中梁金華地下室坍塌或影響交房項(xiàng)目頻現(xiàn)問(wèn)題或與高周轉(zhuǎn)模式有關(guān)

熊穎

4月30日，位于浙江金華芳華路的“中梁壹號(hào)院”在建項(xiàng)目發(fā)生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。港股上市公司中梁控股（02772.HK）是該項(xiàng)目的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

據(jù)《紅周刊》了解，中梁壹號(hào)院的施工事故并非個(gè)案。在此之前，中梁控股旗下多個(gè)項(xiàng)目曾發(fā)生施工事故。此外，因漏水、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，中梁控股旗下多個(gè)樓盤(pán)在交房之際也曾遭到業(yè)主維權(quán)。一位研究房地產(chǎn)多年的專(zhuān)業(yè)人士告訴《紅周刊》記者，自2016年，中梁控股開(kāi)始高周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)項(xiàng)目就頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

對(duì)于中梁控股相關(guān)情況，本刊也會(huì)持續(xù)跟蹤。

金華項(xiàng)目地下室坍塌或影響交房時(shí)間

4月30日下午，一則來(lái)源于“武義縣融媒體中心”的一則中梁控股的中梁壹號(hào)院“ 在建工地發(fā)生地下室坍塌”的新聞開(kāi)始被各家媒體轉(zhuǎn)載。

“中梁壹號(hào)院”是中梁控股旗下的“御系”國(guó)風(fēng)產(chǎn)品，在全國(guó)多地都有同名項(xiàng)目?！都t周刊》根據(jù)地圖APP進(jìn)行確認(rèn)，此次發(fā)生坍塌事故的“中梁壹號(hào)院”原名為“武義中梁華董壹號(hào)院”。

早在2018年8月15日，中梁控股拿下位于武義北嶺新區(qū)湖濱路以北、建設(shè)路以西的一宗約105畝的涉宅用地，即中梁華董壹號(hào)院的前身地塊，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)為4025元/平方米。公開(kāi)信息顯示，中梁華董壹號(hào)院于2018年12月29日首期開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)于2021年10月交房。

一位金華地產(chǎn)界人士對(duì)《紅周刊》表示，據(jù)其了解的情況，4月30日下午，中梁華董壹號(hào)院在做園林填土?xí)r，可能因?yàn)槌兄夭粔颍笮屯跈C(jī)在開(kāi)上土方后，發(fā)生了塌陷。當(dāng)然，這個(gè)也只是其個(gè)人分析，相關(guān)的結(jié)論還要等最終的調(diào)查結(jié)果。

5月6日，一位中梁控股相關(guān)工作人員告訴《紅周刊》記者，“目前，還在等待權(quán)威機(jī)構(gòu)出具檢測(cè)報(bào)告。由于牽扯面涉及各方，事故原因究竟是施工問(wèn)題，還是管理問(wèn)題，誰(shuí)的責(zé)任更大，還需要進(jìn)一步檢測(cè)，來(lái)界定清楚?！睋?jù)該工作人員介紹，項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

值得一提的是，截至目前，距離中梁華董壹號(hào)原定的交房時(shí)間僅剩不到半年時(shí)間，而停工整改勢(shì)必會(huì)一定程度上延緩項(xiàng)目的施工進(jìn)度，中梁華董壹號(hào)能夠如期趕在2021年10月之前實(shí)現(xiàn)交付嗎？公司工作人員告訴《紅周刊》記者，若影響交付，會(huì)和業(yè)主溝通，按合同協(xié)商解決。

此外，前述金華地產(chǎn)人士向《紅周刊》表示，2016年中梁控股開(kāi)始進(jìn)入金華房地產(chǎn)市場(chǎng)，不過(guò)金華對(duì)中梁的整體評(píng)價(jià)較差，特別是漏水、墻體開(kāi)裂這一類(lèi)的質(zhì)量通病比較多。

高周轉(zhuǎn)模式下施工事故多發(fā)

