房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中的潛在風(fēng)險(xiǎn)及防范要點(diǎn)

馬彥宏

摘? 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和抵押業(yè)務(wù)的不斷增長(zhǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展。但由于各種因素的影響，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估操作中存在一些不規(guī)范行為，對(duì)各種不必要風(fēng)險(xiǎn)的防范產(chǎn)生不利影響。在此基礎(chǔ)上，本文研究了房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的對(duì)策和防范要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);抵押貸款;評(píng)估;潛在風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展，逐漸成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展，導(dǎo)致房屋價(jià)格存在較大的水分。遵循估價(jià)的原則，按照特定的程序，運(yùn)用有效的估價(jià)方法，綜合分析影響本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格各種因素，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合工作人員自身估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，才能對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)間內(nèi)最合理的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)、推測(cè)和判斷。

1.房地產(chǎn)抵押貸款概念

所謂房地產(chǎn)抵押貸款，就是指房地產(chǎn)法律擁有人將其房地產(chǎn)作為自己的償還物品或者是履行貸款合同的抵押物品而進(jìn)行借用貸款的形式。同時(shí)也指房地產(chǎn)抵押人以合乎法律的形式將自己名下的房地產(chǎn)通過(guò)不轉(zhuǎn)移的償還方式向抵押權(quán)人提供償還債務(wù)保證及合同擔(dān)保，并且同時(shí)向抵押權(quán)人獲得一定數(shù)量的資金的合法貸款行為。而房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)，就是指房地產(chǎn)抵押人由于客觀主觀各種因素，需要通過(guò)處分方式抵押房地產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)自身的債權(quán)時(shí)（包括利息，違約金，賠償金，主債權(quán)等等），而引起的處分抵押房地產(chǎn)在支付房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用時(shí)資金不足而清償?shù)盅喝说膫鶛?quán)情況。當(dāng)債務(wù)人不能夠按照合同要求履行自身的債務(wù)償還時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律以房地產(chǎn)抵押的形式拍賣所得的價(jià)格優(yōu)先獲得合法的資金賠償。

2.我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷提高，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及交易等活動(dòng)與資本市場(chǎng)得到了充分融合，此時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)在廣泛應(yīng)用中，可以選擇的服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也出現(xiàn)了改變。我國(guó)在借鑒國(guó)外優(yōu)秀發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，要求房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員必須持證上崗，并構(gòu)建了完善的職業(yè)資格制度，且在全國(guó)范圍內(nèi)推廣統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)資格考試制度。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)展現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展趨勢(shì)，在實(shí)踐運(yùn)行中也存在很多問(wèn)題，如行業(yè)立法過(guò)于老套，估價(jià)業(yè)務(wù)沒(méi)有完善的法律規(guī)定作為保障;行政管理部門(mén)存在越位現(xiàn)象，會(huì)阻礙市場(chǎng)發(fā)展的有效競(jìng)爭(zhēng);房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)素養(yǎng)及信譽(yù)度不達(dá)標(biāo)等。

3.防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的策略

3.1完善資信評(píng)估

個(gè)人住房貸款資信評(píng)估指的是基于借款人的信用等方面的信息來(lái)剖析出借款人的信用情況，進(jìn)而對(duì)該借款人的還款能力進(jìn)行評(píng)估。就現(xiàn)階段我國(guó)的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)該構(gòu)建好一個(gè)較為完善統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，針對(duì)貸款人在有關(guān)信用、經(jīng)濟(jì)能力等各個(gè)方面進(jìn)行深入的剖析，利用多種途徑來(lái)全面地掌握借款人各方面的實(shí)力，以此來(lái)達(dá)到減少還款違約風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.2合理控制交易費(fèi)用

