土地一級開發(fā)成本控制的內(nèi)容及其相關(guān)策略探討

劉偉珍

摘 要：隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，針對城市的規(guī)劃建設(shè)也在不斷發(fā)展和完善。城市規(guī)劃建設(shè)中，土地一級開發(fā)是目前最為凸顯的內(nèi)容。土地一級開發(fā)主要是土地在出讓運(yùn)用前的開發(fā)和建設(shè)，涉及的內(nèi)容較多、程序較復(fù)雜、資金需求量大;同時(shí)，土地一級開發(fā)往往與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)。因此，在土地一級開發(fā)中，對土地一級開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，有利于合理降低土地開發(fā)中的成本費(fèi)用，提升土地一級開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要探討土地一級開發(fā)成本控制的內(nèi)容及其相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：土地;一級開發(fā)成本;內(nèi)容;相關(guān)策略

土地一級開發(fā)過程中，開發(fā)建設(shè)主體需清楚的掌握土地一級成本控制影響的主要因素，通過因素分析，采取有效的策略控制土地一級開發(fā)成本。同時(shí)，在土地一級開發(fā)成本的控制上，一方面，開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)落實(shí)好土地一級開發(fā)的財(cái)務(wù)管理工作，從各項(xiàng)成本費(fèi)用上進(jìn)行清楚地核算，合理、科學(xué)的控制土地一級開發(fā)的成本;另一方面，開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)審時(shí)度勢，依據(jù)當(dāng)前的政策制定相應(yīng)的成本管理制度，促使成本管理能夠有效地進(jìn)行實(shí)施。

一、土地一級開發(fā)成本控制的內(nèi)容

（一）土地一級開發(fā)成本的概念

土地一級開發(fā)主要是城市規(guī)劃建設(shè)中，政府或者授權(quán)委托的開發(fā)建設(shè)主體對于劃定區(qū)域的城市土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地進(jìn)行一定的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，同時(shí)在地塊區(qū)域內(nèi)，按規(guī)劃要求進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，最終促使區(qū)域符合“六通一平”的土地建設(shè)條件，然后將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或二級開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)成本是在宗地進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)過程中，產(chǎn)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用。

（二）土地一級開發(fā)成本的組成

土地一級開發(fā)成本主要由項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)及前期工作費(fèi)、征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套（含道路、小學(xué)、幼兒園、綠化設(shè)施、垃圾站等）建設(shè)費(fèi)用、利息、不可預(yù)見費(fèi)、業(yè)務(wù)工作費(fèi)用和產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)等組成。

（三）土地一級開發(fā)成本的特性

土地一級開發(fā)資金需求集中，資金量大。土地一級開發(fā)中多為“城中村”項(xiàng)目開發(fā)，拆遷面積大、拆遷人口密集，涉及拆遷安置補(bǔ)償資金也就相應(yīng)增多。以湖南某園區(qū)土地一級開發(fā)成本調(diào)查測算為例，征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用在土地一級開發(fā)成本中占比最高，達(dá)成本總額的50%左右，因此，在土地一級開發(fā)中征地拆遷安置補(bǔ)償需要的資金量非常大。同時(shí)，按照現(xiàn)行征地拆遷政策，項(xiàng)目啟動(dòng)初期，需到位總項(xiàng)目拆遷估算資金的80%，剩余資金也需在項(xiàng)目概算審批后，按概算批復(fù)金額補(bǔ)齊。另土地一級開發(fā)資金需要項(xiàng)目在完成征地拆遷安置補(bǔ)償、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)且土地出讓后，方可收回前期投入資金，資金占用時(shí)間長。因此，土地一級開發(fā)中征地拆遷安置補(bǔ)償資金不僅需求量大，而且資金需求相對集中，資金占用時(shí)間也較長。

土地一級開發(fā)涉及范圍廣、項(xiàng)目多、周期長。為提高土地的綜合利用程度，降低土地一級開發(fā)成本，形成規(guī)模開發(fā)效益，土地一級開發(fā)往往是對一定區(qū)域或片區(qū)內(nèi)的土地進(jìn)行集中開發(fā)，涉及土地面積范圍廣。因開發(fā)范圍廣，涉及的拆遷項(xiàng)目、公共基礎(chǔ)需配建的工程建設(shè)項(xiàng)目也較多，項(xiàng)目建設(shè)和監(jiān)管要求也會(huì)更加嚴(yán)格。同時(shí)，土地一級開發(fā)中的征地拆遷項(xiàng)目，因涉及拆遷人口密集，涉及拆遷遺留問題較多，情況復(fù)雜等，導(dǎo)致項(xiàng)目拆遷騰地時(shí)間均較長。另公共基礎(chǔ)配套項(xiàng)目因工程量較大、技術(shù)復(fù)雜等，項(xiàng)目運(yùn)作周期一般也比較長。

