房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探析

孫艷

摘要：近年來。隨著社會的不斷進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，人們的生活水平也得到了顯著的提升，伴隨著經(jīng)濟(jì)以及科技的快速進(jìn)步，我國房地產(chǎn)的發(fā)展得到了更多人力、物力、財(cái)力以及技術(shù)的支持，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)正在迅猛的發(fā)展，這在極大程度上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);稅務(wù)籌劃

引言

在不斷的發(fā)展中，我國經(jīng)濟(jì)體制越來越完善，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的競爭也更加激烈，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力不斷增加，生存空間也受到了很大影響，所以，要想在當(dāng)前時(shí)代背景下持續(xù)發(fā)展，就要利用稅務(wù)籌劃，來實(shí)現(xiàn)對納稅額的減少，以此來有效增強(qiáng)市場競爭力。就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)來看，其包括了許多不同的稅種，有著非常復(fù)雜的稅制，此外，稅務(wù)水平也較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想減少自身的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，就要采取科學(xué)的稅務(wù)籌劃，這也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

1房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

1.1缺乏稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理意識

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中并沒有開展完善的稅務(wù)籌劃工作，而且一些管理人員也沒有意識到稅務(wù)籌劃過程中風(fēng)險(xiǎn)管理的價(jià)值，這在一定程度上會對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響。假如企業(yè)缺乏稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理意識，將會在實(shí)際工作中影響稅務(wù)籌劃的效果，同時(shí)沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃計(jì)劃，也會導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)籌劃效益降低，阻礙企業(yè)的正常發(fā)展。

1.2稅務(wù)籌劃工作人員專業(yè)素質(zhì)不同

就房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作人員來看，如果其沒有足夠的稅務(wù)籌劃相關(guān)的法律知識，那么在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，就很容易出現(xiàn)稅務(wù)籌劃和稅法的矛盾，這不但會降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還將使得企業(yè)的社會影響受到損害。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作要想得到有效的落實(shí)，就必須要確保稅務(wù)籌劃工作人員有足夠熟練、專業(yè)的稅務(wù)籌劃技能。

1.3國家稅收政策對稅務(wù)籌劃的影響

對于我國國家財(cái)政收入而言，其往往會受到稅收的直接影響，所以，稅收工作是我國所高度重視的一項(xiàng)內(nèi)容，尤其是對稅收相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行。但就當(dāng)前來看，在我國，與稅收相關(guān)的法律尚未完善，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作有著較大的影響，這對于稅務(wù)籌劃的順利進(jìn)行有著一定的阻礙，使其難度有所增加。此外，在我國，與稅收相關(guān)的法律法規(guī)在不斷的變動、優(yōu)化著，所以，隨著我國政策變換，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收工作也要隨之變動，這就造成了稅務(wù)籌劃工作難以順利進(jìn)行的問題。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

