下北澤改造計(jì)劃

邢夢(mèng)妮 劉小宇

圖/散步社

圖/散步社

談到東京的年輕人文化，你可能會(huì)立刻想到原宿和澀谷，但今天的故事主角是下北澤。好吃、好逛、不貴，這里是錢(qián)包沒(méi)那么鼓的年輕人的又一個(gè)“亞文化天堂”。一邁出下北澤車站，你會(huì)被好幾條商店街包圍。各種小劇場(chǎng)與二手古著店就繞在這些商店街里，不斷撲面而來(lái)。

在日本，商店街是個(gè)老概念：當(dāng)一個(gè)區(qū)域里集合了一定數(shù)量的零售店、小餐館或者提供各種生活服務(wù)店鋪的時(shí)候，一個(gè)兼具地區(qū)特色與實(shí)際功能的商店街就形成了。100多年前，這些店鋪開(kāi)始聚合成為組織，到了近代，則形成了中小企業(yè)共同體的概念，它們共同運(yùn)營(yíng)管理街區(qū)商業(yè)。在下北澤車站附近，就有6個(gè)商店街組織。

現(xiàn)在，有人試圖改變這個(gè)街區(qū)的定義。消費(fèi)研究者三浦展曾表示“下北澤的BONUS TRACK是2020年最值得關(guān)注的項(xiàng)目”，他口中的BONUS TRACK其實(shí)是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目—這些建筑成排地挨在一起，看上去和周圍有點(diǎn)格格不入。

在官方說(shuō)法里，BONUS T RACK的定位是“支持新挑戰(zhàn)和個(gè)體戶的長(zhǎng)屋”。長(zhǎng)屋是日本一種傳統(tǒng)的都市居住建筑，你可以把它想象成聯(lián)排住宅，鄰居之間共享墻壁，但保有各自獨(dú)立的空間。不過(guò)，長(zhǎng)屋面積要更小一些。BONUSTRACK的店鋪門(mén)面也是這種形式，一間連著一間。

圖/散步社

圖/散步社

BONUSTRACK的一大特點(diǎn)是房租便宜，這讓它更容易吸引那些做新潮生意的創(chuàng)業(yè)者。目前，共有13家店入駐了BONUS T RACK。舉幾個(gè)例子，中國(guó)臺(tái)灣音樂(lè)廠牌“ 大浪漫商店”在BONUS TR ACK賣(mài)鹵肉飯，咖啡廳“戀愛(ài)的豬研究所”的招牌是用千葉縣生產(chǎn)的豬肉炸出來(lái)的可樂(lè)餅。食品店“發(fā)酵DEPARTMENT”自稱“日本發(fā)酵文化的儲(chǔ)藏庫(kù)”，還有一家專門(mén)銷售“與日記相關(guān)的一切”的店鋪“月日”—你可以點(diǎn)杯飲料，也可以挑走一本和日記主題有關(guān)的書(shū)籍或者小冊(cè)子。

日本城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)公司“散步社”的兩名創(chuàng)始人—內(nèi)沼晉太郎和小野裕之也在BONUS TRACK開(kāi)店，他們負(fù)責(zé)策劃活動(dòng)、運(yùn)營(yíng)街道。小野裕之告訴未來(lái)預(yù)想圖，因?yàn)榇蟛糠挚盏卦诜缮现荒茏鳛樽≌玫?，所以BONUS T RACK要求店家必須整租一戶，也就是一層店面加二樓的房間，月租金約15萬(wàn)日元（約合8990元人民幣）。根據(jù)他的計(jì)算，這是下北澤地區(qū)月均店租的一半。

你可能會(huì)奇怪，運(yùn)營(yíng)方這么做到底能不能賺到錢(qián)。小野裕之告訴未來(lái)預(yù)想圖，租金這么便宜，是因?yàn)锽ONUSTRACK的開(kāi)發(fā)順序不太一樣。散步社其實(shí)是“二房東”，從土地所有者兼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的私營(yíng)鐵路公司小田急電鐵手中整租下BONUS TRACK，負(fù)責(zé)整體招商和運(yùn)營(yíng)。

這是一段奇妙的合作關(guān)系。散步社的收益相對(duì)穩(wěn)定，但對(duì)小田急電鐵來(lái)說(shuō)這可能是一樁賠本買(mǎi)賣(mài)。

