善或銀行斷貸等情況，也會(huì)導(dǎo)致其資金鏈斷裂。

最后，開發(fā)商按揭貸款的保證責(zé)任也會(huì)給其帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)預(yù)購(gòu)方逾期還款，銀行將從開發(fā)商賬戶中扣劃保證金，或提前收回貸款并要求開發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù)，這對(duì)開發(fā)商而言存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外，預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商簽訂合同并繳納首付款后，一旦由于預(yù)購(gòu)方或銀行自身原因?qū)е裸y行放款不及時(shí)，開發(fā)商的資金回籠便會(huì)遭到推遲，甚至在一定程度上影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，使得開發(fā)商陷入困境。

（二）預(yù)購(gòu)方預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分析

1. 虛假?gòu)V告宣傳風(fēng)險(xiǎn)

調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，預(yù)購(gòu)方在選擇商品房時(shí)會(huì)關(guān)注多方因素，如：是否為學(xué)區(qū)房、所選小區(qū)的地理環(huán)境以及小區(qū)配套設(shè)備是否健全等方面。在預(yù)售交易中，開發(fā)商的廣告宣傳是預(yù)購(gòu)方掌握以上信息的主要途徑，然而開發(fā)商為促進(jìn)自身銷量，制作的宣傳廣告中往往含有夸大虛假的成分，只有當(dāng)預(yù)購(gòu)方住進(jìn)房屋之后才能發(fā)現(xiàn)商品房實(shí)際情況與廣告不符，從而使預(yù)購(gòu)方處于被動(dòng)困窘的局面。

2. “一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之后，其交易的商品房卻仍處于建設(shè)狀態(tài)，因此預(yù)購(gòu)方不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證從而取得房產(chǎn)權(quán)。而在這一階段中，房?jī)r(jià)有很大可能產(chǎn)生波動(dòng)，因此開發(fā)商為取得更多的利潤(rùn)以及資金流動(dòng)，往往會(huì)選擇將已售出的商品房再次轉(zhuǎn)賣給第三方，并且隱瞞預(yù)購(gòu)方。因此預(yù)購(gòu)方的合同目的得不到實(shí)現(xiàn)，從而遭受巨大損失。

3. 商品房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

商品房的質(zhì)量是商品房交易中，預(yù)購(gòu)方最為關(guān)注的因素。當(dāng)商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，這不僅影響著預(yù)購(gòu)方的居住環(huán)境，更嚴(yán)重的是危害到預(yù)購(gòu)方的人身健康。在建設(shè)商品房過(guò)程中，開發(fā)商通常會(huì)選擇降低建筑材料的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)節(jié)約成本，給預(yù)購(gòu)方帶來(lái)了極大的安全隱患。

4. 設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)

由于預(yù)售的性質(zhì)，預(yù)購(gòu)方不能見到商品房的實(shí)際樣貌，只能通過(guò)設(shè)計(jì)圖紙及售樓處銷售人員的介紹而得之，對(duì)商品房信息僅有大致了解，而當(dāng)預(yù)購(gòu)方發(fā)現(xiàn)商品房與預(yù)售時(shí)不相符時(shí)，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)以設(shè)計(jì)變更為理由來(lái)逃脫責(zé)任，給預(yù)購(gòu)方造成損失。

5. 延期交房及“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)

商品房延期交房，即開發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間內(nèi)，將商品房交付給預(yù)購(gòu)方。我國(guó)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付時(shí)須具備“五證兩書三表”，其中“三表”指的是竣工驗(yàn)收備案表、房屋實(shí)測(cè)面積表以及住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表。當(dāng)上述延期交房的情況發(fā)生時(shí)，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)選擇向預(yù)購(gòu)方提供并不具備法律效力的《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，來(lái)表示其已按約定履行了義務(wù)[12]。而預(yù)購(gòu)方對(duì)相關(guān)法律規(guī)定并不清楚，從而使開發(fā)商規(guī)避了其違約責(zé)任。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速并且盈利高。因此許多投機(jī)性開發(fā)商，為追求短期效益而進(jìn)行商品房預(yù)售[13]。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，后續(xù)資金供應(yīng)不足，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目停工、“爛尾”，則預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益將再次受到損失。