中梁控股起家于浙江溫州，2016年將總部從溫州遷至上海，也由此開(kāi)始走出浙江、布局全國(guó)之路。中梁地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)副總裁陸天曾在2020年介紹，中梁確實(shí)對(duì)標(biāo)過(guò)某家以高周轉(zhuǎn)出名的頭部房企。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道中梁內(nèi)部提出了“456”模式，即4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入。

高周轉(zhuǎn)模式下，中梁控股銷(xiāo)售額增長(zhǎng)迅速。2016年，中梁控股合約銷(xiāo)售額剛剛到190億元，而在隨后的2017年、2018年、2019年，公司分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額649億元、1015億元、1525億元;分別同比增速241.58%、56.39%、50.25%。

上述不愿具名的研究金華房地產(chǎn)多年的專(zhuān)業(yè)人士告訴《紅周刊》，中梁控股頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，也是自2016 年的高周轉(zhuǎn)開(kāi)始的。

近年來(lái)中梁控股旗下項(xiàng)目施工事故頻發(fā)。據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年就多達(dá)4起。

2020年2月27日，湖南一建園林景觀有限公司在衡陽(yáng)中梁壹號(hào)院項(xiàng)目一期1-2號(hào)樓進(jìn)行排水管溝施工時(shí)，發(fā)生一起坍塌事故，造成1人死亡;4月28日，合肥中梁美好花園（后更名為合肥中梁美好時(shí)代）發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故，造成1 人死亡。合肥中梁美好時(shí)代背后開(kāi)發(fā)商為合肥中梁筑信置業(yè)有限公司，雖然穿透股權(quán)難以發(fā)現(xiàn)其和中梁控股之間的關(guān)系，但房產(chǎn)平臺(tái)介紹，中梁美好時(shí)代是中梁和金鵬的聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;2020年5月3日，蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)中梁·龍璽臺(tái)項(xiàng)目工地發(fā)生一起高處墜落事故，造成1人死亡;2020年6月1日，蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)中梁·龍璽臺(tái)項(xiàng)目再次發(fā)生一起高處墜落事故，造成一人死亡。

此外，2020年，柳州市中梁百悅公館8#樓及地下室、北海市合浦縣中梁國(guó)賓一號(hào)（7#）樓、南寧市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中梁柏仕公館等中梁控股旗下項(xiàng)目還上榜了廣西“ 嚴(yán)管工程”項(xiàng)目名單。據(jù)悉，發(fā)生死亡、重傷生產(chǎn)安全事故的工程，發(fā)生社會(huì)影響大、輿論關(guān)注度高的生產(chǎn)安全事故的工程，建筑施工中存在重大危險(xiǎn)源且管理不到位的工程，才會(huì)被納入“嚴(yán)管工程”名單。

中房商學(xué)院副院長(zhǎng)鄧明政告訴《紅周刊》記者：“出現(xiàn)施工事故是有偶然性的，但施工事故頻發(fā)，那值得深思了。事故原因無(wú)外乎是過(guò)度高周轉(zhuǎn)和材料問(wèn)題?！?/p>

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也向《紅周刊》記者分析表示，中梁接二連三出現(xiàn)問(wèn)題并非偶然現(xiàn)象。房企把銷(xiāo)售規(guī)模作為最核心的考核指標(biāo)是有問(wèn)題的。而伴隨著房企規(guī)模的快速擴(kuò)張，問(wèn)題就會(huì)越來(lái)越明顯。

施工事故之外，中梁控股的質(zhì)量問(wèn)題也不在少數(shù)。多位業(yè)主在微博等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行曝光。如，商丘中梁壹號(hào)存在入戶(hù)毛坯大白墻、公攤施工劣質(zhì)、外立面破損、墻體傾斜等問(wèn)題;銀川中梁御府新小區(qū)漏滲嚴(yán)重;高周中梁國(guó)賓壹號(hào)存在漏筋、樓板裂縫滲透水等問(wèn)題。投訴的中梁小區(qū)多位于三、四線城市，其中漏水、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題高發(fā)。