BONUS TRACK很像理想主義者會(huì)做的事。小野裕之經(jīng)營(yíng)一家關(guān)注社會(huì)設(shè)計(jì)的非營(yíng)利媒體greenz，這件事他已經(jīng)做了整整10年。但就在散步社成立的前幾年，他逐漸感受到了一種局限性：日本社會(huì)和東京城市風(fēng)貌不斷變化，他和團(tuán)隊(duì)有點(diǎn)看不到未來(lái)的方向了—他們一直報(bào)道各種有意思、對(duì)社會(huì)有益的事情，號(hào)召大家多嘗試、多實(shí)踐，但他不滿足了。

機(jī)會(huì)從天而降。2018年，小野裕之與秋田縣的米農(nóng)們合作，在東京日本橋一帶開(kāi)出了攤位“粥和酒ANDON”。過(guò)了一段時(shí)間，他接到了一通來(lái)自老朋友的電話，對(duì)方知道他有經(jīng)營(yíng)店鋪和網(wǎng)絡(luò)雜志的經(jīng)驗(yàn)，說(shuō)有件事想商量一下。

那個(gè)人名叫橋本崇，來(lái)自小田急電鐵的生活創(chuàng)造事業(yè)總部，剛剛當(dāng)上開(kāi)發(fā)推進(jìn)部部長(zhǎng)一年多，想讓小野裕之幫忙給新項(xiàng)目招商。

這個(gè)新項(xiàng)目是小田急電鐵的一塊“燙手山芋”。電車小田急線的地下軌道工程已經(jīng)持續(xù)了十多年，拆除地面軌道后，沿線空出了好幾塊地方，大概有1.7公里那么長(zhǎng)，面積超過(guò)2萬(wàn)平方米。小田急電鐵其實(shí)早有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，小田急百貨就是他們的零售事業(yè)，但他們有更大的野心—塑造車站兩旁邊的生活圈，這也是新部門(mén)名字的由來(lái)。

BONUS TRACK是怎么建起來(lái)的？

資料來(lái)源：根據(jù)公開(kāi)資料綜合整理

實(shí)際情況卻沒(méi)有那么美好，關(guān)于如何利用這些空地，公司內(nèi)部出現(xiàn)了分歧。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部的方案簡(jiǎn)單粗暴：把那里都建成收費(fèi)停車場(chǎng)。生活創(chuàng)造事業(yè)總部的成員向井隆昭告訴未來(lái)預(yù)想圖，當(dāng)時(shí)他就很懷疑這是不是最佳方案。

“這種利用容積率、最大化單位經(jīng)濟(jì)價(jià)值的保守做法，能長(zhǎng)遠(yuǎn)地應(yīng)對(duì)人們生活方式的變化嗎？”向井隆昭反問(wèn)。他的設(shè)想是，在住宅區(qū)代田和商業(yè)區(qū)下北澤的中間地帶，構(gòu)建一個(gè)店鋪與住宅為一體的綜合社區(qū)。

向井隆昭最終等來(lái)了關(guān)鍵的支持者。2017年，生活創(chuàng)造事業(yè)總部的開(kāi)發(fā)推進(jìn)部迎來(lái)了新負(fù)責(zé)人橋本崇。

橋本崇是建筑系城市規(guī)劃專業(yè)出身，這讓他的視角不太一樣。他認(rèn)為，鐵道公司做的終歸是乘客生意，尤其是在少子化社會(huì)背景下，比起眼前的經(jīng)濟(jì)效益，更應(yīng)該考慮如何提升鐵路沿線街區(qū)的魅力，提高鐵路使用率。為了這個(gè)目的，他不介意暫時(shí)讓利。

他很認(rèn)同向井隆昭的方案，他們和其他部員商量出了“下北線路街”這個(gè)名字，計(jì)劃在沿線空地建造項(xiàng)目，但不會(huì)是常見(jiàn)的商業(yè)設(shè)施。

橋本崇的另一個(gè)觀點(diǎn)是“商業(yè)設(shè)施的管理方式已經(jīng)到了極限”?！吧虡I(yè)設(shè)施通常在剛開(kāi)業(yè)時(shí)人氣會(huì)達(dá)到頂峰，但隨著時(shí)間過(guò)去就可能沒(méi)那么熱鬧了，一旦設(shè)施人氣下降，就會(huì)出現(xiàn)更多無(wú)力承擔(dān)租金的租戶。”他解釋說(shuō)。

實(shí)際上，當(dāng)時(shí)的下北澤開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不怎么順利。街區(qū)開(kāi)發(fā)涉及很多利益主體，而下北澤街區(qū)情況比較復(fù)雜，商店街緊密，各自擁有立場(chǎng)不同的自治團(tuán)體。沿線居民有的擔(dān)心新建的高樓擋住陽(yáng)光，有的表示更想要綠地。

