關(guān)于養(yǎng)老行業(yè)的成本風(fēng)險(xiǎn)管理分析

馮宇

摘 要：人口老齡化的趨勢(shì)帶動(dòng)了養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展，相比其他行業(yè)，養(yǎng)老行業(yè)直接和民生掛鉤，目前我國(guó)多數(shù)養(yǎng)老企業(yè)由國(guó)家大力扶植，但養(yǎng)老需求的攀升使得養(yǎng)老企業(yè)缺口也逐漸增加，為此，國(guó)家頒布了一系列稅收優(yōu)惠政策，以此來吸引其他企業(yè)加入。在政策的加持下，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也成為一個(gè)陽光產(chǎn)業(yè)，尤其是其經(jīng)營(yíng)發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)甚多，部分房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸向養(yǎng)老行業(yè)轉(zhuǎn)型，尋求新的突破。而在經(jīng)營(yíng)趨利的目標(biāo)下，如何提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和利潤(rùn)成為企業(yè)管理的重點(diǎn)?；诖耍疚氖紫汝U述了養(yǎng)老行業(yè)存在的成本風(fēng)險(xiǎn)。再?gòu)奈飿I(yè)持有模式出發(fā)，分析不同物業(yè)模式下企業(yè)面臨的稅務(wù)成本。再結(jié)合實(shí)踐，對(duì)養(yǎng)老行業(yè)成本管理的優(yōu)化提出建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老行業(yè);物業(yè)模式;稅務(wù)成本;成本控制

一、物業(yè)持有模式概述

中小房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老行業(yè)時(shí)，中小房地產(chǎn)因資金限制，其物業(yè)是持有方式、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式都將影響其養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。物業(yè)持有模式主要有以下幾類：

自持物業(yè)模式。利用自有開發(fā)項(xiàng)目地，建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目，嵌入物業(yè)（房地產(chǎn)所建設(shè)的項(xiàng)目中拿出部分物業(yè)作為養(yǎng)老性的物業(yè)，比如父母房等），作為開發(fā)項(xiàng)目的養(yǎng)老配套項(xiàng)目，該項(xiàng)目可以是住宅，也可以是商業(yè)性質(zhì)。自持物業(yè)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接將項(xiàng)目地價(jià)值銷售變現(xiàn)，投資回收期較長(zhǎng)，且風(fēng)險(xiǎn)較高。自持物業(yè)通過以租代售等穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)作方式，可以獲得持續(xù)的現(xiàn)金流入，有望提升區(qū)域價(jià)值。自持物業(yè)模式下，開發(fā)商自持面積越大，土地溢價(jià)率越低，利于降低不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，避免“地王”的出現(xiàn)。但目前我國(guó)對(duì)自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和開發(fā)并未有完善的配套政策支持，自持物業(yè)項(xiàng)目常存在回款慢、資金規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)且融資難等問題，而且政策紅線比較密集。同時(shí)，就現(xiàn)階段而言，多數(shù)開發(fā)商自持物業(yè)并未有理想的租售比，企業(yè)需要除了承擔(dān)管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)外，還要承擔(dān)租賃經(jīng)營(yíng)帶來的所得稅、增值稅等，涉稅事務(wù)復(fù)雜，項(xiàng)目不同用途下，所需涉及的課稅有所不同，對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理水平提出了高要求。

將持有的物業(yè)進(jìn)行售后回租。物業(yè)的售后返租能夠幫助企業(yè)快速回流現(xiàn)金，也能通過再次租回的方式控制其運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，物業(yè)保值性強(qiáng)，更能吸引投資者，便于銷售，企業(yè)開發(fā)資金回流效果較好，通常也能獲得溢價(jià)利潤(rùn)。但這種模式下，資金成本相比銀行貸款略高，還需要擔(dān)保人借入，承租人融資成本也較高。而且也往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，容易引發(fā)債務(wù)糾紛。而且各地對(duì)房屋出租的稅率不同，售后回租涉及到的直租類業(yè)務(wù)模式，也沒有增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，增值稅抵扣鏈條不夠完整，容易出現(xiàn)多繳稅風(fēng)險(xiǎn)。

