村級農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易管理的實踐與探索

朱彩英

【摘 要】為切實加強農(nóng)村集體“三資”管理，提高資產(chǎn)的保值增值能力，規(guī)范農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易行為，保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的權(quán)益，根據(jù)《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強農(nóng)村基層黨風(fēng)廉政建設(shè)的意見》（中辦發(fā)〔2006〕32號）、《農(nóng)業(yè)部關(guān)于進一步加強農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理指導(dǎo)的意見》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2009〕4號），《浙江省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理條例》，制訂農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易實施規(guī)則 ，建立市、區(qū)二級產(chǎn)權(quán)交易平臺，成立街道產(chǎn)權(quán)交易分中心，組織實施村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易工作。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)；交易管理

一、區(qū)域與背景

高照街道地處秀洲區(qū)西面，東以嘉興秀清港為界與新城街道相鄰，北以新塍塘為界，南以杭州塘為線，西靠馬涇港與新塍鎮(zhèn)接壤。乍嘉蘇高速公路穿越境內(nèi)，與滬杭高速、申嘉湖高速融會貫通，嘉興市區(qū)主干道中山路貫穿其間，新塍塘、京杭大運河迂回貫穿全境。區(qū)域總面積20.4平方公里，戶籍人口1.64萬人，暫住人口2.84萬人。下轄象賢、陶涇、新義、高家橋、蔭家橋5個村和運河、高橋、秀洪、秀清4個社區(qū)，街道位于秀洲新區(qū)、秀洲工業(yè)園區(qū)（以下簡稱兩區(qū)）的所在地，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。已經(jīng)完成了土地征遷工作，到2012年各村完成了村級產(chǎn)權(quán)制度改革，成立了村股份經(jīng)濟合作社，共量化資產(chǎn)6957.6284 萬元， 界定股東11451人，2017年累計分紅達(dá)2237.8881 萬元。2017年村級集體總資產(chǎn) 8475.144萬元，其中經(jīng)營性資產(chǎn) 4559.57 萬元，村級經(jīng)濟總收入 845.萬元 ，經(jīng)營收入620.78萬元。

二、探索與實踐

1.依托區(qū)產(chǎn)權(quán)交易平臺，成立街道交易分中心

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作一項政策性強、工作量大、涉及到全街道全體股東切身利益的工作，根據(jù)中共嘉興市委、嘉興市人民政府《關(guān)于實施新一輪村級集體經(jīng)濟“壯大計劃”的意見》（嘉委發(fā)〔2013〕8號）、秀洲區(qū)農(nóng)經(jīng)局《關(guān)于進一步規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理的通知》（秀洲農(nóng)〔2014〕118號）文件精神、區(qū)農(nóng)經(jīng)局《關(guān)于印發(fā)<秀洲區(qū)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易管理辦法（試行）>的通知》（秀洲農(nóng)〔2014〕161號）文件精神，結(jié)合街道實際，街道黨工委辦事處建立了高照街道農(nóng)產(chǎn)權(quán)交易管理領(lǐng)導(dǎo)小組，制訂高照街道農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易實施細(xì)則，以高照辦[2014]51號文件下發(fā)；要求各村農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易全部納入市、區(qū)、街道三級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，按照有關(guān)政策要求，做到認(rèn)真仔細(xì)、程序到位，操作規(guī)范，確保產(chǎn)權(quán)交易公開、公平、公正。

2.制訂交易細(xì)則，產(chǎn)權(quán)交易有法可依、有章可循

（1）產(chǎn)權(quán)交易的原則

①堅持依法、自愿、有償和公開、公平、公正原則。

②堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、集約節(jié)約有效利用農(nóng)村資源原則。

③堅持農(nóng)民自主、村民自治，保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的占有、使用、收益等合法權(quán)益原則。

④堅持“五不變、五統(tǒng)一”交易原則，“五不變”即：交易資產(chǎn)所有權(quán)不變、交易合同簽訂主體不變、交易款追收責(zé)任不變、交易收益分配制度不變、交易后資產(chǎn)后續(xù)管理權(quán)不變；“五統(tǒng)一”是統(tǒng)一機構(gòu)設(shè)置、統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一交易流程、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易監(jiān)管。

（2）明確產(chǎn)權(quán)交易的內(nèi)容、權(quán)限

對村級資產(chǎn)進行全面清理、登記，凡是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的房屋、農(nóng)貿(mào)市場等經(jīng)營性集體資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)的出租、交易必須全部進入交易平臺進行公開交易。若單項底價在20萬元及以上的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易項目，由各村委托嘉興市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心交易；單項底價在20萬元以下的，全部納入街道農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心統(tǒng)一交易

（3）規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易流程

產(chǎn)權(quán)交易分以下2種方式：

①公開招標(biāo)：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易必須依法進行公開招標(biāo)的項目，需要履行項目審批、核準(zhǔn)手續(xù)。其招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式應(yīng)當(dāng)由村報街道農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心審批核準(zhǔn)后，通知到村，按照規(guī)定程序公開招標(biāo)。如果2次公開招租后無人報名承租，可以采取公開協(xié)商的方式進行交易。