橋本崇接手后，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)嘗試把居民拉進(jìn)決策流程。除了項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，他們也借助世田谷區(qū)政府的力量，和當(dāng)?shù)鼐用褚黄鹋e辦了3次工作坊。整體開(kāi)發(fā)涉及13個(gè)項(xiàng)目，他們就向鄰近的居民分別召開(kāi)說(shuō)明會(huì)。談到溝通的方法，向井隆昭認(rèn)為要“逐一攻破關(guān)鍵人物”，這些人往往更有影響力，能告訴團(tuán)隊(duì)當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)心什么。因此他們后來(lái)決定把綠地交給居民團(tuán)體管理。

橋本崇經(jīng)常去開(kāi)發(fā)地帶周邊閑逛。他自己就是在商店街長(zhǎng)大的，同學(xué)的父母做餐飲生意，常常送東西給他吃，他也會(huì)幫鄰居送貨。和當(dāng)?shù)厝俗兊迷絹?lái)越熟后，他意識(shí)到下北澤文化活動(dòng)豐富，居民都對(duì)街區(qū)有強(qiáng)烈的歸屬感。

向井隆昭眼里的下北澤充滿生機(jī)，人們總是按照自己的意愿生活。他認(rèn)為這是下北澤街區(qū)有很多個(gè)人店的原因—“開(kāi)店”其實(shí)是當(dāng)?shù)厝苏故竞蛡鞑ド罘绞降囊环N途徑。但他們從居民那里聽(tīng)到了抱怨，下北澤車站南口有太多連鎖店，租金越來(lái)越貴，個(gè)人很難負(fù)擔(dān)。橋本崇那時(shí)確定，開(kāi)發(fā)者應(yīng)該“支援”當(dāng)?shù)鼐用?，幫助他們守護(hù)當(dāng)?shù)氐男〉辍?/p>

麻煩來(lái)了。小田急電鐵是鐵路公司，總是建標(biāo)準(zhǔn)化的車站，即使有土地，也不認(rèn)得什么個(gè)性派店主。“當(dāng)時(shí)我們手里只有像星巴克這樣的連鎖商業(yè)資源，根本不知道去哪兒找人來(lái)開(kāi)店?！毕蚓≌芽嘈?。

橋本崇想到了greenz的商業(yè)顧問(wèn)小野裕之，他倆有十多年交情。小野裕之一直為那些有社會(huì)價(jià)值的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供建議和資源，手頭有不少合適的人選。聽(tīng)了計(jì)劃梗概后，小野裕之覺(jué)得挺不錯(cuò)，但“一個(gè)人可能做不好”，于是找了工作上的前輩內(nèi)沼晉太郎。內(nèi)沼晉太郎在下北澤經(jīng)營(yíng)一家小有名氣的獨(dú)立書(shū)店“本屋B&B”，已經(jīng)開(kāi)了七八年，他曾作為外部董事參與greenz的創(chuàng)業(yè)。這幾個(gè)人都通過(guò)greenz相識(shí)，理念相合，彼此很熟悉。

小野裕之在自己開(kāi)的餐飲店“粥與酒ANDON”和內(nèi)沼晉太郎碰了頭，問(wèn)對(duì)方想不想“一起幫小田急做街區(qū)改造”。他們沒(méi)能當(dāng)場(chǎng)決定?！暗诙煳医拥剿碾娫?，說(shuō)‘可能還是想做做看。”小野裕之回憶道。

他們兩個(gè)其實(shí)都有些驚訝小田急電鐵的選擇?！八麄儭芾碚咭庠负軓?qiáng)，從沒(méi)想過(guò)要和別人合作，”小野裕之評(píng)價(jià)，“（橋本崇）找到我的時(shí)候，我們連公司都沒(méi)有?！?/p>

向井隆昭從小田急電鐵的角度告訴未來(lái)預(yù)想圖，他們改用了一種全新的項(xiàng)目管理方式：先在部門(mén)內(nèi)部做出成績(jī)，再給上面的人看?！叭绻凑找酝慕?jīng)驗(yàn)，提案給上級(jí)后，他們馬上會(huì)判斷風(fēng)險(xiǎn)，推翻或者批準(zhǔn)?！彼f(shuō)，新的辦事方法給了部門(mén)更多空間，能去嘗試以前會(huì)被否決的事。

