房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)下的園林工程管理探討

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展。園林作為人居環(huán)境的重要載體，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，愈加顯示出其強(qiáng)大的吸引力和重要性。從歐式，到東南亞，再到新中式、現(xiàn)代等園林風(fēng)格的走熱，無不表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)園林發(fā)展的推動(dòng)，也證明了園林對(duì)之于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。本文闡述了園林工程之于房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)工程管理體系下的園林工程管理現(xiàn)狀，找到了存在的影響房地產(chǎn)工程體系下園林工程發(fā)展的突出問題，明確了房地產(chǎn)行業(yè)園林工程管理提升的方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程管理系統(tǒng);園林工程

園林效果的完美呈現(xiàn)，離不開系統(tǒng)、科學(xué)的園林工程管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)涉及眾多的專業(yè)工程，眾多的單位，園林工程作為房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)中的組成部分，因此園林工程的管理必須納入到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的大系統(tǒng)中，與其他專業(yè)工程管理實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，確立園林工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的正確地位。本文嘗試在房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)的框架下，對(duì)園林工程的管理進(jìn)行探討，以期找出房地產(chǎn)項(xiàng)目園林工程管理的提升路徑。

1、園林工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要性

（1）政策因素需要。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是為解決人們的居住需求，不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要，為人們提供環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的生活環(huán)境。為了更好實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，各地政府均制定了相關(guān)的政策，在土地出讓時(shí)均對(duì)各項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了限定，綠地率作為項(xiàng)目報(bào)規(guī)的重要審批因素。部分城市還專門成立園林質(zhì)監(jiān)部門，房地產(chǎn)項(xiàng)目園林建設(shè)前需向政府部門報(bào)審方案，項(xiàng)目完工后需政府驗(yàn)收。

（2）營銷需要。隨著宜居理念逐漸深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中呈現(xiàn)了各種風(fēng)格的園林景觀，人們的審美意識(shí)不斷增強(qiáng)，審美能力不斷提升，人們對(duì)園林環(huán)境愈發(fā)關(guān)注，引發(fā)越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重園林環(huán)境打造，以滿足消費(fèi)者的生活需求，助力營銷。

（3）品牌建設(shè)需要。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)摒棄了簡單拿地、賣房的思路，越來越多的企業(yè)重視品牌的塑造，而園林作為房地產(chǎn)項(xiàng)目展示給客戶最直觀的品牌形象，是生活情境的物化表達(dá)，是客戶對(duì)企業(yè)品牌感知的重要載體。

（4）產(chǎn)品競(jìng)爭需要。園林環(huán)境是房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要組成部分，是人們活動(dòng)的重要公共空間。不同的園林環(huán)境，給人創(chuàng)造不一樣的活動(dòng)場(chǎng)地，影響人們的居住體驗(yàn)和生活習(xí)慣。當(dāng)前眾多房地產(chǎn)企業(yè)不斷在進(jìn)行園林產(chǎn)品的升級(jí)換代，通過對(duì)業(yè)主生活需求、生活習(xí)慣的分析，不斷研發(fā)盡量切合人們生活需要的園林環(huán)境，以增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭力。

2、園林工程在地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)中的現(xiàn)狀

當(dāng)前房地產(chǎn)園林工程管理的現(xiàn)狀與客觀上房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于園林工程管理的高需求之間存在著較為突出的矛盾。

（1）園林工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中總體地位偏低。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目由土建專業(yè)人員擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他們?cè)陧?xiàng)目管理中被賦予更多的權(quán)責(zé)，但他們的關(guān)注點(diǎn)往往集中于建筑主體與室內(nèi)裝修。園林工程則由話語權(quán)較弱的園林工程師承擔(dān)，甚至有些項(xiàng)目直接由土建或機(jī)電專業(yè)人員代管，園林工程與其他專業(yè)不能有效協(xié)調(diào)，導(dǎo)致很多項(xiàng)目園林工程整體呈現(xiàn)效果較差。

（2）園林工程與房地產(chǎn)其他專業(yè)工程管理未有機(jī)統(tǒng)一。項(xiàng)目在做總體管理規(guī)劃時(shí)，往往將園林納入到規(guī)劃。而在項(xiàng)目實(shí)施過程中，園林工程的管理被弱化，園林工程管理卻游離于項(xiàng)目管理體系之外。很多項(xiàng)目臨近竣備，建筑主體外架未拆完、建筑外墻涂料施工未完成，室外土方回填匆忙進(jìn)行，各種管網(wǎng)工程倉促搶工，工序倒置，導(dǎo)致室外各專業(yè)工程交叉施工嚴(yán)重。政府驗(yàn)收時(shí)，很多項(xiàng)目因園林工程條件未達(dá)到導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等驗(yàn)收延遲;或者因園林工程不滿足驗(yàn)收條件，導(dǎo)致室外工程進(jìn)行拆改，既浪費(fèi)了大量資金成本、也浪費(fèi)了大量的時(shí)間，最終影響了園林景觀效果。

