疫情下民宿業(yè)租金減免之法律思考及紓困路徑

黃 晉

（北海道大學(xué)法學(xué)研究科附屬高等法政研究中心，日本，札幌 0600908）

一、問題緣起

2016年，四川省旅游總收入7705億元，占GDP的11%，同比增加2732.6億元，占GDP的8.4%。旅游業(yè)的大力發(fā)展，使烏蒙山區(qū)、秦巴山區(qū)、大小涼山山區(qū)、藏寨脫貧致富[1]。2020年年初新冠肺炎來襲，國家和政府為了應(yīng)對新冠肺炎疫情，暫時叫停了旅游業(yè)，可以預(yù)測新冠肺炎疫情下，旅游行業(yè)面臨巨大的沖擊，旅游業(yè)收入銳減。如，小金縣四姑娘山鎮(zhèn)，藝術(shù)民宿投資開業(yè)于2018年，總投資400余萬，有客房50余間。前兩年經(jīng)營狀況尚可，正處于回收成本的關(guān)鍵階段。為配合防疫工作關(guān)閉民宿，營業(yè)額相比去年減少七成。疫情期間，無營業(yè)額還需負(fù)擔(dān)員工基本工資、房租等基本開銷。民宿經(jīng)營者苦不堪言，都希望房東能夠適當(dāng)減免房租，共度時艱?？煞駵p租，則需要法律或政策上之依據(jù)。本文對減免租金問題從不可抗力、情勢變更兩個方向進(jìn)行法律分析，嘗試探索解決該問題之路徑及紓困方案。

二、減免租金問題之法律思考

對于新冠疫情能否要求房屋出租人免除或者減少租金，普遍認(rèn)為應(yīng)適用 《合同法》 第117條、118條之不可抗力條款。其中，第117條規(guī)定不可抗力致使無法履行合同的，按情況可部分或者全部免除責(zé)任，不可抗力同時包含不能預(yù)見，不能避免，不能克服三大客觀情況。那這里的疑問就是新冠疫情導(dǎo)致的民宿行業(yè)無法營業(yè)是否屬于不可抗力，如果屬于不可抗力，就會引起部分或者免除責(zé)任之法律效果，即減少部分租金或是免除全部租金之效果。

（一） 關(guān)于不可抗力條款適用的法律分析

何謂不可抗力？不可抗力是指當(dāng)事人訂立合同時不可預(yù)見，它的發(fā)生不可避免，人力對其不可克服的自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭等客觀情況[2]。不可抗力應(yīng)分為主觀因素和客觀因素。其主觀要件強(qiáng)調(diào)不可抗力的客觀現(xiàn)象是不可預(yù)見的。不是基于人們的意志改變，用以判斷當(dāng)事人是否有過錯。如果造成合同無法履行的客觀現(xiàn)象是當(dāng)事人可以預(yù)見并有意為之，按過錯責(zé)任原則，在發(fā)生損失歸責(zé)時，當(dāng)事人的故意便成為責(zé)任要件中的主觀要件，所以對于當(dāng)事人不能免責(zé)。其客觀要件強(qiáng)調(diào)不可抗力現(xiàn)象不可避免，不能克服之特性。換言之，當(dāng)事人無法對于該客觀現(xiàn)象的發(fā)生與否、發(fā)生程度等做出安排或者處置，當(dāng)事人只能聽天由命。當(dāng)事人的能力不足以避免和克服那些影響合同履行的自然力和社會的客觀事實(shí)。對于不可抗力之范圍大致分為以下幾類[3]： （1） 自然災(zāi)害。如臺風(fēng)、地震、海嘯、風(fēng)暴、冰雹、洪水、蝗災(zāi)、山體滑坡、雪崩、泥石流、沙塵暴、火山爆發(fā)等； （2） 社會異常事件。如罷工、戰(zhàn)爭、騷亂、暴動等； （3） 政府行為。例如，立法機(jī)關(guān)制定法律之行為，行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)行政命令之行為。對于新冠疫情應(yīng)屬于社會異常事件的一種，是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)從以下新冠疫情和防疫行政措施兩個維度進(jìn)行分析。一方面，作為民宿經(jīng)營者的承租人完全不能預(yù)見2020年年初會爆發(fā)新冠疫情；承租人也無法預(yù)料新冠肺炎爆發(fā)程度，更無力采取措施防止其蔓延。另一方面，有關(guān)部門為了防治新冠疫情而采取的疫情防控措施才導(dǎo)致不可抗力的直接原因。政府的突然叫停民宿業(yè)的疫情防控措施，不但符合不可預(yù)測，也符合不能避免以及不能克服。全國人大常委會法工委在2020年2月10日回應(yīng)，對于新型冠狀病毒感染肺炎疫情，政府不得不施行相應(yīng)疫情防控措施。對于由于疫情防控措施無法履行合同的當(dāng)事人，屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服之不可抗力?？傊咔楸尘跋碌恼咔榉揽卮胧?yīng)認(rèn)定為不可抗力。

