以長租房為引領(lǐng)打造高質(zhì)量住房消費新格局

任榮榮

隨著“房住不炒”定位的長期堅持，我國傳統(tǒng)“重售輕租”的市場格局正在發(fā)生變化。構(gòu)建租購并舉的新型住房消費格局，是黨的十九屆五中全會提出促進住房消費健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是新發(fā)展格局下實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。長期以來，我國住房租賃市場特別是長租房發(fā)展滯后一直是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的短板。建立以長租房為引領(lǐng)的多樣化住房租賃供給體系，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)，是解決大城市住房突出問題、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。

長租房是構(gòu)建租購并舉住房消費格局的重要抓手

長租房對住房租賃市場的發(fā)展具有示范帶動作用。從國際經(jīng)驗來看，長租房的興起與發(fā)展對整個租賃市場發(fā)揮著穩(wěn)定器作用。根據(jù)美國租賃金融調(diào)查（RHFS2015）的數(shù)據(jù)，2015年美國的租賃住房中，有46.7%的租賃房源是由物業(yè)管理經(jīng)理以及物業(yè)管理公司管理。日本由于人口老齡化程度高且房主持有房源較多，個人持有的房源中約65.2%由業(yè)主完全托管給管理機構(gòu)運營。以專業(yè)化機構(gòu)運營的長租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營也會給個體出租人以示范作用，帶動整體市場的規(guī)范化。

長租房是滿足新生代租住品質(zhì)需求的有效途徑。隨著租賃群體結(jié)構(gòu)及住房消費理念的變化，當(dāng)前我國住房租賃市場尤其是大城市住房租賃市場的核心問題在于租賃房源質(zhì)量與租住品質(zhì)要求之間的不匹配。根據(jù)貝殼找房的租客調(diào)研，主流城市住房市場中占比最高的租客年齡段是“85后”及“90后”。伴隨著消費升級、互聯(lián)網(wǎng)浪潮成長起來的新生代租客，對租住房屋的品質(zhì)、服務(wù)、體驗等提出更高要求，也代表一種新的租住生活方式需求。專業(yè)化的長租房運營機構(gòu)通過對房源進行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，提供專業(yè)的保潔、維修、搬家等租后服務(wù)，讓廣大租客不僅實現(xiàn)“住有所居”，更是實現(xiàn)“品質(zhì)居住”。

長租房市場的發(fā)展具有重要的經(jīng)濟社會效益。長租房行業(yè)集成了上下游眾多產(chǎn)品及服務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長，專業(yè)機構(gòu)的服務(wù)帶動了保潔、維修等一系列服務(wù)鏈條，提供了大量的就業(yè)機會。以自如公司為例，目前該公司有5500名保潔服務(wù)人員，2500名維修服務(wù)人員。自如APP的用戶下載量已突破1億，APP平均月活躍量近300萬，產(chǎn)生了廣泛的市場影響力。此外，長租房機構(gòu)通過建立大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等信息平臺，有助于政府進行更加智能化的市場監(jiān)管和城市治理。在本次疫情防控中，長租房機構(gòu)參與社區(qū)管理、向醫(yī)護人員提供免費住宿、推出“0接觸”服務(wù)模式，并建立一整套防疫體系，成為抗擊疫情的重要抓手。

長租房市場未來具有較大的增長空間和較強的經(jīng)濟帶動性

長租房是我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。根據(jù)國家統(tǒng)計局和國家人口計生委的數(shù)據(jù)，2019年末全國流動人口總規(guī)模為2.36億人，流動人口中在流入地租房比例約為74.4%，由此推算，僅流動人口的租房需求就高達1.76億人，租賃市值過萬億元。相比于私人出租，長租房是我國住房租賃供給體系中的短板。根據(jù)貝殼研究院對全國10個重點城市租賃住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計，個人普通租賃住房占64%，城中村租賃住房占27%，機構(gòu)化租賃住房占比不足10%，遠(yuǎn)低于美國和日本50%左右的水平。