（3）園林工程管理小馬拉大車。園林工程如果要呈現(xiàn)良好的景觀效果，就需要園林工程師不僅僅聚焦園林工程本身，還需要更多地關(guān)注前序各專業(yè)的方案、施工進(jìn)展、施工質(zhì)量對(duì)園林工程可能產(chǎn)生的影響，這往往是前序各專業(yè)忽視卻需要園林工程師必須進(jìn)行專業(yè)判斷。如需關(guān)注地庫頂板標(biāo)高，頂板排水方案的排水效果，濾水層的厚度，覆土厚度等，如果覆土不足，地庫排水不順暢，后續(xù)會(huì)造成苗木生長不良，甚至死亡。另外園林工程需關(guān)注市政管井的點(diǎn)位、管道走向、管道埋深，配電房、燃?xì)夤?、監(jiān)控設(shè)備等各種配套的位置，均會(huì)對(duì)園林工程的實(shí)施效果產(chǎn)生重要影響，甚至影響園林的政府驗(yàn)收。在一定程度上，園林工程師扮演了室外總承包管理的角色，但對(duì)其他各單位沒有管理抓手，就需要依賴其他專業(yè)工程師的管理意識(shí)和管理能力，需要依賴項(xiàng)目經(jīng)理的全局統(tǒng)籌能力。

（4）重工期、輕質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體工期比較緊張，園林工程基本處于項(xiàng)目收尾階段。為了搶進(jìn)度，對(duì)質(zhì)量管理不到位，導(dǎo)致一些項(xiàng)目在建成時(shí)景觀效果良好，但效果不可持續(xù)，甚至在項(xiàng)目交付使用不久后，到處出現(xiàn)破敗的現(xiàn)象，極大的影響了園林效果，進(jìn)而影響了項(xiàng)目的形象，有損企業(yè)口碑。較為典型的是，大部分項(xiàng)目在土方回填后來不及沉降壓實(shí)，便立即進(jìn)行園林道路施工，使用不久后產(chǎn)生道路沉降、開裂，園路面層松動(dòng)脫落;房地產(chǎn)項(xiàng)目中還存在大量的園林工程反季節(jié)施工，為了趕進(jìn)度、控成本，反季節(jié)施工措施無法保證，嚴(yán)重影響苗木存活，造成資源浪費(fèi)，有些部位苗木無法補(bǔ)植，影響總體效果。

（5）園林工程管理專業(yè)化程度不夠。一些項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)較多地體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)意志，甚至項(xiàng)目決策的依據(jù)是“老板要求的”。很多項(xiàng)目在規(guī)劃報(bào)批時(shí)所使用的園林方案與園林施工圖存在較大差異，規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)按照規(guī)劃圖進(jìn)行整改，其他專業(yè)驗(yàn)收時(shí)再按照?qǐng)@林施工圖整改完成;為了即時(shí)效果，控制苗木修剪甚至不修剪，導(dǎo)致苗木存活率低;根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人喜好，設(shè)置部分功能、選用一些產(chǎn)品，未考慮相關(guān)規(guī)范要求及項(xiàng)目的整體風(fēng)格。

3、提升房地產(chǎn)項(xiàng)目園林工程管理的路徑

（1）增強(qiáng)工程管理人員對(duì)園林工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)中的重要性認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行園林專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，形成各專業(yè)工程有效協(xié)同。房地產(chǎn)公司可以在內(nèi)部針對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人增加園林工程效果的考核，倒逼各項(xiàng)目園林工程管理提升。

（2）細(xì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。必須將園林工程的管理規(guī)劃納入到項(xiàng)目的總體管理中，制定的工程計(jì)劃、方案必須考慮到各專業(yè)之間的相互關(guān)聯(lián)。梳理各專業(yè)工程施工方案、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量對(duì)園林工程存在的影響，明確園林工程實(shí)施的前置條件。做好項(xiàng)目實(shí)施過程中計(jì)劃管理，做到各專業(yè)工程進(jìn)度可控，質(zhì)量保證，以便按計(jì)劃保質(zhì)保量地向園林單位進(jìn)行工作面移交，保證園林工程合理的施工工期。

（3）提升園林工程的管理地位，擴(kuò)大園林施工管理的內(nèi)涵。培養(yǎng)園林工程師的綜合管理能力和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，將園林工程人員作為室外工程的總負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌室外各專業(yè)工程的方案、圖紙、施工管理，賦予他們相應(yīng)的管理權(quán)限，比如方案審批、計(jì)劃管理、款項(xiàng)支付審批、內(nèi)部管理權(quán)限等。

（4）推動(dòng)園林工程管理的專業(yè)化、精細(xì)化。房地產(chǎn)行業(yè)園林工程涵蓋的工程內(nèi)容越來越豐富，從景墻、水景、園林水電、鋼結(jié)構(gòu)到園林工程的智能化;園林建設(shè)愈發(fā)受到人們的重視，與人們?nèi)粘Ｉ罱Y(jié)合的愈加緊密;需要園林工程管理人員不斷豐富專業(yè)知識(shí)、提升專業(yè)技能，創(chuàng)新管理方法，走精細(xì)化管理道路，不斷提高園林工程的施工質(zhì)量、提升園林效果。

園林工程應(yīng)由具備專業(yè)知識(shí)、較高審美能力、豐富管理經(jīng)驗(yàn)、熟悉國家工程規(guī)范的人員進(jìn)行專業(yè)、科學(xué)管理，才能實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，才能將園林的價(jià)值充分釋放，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的、滿足人們不斷提升的生活需要、符合社會(huì)發(fā)展方向的優(yōu)秀的房地產(chǎn)園林。

作者簡介：

李正剛（32092319840926631X），男，1984出生，江蘇省鹽城人，本科，現(xiàn)從事房地產(chǎn)行業(yè)園林工程管理，主要研究方向：園林工程管理體系、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、園林材料的應(yīng)用、園林工程的新趨勢(shì)等。