物業(yè)管理行業(yè)設(shè)備安全管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

孫穎立

（中國(guó)華油集團(tuán)有限公司，北京 100724）

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展進(jìn)步，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中一個(gè)主要的行業(yè)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的沉淀發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)水平越來(lái)越高，其所使用的設(shè)備也得到了更新。在現(xiàn)在的生活模式之下，物業(yè)管理行業(yè)中的物業(yè)設(shè)備對(duì)其發(fā)展起著極大的作用，因此，為了物業(yè)管理企業(yè)能夠擁有更良好的物業(yè)管理水平，需要對(duì)其物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作進(jìn)行提升。

1 物業(yè)企業(yè)管理行業(yè)設(shè)備管理存在的問(wèn)題

為了能夠有效推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，需要針對(duì)其發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析，現(xiàn)今，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在開展工作中主要存在以下3個(gè)問(wèn)題。

1.1 工作人員技術(shù)能力不強(qiáng)

在當(dāng)下的物理管理行業(yè)中，普遍存在工作人員技術(shù)性不強(qiáng)的問(wèn)題。由于現(xiàn)在物理管理行業(yè)對(duì)其物業(yè)設(shè)備進(jìn)行了創(chuàng)新，導(dǎo)致其原有的工作人員無(wú)法熟練應(yīng)用物業(yè)設(shè)備，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)工作不能良好開展，且其管理過(guò)程中也容易出現(xiàn)問(wèn)題。為了能夠跟隨時(shí)代發(fā)展，滿足人們所需，物業(yè)設(shè)備逐漸向技術(shù)化與現(xiàn)代化的方向發(fā)展，物業(yè)設(shè)備的技術(shù)性提升，也就提高了對(duì)物業(yè)工作人員專業(yè)技術(shù)能力的要求，若現(xiàn)物業(yè)設(shè)備能夠得到充分利用，需要物業(yè)工作人員具有極強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，充分了解掌握物業(yè)設(shè)備的使用原理及使用技術(shù)，與此同時(shí)，工作人員還需掌握其維修方法等方面的技能，保證物業(yè)設(shè)備使用的穩(wěn)定性。簡(jiǎn)而言之，若想實(shí)現(xiàn)良好的物業(yè)設(shè)備管理，需要工作人員具有極高的專業(yè)技術(shù)水平，與豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，最好是高素質(zhì)的全能型人才，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，但是，就目前物理管理行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，除了個(gè)別知名企業(yè)中具有一定數(shù)量的高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才，絕大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)工作人員都不具備足夠的專業(yè)能力，無(wú)法充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的作用，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)設(shè)備安全管理不能有效開展，阻礙物業(yè)行業(yè)設(shè)備安全管理的發(fā)展進(jìn)步。

1.2 資金缺失

在現(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)中，資金缺失是其發(fā)展過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題。在物業(yè)管理行業(yè)中，資金主要是用來(lái)為人民服務(wù)，使得物業(yè)管理過(guò)程中能夠保持收支平衡，并有所結(jié)余，滿足企業(yè)發(fā)展需要。但是現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)中卻普遍面臨著收費(fèi)困難的問(wèn)題，收費(fèi)困難會(huì)進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)費(fèi)開支緊張的出現(xiàn)，致使物業(yè)企業(yè)管理不能良好實(shí)現(xiàn)，無(wú)法更好地為人民服務(wù)。

其次，由于社會(huì)大部分人民都無(wú)法認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，不理解其工作意義，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)得不到民眾的支持，進(jìn)而，使得物業(yè)管理行業(yè)很難有所進(jìn)步，物業(yè)管理工作也難以開展。與此同時(shí)，政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅收都是按照建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取的，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)的資金缺失的狀況加劇，物理管理行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)一直處于虧損狀態(tài)，無(wú)法有效推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，物業(yè)設(shè)備等方面的東西也得不到改善，維修不能正常進(jìn)行，導(dǎo)致物業(yè)管理過(guò)程中問(wèn)題頻出，居民滿意度嚴(yán)重下降，物業(yè)管理費(fèi)的收取更為困難，由此形成了一個(gè)惡性循環(huán)，使得物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展處于窘困的狀態(tài)。

