誰(shuí)在“抄底”北京CBD？

◎ 文 《法人》全媒體記者 李夏

CBD廣場(chǎng)門可羅雀 李夏／攝

去年，受新冠肺炎疫情影響，寸土寸金的北京寫字樓租賃市場(chǎng)一度低迷。近日，《法人》記者走訪了北京國(guó)貿(mào)、東四環(huán)、南二環(huán)的多處寫字樓發(fā)現(xiàn)，2021年第一季度，盡管部分寫字樓租金仍處在低點(diǎn)，但各種跡象表明CBD商圈寫字樓正呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，甚至于在3月份，不少商家正在“抄底”CBD寫字樓。

一季度租金同比下跌7.0%

“我干這行7年了，這么低的租金，史磊（化名）非常罕見。”從事房屋中介的史磊接受記者采訪時(shí)感慨道。他表示，去年冬天，北京多處寫字樓租金可以說(shuō)是“腰斬”，到現(xiàn)在價(jià)格也沒(méi)漲起來(lái)?！靶鹿诜窝滓咔橹埃瑖?guó)貿(mào)CBD財(cái)富中心日租金是每平方米16元，但現(xiàn)在樓底辦公區(qū)大部分日租金為每平方米8元。裝修特別好的，可以加到8.5元。”

另一位在商辦租賃市場(chǎng)工作多年的觀察員告訴記者，從去年開始，北京幾乎所有寫字樓都在降價(jià)，新樓租金普遍較低?！罢笾行摹⒅蟹貕K的超甲級(jí)寫字樓，大概每平方米一個(gè)月300多元就能拿下。”

該觀察員還稱，國(guó)貿(mào)CBD降價(jià)的寫字樓特別多，像世貿(mào)大廈，原日租金為每平方米14元，現(xiàn)在七八元就能租下。還有SKP、中環(huán)世貿(mào)中心、銀泰中心等，也都降價(jià)了。目前來(lái)看，寫字樓降價(jià)幅度在30%左右。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，北京2020年第四季度寫字樓空置率高達(dá)18.5%，創(chuàng)歷年新高。受此影響，寫字樓租金大幅降低，CBD寫字樓租金降價(jià)尤其明顯。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2021年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)開始回暖，凈吸納量錄得近兩年新高。而空置率降到17.1%，比2020年第四季度低1.4個(gè)百分點(diǎn)。全市平均租金錄得331元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），同比下跌7.0%，環(huán)比下降1.5%。

貝殼研究院同時(shí)指出，盡管2021年第一季度凈吸納量錄得高位，但多數(shù)成交以信息技術(shù)類企業(yè)大面積整租為主，不少新租戶憑借較大面積的租賃需求獲得較為理想的單價(jià)，得以借勢(shì)“抄底”。因此，本季度北京全市甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)維持下降趨勢(shì)。

全球房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，2021年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金依然處于下降通道，但降幅持續(xù)收窄，達(dá)到346.4元每平方米每月，個(gè)別子市場(chǎng)租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象。

CBD商圈成交量火爆

3月24日，記者來(lái)到北京國(guó)貿(mào)CBD，街道兩旁高聳入云的寫字樓盡收眼底。房屋中介小江告訴記者，自3月份以來(lái)，CBD商辦市場(chǎng)非?；鸨?，成交量頗高。“我們7個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，過(guò)完春節(jié)到現(xiàn)在已經(jīng)簽了60余單，其中國(guó)貿(mào)地段簽約率最高。”江林（化名）說(shuō)。

江林介紹，去年受新冠肺炎疫情影響，北京各甲級(jí)寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況。退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級(jí)寫字樓商圈也在去年年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

“出現(xiàn)大幅度退租后，市場(chǎng)開始持續(xù)降價(jià)?！苯终f(shuō)，“因?yàn)樽饨鸨阋?，許多商戶想抄底重回CBD商圈?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在是租寫字樓最為合適的時(shí)機(jī)。”

創(chuàng)業(yè)者張先生告訴記者，“公司從事金融業(yè)務(wù)，去年正處于起步階段。受新冠肺炎疫情影響，選擇在東五環(huán)的北京像素辦公。今年業(yè)務(wù)量猛增，想換寫字樓。打聽了一圈，發(fā)現(xiàn)國(guó)貿(mào)CBD寫字樓價(jià)格比其他商圈沒(méi)貴多少，可以說(shuō)是‘抄底價(jià)’了，就考慮搬過(guò)來(lái)?！?/p>

