淺談既有建筑加裝電梯解決方案

李偉光

摘要：隨著無(wú)障礙城市化工作的推進(jìn)，6～8層住宅加裝電梯的需求日益增長(zhǎng)?雖說(shuō)為老舊小區(qū)安裝電梯，一方面可以解決老人?病人?及兒童出行不便，提高居民的生活質(zhì)量，使既有多層建筑實(shí)現(xiàn)增值，但如何實(shí)現(xiàn)卻成為社會(huì)焦點(diǎn)?

關(guān)鍵詞：舊樓加裝電梯;解決方案;既有建筑電梯

一、前言

上世紀(jì)80?90年代為了解決城鎮(zhèn)住房緊缺問(wèn)題，企事業(yè)單位修建了一批8層以下的單位宿舍，居住在此的居民年大多已上了年紀(jì)，行動(dòng)不便?沒(méi)有電梯，上下樓就成了老年人的一大難題，加裝電梯成為了老舊住宅居民迫切愿望? 全國(guó)人大第十三屆一次會(huì)議中，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》提出"有序推進(jìn)‘城中村?老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的住宅加裝電梯?" 地方政府還對(duì)加裝電梯給與一定程度的補(bǔ)貼，這一系列政策和辦法將對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯市場(chǎng)起到積極的促進(jìn)作用，老舊小區(qū)加裝電梯這一惠民?利民工程將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇?

二、確認(rèn)硬件條件

擬增設(shè)電梯前，首先應(yīng)確認(rèn)建筑物本身是否具備滿(mǎn)足技術(shù)要求的硬件條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)涉及建筑物結(jié)構(gòu)安全?消防?采光?通風(fēng)?防水等一系列專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題?如果安裝方案中的井道與住宅或相鄰住宅的臥室?客廳的窗口凈距不足6米，即可視為嚴(yán)重遮擋，加裝申請(qǐng)將不能通過(guò)審批?因此首先要確認(rèn)硬件條件是否滿(mǎn)足?實(shí)踐中，可以聯(lián)系擬參加電梯改造的有資質(zhì)的安裝單位實(shí)地踏勘并給出意見(jiàn)，以便確認(rèn)硬件條件，通常電梯公司為了促成改造的實(shí)施都會(huì)免費(fèi)提供上述服務(wù)，而且對(duì)相關(guān)部門(mén)的硬性要求也都比較清楚，但這僅僅是安裝公司的口頭意見(jiàn)，最終要以各相關(guān)職能部門(mén)的書(shū)面審核意見(jiàn)為準(zhǔn)?

三、業(yè)主意見(jiàn)

加裝電梯需滿(mǎn)足"兩個(gè)2/3業(yè)主同意"和"專(zhuān)有部分業(yè)主同意"兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)?首先是本單元或者本幢房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)也要2/3以上的業(yè)主同意;，也就是面積和人數(shù)都要達(dá)到2/3以上?同時(shí)，擬占用業(yè)主專(zhuān)有部分的，須征得該專(zhuān)有部分的業(yè)主同意?為此，須廣泛聽(tīng)取居民意見(jiàn)，對(duì)部分不同意見(jiàn)，相關(guān)人員須耐心解釋?zhuān)瑢⒓友b的優(yōu)點(diǎn)予以充分說(shuō)明?比如有了電梯，日常生活能夠更加方便，提高居住體驗(yàn)值，房產(chǎn)的出租?買(mǎi)賣(mài)價(jià)值也將隨之升高;收集已加裝電梯的住宅情況并加以分享，或帶領(lǐng)居民代表實(shí)地參觀"樣板工程"，親自體驗(yàn)舊樓加裝電梯后帶來(lái)的便捷與價(jià)值的提升，確保意見(jiàn)征詢(xún)工作順利進(jìn)行?同時(shí)，也要確認(rèn)對(duì)低層及采光遮擋住戶(hù)的補(bǔ)償金額，電梯安裝公司的初步詢(xún)價(jià)，以便衡量加裝電梯總成本的可行性?

四、資金解決

由于所處樓層不同，對(duì)電梯的需求強(qiáng)度，加裝后房產(chǎn)升值空間的影響也不盡相同，由此，出資意愿也大不相同，本文提供兩種思路僅供參考?

1.集資模式

例，總造價(jià)=低層用戶(hù)補(bǔ)償金+工程安裝費(fèi)+設(shè)備費(fèi)+報(bào)建檢驗(yàn)費(fèi)-政府補(bǔ)貼（費(fèi)用不盡相同）?