（二） 對于情勢變更適用的展望

作為情勢變更的法律依據(jù)，可以參考 《合同法解釋 （二）》 第26條規(guī)定。情勢變更指合同生效之后，由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生情勢變更導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動搖或是喪失，若繼續(xù)履行合同會顯失公平，所有允許當(dāng)事人透過協(xié)商或司法程序變更合同內(nèi)容或者解除合同之原則[4]。

引起情勢變更的事件主要表現(xiàn)為社會經(jīng)濟(jì)形勢的突變導(dǎo)致影響合同履行，如，通貨膨脹、物價暴漲、金融危機(jī)。對于情勢變更的適用，必須以是否導(dǎo)致合同基礎(chǔ)喪失，作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。對于該原則的適用條件應(yīng)如下掌握： （1） 現(xiàn)實(shí)上，應(yīng)有情勢變更出現(xiàn)之事實(shí)； （2） 突發(fā)性上，情勢變更之事實(shí)應(yīng)為雙方當(dāng)事人無法預(yù)料； （3） 原因上，情勢變更的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人； （4） 時間上，情勢變更應(yīng)出現(xiàn)于合同訂立之后，履行完畢之前； （5） 后果上，合同的繼續(xù)履行導(dǎo)致對一方當(dāng)事人顯失公平。適用情勢變更可導(dǎo)致變更合同或者解除合同之效力[5]?？v觀此次新冠疫情，前述情形出現(xiàn)，即旅游業(yè)遭受沉重打擊，由于游客驟減，民宿業(yè)營業(yè)額隨之驟減。前述情形可適用情勢變更條款，變更租賃合同關(guān)于租金的相關(guān)條款，以達(dá)成減免租金之目的。

（三） 不可抗力與情勢變更的異同

情勢變更與不可抗力容易混淆，應(yīng)如下從異同點(diǎn)對其予以把握[6]。其相同點(diǎn)表現(xiàn)為：（1）事實(shí)構(gòu)成要件均體現(xiàn)為客觀性、外在性、不可預(yù)見性。事件發(fā)生獨(dú)立于當(dāng)事人，非當(dāng)事人所能控制。（2） 客觀事件都發(fā)生在合同成立后，履行完畢之前。（3） 都可導(dǎo)致變更合同或是解除合同之法律后果。（4） 都可產(chǎn)生免責(zé)之法律效果。其不同點(diǎn)表現(xiàn)為以下：（1） 在立法宗旨上，不可抗力強(qiáng)調(diào)免除當(dāng)事雙方的違約責(zé)任和履行的義務(wù)，而情勢變更強(qiáng)調(diào)如何調(diào)整使得合同得以繼續(xù)履行。（2） 在要件構(gòu)成上，兩者存在交叉部分，但是各有側(cè)重。交叉的部分表現(xiàn)在不可抗力事件既可能成為不可抗力事由又可能成為情勢變更的事由。但不可抗力的事實(shí)與合同無法履行之間是直接因果關(guān)系，即不可抗力是導(dǎo)致合同不能履行的直接原因；作為情勢變更的事實(shí)構(gòu)件的不可抗力事件與合同基礎(chǔ)喪失則為間接因果關(guān)系，換言之，合同履行基礎(chǔ)的喪失是受到不可抗力的間接影響。（3） 在事實(shí)后果上，不可抗力往往導(dǎo)致合同在事實(shí)上不能履行。（4） 不可抗力和情勢變更都可導(dǎo)致合同變更或者終止的法律后果，但是，當(dāng)事人的權(quán)利屬性是不同的。在不可抗力的前提下，當(dāng)事人享有延期履行、部分履行或是解除合同之權(quán)利，為形成權(quán)。只要是不可抗力真實(shí)存在，當(dāng)事人履行了附隨義務(wù)，就可以享有前記的權(quán)利。而在情勢變更中，變更或是終止合同的權(quán)利為請求權(quán)，必須經(jīng)過法院或是仲裁機(jī)構(gòu)變更或是終止合同，當(dāng)事人不能自行解除合同。（5） 在適用范圍上，不可抗力既可以適用合同法領(lǐng)域，也可以適用侵權(quán)法領(lǐng)域。而情勢變更一般適用合同法領(lǐng)域。