租賃物業(yè)模式。采用租賃、收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)的方式，對(duì)現(xiàn)有的空閑的廠房、社區(qū)配套用房、商業(yè)、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、各類培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、度假村、療養(yǎng)院、招待所等設(shè)施進(jìn)行改造，開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)是只需要規(guī)劃、民政等相關(guān)部門批準(zhǔn)，不需要改變土地性質(zhì)，不需要走國(guó)土局公開市場(chǎng)出讓程序。缺點(diǎn)是只能改造，不能拆除重建。

采用租賃其他新建社區(qū)物業(yè)的方式，來開展建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目。多數(shù)出租物業(yè)的企業(yè)在租賃時(shí)多會(huì)要求租賃時(shí)間長(zhǎng)、預(yù)付多年租賃費(fèi)，企業(yè)通過租賃來開展項(xiàng)目，企業(yè)并未獲得房屋所有權(quán)，也沒有土地使用權(quán)，還存在實(shí)際用途和所租賃場(chǎng)地規(guī)劃用途不符的問題，存在新建社區(qū)業(yè)主對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的支持度的問題，存在被有關(guān)部門強(qiáng)制要求搬遷的風(fēng)險(xiǎn)，以及未來租金上漲、不能繼續(xù)承租的風(fēng)險(xiǎn)，一旦重新建設(shè)，前期投資打了水漂，重設(shè)成本高昂，加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且該模式下涉及的稅種有增值稅，城建教育附加、印花稅以及企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅與土地使用稅由出租方繳納，但租賃物業(yè)模式下常容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不完善、備案手續(xù)不完整的問題，給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

與集體經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目。雖然并不能完全獲得地上物的所有權(quán)，但可以通過合資合作的方式與集體經(jīng)濟(jì)組織共同擁有地上物產(chǎn)權(quán)。優(yōu)點(diǎn)是成本低廉，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)：目前只能執(zhí)行以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，且規(guī)模受到限制，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

二、養(yǎng)老行業(yè)的成本現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)主要涉及四種類型，分別是養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老用品以及養(yǎng)老金融，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其主要涉及的養(yǎng)老地產(chǎn)，通過在社區(qū)里進(jìn)行一些養(yǎng)老化的改造，使得其更適合老年人居住。由此來看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本主要有投資不當(dāng)帶來的成本、定位錯(cuò)誤帶來的成本、建筑設(shè)計(jì)失誤帶來的成本以及稅務(wù)成本等。而從近年來養(yǎng)老企業(yè)的經(jīng)營(yíng)來看，整體上養(yǎng)老行業(yè)盈利薄弱，投資回收期較長(zhǎng)。若養(yǎng)老企業(yè)直接在政府已經(jīng)建設(shè)好的物業(yè)基礎(chǔ)上來運(yùn)作時(shí)，企業(yè)盈利較為可觀，自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)模式具備可持續(xù)性。但若企業(yè)在運(yùn)作上采用自已來建設(shè)物業(yè)投入養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老企業(yè)投資的回收期將會(huì)很長(zhǎng)，利潤(rùn)率比較薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)想要轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老行業(yè)，雖然在房產(chǎn)獲取上具有一定的優(yōu)勢(shì)，但因養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利率比較低，拓展盈利模式、加強(qiáng)成本控制是養(yǎng)老行業(yè)提高利潤(rùn)回報(bào)率的主要方向。然而從目前養(yǎng)老行業(yè)管理來看，養(yǎng)老行業(yè)盈利模式的改變需要市場(chǎng)的共同運(yùn)作，這一改革時(shí)間較長(zhǎng)，提高成本控制是當(dāng)前企業(yè)快速提高利潤(rùn)空間的主要目標(biāo)。