6. 商品房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

商品房建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)且投資大，開發(fā)商為籌備資金，通常將正在建設(shè)的商品房或者是土地使用權(quán)抵押給銀行從而進(jìn)行融資。然而在預(yù)售交易中，開發(fā)商未告知預(yù)購(gòu)方這一風(fēng)險(xiǎn)。其次，我國(guó)《物權(quán)法》一百七十六條規(guī)定，抵押人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，當(dāng)商品房建設(shè)完成后，開發(fā)商未能償還資金貸款時(shí)，銀行有權(quán)收回被抵押的土地使用權(quán)或商品房。因此，這對(duì)于預(yù)購(gòu)方而言，合同目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其權(quán)益也受到重大損失。

基于上述分析，不難發(fā)現(xiàn)造成商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的原因除預(yù)售制度自身不成熟、存在缺陷外，預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商對(duì)于商品房預(yù)售信息掌握情況的不對(duì)稱也是重要原因。由于我國(guó)信息公開披露制度的不完善，導(dǎo)致開發(fā)商處于優(yōu)勢(shì)地位，可以主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至預(yù)購(gòu)方的身上，因而損害了預(yù)購(gòu)方的利益。因此，加強(qiáng)開發(fā)商信息公開的披露制度是降低預(yù)購(gòu)方風(fēng)險(xiǎn)、減少其承受損失的有效防范。

三、商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)方和開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)博弈模型分析

商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是指，為減少各參與方在預(yù)售交易中因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所遭受的損失，保障各方合法權(quán)益，將預(yù)售交易的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分散，由各參與方共同承擔(dān)。據(jù)以往研究及商品房預(yù)售的特點(diǎn)，本文認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)基本原則為：（1）參與方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度應(yīng)該與其所得回報(bào)相匹配；（2）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由最能控制及影響風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的一方承擔(dān)。然而，實(shí)際中預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)卻與以上原則相違背。其次，對(duì)于商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的研究，應(yīng)不僅是文字描述，更應(yīng)使其在實(shí)際應(yīng)用中具有可操作性。博弈論是實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)最優(yōu)解的方法之一，在商品房預(yù)售參與方風(fēng)險(xiǎn)偏好系數(shù)不同的情況下，通過(guò)博弈分析將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分配，確定各方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)比例，從而保障各方利益。因此預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的關(guān)鍵在于各方合理承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例的確定。

（一）完全信息博弈

預(yù)購(gòu)方與開發(fā)商之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)可以看作是兩方進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，在討價(jià)還價(jià)模型中，具有先動(dòng)優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)，也就是說(shuō)先出價(jià)的一方通常占據(jù)優(yōu)勢(shì)。在商品房預(yù)售交易中，開發(fā)商占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，因此不妨假設(shè)在討價(jià)還價(jià)中會(huì)首先出價(jià)。

1. 模型假設(shè)

2. 博弈分析

圖1 三回合討價(jià)還價(jià)博弈樹

3. 博弈模型最優(yōu)解計(jì)算

預(yù)購(gòu)方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例為：

開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比例為：

由此可見，預(yù)購(gòu)方和開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例主要與消耗系數(shù)有關(guān)，所謂的消耗系數(shù)也就是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)過(guò)程中所產(chǎn)生的時(shí)間成本、信息獲取成本等交易成本[14]，它與人們的忍耐程度有關(guān)。根據(jù)博弈模型中“耐心優(yōu)勢(shì)”可知，參與者的耐心程度越大，則消耗系數(shù)越大，在博弈中就越占優(yōu)勢(shì)。

在這里我們對(duì)開發(fā)商和預(yù)購(gòu)房的消耗系數(shù)進(jìn)行假設(shè)：

預(yù)購(gòu)方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例為：

因此，開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例為：

由此可見，開發(fā)商和預(yù)購(gòu)方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例主要與雙方的風(fēng)險(xiǎn)收益率直接相關(guān)，同時(shí)也與二者的耐心程度相關(guān)，上述公式表明，一般情況下，參與者的風(fēng)險(xiǎn)收益率越高，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比例就越大。

（二）不完全信息博弈模型分析

1. 模型假設(shè)