綜上所述，對于新冠疫情下的政府的疫情防控措施應(yīng)該被認(rèn)定為不可抗力，對于停工、停產(chǎn)階段和復(fù)工、復(fù)產(chǎn)階段，民宿行業(yè)應(yīng)分別適用于不可抗力和情勢變更條款，來作為法律之依據(jù)。

三、減免租金問題之紓困路徑

因疫情的影響，一方當(dāng)事人無法正常履行合同時，應(yīng)該通過協(xié)商的方式解除、變更或是重新訂立合同，在協(xié)商不成的情況下尋求法律上的依據(jù)和支持[7]。不可抗力或是情勢變更雖然為減免租金提供了司法適用上的操作路徑。但是，通過訴訟并非解決糾紛的最佳方式。民宿經(jīng)營者前期對于房屋裝修、改造上投資巨大，通過訴訟途徑即使贏了官司，卻輸了與出租人再合作的可能性?；诿袼迾I(yè)之特點(diǎn)，應(yīng)在發(fā)揮法律指引作用之前提之下，從以下方面著手，共度時艱。

（一） 法律之指引作用

對于出租人，應(yīng)本著公平原則，與承租人共擔(dān)風(fēng)險，積極參與進(jìn)行減免租金的協(xié)商。對于承租人，一是確定生產(chǎn)經(jīng)營房屋租賃合同中是否約定不可抗力、情勢變更條款，如有約定，按合同約定履行。二是債務(wù)人應(yīng)就不可抗力之事實(shí)通知債權(quán)人[8]。就房屋租賃合同而言，出租人對于實(shí)時信息的掌控?zé)o法預(yù)估，承租人最為熟悉疫情帶來的影響。承租人應(yīng)及時聯(lián)系出租人，將實(shí)際困難告知，并協(xié)商減免租金。倘若雙方未能達(dá)成一致意見，訴訟不可避免，可以考慮在3年訴訟時效內(nèi)通過訴訟方式主張權(quán)利，同時，停工、停產(chǎn)階段，應(yīng)就新冠疫情下的政府疫情防控措施、營業(yè)額驟減，從而導(dǎo)致無法履行租賃合同所約定的租金進(jìn)行舉證?；蚴?，復(fù)工、復(fù)產(chǎn)階段，新冠疫情下營業(yè)收入驟減，從而導(dǎo)致繼續(xù)按原合同約定的房租金額履行，明顯對承租人顯失公平進(jìn)行舉證，承租人應(yīng)固定相關(guān)證據(jù)。

（二） 政府相關(guān)部門之紓困助力

首先，旅游局、民宿行業(yè)協(xié)會等應(yīng)對疫情背景下的減免租金問題予以引導(dǎo)、從中斡旋，避免矛盾沖突。其次，旅游局、行業(yè)協(xié)會可開展相關(guān)宣傳活動，助力旅游區(qū)及時恢復(fù)，吸引游客。最后，通過政府出臺相關(guān)措施對于民宿行業(yè)予以補(bǔ)助，減輕疫情給民宿經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟(jì)損失，也有利于出租方和承租方通過協(xié)商的方式解決減免租金問題之沖突。

（三） 司法機(jī)關(guān)之紓困助力

司法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快出臺應(yīng)對疫情的相關(guān)司法文件，向社會傳達(dá)息訴止?fàn)幍男畔?。例如，浙江高級人民法院頒布《關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的實(shí)施意見 （試行）》中指出，租賃房屋源于疫情防控特別需要暫時無法居住的，承租人提出延長租期、減免相應(yīng)期間租金或解除租賃合同，如確是不可歸責(zé)于承租人、出租人的原因?qū)е?，按公平原則視狀況適當(dāng)延長租期、減免租金，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的雙方損失。但是，承租人要求解除合同的，一般不應(yīng)予以支持。