2019年3月，散步社成立。他們當(dāng)時(shí)已經(jīng)想好了BONUS TRACK的概念?！癰onus track”這個(gè)詞本來(lái)指專輯里令人驚喜的額外追加曲目，在下北澤的語(yǔ)境里，這些空地的確是小田急線多出來(lái)的軌道，而制作額外的曲目對(duì)藝人來(lái)說(shuō)其實(shí)不難。小野裕之相信，大家一起參與街區(qū)改造的話，這事也不那么難。

一樓商鋪，二樓住宅，一個(gè)“去連鎖化”的現(xiàn)代版商店街—小田急電鐵和散步社很快明確了BONUS T RACK的概念，并啟動(dòng)招商。他們的合作會(huì)持續(xù)20年。

由小野裕之牽頭，散步社采訪了有意向的商家，確定他們可以承擔(dān)的大概成本區(qū)間，再算出商鋪加住宅的租金，最終倒推得出建筑預(yù)算。如果你覺(jué)得BONUS T RACK的木造建筑太樸素，這就是原因。小野裕之表示“建筑本身簡(jiǎn)單一點(diǎn)也沒(méi)什么”，重點(diǎn)是能讓年輕人輕松開(kāi)店。盡管資金吃緊，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)的TSUBAME建筑事務(wù)所還是擔(dān)下了這個(gè)項(xiàng)目—他們給租戶留了一些可以自行設(shè)計(jì)的外立面，鼓勵(lì)租戶把活動(dòng)范圍向戶外延伸。

2020年4月，BONUS TRACK一開(kāi)業(yè)就撞上了東京第一次緊急事態(tài)宣言。根據(jù)小野裕之的說(shuō)法，受疫情影響，直到2020年10月，來(lái)光顧的客人主要還是附近居民。小野裕之有點(diǎn)慶幸：“一般由于開(kāi)業(yè)的話題，會(huì)引來(lái)大量外來(lái)客流，當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)覺(jué)得這里和自己的生活格格不入，現(xiàn)在看來(lái)，順序顛倒反而是件好事。”

每周末，BONUS T RACK會(huì)邀請(qǐng)租戶一起策劃主題活動(dòng)，比如邀請(qǐng)唱片店P(guān)ianola Records一起辦唱片市集，每月邀請(qǐng)獨(dú)立書(shū)店出攤舉辦一次“BOOKLOVERS HOLIDAY”。小野裕之覺(jué)得混合業(yè)態(tài)挺不錯(cuò)，所以在運(yùn)營(yíng)上他們鼓勵(lì)租戶挑戰(zhàn)“副業(yè)”。

BONUS TRACK有一套強(qiáng)調(diào)社群和參與感的管理結(jié)構(gòu)。因?yàn)榧仁欠繓|又是房客，小野裕之和內(nèi)沼晉太郎更了解實(shí)際情況。每個(gè)月，散步社都會(huì)召集一次店長(zhǎng)會(huì)議，讓大家好好聊聊。偶爾，散步社也會(huì)給租戶提供店員培訓(xùn)，教授經(jīng)營(yíng)方法論。

2021年4月，BONUS T R ACK迎來(lái)了開(kāi)業(yè)一周年。仍有人會(huì)問(wèn)小野裕之BONUS TRACK的理念和定義，他說(shuō)自己沒(méi)有答案，招商也沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)商戶的合同期限都是3至5年?！霸谝欢ǔ潭壬希蠹叶枷胍蛏鐣?huì)傳遞某種價(jià)值或者美學(xué)觀念。”他例舉說(shuō)，BONUSTRACK有一家雇傭殘疾人的咖啡廳。他們也想做些有社會(huì)價(jià)值的事。

對(duì)小野裕之而言，BONUS T RACK更像一個(gè)小型試驗(yàn)，是他做非營(yíng)利媒體的延伸實(shí)踐之一。他認(rèn)為，社會(huì)企業(yè)可以采用新的方式，與在硬件和規(guī)則上受限的房地產(chǎn)公司、鐵路公司、地方政府合作。

BONUS TRACK旁有一座新建的托兒所“仁慈保育園”，那里的孩子經(jīng)常過(guò)來(lái)參與園藝活動(dòng)。它也是小田急電鐵“下北線路街”的一環(huán)。這是小田急電鐵和世田谷區(qū)政府的合作，為的是緩解世田谷區(qū)保育設(shè)施少、兒童入學(xué)難的問(wèn)題。設(shè)計(jì)上，仁慈保育園沒(méi)有采用傳統(tǒng)的圍墻，安保也沒(méi)有那么嚴(yán)格，一切都是為了增強(qiáng)與街道的互動(dòng)性。

