沈陽市國有直管公房非住宅租金評估研究

鄭劉平 李曉雷 焉利丹

【摘要】直管公房非住宅是一項(xiàng)重要的國有資產(chǎn)，近年來各地直管公房非住宅出租已陸續(xù)由按政策標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商定租轉(zhuǎn)向嘗試推行按評估租金公開招租，評估服務(wù)現(xiàn)實(shí)需求強(qiáng)烈。本文以沈陽市直管公房非住宅評估項(xiàng)目為例，分析了直管公房非住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)，探討了直管公房非住宅租金評估中的難點(diǎn)問題，并提出相應(yīng)的實(shí)踐對策和建議，以期為直管公房非住宅租金評估提供參考借鑒，助力新時(shí)代直管公房管理體制機(jī)制改革創(chuàng)新發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀;對策直管公房;非住宅;租金評估

直管公房非住宅普遍分布在各個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，在特定的歷史時(shí)期為社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們安居樂業(yè)提供了重要的生產(chǎn)生活保障，起到了非常重要的作用[1]。長期以來直管公房非住宅租金主要采用“歷史租戶定價(jià)租金，市場租戶協(xié)商計(jì)租”的定價(jià)方式，近年來隨著中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和改革深入，各地已陸續(xù)嘗試推行公開招租方式。租金定價(jià)方式的轉(zhuǎn)變對直管公房非住宅租金評估提出了強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需要，然而當(dāng)前業(yè)界對此方面研究尚少見報(bào)道，基于此本文擬以沈陽市直管公房非住宅評估項(xiàng)目為例，在分析直管公房非住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)基礎(chǔ)上，探討直管公房非住宅租金評估中的難點(diǎn)問題，并提出實(shí)踐對策和建議，以期為直管公房非住宅租金評估提供參考借鑒，助力新時(shí)代直管公房管理體制機(jī)制改革創(chuàng)新發(fā)展。

1、直管公房非住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)

1.1規(guī)模可觀，管理關(guān)系復(fù)雜

2017年沈陽市直管公房總建筑面積180多萬平方米、總套數(shù)達(dá)到3萬多套，涉及居民十幾萬人，其中直管公房非住宅30余萬平方米、700多套，主要分布在沈河、和平、大東、鐵西、皇姑和于洪等六個(gè)市轄區(qū)，并由各區(qū)房產(chǎn)局以及匯鼎、盛天等六家公房管理公司分別管理。直管公房非住宅單套建筑面積最小14㎡、最大11000㎡，承租戶以機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位為主，約占總建筑面積的54%，個(gè)人及工商戶約占44%，另有約2%處于空置狀態(tài)。其中部分直管公房非住宅年代久遠(yuǎn)且管理更替頻繁存在權(quán)屬不明晰、賬實(shí)不符問題，另有一些承租戶未經(jīng)同意擅自將直管公房高價(jià)轉(zhuǎn)租，極大地?cái)_亂了直管公房管理秩序，管理關(guān)系較為復(fù)雜。

1.2租金普遍偏低，收租工作困難

沈陽市直管公房非住宅通常依據(jù)政策標(biāo)準(zhǔn)通過協(xié)議租賃出租，租金普遍比較低廉，全額撥款機(jī)關(guān)團(tuán)體和事業(yè)單位、差額撥款事業(yè)單位和工商業(yè)類公房非住宅租金平均單價(jià)分別約2.1、2.8、13.0元/㎡·月，與租金市場行情相比有很大差距。即使租金已相當(dāng)?shù)土?，但直管公房非住宅承租戶除機(jī)關(guān)團(tuán)體和事業(yè)單位外，大部分工商業(yè)承租戶都是陷入困境的中小國有或集體企業(yè)和低收入群體，由于租賃合同對租金收繳并未制定嚴(yán)格要求，拖欠、拒繳租金時(shí)有發(fā)生，再加上管理單位思想意識、管理理念、條件手段限制，造成直管公房非住宅租金收取工作困難。