2. 博弈模型建立及求解

由此可見，消耗系數(shù)較高的開發(fā)商具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的特點(diǎn)，在與預(yù)購(gòu)方進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，更容易占據(jù)主動(dòng)地位，因此會(huì)出現(xiàn)要價(jià)較高的情況；反之消耗系數(shù)較低的一方則會(huì)更容易接受預(yù)購(gòu)方的出價(jià)。從上述分析可知，在信息不對(duì)稱的情況下，預(yù)購(gòu)方往往不清楚開發(fā)商的履約情況、誠(chéng)信度等信息，在由預(yù)購(gòu)方出價(jià)的情況下，接受報(bào)價(jià)的通常是履約情況及誠(chéng)信度較低的開發(fā)商，而這時(shí)往往會(huì)發(fā)生逆向選擇。

（三）實(shí)證分析及結(jié)論

結(jié)果顯示，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要的商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)等原則表明，參與方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)應(yīng)與其所獲得的收益相符，也就是說(shuō)，當(dāng)參與方的風(fēng)險(xiǎn)收益越大，則其分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例越大。最終結(jié)果與該原則相適應(yīng)，由此可見，完全信息下的博弈模型所得的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例是合理的，該模型也具有一定的合理性。而在不完全信息下，由于信息不對(duì)稱，在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方面的討價(jià)還價(jià)過(guò)程中容易出現(xiàn)逆向選擇，所以分擔(dān)比例較難確定。

四、結(jié)論與建議

通過(guò)上述分析可知，商品房預(yù)售制度的不完善是導(dǎo)致我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)中存在眾多問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。因此，為維持商品房預(yù)售交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，以及合理保護(hù)預(yù)售交易各參與方的合法權(quán)益，本文主要從風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的構(gòu)建、預(yù)售信息公開披露制度的完善、預(yù)售資金監(jiān)管制度的健全以及預(yù)購(gòu)方自我保護(hù)幾個(gè)方面提出幾點(diǎn)建議。

1. 構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

本文案例計(jì)算結(jié)果顯示，在商品房預(yù)售交易中，相對(duì)于預(yù)購(gòu)方而言，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)。然而實(shí)際中，商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式為單邊分擔(dān)，即對(duì)于商品房預(yù)售中的各類風(fēng)險(xiǎn)主要由預(yù)購(gòu)方進(jìn)行承擔(dān)，開發(fā)商利用其在預(yù)售交易中的優(yōu)勢(shì)地位逃避或轉(zhuǎn)移部分預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，極易損失預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。因此，為保障預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益，減少其在預(yù)售中可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，必須構(gòu)建一種合理公平的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

2. 完善信息公開披露制度

根據(jù)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分析以及不完全信息博弈分析，不難發(fā)現(xiàn)信息不對(duì)稱是商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因。因此，為降低雙方在預(yù)售中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，建議完善信息公開制度，如制定明確的信息披露標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)開發(fā)商信息披露進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定等措施或者引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的建設(shè)情況進(jìn)行監(jiān)督，使開發(fā)商的流程信息更加清晰明了，從而降低預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，減少預(yù)購(gòu)方可能遭受的損失。

3. 完善預(yù)售資金監(jiān)管制度

通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售資金的合理使用是開發(fā)商建立商品房并進(jìn)行預(yù)售的重要前提，一旦預(yù)售資金被私自挪用，則會(huì)面臨延期交房、甚至商品房“爛尾”等風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管并沒有具體監(jiān)管措施，各地區(qū)監(jiān)管模式不一且操作性差，因此我國(guó)政府的相關(guān)部門需要采取措施，健全完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管模式、完善監(jiān)管程序以及明確監(jiān)管責(zé)任。

4. 預(yù)購(gòu)方自身提高防范意識(shí)

正如本文所說(shuō)，預(yù)購(gòu)方在商品房預(yù)售交易中處于弱勢(shì)地位，為保障其權(quán)益不受損害，除完善相關(guān)制度之外，預(yù)購(gòu)方也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身防范意識(shí)，具體可以體現(xiàn)在：增強(qiáng)自身識(shí)別能力，理性判斷商品房預(yù)售廣告，重視預(yù)售合同條款，掌握合適、準(zhǔn)確的糾紛處理方法等，從根源上降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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F293.31

A

1674-327X (2021)02-0030-05

10.15916/j.issn1674-327x.2021.02.009

2020-09-22

國(guó)家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目(71471094)；山東省重點(diǎn)研發(fā)計(jì)劃(軟科學(xué)項(xiàng)目)(2019RKB01459)

董德坤(1978-)，男，山東平度人，教授，博士。

(責(zé)任編校：許偉麗)