圖/小田急電鐵

圖/小田急電鐵

如果繼續(xù)往小田急線世田谷代田站走，你會(huì)路過(guò)一座在門(mén)前種菜的兩層建筑—“世田谷代田Campus”。這里的管理者們是東京農(nóng)業(yè)大學(xué)的老師。值得一提的是，這所大學(xué)也位于小田急線沿線。世田谷代田Campus集合了銷售清酒、味噌等食品的大學(xué)生商店，開(kāi)放學(xué)校和餐廳“CAFE HELLO"，管理者會(huì)定期召開(kāi)飲食生活健康的公眾交流會(huì)和講座。

在返回下北澤車站的路上，你會(huì)遇到整個(gè)下北線路街項(xiàng)目最先引發(fā)關(guān)注的設(shè)施—空地公園。橋本崇團(tuán)隊(duì)選擇了在最擁擠的下北澤車站地段保留這塊地，鋪上草坪，引入咖啡廳和快閃廚房，為孩子們提供玩耍的公共空間?？盏毓珗@會(huì)定期舉辦不同主題的快閃市集。

目前，下北線路街已有9處設(shè)施投入運(yùn)營(yíng)，其中包括溫泉旅館和大學(xué)生宿舍，剩下4處將于2021年7月和11月全面開(kāi)放。其中有3處由小田急電鐵旗下的建筑咨詢公司UDS負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)—他們的中國(guó)分公司也是北京MUJI HOTEL的運(yùn)營(yíng)方—剩下6處則交給了不同的專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理運(yùn)營(yíng)。

小田急電鐵有自己的“ 算盤(pán)”。向井隆昭認(rèn)為，現(xiàn)在是生活者們來(lái)選擇街區(qū)。鐵路的功能變了：以前只要運(yùn)送人就好，但如今需要豐富人們?cè)?0分鐘步行半徑內(nèi)的居住環(huán)境，讓更多人愿意在地鐵沿線住下。他們有一個(gè)“引流”的考量—小田急線的下北澤站一天平均擁有12萬(wàn)的客流量，但其前后的東北澤和世田谷代田車站，每日客流量都不足1萬(wàn)人。這些新項(xiàng)目落地后可能會(huì)改變目前的格局。

另一個(gè)有意思的想法是解決世田谷區(qū)的“空屋危機(jī)”。世田谷區(qū)是東京房屋空置率最高的地區(qū)之一，橋本崇他們計(jì)劃復(fù)制BONUS TRACK的方法論，幫助區(qū)政府把空屋改造成出租商戶—總的來(lái)說(shuō)，就是建立一套自己的改造模型（localmodel），應(yīng)用到其他需要改造的鐵路沿線地區(qū)。BONUS TRACK里也確實(shí)有一家“omusubi不動(dòng)產(chǎn)”，主要做老民宅的租賃和改造生意，也給一些租戶提供裝修方案。

向井隆昭他們很重視項(xiàng)目的可傳播性和復(fù)制性。橋本崇有一個(gè)叫“支援型開(kāi)發(fā)”的商業(yè)模型，他們想借用此次全新的開(kāi)發(fā)模式，讓“下北線路街”成為話題—聚集有意思的人，吸引更多企業(yè)投錢(qián)贊助活動(dòng)、做廣告，等到確保收益后，運(yùn)營(yíng)方可以撥款發(fā)放獎(jiǎng)學(xué)金，出錢(qián)做社區(qū)活動(dòng)，形成一個(gè)能支持當(dāng)?shù)匕l(fā)展的資金循環(huán)。但他們也表示，現(xiàn)在還不指望這個(gè)項(xiàng)目能賺錢(qián)，一切要等到20年后，也就是和散步社的合約終止后再看。

開(kāi)業(yè)一整年，BONUS TRACK已經(jīng)住進(jìn)了3個(gè)人。小野裕之和內(nèi)沼晉太郎都沒(méi)有搬進(jìn)來(lái)住，根據(jù)合同，他們還要在這里待上19年。工作日的白天，街區(qū)顯得有些寂寥，小野裕之開(kāi)完會(huì)，坐在共享廚房里看著窗外的櫻花—4月初，他們剛剛辦過(guò)一次夜晚賞花活動(dòng)。

至少，他對(duì)現(xiàn)在的結(jié)果還挺滿意?！皩?duì)于習(xí)慣逛商場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)，（BONUSTRACK這類街區(qū)）可能會(huì)讓他們一頭霧水。但當(dāng)你嘗試在線路街中央的綠地坐下來(lái)，喝杯咖啡觀察一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一間小店都在歡迎你前去探索它們的世界?！?/p>