三、養(yǎng)老行業(yè)強(qiáng)化成本管理的策略

（一）做好頂層設(shè)計(jì)工作

養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)認(rèn)真落實(shí)全成本管理，從事前、事中以及事后全過程開展成本控制。首先，在事前階段，養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)抽調(diào)人員專職負(fù)責(zé)事前調(diào)研、項(xiàng)目可行性評(píng)估等工作，對(duì)養(yǎng)老行業(yè)、市場(chǎng)變動(dòng)情況和趨勢(shì)進(jìn)行分析，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，從客源、地理位置等多角度對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行研究，評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的可行性以及績(jī)效目標(biāo)，并編制成本管理目標(biāo)和方案。其次，在事中階段，這一階段是企業(yè)控制成本的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)也應(yīng)實(shí)時(shí)監(jiān)督成本控制執(zhí)行情況，分析其中存在的問題，以及問題成因，及時(shí)制定解決措施。最后，在事后階段，此環(huán)節(jié)企業(yè)當(dāng)期的項(xiàng)目開展基本接近尾聲，成本控制空間較小，企業(yè)需做好成本效益評(píng)估工作，將評(píng)估結(jié)果作為下期成本管理方案編制依據(jù)，循環(huán)往復(fù)，不斷提升企業(yè)成本管理水平。

（二）以預(yù)算為導(dǎo)向合理開展投資

預(yù)算管理是企業(yè)合理配置資金等各項(xiàng)資源的主要手段，而合理的資源配置也是企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)，企業(yè)在強(qiáng)化成本控制時(shí)，可以將預(yù)算管理和成本管理有機(jī)結(jié)合，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、市場(chǎng)信息等資料，編制出科學(xué)的預(yù)算指標(biāo)，將有限的資源合理配置到日常運(yùn)營(yíng)、服務(wù)水平提升、設(shè)備購(gòu)置等活動(dòng)上，企業(yè)再根據(jù)預(yù)算指標(biāo)，開展目標(biāo)成本管理。同時(shí)落實(shí)責(zé)任成本，企業(yè)應(yīng)根據(jù)各崗位工作合理劃分部門人員職責(zé)，將成本管理各環(huán)節(jié)責(zé)任落實(shí)到具體個(gè)人，并在出現(xiàn)問題后，及時(shí)追究到相關(guān)責(zé)任人和執(zhí)行人，督促其改進(jìn)的同時(shí)，對(duì)其進(jìn)行懲戒，避免問題的再次出現(xiàn)，也進(jìn)一步提高成本控制執(zhí)行力。

（三）加強(qiáng)信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)成本信息化管理

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代下，信息技術(shù)已深入企業(yè)管理，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)全成本管理，離不開數(shù)據(jù)的支持，為此，養(yǎng)老企業(yè)也應(yīng)加大在信息化建設(shè)上的投入，加快會(huì)計(jì)信息化建設(shè)步伐，適時(shí)引入管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)和先進(jìn)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)、人事系統(tǒng)等，逐步構(gòu)建財(cái)務(wù)共享平臺(tái)以及內(nèi)部全信息化系統(tǒng)體系，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享，且成本管理系統(tǒng)能夠滿足全成本管理所需流程、程序等，為企業(yè)成本控制奠定良好的基礎(chǔ)。其中，企業(yè)可以選擇直接和金蝶或用友這些專業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，或在現(xiàn)有系統(tǒng)基礎(chǔ)上自行研發(fā)，為企業(yè)設(shè)計(jì)一套適合其管理需求的系統(tǒng)軟件，實(shí)現(xiàn)成本信息化管理，進(jìn)而提高企業(yè)成本管理效率。