江林對(duì)記者表示，和張先生類似心理的老板很多，許多公司去年搬出CBD，今年又想搬回來(lái)。江林稱，目前，不少外企、醫(yī)療類企業(yè)，以及一些金融公司搬進(jìn)了CBD。

高力國(guó)際調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量超過(guò)23萬(wàn)平方米，刷新近10年單季度凈吸納量的新高。而貝殼研究院相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，CBD商圈在2021年第一季度的凈吸納量超過(guò)53000平方米，新租租戶以外資類和醫(yī)療類為主。

另外，CBD在入駐率方面表現(xiàn)亮眼。貝殼研究院發(fā)布的《2021年中國(guó)“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，目前，租戶黏性最高的十大樓盤中，有4個(gè)位于CBD，分別為銀泰中心、嘉里中心、SK大廈、國(guó)貿(mào)大廈三期，入駐率分別為95.9%、95.4%、94.1%、92.5%。

商辦“春天”會(huì)不會(huì)來(lái)？

在這樣的市場(chǎng)走勢(shì)下，商辦的“春天”是否即將到來(lái)？

去年12月，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君曾預(yù)計(jì)，未來(lái)15個(gè)月，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)近200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，受此影響，預(yù)計(jì)北京甲級(jí)寫字樓空置率將在2021年觸及最高點(diǎn)，達(dá)到接近25%的水平。這一空置率水平，將是北京寫字樓市場(chǎng)近10年的最高點(diǎn)。

如今看來(lái)，市場(chǎng)表現(xiàn)超出預(yù)期。對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，造成上述情況主要有三個(gè)方面原因：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇為企業(yè)擴(kuò)張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；第二，受抑制的企業(yè)擴(kuò)張需求持續(xù)釋放；第三，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張助力新增需求爆發(fā)。

他指出，市場(chǎng)新增需求釋放的可持續(xù)性依然是未來(lái)市場(chǎng)的核心關(guān)注點(diǎn)?！半m然本季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的強(qiáng)勢(shì)反彈，但并未從根本上改變市場(chǎng)整體上處于供大于求的現(xiàn)狀。因此，新增需求增長(zhǎng)的可持續(xù)性將決定整體市場(chǎng)空置率的上升幅度以及租金探底企穩(wěn)所需的時(shí)間?！?/p>

嚴(yán)區(qū)海還認(rèn)為：“大幅的季度新增需求反彈或?qū)⒉豢沙掷m(xù)，季度新增需求后續(xù)將會(huì)逐步回歸到新冠肺炎疫情前的水平?！?/p>

對(duì)此，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，隨著新冠肺炎疫情的常態(tài)化，境外回京人員數(shù)量逐漸增加，越來(lái)越多的外資企業(yè)正在回歸寫字樓租賃市場(chǎng)，積極釋放其新租或搬遷需求。醫(yī)療行業(yè)依舊延續(xù)其在2020年下半年的擴(kuò)張趨勢(shì)，新租面積較為可觀。

不過(guò)，該研究院也指出，雖然市場(chǎng)需求開始回暖，但大量新項(xiàng)目入市依然會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)2021年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率依舊會(huì)維持在高位，租金水平持續(xù)承壓。

此外，國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的戴德梁行發(fā)布的《寫字樓市場(chǎng) 2020年第四季度》報(bào)告也提到，大量供應(yīng)致使未來(lái)一年北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)承壓。該報(bào)告稱，未來(lái)3年，北京寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約316.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中2021年新增供應(yīng)將高達(dá)150萬(wàn)平方米。未來(lái)一年，在大量新增供應(yīng)和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉(zhuǎn)的雙重壓力下，市場(chǎng)空置率或?qū)⒈焕^續(xù)推高，租金水平仍將面臨下行壓力。

報(bào)告認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著北京寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)放緩，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實(shí)施下，預(yù)計(jì)與其相關(guān)的金融和高科技等行業(yè)租賃需求進(jìn)一步釋放，屆時(shí)有望迎來(lái)租金和出租率的雙提升。

也就是說(shuō)，隨著新冠肺炎疫情好轉(zhuǎn)，北京商辦租金會(huì)持續(xù)上漲?！吧剔k市場(chǎng)的春天即將來(lái)臨?！边@是商辦租賃市場(chǎng)多名工作人員對(duì)行業(yè)未來(lái)的一致看法。