②公開協(xié)商：以公開協(xié)商方式承包、租賃集體資產(chǎn)、資源的，承包費、租賃金由雙方公開協(xié)商議定，年租金不低于上年年租金；以公開協(xié)商方式轉(zhuǎn)讓集體資產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓金不低于評估底價。按照履行“兩議兩公開”民主管理程序（租賃雙方共同商議、股東代表票決決議；公開協(xié)商民主程序公開、公開協(xié)商確定后合同標(biāo)的在村務(wù)公開欄內(nèi)向全體股東公開）。公開5個工作日后，3個工作日交清全部款項后，簽訂租賃、承包合同。公開協(xié)商方式提交股東代表表決前的相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)報街道農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易分中心審批、核準(zhǔn)、備案，一般單項標(biāo)的在3萬元以下的項目由街道經(jīng)管站初審，街道紀(jì)委副書記審批，單項標(biāo)的在3萬元以上的項目由經(jīng)管站紀(jì)委初審，產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)導(dǎo)小組組長（或授權(quán)委托人）審批

（4）制訂交易資料

村股份經(jīng)濟合作社向農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心提出書面申請，并提交以下資料：

①《秀洲區(qū)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易申請表（出讓方）》。

②《秀洲區(qū)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)公開招標(biāo)交易方案》及社員（股東）代表會議通過的決議。要按照民主議事規(guī)則和決策程序，提交股東代表會議投票表決通過。交易方案應(yīng)包括交易標(biāo)的物情況說明、交易底價、交易期限、交易用途等內(nèi)容。

審查受理。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心應(yīng)當(dāng)對申請交易村提交的申請交易資料進行審查，并自收到全部資料之日起3個工作日內(nèi)作出是否受理交易的答復(fù)。

（5）組織實施

發(fā)布信息。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心通過秀洲區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺發(fā)布交易信息，同時借助浙江省農(nóng)民信箱（秀洲區(qū)用戶）、交易村村務(wù)公開欄和標(biāo)的物實地發(fā)布交易信息。信息發(fā)布時間一般不少于5個工作日。

在交易信息發(fā)布期限內(nèi)，未經(jīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心同意，申請交易村不得撤回交易；申請交易村如需要變更交易信息的，需在交易日3天前以書面形式向農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心提出申請（重新提交變更后的申請交易材料），經(jīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心批準(zhǔn)后由分中心重新發(fā)布信息，并書面通知已報名的受讓申請單位（人）。

受理報名。受讓申請單位（人）在公示的報名時間內(nèi)向農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易分中心報名，并提交以下相關(guān)資料：

①《秀洲區(qū)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易申請表（受讓方）》。

②受讓方的資格證明。

③受讓方的資信證明。

④農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)要求提交的其他材料。

受讓申請單位（人）資格審核通過后向申請交易村交納交易保證金。交易保證金數(shù)額一般不超過標(biāo)的額30%（視具體項目情況可作適當(dāng)調(diào)整）。保證金不接納現(xiàn)金，按交易信息公告要求匯到指定賬戶，并向交易分中心提供繳款憑證核對。

在確定未中標(biāo)后，交易保證金由申請交易村在5個工作日內(nèi)退還給未中標(biāo)單位（人）。中標(biāo)單位（人）將不予退還交易保證金，在合同簽訂時一并轉(zhuǎn)為租賃保證金。

三、優(yōu)點與意義

1.優(yōu)點

高照街道自2014年底建立產(chǎn)權(quán)交易分中心，從2015年開始正式啟用，5個村股份經(jīng)濟合作社的所有資產(chǎn)出租全部進入產(chǎn)權(quán)交易平臺發(fā)布出租信息，并按程序公開招標(biāo)，3年來共發(fā)布出租信息 109 條，資產(chǎn)出租收入1971.8141萬元，改變了村級資產(chǎn)出租渙散、混亂現(xiàn)象，合同簽訂規(guī)范，租金收取及時，資產(chǎn)增值空間明顯。例如新義村、高家橋村農(nóng)貿(mào)市場，全部攤位、店面通過產(chǎn)權(quán)交易中心進行公開招標(biāo)，年出租收入達(dá)100萬元以上，新義村豆制品冷凍攤位低價85000元，成交價128500元，高出底價43000萬元，溢價率 50.58 %，陶涇村洪高路店面房1548號底價5.2萬元/每年，招租價8萬元/年，招租溢價 2.8萬元/年，溢價率53.84 %，陶涇村洪高路店面房1550號底價7萬元/年，招租價7.51萬元/年，招租溢價0.51萬元/年，到目前為止，所有資產(chǎn)全部出租。

2.意義

（1）緩解了干群關(guān)系，街道地處城郊結(jié)合部，土地已經(jīng)全部征用，村級資產(chǎn)比較多，完成了股份制改革后，村級資產(chǎn)出租管理是廣大股東最關(guān)心的問題，成了基層干部和全體股東矛盾的焦點，通過產(chǎn)權(quán)交易中心公開交易，讓老百姓放心，讓干部安心。

（2）資產(chǎn)運作市場化，提高了資產(chǎn)的收益，股東得到的資產(chǎn)性收益明顯提高。

（3）規(guī)范資產(chǎn)管理，有利于從制度上保證交易的公平、公開和公正，有效的防范隱瞞信息、暗箱操作、操縱交易等各類違法違規(guī)交易行為，減少農(nóng)村腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，3年來沒有發(fā)生因村級資產(chǎn)、資源等出租、交易等方面的糾紛和上訪事件，維護民農(nóng)村社會的穩(wěn)定。