二、土地一級開發(fā)成本主要影響因素

在土地一級開發(fā)成本的控制中，影響土地一級開發(fā)成本因素有很多，涵蓋有經(jīng)濟(jì)政策、地方政府的執(zhí)行力等，無論是哪方面的因素，都需要土地一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)主體能揚(yáng)長避短，并采取有效的措施規(guī)避土地一級開發(fā)成本出現(xiàn)失控現(xiàn)象。

（一）相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響

在土地一級開發(fā)中，影響土地一級開發(fā)成本的經(jīng)濟(jì)政策主要包含有征地、拆遷、安置補(bǔ)償政策，土地收儲(chǔ)、管理及出讓政策、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策等。在這些經(jīng)濟(jì)政策中，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，都可能影響土地一級開發(fā)的成本預(yù)算，也會(huì)使得土地一級開發(fā)成本產(chǎn)生變動(dòng)。因此，在土地開發(fā)成本管理中對于經(jīng)濟(jì)政策的把握就顯得非常重要，需要時(shí)刻關(guān)注相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的發(fā)展，及時(shí)根據(jù)政策調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)成本，確保土地一級開發(fā)成本的可控。

（二）政策的公開透明和相關(guān)部門的執(zhí)行力

土地一級開發(fā)中涉及項(xiàng)目多、程序復(fù)雜，存在的征地、拆遷和項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)的申請、審批環(huán)節(jié)也較多，審批時(shí)間也相對較長。同時(shí)，征地拆遷過程中，拆遷情況的評估、拆遷群眾的政策理解度以及安置房的建設(shè)等，均影響著土地一級開發(fā)建設(shè)工作的開展。因此，在土地一級開發(fā)中，越是公開透明的審批政策和拆遷政策，地方相關(guān)部門的政策執(zhí)行力也越強(qiáng)，項(xiàng)目拆遷和建設(shè)工作開展的也越順利，土地一級開發(fā)成本也就更加可控。

（三）資金量及資本運(yùn)作管理水平

土地一級開發(fā)所需的資金量較大，若開發(fā)建設(shè)主體自有資金或財(cái)政安排的土地一級開發(fā)資金較低，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目土地一級開發(fā)過程中資金不足，項(xiàng)目停滯，導(dǎo)致土地一級開發(fā)時(shí)間過長，從而增加土地一級開發(fā)成本。同時(shí)，在土地一級開發(fā)中，資金支付密集且復(fù)雜，開發(fā)建設(shè)主體的資本運(yùn)作能力、項(xiàng)目管理水平、成本控制水平等，都是影響土地一級開發(fā)成本的原因。

三、土地一級開發(fā)成本控制的相關(guān)策略

（一）依據(jù)政策現(xiàn)狀，制定標(biāo)準(zhǔn)管理模式

在土地一級開發(fā)成本控制中，要根據(jù)當(dāng)前政策的現(xiàn)狀，制定科學(xué)、合理地標(biāo)準(zhǔn)管理模式，便于對成本進(jìn)行管理控制。一方面，在土地一級開發(fā)中涉及的政策較多，針對各項(xiàng)影響土地一級開發(fā)成本的政策因素，應(yīng)依據(jù)政策制定標(biāo)準(zhǔn)的管理制度，對于土地一級開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用成本進(jìn)行控制，促使土地一級開發(fā)過程中成本整體可控。另一方面，開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)規(guī)范自身制度建設(shè)，制定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目管理制度、財(cái)務(wù)管理制度和成本控制制度等，促使土地一級開發(fā)項(xiàng)目管理更加標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)管理更加規(guī)范、成本控制更加嚴(yán)謹(jǐn)。在決策管理中，應(yīng)制定標(biāo)準(zhǔn)的決策審批制度，只有建立完整的決策審批制度，才能有助于保障開發(fā)建設(shè)主體決策的正確性，確保土地一級開發(fā)的成本可控。在內(nèi)部管理中，應(yīng)規(guī)范內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)績效考核等措施管理，促進(jìn)工作的規(guī)范性，增強(qiáng)成本控制管理的有效性。