1.3老舊危房占比大，利用限制條件較多

經(jīng)統(tǒng)計(jì)沈陽市直管公房非住宅建成年代在1990年以前的套數(shù)和建筑面積均達(dá)總量的六成左右。直管公房非住宅建筑結(jié)構(gòu)以磚混和磚木為主，由于保護(hù)意識不足和管護(hù)維修投入不夠，隨著時(shí)間的推移房屋受損嚴(yán)重，老舊危房逐年增多。此外部分租戶對承租房屋進(jìn)行違規(guī)加蓋和搭建，造成房屋安全隱患增大，極易引發(fā)意外事故。同時(shí)沈陽市直管公房非住宅有相當(dāng)一部分處于盛京皇城、中山路和鐵西工人村省級歷史文化保護(hù)街區(qū)，其中不乏湯玉麟公館舊址、弘文堂舊址等沈陽市市級文物保護(hù)和歷史建筑名錄單位，《沈陽歷史文化名城保護(hù)條例》對其管理利用有一定的限制條件，如何兼顧此類直管公房的保護(hù)與開發(fā)利用面臨較大挑戰(zhàn)。

2、評估難點(diǎn)分析

2.1價(jià)格內(nèi)涵界定困難

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》租賃房地產(chǎn)評估應(yīng)區(qū)分出租人權(quán)益價(jià)格、承租人權(quán)益價(jià)格，直管公房非住宅租金通常是評估出租人權(quán)益價(jià)格，價(jià)值類型一般是市場價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)格是一定租約關(guān)系下的價(jià)格，因此房地產(chǎn)租賃模式及租賃條件的設(shè)定不同，其價(jià)值的內(nèi)涵也不盡相同。沈陽市直管公房非住宅租賃模式和租賃條件復(fù)雜多樣，租賃模式方面既有整租也有分租;租賃條件方面，商業(yè)辦公、工礦倉儲(chǔ)等各類用途均有，裝修設(shè)施條件千差萬別，而且租金是否包含水電、采暖、物業(yè)費(fèi)用以及租金支付也因管理單位和承租對象的不同而情況各異，租賃期限更是長短不一。上述租賃模式和租賃條件的排列組合導(dǎo)致每一套公房非住宅租金價(jià)格內(nèi)涵都可能各不相同，如統(tǒng)一簡單按常見情況設(shè)定市場價(jià)值內(nèi)涵，不根據(jù)具體情況評估租金可能會(huì)造成估價(jià)委托人依據(jù)估價(jià)結(jié)果無法達(dá)成既定目的，影響其估價(jià)目的和經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)，因此價(jià)格內(nèi)涵界定存在較大困難。

2.2估價(jià)路線選擇復(fù)雜

常用的租金評估有比較法、收益法和成本法三種估價(jià)路線，其中比較法是各種租賃價(jià)格評估方法中最直接也是最容易被接受的一種[2];收益法適用于房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與租賃價(jià)格之間的數(shù)量關(guān)系能夠合理確定的租賃價(jià)格的評估;成本法是站在出租方能承受的最低租金角度求取租賃價(jià)格的一種方法，適用于市場中很少有買賣以及租賃等交易行為的房地產(chǎn)。面對數(shù)量大而由有別于一般房地產(chǎn)獨(dú)特自身狀況的直管公房非住宅租金估價(jià)委托項(xiàng)目，如何選擇估價(jià)路線是相對復(fù)雜的。

2.3實(shí)地查勘工作艱巨

實(shí)地查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作[3]。實(shí)地查勘包括對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、用途等資料進(jìn)行實(shí)地核實(shí);親臨現(xiàn)場感受估價(jià)對象的位置、環(huán)境;查勘估價(jià)對象的外觀、結(jié)構(gòu)、裝修等狀況;了解房地產(chǎn)市場行情并補(bǔ)充搜集估價(jià)所需要的其他資料以及對實(shí)地查勘工作做好文字和影像記錄等。沈陽市直管公房非住宅坐落分布較為零散，涉及管理單位、承租戶數(shù)量眾多，利用情況和管理關(guān)系復(fù)雜，同時(shí)直管公房自身狀況又千差萬別，加之部分承租戶因抗拒和憂慮評估租金增長而不理解配合實(shí)地查勘工作，導(dǎo)致無法進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部實(shí)地查驗(yàn)，因此實(shí)地查勘工作異常龐大且艱巨。

