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    商業(yè)地產(chǎn)管理“打法”生變輕資產(chǎn)運(yùn)行成行業(yè)共識(shí)

    2021-05-14 09:19:58文|董
    企業(yè)文化 2021年12期
    關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)盤活城市更新

    文|董 添

    記者從多家商業(yè)地產(chǎn)管理類公司處了解到,輕資產(chǎn)運(yùn)行正成為行業(yè)共識(shí)。輕資產(chǎn)管理輸出為企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源,成為頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。在盤活資產(chǎn)、城市更新背景下,商業(yè)地產(chǎn)管理的“打法”正在發(fā)生改變。如何將團(tuán)隊(duì)管理、資源整合、利益平衡、不斷推出創(chuàng)新IP模式等優(yōu)勢發(fā)揮到極致,成為每家企業(yè)需要思考的命題。

    輕資產(chǎn)運(yùn)行

    恒太商業(yè)副總裁黃樂燕在接受采訪時(shí)表示,商管類公司輕資產(chǎn)運(yùn)行是未來行業(yè)的一個(gè)風(fēng)口。商管類公司憑借品牌優(yōu)勢、資源整合能力、獨(dú)特的營運(yùn)能力,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。在運(yùn)行具體項(xiàng)目過程中,需要平衡物業(yè)持有方和入駐商家之間的利益。這個(gè)過程中,商管公司的營運(yùn)能力顯得尤為重要。

    據(jù)黃樂燕介紹,對(duì)于商管公司而言,首先是產(chǎn)品的創(chuàng)新,在招商環(huán)節(jié),選取最合適的商業(yè)資源與定位做匹配。同時(shí),要策劃一系列的活動(dòng),對(duì)客群進(jìn)行引流,才能讓項(xiàng)目真正盤活。疫情期間,很多重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目都出現(xiàn)了營運(yùn)危機(jī),不得不采取免租的方式,甚至閉店。

    公司通過創(chuàng)新型活動(dòng)策劃等方式,在疫情期間取得了較好的業(yè)績?cè)鲩L。她舉例稱,疫情期間,公司在寧波針對(duì)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃了露天電影、懷舊古風(fēng)等活動(dòng),為街區(qū)吸引了大量客群?!耙咔槠陂g,室內(nèi)電影院被嚴(yán)格限流,但露天電影卻沒有限制?;顒?dòng)發(fā)出后,很多商家稱,從來沒有見過這么多人?!秉S樂燕指出,“商管公司在后期運(yùn)行中發(fā)揮了重要作用,活動(dòng)IP的創(chuàng)新性策劃是最為關(guān)鍵的要素之一?!秉S樂燕表示,對(duì)于三四線城市而言,人情味更為濃厚。公司通過給周圍街區(qū)的人上收納課程等方式,與他們建立良好的聯(lián)系,增強(qiáng)客戶的黏性。這樣,在后續(xù)活動(dòng)開展以及聯(lián)合商家營銷等活動(dòng)中,他們會(huì)發(fā)揮催化劑的作用。

    助力城市更新

    “很多缺乏運(yùn)營能力的商場、街區(qū)都在老城區(qū),在城市更新進(jìn)程中,需要花費(fèi)更多的心思?!庇猩坦茴惞局赋觯氨热?,我們想把廢舊商場重新盤活,引入海底撈這類一線餐飲品牌。但是對(duì)于海底撈這類企業(yè)來說,他們不會(huì)因?yàn)閺U舊商場的租金低,就來開店。相反,他們寧愿多花一些租金,換取熱鬧街區(qū)的人流。對(duì)于商管類公司來說,其作用就是把海底撈的這類擔(dān)心去除掉。我們會(huì)在這類商場開展一系列的客群引流活動(dòng),達(dá)到后期有效運(yùn)營的效果。”

    受疫情影響,2020年商業(yè)地產(chǎn)租金收益下滑,商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營規(guī)模增長放緩。商業(yè)地產(chǎn)類企業(yè)拿地放緩,投資態(tài)度審慎,重點(diǎn)聚焦二線城市,三四線城市占比顯著下降。其中,輕資產(chǎn)管理輸出為企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源,成為頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。在這種背景下,從商業(yè)項(xiàng)目收益角度看,城市更新及后期引入創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)作的作用不容小覷。中指研究院指出,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,城市更新可以喚醒城市活力,為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的生長空間;可以提高核心城市的存量價(jià)值,為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。在實(shí)踐方面,頭部房企通過城市更新盤活地區(qū)商業(yè),已經(jīng)取得了豐富的成功經(jīng)驗(yàn),未來城市更新,將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來廣闊空間。

    不過,據(jù)了解,城市更新項(xiàng)目從列入更新單元計(jì)劃,到確認(rèn)實(shí)施主體資格的轉(zhuǎn)化率,仍然有較大的提升空間,部分項(xiàng)目仍然處于搬遷補(bǔ)償談判的過程中。未來各城市仍需要在政策和管理方面,持續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力,針對(duì)影響城市更新進(jìn)度的核心環(huán)節(jié),例如前期手續(xù)、拆遷談判等,需要進(jìn)行更加系統(tǒng)的政策構(gòu)建和實(shí)施細(xì)則落地。

    激發(fā)新業(yè)態(tài)

    2020年以來,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)密集分拆上市,引發(fā)市場關(guān)注。記者多方了解到,商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)多數(shù)屬于輕資產(chǎn)模式。當(dāng)前,商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時(shí)代,輕資產(chǎn)運(yùn)營受到企業(yè)青睞,推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。在輕資產(chǎn)運(yùn)行過程中,企業(yè)由于融入更多的創(chuàng)新元素,容易被二級(jí)市場賦予更多投資題材機(jī)會(huì),從而獲得更高的市盈率和市場關(guān)注度。

    中指研究院指出,新業(yè)態(tài)與新模式不斷出現(xiàn),激發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)市場新活力。零售物業(yè)通過合理配置“體驗(yàn)式”業(yè)態(tài)比例、特色主題打造差異化競爭優(yōu)勢、“首店經(jīng)濟(jì)”等創(chuàng)新模式,不斷激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)新活力。未來,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場的探索,也將加速推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。過去一年里,商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢,展望未來,變局依然存在。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以高品質(zhì)開發(fā)運(yùn)營為根基,積極把握時(shí)代變革機(jī)遇。

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