（二）加強(qiáng)成本測算，深化成本控制力度

土地一級開發(fā)的成本控制中，應(yīng)加強(qiáng)土地一級開發(fā)成本測算工作，深化土地成本控制力度。在土地一級開發(fā)建設(shè)前期，應(yīng)對土地一級開發(fā)成本中的每一項(xiàng)成本，從前期費(fèi)用、征地拆遷資金、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用到土地一級開發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用，均進(jìn)行科學(xué)合理、精細(xì)化的詳細(xì)測算工作，成本測算越科學(xué)、合理、精細(xì)，越有利于土地一級開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制。同時(shí)，在各項(xiàng)成本測算中，應(yīng)具體到各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)類別和費(fèi)用發(fā)生的預(yù)計(jì)時(shí)間等，達(dá)到精準(zhǔn)核算征地拆遷費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用，全面掌控項(xiàng)目征拆和建設(shè)成本。另外，依據(jù)項(xiàng)目征拆和建設(shè)成本的發(fā)生時(shí)間，有效的規(guī)劃土地一級開發(fā)資金需求，并制定合理的資金計(jì)劃，減少資金沉淀，有效降低財(cái)務(wù)成本。從而，全面掌握土地一級開發(fā)的整體成本。

（三）成立管理部門，有效監(jiān)管整體成本

在土地一級開發(fā)成本的控制管理中，應(yīng)成立專門的土地一級開發(fā)成本管理的部門，對土地一級開發(fā)中的成本進(jìn)行有效監(jiān)管。首先，在管理部門成立后，應(yīng)提高土地一級開發(fā)成本管理人員的成本控制意識(shí)，只有重視成本的控制，才能促進(jìn)土地一級開發(fā)成本控制的良好發(fā)展。其次，應(yīng)建立成本管理制度和成本控制考核機(jī)制，土地成本管理人員只有在進(jìn)行成本規(guī)范核算的同時(shí)，積極主動(dòng)地關(guān)注成本控制，才能更好的把握和監(jiān)管好土地一級開發(fā)的整體成本。再次，應(yīng)加強(qiáng)政策熟悉和操作程度，及時(shí)掌握最新政策，有效調(diào)整成本控制標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)政策，適時(shí)調(diào)整土地一級開發(fā)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，使土地一級開發(fā)的成本管理適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和項(xiàng)目整體開發(fā)，從而達(dá)到成本的有效管理。最后，對于土地一級開發(fā)的各個(gè)過程，成本管理部門需要進(jìn)行詳細(xì)的效益分析，分析后對其進(jìn)行一定的評價(jià)，依據(jù)一定的流程進(jìn)行成本的測算，讓專業(yè)的監(jiān)管人員進(jìn)行核查，完善成本管理的過程。

（四）建立合作開發(fā)模式，多渠道籌集資金

土地一級開發(fā)資金需求量比較大，開發(fā)建設(shè)單位的自有資金或財(cái)政預(yù)算安排資金一般難以滿足項(xiàng)目開發(fā)的資金需求，為保證項(xiàng)目的順利開展，可以探索建立合作開發(fā)模式，多渠道籌集資金。為保障土地一級開發(fā)項(xiàng)目資金需求，開發(fā)建設(shè)主體應(yīng)積極發(fā)揮主觀能動(dòng)性，采取多渠道籌集資金滿足土地一級開發(fā)建設(shè)資金需求，如積極申請上級專項(xiàng)債券資金、專項(xiàng)補(bǔ)助資金等。同時(shí)，土地一級開發(fā)中部分基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目，可以考慮采取由開發(fā)商進(jìn)行配建、合作開發(fā)、PPP等方式進(jìn)行建設(shè)，爭取更多的優(yōu)勢資源注入土地一級開發(fā)中，科學(xué)合理的節(jié)約土地一級開發(fā)成本。

四、結(jié)束語

土地一級開發(fā)成本的控制能夠有效促進(jìn)土地一級開發(fā)的發(fā)展，更好地把握土地一級開發(fā)的時(shí)間。在土地一級開發(fā)的成本控制中，成本的控制決定了土地一級開發(fā)能否獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系到土地一級開發(fā)的順利進(jìn)行，因此，在土地一級開發(fā)中，實(shí)施成本控制是非常重要的。

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