中梁相關(guān)工作人員向《紅周刊》記者表示，近兩年來(lái)，不光中梁控股，整個(gè)行業(yè)大部分都會(huì)發(fā)生這些問(wèn)題。這些問(wèn)題（項(xiàng)目），它的拿地以及正常開(kāi)始施工時(shí)間多在兩三年前。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)處于野蠻發(fā)展時(shí)期，步子邁大了，容易出現(xiàn)問(wèn)題。但是自2019年年末開(kāi)始，房企開(kāi)始強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理，近一兩年的新項(xiàng)目，過(guò)程管控會(huì)好很多，問(wèn)題也會(huì)小很多。

銷(xiāo)售增速放緩或?qū)贌o(wú)奈之舉

中梁控股的銷(xiāo)售高增長(zhǎng)并未在2020年得到延續(xù)。億翰智庫(kù)研究報(bào)告指出，2020年，E50房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額98214.1億元，同比增速為13.0%;合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積71776.3萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)13.6%。而中梁控股2020年合約銷(xiāo)售額1688億元，同比增長(zhǎng)10.69%;合約銷(xiāo)售面積約1350.6萬(wàn)平方米，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比下降9.06%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“中梁控股的銷(xiāo)售放緩，和其重倉(cāng)三四線城市關(guān)系密切?！?020年年報(bào)顯示，中梁控股的合約銷(xiāo)售額中過(guò)半來(lái)自三四線城市，其中，三線城市貢獻(xiàn)合約銷(xiāo)售額740.56億元，占銷(xiāo)售額的43.9%;四線城市貢獻(xiàn)合約銷(xiāo)售額171.82億元，占銷(xiāo)售額的10.2%。而在土儲(chǔ)布局上同樣如此，截至2020年末，中梁控股土儲(chǔ)總量為6514.34萬(wàn)平方米，其中，三線城市土儲(chǔ)量為3288.64萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的50.5%;四線城市土儲(chǔ)量為1174.41萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)備的18%。在中梁控股的土地儲(chǔ)備中，三、四線城市合計(jì)占比近7成。

億翰智庫(kù)研究報(bào)告顯示，三四線城市方面，由于經(jīng)歷了一波2017年至2018年的大熱行情后，供給已近乎飽和，且隨著棚改的進(jìn)行，還房政策使得居民剛需下降，部分三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨存銷(xiāo)比過(guò)高的情況。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，疫情問(wèn)題緩解后，三四線城市樓市已經(jīng)很少出現(xiàn)火爆現(xiàn)象。再加之，中梁控股在三四線城市的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，也會(huì)一定程度上影響它的項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)以及去庫(kù)存速度。

而到了2021年，中梁控股更是進(jìn)一步放慢速度。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中梁控股將其2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)定為1800億元，較2020年的合約銷(xiāo)售額1688億元，僅增長(zhǎng)6.64%。在此之前，中梁控股曾拋出“小目標(biāo)”，到2021年實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

鄧明政分析表示，中梁地產(chǎn)僅用三年左右時(shí)間就完成從百億到千億的跨越，成為中國(guó)地產(chǎn)界的黑馬，制勝法寶就是高杠桿和高周轉(zhuǎn)。但隨著調(diào)控政策的不斷加碼，中梁放慢腳步實(shí)屬無(wú)奈之舉。

自2020年以來(lái)，“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、供地“兩集中”等政策先后出臺(tái)，調(diào)控大背景下，中梁控股的高周轉(zhuǎn)、高杠桿秘訣再無(wú)用武之地。

截至2020年末，中梁控股凈負(fù)債比率為65.8%，現(xiàn)金短債比為1.4，剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.9%，尚踩一條“紅線”。此時(shí)，相比擴(kuò)規(guī)模，如何降負(fù)債和融資對(duì)于中梁控股來(lái)說(shuō)更為重要。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中梁管理層表示，預(yù)計(jì)在兩到三年以?xún)?nèi)可以將剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步改善到70%左右。

附表 2020年7月全區(qū)“嚴(yán)管工程”項(xiàng)目名單