擬安裝樓層為8層，一梯兩戶(hù)，由3層開(kāi)始計(jì)算集資，按份出資計(jì)算式：（3+4+5+6+7+8）*2=66（份）

總造價(jià)為60萬(wàn)元，則三層住戶(hù)出資=60/66x3=2.73萬(wàn)元;四層住戶(hù)出資=60/66x4=3.64萬(wàn)元;八層住戶(hù)出資=60/66x8=7.27萬(wàn)元，以此類(lèi)推?后期的維護(hù)保養(yǎng)?維修費(fèi)也可使用此公式或平均分配?

2.采用融資租賃或共享出租模式

電梯安裝總費(fèi)用是由第三方出資建造，租賃期滿(mǎn)后設(shè)備及構(gòu)筑物所有權(quán)歸租賃方所有?住戶(hù)可按照乘坐樓層和次數(shù)交費(fèi)，也可辦理月卡?年卡等?但租賃方式遇到業(yè)主不同意見(jiàn)時(shí)，不容易達(dá)成共識(shí)?所以，在實(shí)際應(yīng)用中較少，也需要尋求更適合的操作模式?

五、辦理加裝電梯相關(guān)手續(xù)流程（參照上海市要求）

1.征詢(xún)結(jié)果公告?申請(qǐng)人完成意愿征詢(xún)?資金籌措后，在小區(qū)主要出入口等明顯位置將征詢(xún)結(jié)果進(jìn)行張貼公告?

2.規(guī)劃部門(mén)許可?申請(qǐng)人收到加裝電梯設(shè)計(jì)方案后，在小區(qū)主要出入口等明顯位置公示設(shè)計(jì)方案，公示期不少于10個(gè)工作日?公示通過(guò)后，申請(qǐng)人向所在地規(guī)劃部門(mén)提交加裝電梯設(shè)計(jì)方案等材料，辦理規(guī)劃許可手續(xù)，簽訂告知承諾書(shū)，手續(xù)完備后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?

3.房屋安全性論證?電梯的施工圖設(shè)計(jì)文件應(yīng)通過(guò)相關(guān)部門(mén)委托并組織的房屋安全性專(zhuān)家論證，并出具專(zhuān)家論證意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位按照專(zhuān)家論證意見(jiàn)，完善修改設(shè)計(jì)文件?

4.施工許可?申請(qǐng)人向所在地建設(shè)行政管理部門(mén)上報(bào)加裝電梯項(xiàng)目基本情況?勘察?設(shè)計(jì)?施工?監(jiān)理單位相關(guān)資質(zhì)證明?合同信息?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?房屋安全性論證意見(jiàn)等材料，辦理開(kāi)工信息報(bào)送手續(xù)?

5.電梯安裝與使用登記?安裝企業(yè)向工程所在地市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)填報(bào)安裝施工單位資質(zhì)情況?加裝電梯的規(guī)劃許可?開(kāi)工許可?電梯安裝等信息，接受檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯的安裝進(jìn)行監(jiān)督檢驗(yàn)?

6.申請(qǐng)人在電梯投入使用后的30日內(nèi)，向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)填報(bào)使用登記表?含有電梯使用單位統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的證明或個(gè)人身份證明?電梯設(shè)備產(chǎn)品合格證?特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)證明等，辦理電梯使用登記?

7.竣工驗(yàn)收備案?竣工后，申請(qǐng)人向建筑物所在地房管部門(mén)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，房管部門(mén)會(huì)同建設(shè)?規(guī)劃資源等部門(mén)組織聯(lián)合驗(yàn)收?

六、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，電梯已不再是高檔商品?而且，人民對(duì)生活質(zhì)量的要求也在不斷的提高，既有建筑加裝電梯的步伐也將不斷加快，審批環(huán)節(jié)?施工流程也將變得更有成效和規(guī)范化，包括加裝所需的資金來(lái)源也將會(huì)有更好的解決模式，也許投資公司會(huì)加入隊(duì)列?加裝電梯將對(duì)社會(huì)的和諧發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，是具有深遠(yuǎn)意義和影響的?

參考文獻(xiàn)：

[1]《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法的通知》[S]廣州市人民政府辦公廳.

[2]上海市《關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意》[S]上海市住建委?市房管局等十部門(mén)聯(lián)合印發(fā).

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