2.1制定環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

（1） 與出資方式相關(guān)的稅務(wù)籌劃。在建立房地產(chǎn)公司的過程中，出資方式可以貨幣投資以及土地使用權(quán)或各種實(shí)物投資等。而我們目前的“稅法”針對不同的出資方式有不同的稅收政策。就好像：倘若設(shè)備屬于出資方式，所有分享利益以及承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的人不需要再額外進(jìn)行增值稅納稅;倘若土地使用權(quán)為出資方式，業(yè)主避免不了的要繳納一定的土地增值稅。由此可見，企業(yè)不管以何種方式作為出資，最后要繳納的納稅是有一定不同的。（2） 用工政策的稅務(wù)籌劃。若房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國家就業(yè)政策，他們也會嘗到國家稅收優(yōu)惠政策的甜頭。舉個(gè)例子來說，企業(yè)可以降低甚至是免繳一定數(shù)量的企業(yè)所得稅和增值稅，更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)的特征之一是全能型，在開發(fā)項(xiàng)目是需要大量從事建設(shè)的工人。這種就免不了的要和招聘打交道，不同的勞動方式所面對的稅收政策也不同。若企業(yè)直接簽訂勞動合同，“承包商”就是直接的工人，工人得到的工資之所以不能作為企業(yè)成本扣除“工資”的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)沒有簽訂勞動合同工人，稅收風(fēng)險(xiǎn)自然而然的就避免不了。在房地產(chǎn)企業(yè)和勞務(wù)公司直接簽訂勞務(wù)分包合同的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以利用工人的工資扣除經(jīng)營成本，對個(gè)人所得稅不會造成太大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)工作具有周期長、資金需求多以及資源消耗大等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資問題一直都比較嚴(yán)重。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式主要包括負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。這兩種籌資模式亦是對應(yīng)著不同的稅收政策。（1）關(guān)于負(fù)債籌資的稅務(wù)籌劃。負(fù)債籌資是企業(yè)籌資的重要基礎(chǔ)組成，其主要通過借貸于金融機(jī)構(gòu)或者其他企業(yè)，或者債券發(fā)行以及商業(yè)信用等方式進(jìn)行資金籌集。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，超過50%的負(fù)債籌資來源于銀行信貸。相對于權(quán)益籌資，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債籌資需要在一段時(shí)間后進(jìn)行“本息償還”，所以，負(fù)債籌資在一定程度上加重了企業(yè)的籌資成本。但是，對于企業(yè)來講并非沒有好處，在納稅方面可以發(fā)揮出“稅盾”效果。也就是說，企業(yè)需要支付的負(fù)債利息可以作為納稅抵扣額。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的所得稅稅基就會相對減少，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了“避稅”。（2）權(quán)益籌資中的稅務(wù)籌劃。權(quán)益資本是房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中最為穩(wěn)定和基本的組成部分，企業(yè)不僅可以對這部分資本進(jìn)行永久占有，還無需承擔(dān)付息壓力，所以，籌資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。權(quán)益成本主要來源于房地產(chǎn)企業(yè)投資者的原股本以及新增股本投資。其籌資形式主要有吸引投資和自我積累兩種。其中，吸引投資主要體現(xiàn)在借助項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引投資者進(jìn)行企業(yè)投資，具體形式可以是股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者發(fā)行股票等。自我積累則是通過企業(yè)收益留存進(jìn)行資金積累。

2.3開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)在開發(fā)過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納的稅款中數(shù)量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個(gè)種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關(guān)的土地稅收上沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收，使得因?yàn)榉至⒌脑蚨斐煞康禺a(chǎn)權(quán)方面的轉(zhuǎn)移不會征收相關(guān)的土地增值稅，除此之外，國家對土地方面的稅務(wù)在制定過程中還有著細(xì)致的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進(jìn)行相關(guān)的管理，以實(shí)現(xiàn)減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納費(fèi)用的目的，減輕企業(yè)稅收中的負(fù)擔(dān)。

2.4在企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營的主要銷售環(huán)節(jié)中對稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃

在企業(yè)的銷售經(jīng)營環(huán)節(jié)對所要繳納的稅務(wù)進(jìn)行策劃的主要方法是對企業(yè)法人方面進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以配置相應(yīng)的子公司進(jìn)行管理，配置能夠獨(dú)立的進(jìn)行核算工作的二級法人，讓他們對房地產(chǎn)開發(fā)以外的行業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，將其所應(yīng)當(dāng)繳納的部分稅務(wù)從所要繳納的營業(yè)方面的稅務(wù)中分割出去，讓相關(guān)的代理業(yè)務(wù)對稅收方面的優(yōu)惠政策進(jìn)行充分的認(rèn)識，采用各種各樣的方法減輕企業(yè)所要繳納稅款方面的負(fù)擔(dān)。

結(jié)語

通過上述內(nèi)容我們能夠知道：在現(xiàn)階段的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)正在快速的發(fā)展，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要穩(wěn)定的發(fā)展以及壯大，就一定要重視稅務(wù)籌劃工作對企業(yè)發(fā)展的重大影響，根據(jù)自身發(fā)展的需要以及實(shí)際情況實(shí)行合理、有效的稅務(wù)籌劃工作，從而有效確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展，本文也根據(jù)實(shí)際情況提出了一些建議，希望能對相關(guān)單位有所幫助。

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