3、實(shí)踐對策和建議

3.1認(rèn)真理清估價(jià)對象狀況

對租約關(guān)系的考慮，是房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估的一個(gè)重要特點(diǎn)[2]。直管公房非住宅租金評估在估價(jià)目的既定的情況下，理清估價(jià)對象狀況尤其是租約條件是界定價(jià)格內(nèi)涵的關(guān)鍵。我們在評估直管公房非住宅租金價(jià)格時(shí)，一（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）方面關(guān)注直管公房非住宅本身區(qū)位、實(shí)物因素的影響，同時(shí)更加注重對權(quán)益狀況特別是租約條件的掌握和判斷。對權(quán)益狀況和租約條件的清查主要是廣泛收集權(quán)屬證書、原始賬冊和租賃合同，每套房地產(chǎn)均進(jìn)行圖、表、卡、冊多方核對，力求做到權(quán)屬清晰、賬實(shí)相符，同時(shí)與管理單位和承租人溝通核實(shí)租金水平、租期、支付形式、雙方權(quán)利義務(wù)等租約條件，全方位摸清估價(jià)對象狀況，為價(jià)值內(nèi)涵界定奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2組合應(yīng)用多種方法評估核驗(yàn)

在直管公房非住宅租金評估中，估價(jià)方法選用不僅僅局限于方法定義的范圍，我們更注重估價(jià)方法的原理，采用一種或幾種估價(jià)方法進(jìn)行測試和核驗(yàn)。在租賃市場公開、租賃信息充分，具備采用比較法評估條件時(shí)首選比較法，并重點(diǎn)關(guān)注租約條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等方面的調(diào)整比較;而對于大面積整租、歷史建筑或非標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)等難以找到適合的案例，則考慮收益法和成本法測算。在三種常用評估途徑之外創(chuàng)新性的探索嘗試采用了收益剩余法、特征價(jià)格法進(jìn)行評估測算或輔助驗(yàn)證。比如對具有開發(fā)潛力且開發(fā)完成后收益水平市場公開的情況下采用收益剩余法，以承租者角度從經(jīng)營承租房地產(chǎn)所收入中掃除必要的經(jīng)營費(fèi)用以及承租者要求的合理利潤以其余額測算租賃價(jià)格;又如對局部分布較為集中、狀況相似的直管公房非住宅，采用特征價(jià)格法進(jìn)行批量評估房屋租金，將其結(jié)果用于輔助驗(yàn)證其他方法評估結(jié)果。

3.3加強(qiáng)估價(jià)新技術(shù)新方法的應(yīng)用

為破解實(shí)地查勘工作龐大而艱巨的問題，我們重點(diǎn)加強(qiáng)了新技術(shù)、新方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。首先是全流程數(shù)據(jù)化、可視化項(xiàng)目管理，項(xiàng)目評估工作依托沈陽市房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和智估中房智能輔助估價(jià)系統(tǒng)，在基礎(chǔ)系統(tǒng)平臺上增加中間層和應(yīng)用層實(shí)現(xiàn)對直管公房非住宅基礎(chǔ)信息、交易案例、評估參數(shù)等進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化管理，并采用評估報(bào)告輔助編制模塊和WEBGIS實(shí)現(xiàn)估價(jià)結(jié)果可視化功能。其次借助無人機(jī)平臺實(shí)現(xiàn)對大批量估價(jià)對象的輔助查勘，尤其是針對無法進(jìn)入場地內(nèi)部分估價(jià)對象的輔助查勘，效果十分顯著。再次是綜合運(yùn)用GIS和GPS技術(shù)科學(xué)規(guī)劃實(shí)地查勘路線，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)查勘路徑設(shè)計(jì)，同時(shí)采用移動(dòng)查勘手機(jī)APP軟件，實(shí)現(xiàn)查勘數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)的實(shí)時(shí)交互。新技術(shù)、新方法的應(yīng)用優(yōu)化了直管公房非住宅租金評估項(xiàng)目管理作業(yè)流程和作業(yè)方式，極大的提高了項(xiàng)目實(shí)地查勘和工作效率。

結(jié)語：

直管公房作為國有資產(chǎn)管理的一種特殊形式，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中仍有其存在的作用和價(jià)值。隨著新時(shí)代的改革發(fā)展，傳統(tǒng)直管公房非住宅管理模式正向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變，從而為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來新的市場機(jī)會(huì)和客戶對象，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)在實(shí)踐中積極探索直管公房非住宅估價(jià)技術(shù)的細(xì)化與提升，為客戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)，為新時(shí)代直管公房管理體制機(jī)制改革創(chuàng)新發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]柴強(qiáng).重視并做好估價(jià)對象實(shí)地查勘工作[J].中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2020（3）：45-48.

作者簡介：

鄭劉平，男，1987年9月生，江西武寧人，碩士，經(jīng)濟(jì)師，主要從事土地與房地產(chǎn)估價(jià)研究和實(shí)務(wù)工作。