據(jù)調(diào)查可知，抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的制度與風(fēng)險(xiǎn)都是影響交易費(fèi)用的重要因素，要想有效提高評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，首先要控制好交易費(fèi)用，即將交易費(fèi)用控制在合理范圍內(nèi)。比如應(yīng)將評(píng)估項(xiàng)目投保環(huán)節(jié)當(dāng)作轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑，以此實(shí)現(xiàn)合理控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的目的。需特別注意的是，客戶的交易費(fèi)用和投保類型間有著緊密的聯(lián)系，這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)需進(jìn)一步擴(kuò)大投保范圍，以此來(lái)控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。但需特別注意的是，一定要控制好與其它機(jī)構(gòu)之間合作的時(shí)間與方式，以便及時(shí)調(diào)整交易費(fèi)用，確保雙方利益。

3.3加強(qiáng)貸后檢查，防止實(shí)際用途與規(guī)劃用途不相符

辦理抵押貸款前，應(yīng)查看規(guī)劃用途與實(shí)際用途是否一致，在貸款的存續(xù)期內(nèi)還需要定期（按季度）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，查看實(shí)際用途是否發(fā)生了變化，如已發(fā)生需要立即采取有效措施保障銀行合法利益、減少損失。唯一住房可辦理抵押，但須關(guān)注抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的社會(huì)道德風(fēng)險(xiǎn)從司法理論上來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)所有人以唯一住房向銀行申請(qǐng)抵押貸款是不存在法律障礙的，但是在司法實(shí)踐中，唯一住房在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)存在較大難度，有的產(chǎn)權(quán)所有人把老年人、病人等弱勢(shì)群體安置在擬處置的房屋對(duì)抗法院的執(zhí)行，因此建議商業(yè)銀行慎重考慮以唯一住房設(shè)立抵押的擔(dān)保條件。

3.4銀行提高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知能力

為了降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，銀行應(yīng)該聘請(qǐng)一些有著相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)的人員來(lái)建立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制和應(yīng)對(duì)部門(mén)。銀行在發(fā)放貸款前，風(fēng)險(xiǎn)控制和應(yīng)對(duì)部門(mén)可以提前審核估價(jià)部門(mén)的估價(jià)，對(duì)不合格的進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以此來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)并更加準(zhǔn)確的評(píng)估抵押物價(jià)值。銀行不可直接不通過(guò)審核來(lái)確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該通過(guò)一系列的審核和評(píng)估來(lái)公平公正的高質(zhì)量高素質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

3.5重視評(píng)估人員素質(zhì)的提高

評(píng)估人員素質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言是非常重要的，只有評(píng)估人員本身的從業(yè)素質(zhì)提高了，房地產(chǎn)行業(yè)才可能健康地發(fā)展。評(píng)估師不僅需要具備專業(yè)的知識(shí)，而且還必須了解法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)以及建筑等方面的知識(shí)。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)以及主管部門(mén)也應(yīng)該有意識(shí)地培訓(xùn)評(píng)估人員，不斷地提高評(píng)估人員的素質(zhì)。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員還應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)來(lái)有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)，只有這樣，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能夠更好地發(fā)展，滿足社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要。

3.6完善評(píng)估程序，提高現(xiàn)場(chǎng)勘查能力

對(duì)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)盡可能做到核實(shí)權(quán)屬文件原件。對(duì)于批量項(xiàng)目，無(wú)法核實(shí)資料原件時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人提供資料原件的影像資料或查勘人員在實(shí)地查勘時(shí)通過(guò)對(duì)物業(yè)、鄰里詢問(wèn)等方式進(jìn)行輔助核實(shí)。針對(duì)估價(jià)所需的權(quán)屬、交易等關(guān)鍵性資料缺失或合理性存疑的情況下，應(yīng)到相關(guān)發(fā)證或管理部門(mén)實(shí)地核查驗(yàn)證或官網(wǎng)查詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢核實(shí)。書(shū)面估價(jià)委托合同中明確估價(jià)委托人具有提供真實(shí)、準(zhǔn)確估價(jià)資料的義務(wù)，且應(yīng)在合同中確定估價(jià)所需資料的清單。

結(jié)語(yǔ)：

要控制好這些風(fēng)險(xiǎn)，就需要提高專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德的掌握水平，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，它還可以確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的順利運(yùn)行。

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[2]楊洋.房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策[J].課程教育研究：學(xué)法教法研究，2019（6）：287.