租房群體與生活理念的轉(zhuǎn)變加大對長租房的需求。當(dāng)前我國尤其是大城市的年輕人相比其父母一代，對租房的態(tài)度已經(jīng)變得更為包容和開放。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大城市租住群體中約半數(shù)接受租房結(jié)婚，超4成愿意為智能生活多付房租，反映出租住意愿的提升或?qū)ψ庾∑焚|(zhì)的要求。同時，在熱點一二線城市高房價和嚴(yán)格限購政策下，租房期限延長正成為越來越多年輕人的選擇。數(shù)據(jù)顯示，城市租房群體中1/4已經(jīng)租房5年以上，超過6成已經(jīng)租房3年以上?！伴L租”將成為越來越多城市年輕人的選擇。在我國當(dāng)前住房供給總量充裕的背景下，住房租賃市場的發(fā)展需要在盤活存量房屋資源上發(fā)力，不僅實現(xiàn)租賃供需“量”上的匹配，而且實現(xiàn)供需“質(zhì)”上的匹配，這對具備專業(yè)化運營能力優(yōu)勢的長租機構(gòu)提出客觀要求。

長租房行業(yè)將成為我國新發(fā)展格局下的經(jīng)濟增長點。長租房機構(gòu)運營的住房租賃是集上下游供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈于一身的綜合性行業(yè)，涉及裝修、家電、家具、家居、保潔、維修、搬家等服務(wù)，能夠調(diào)動多個供應(yīng)鏈資源，推動住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效擴大內(nèi)需，成為新發(fā)展格局下的經(jīng)濟增長點。以自如公司為例，目前相關(guān)配套服務(wù)的年采購額已超過百億元，由此可推測長租房行業(yè)每年對經(jīng)濟增長的直接和間接拉動作用可觀。

完善政策體系，促進長租房市場健康發(fā)展

當(dāng)前長租房市場出現(xiàn)的諸多問題是其特殊發(fā)展階段所經(jīng)歷的行業(yè)自我探索和修正。建議順應(yīng)長租房發(fā)展趨勢和客觀需求，完善政策體系，構(gòu)建以長租房為引領(lǐng)的高質(zhì)量住房消費新格局。

完善長租房行業(yè)監(jiān)管體系。加快出臺《住房租賃條例》，為住房租賃市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供條例性規(guī)范性依據(jù)和法規(guī)保障;制定出臺行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建立針對租賃住房的住房健康和安全評估標(biāo)準(zhǔn)，從政策層面對租賃住房“N+1”模式規(guī)范管理，有效增加品質(zhì)單間供給，滿足大城市高性價比租房需求;明確要求長租房企業(yè)全面告知用戶租金貸的使用流程和風(fēng)險，租金貸的合同與租賃合同分開簽訂，保證企業(yè)和租戶雙方的資金安全。

多措并舉降低長租房運營成本。落實已出臺的稅收優(yōu)惠政策，明確對分散式長租房和集中式長租房的增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，探索在起步階段給予長租房企業(yè)一定期限的稅收減免或抵扣;積極推動利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，支持企業(yè)將商業(yè)用房、閑置用房等按規(guī)定改建為長租房，多途徑增加長租房源，降低長租房土地開發(fā)成本和房源獲取成本;鼓勵金融機構(gòu)加大對住房租賃項目的信貸支持力度，支持符合條件的長租房企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，降低企業(yè)融資成本。

鼓勵以長租房為基礎(chǔ)的租住產(chǎn)業(yè)矩陣發(fā)展。鼓勵長租房運營企業(yè)開發(fā)線上系統(tǒng)，實現(xiàn)租房流程以及保潔、維修、搬家等線上化，由租住提供商向城市居民服務(wù)平臺升級;鼓勵長租房行業(yè)長鏈條、數(shù)字化發(fā)展，培育涵蓋房屋裝修、改造、生活配套服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等住房租賃產(chǎn)業(yè)全鏈條的長租房綜合運營體;以租住為基礎(chǔ)拓展功能邊界，發(fā)展“租住產(chǎn)品、租住服務(wù)、租住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、租住生活區(qū)”一體化的租住產(chǎn)業(yè)矩陣。（作者系中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所副研究員）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.10.004