（四）實(shí)行全過程納稅籌劃，嚴(yán)格控制稅務(wù)成本

不同物業(yè)模式下，企業(yè)稅負(fù)不同，自持物業(yè)模式下企業(yè)擁有資產(chǎn)的升值空間，企業(yè)的估值大，稅務(wù)籌劃工作簡(jiǎn)單，稅籌空間較大。租賃物業(yè)模式下，企業(yè)需要擁有對(duì)租賃物業(yè)的長(zhǎng)期控制權(quán)，能把控租賃物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性，在租賃成本小于資金占用成本的情況下，可選擇該模式;售后返租物業(yè)模式則比較復(fù)雜，稅負(fù)偏高。但在實(shí)際選擇過程中，企業(yè)還需從資金周轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)實(shí)際情況等多層面考慮，稅后返租模式雖然復(fù)雜，但可以快速實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)前期投入資金的變現(xiàn)，盤活企業(yè)資金，在企業(yè)需要迅速拓展多個(gè)新項(xiàng)目、需要資金投入的情況下，可以采用此模式。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，合理開展納稅籌劃，將所選物業(yè)模式下可用稅收政策盡數(shù)利用，最大限度地降低企業(yè)稅負(fù)壓力。

（五）提高稅籌能力

一方面，企業(yè)需要從戰(zhàn)略層面提升稅務(wù)管理的重要性，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，組織管理層開展養(yǎng)老行業(yè)稅務(wù)籌劃講座，加深管理者在成本管理中對(duì)稅務(wù)成本控制的重視，積極參與和支持稅務(wù)籌劃工作的開展。同時(shí)，加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合能力的培養(yǎng)，積極開展稅籌知識(shí)培訓(xùn)和稅收優(yōu)惠政策解讀會(huì)，使得財(cái)務(wù)管理人員可以準(zhǔn)確把握養(yǎng)老業(yè)務(wù)開展時(shí)所涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及稅收優(yōu)惠政策，并能利用自身所學(xué)，幫助企業(yè)編制一套科學(xué)合理的稅收籌劃方案，最大限度地降低企業(yè)稅務(wù)成本、稅負(fù)壓力。另一方面，企業(yè)也許建立健全稅務(wù)管理制度，根據(jù)《發(fā)票管理方法》、《企業(yè)稅收征收管理法》等政策指引，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)，對(duì)現(xiàn)有稅務(wù)管理制度進(jìn)行完善，梳理稅務(wù)管理流程，明確稅務(wù)部門權(quán)責(zé)，在為財(cái)務(wù)管理人員工作提供指導(dǎo)依據(jù)的同時(shí)，規(guī)范人員行為。

四、結(jié)語

在國(guó)家的大力扶持下，養(yǎng)老行業(yè)成為陽光產(chǎn)業(yè)，吸引著房地產(chǎn)行業(yè)等其他尋求轉(zhuǎn)向的企業(yè)，但企業(yè)在管理中必須要認(rèn)清，雖然現(xiàn)在國(guó)家對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的融資政策較為寬松，也頒布了諸多財(cái)稅優(yōu)惠政策，降低了養(yǎng)老企業(yè)的籌資難度和稅負(fù)壓力，但就養(yǎng)老服務(wù)本身業(yè)務(wù)而言，企業(yè)盈利有限，目前也未有良好的盈利模式，在管理中還需重視成本控制，從思想、人員能力、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、管理制度等多方面來強(qiáng)化企業(yè)成本管理水平，提升成本效益，降低經(jīng)營(yíng)成本、稅務(wù)成本等，拓寬企業(yè)利潤(rùn)空間，從而促進(jìn)養(yǎng)老企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉濤.精細(xì)化管理下的企業(yè)成本控制分析[J].財(cái)經(jīng)界，2020（29）：90-91.

[2]蒙良.房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理模式的構(gòu)建路徑與優(yōu)化對(duì)策[J].企業(yè)改革與管理，2020（13）：147-148.

[3]李航.企業(yè)管理成本控制的問題與對(duì)策研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2020（18）：51-52.

[4]苗原培. 保障性住房項(xiàng)目的物業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].華北電力大學(xué)（北京），2016.