與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)的設(shè)備管護(hù)工作屬于投入行為，不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其有了錯(cuò)誤認(rèn)知，認(rèn)為將資金投入到物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作中得不到經(jīng)濟(jì)效益，不利于企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題不能及時(shí)地進(jìn)行維修，長(zhǎng)時(shí)間使用運(yùn)行更是導(dǎo)致物業(yè)設(shè)備出現(xiàn)積勞成疾的現(xiàn)象，運(yùn)行過(guò)程中存在問(wèn)題，不能良好開展工作。

1.3 設(shè)備管理耗費(fèi)成本高

隨著我國(guó)人口的不斷增多，為了解決人口居住問(wèn)題，現(xiàn)在大多數(shù)的房建工程都是建設(shè)高層建筑或是大型智能建筑，為了能夠滿足工程需求，現(xiàn)在很多建筑設(shè)備工程技術(shù)都開始向自動(dòng)化，智能化方向發(fā)展，結(jié)合了計(jì)算機(jī)智能控制一體技術(shù)使得建筑工程設(shè)備更加超前，更滿足時(shí)代所需。在現(xiàn)今建筑工程中，建筑設(shè)備工程在建筑基本建設(shè)投資中占比逐漸增大，在建筑工程開展一些高層建筑工作時(shí)，其設(shè)備工程在總投資的占比幾乎接近50%。

以廣州的標(biāo)志建筑中信廣場(chǎng)為例，其整個(gè)建筑工程的總投資接近60億，其中設(shè)備投資占了1/3，接近20億，雖然住宅物業(yè)設(shè)備的投入比寫字樓少很多，但是其重要性依舊要得到重視。物業(yè)設(shè)備的使用年限與建筑物本身相比會(huì)少很多，且隨著物業(yè)設(shè)備的使用年限增加，其內(nèi)部必然會(huì)有損耗發(fā)生，使其性能有所降低。其次，由于現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)迅速發(fā)展，新技術(shù)新設(shè)備不斷出現(xiàn)，也會(huì)使物業(yè)設(shè)備出現(xiàn)無(wú)形損耗。但無(wú)論是哪一種損耗，都會(huì)縮短房屋設(shè)備維修更新的間隔期，并引起設(shè)備管理的成本有所提升，并且，由于新設(shè)備運(yùn)用了很多先進(jìn)科技與高端材料，如果引入新設(shè)備也會(huì)增加物業(yè)管理的成本，且新設(shè)備的維修更新也會(huì)加大物業(yè)管理過(guò)程中的成本消耗。

2 完善物理管理企業(yè)設(shè)備管理的對(duì)策

2.1 進(jìn)行員工培訓(xùn)

為了讓物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理的作用能夠得到充分體現(xiàn)與發(fā)揮，需要物業(yè)企業(yè)提升相關(guān)工作人員的專業(yè)技術(shù)水平與綜合素質(zhì)，使得員工能夠熟練掌握并應(yīng)用新型的物業(yè)設(shè)備，讓員工的技術(shù)水平滿足企業(yè)發(fā)展所需，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展進(jìn)步。

物業(yè)企業(yè)要針對(duì)發(fā)展需要針對(duì)性對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，員工的專業(yè)技術(shù)水平的提升需要從多個(gè)方面入手，首先，需要提升員工對(duì)物業(yè)設(shè)備使用理念的了解，讓員工的理論知識(shí)得到提升，讓員工的專業(yè)能力更為全面，然后需要員工了解整個(gè)物業(yè)設(shè)備的結(jié)構(gòu)及組成，充分了解每個(gè)部分的功能，以便設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，員工能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并快速想到解決方法，在對(duì)物業(yè)設(shè)備有了基礎(chǔ)了解后，需要一對(duì)一教導(dǎo)員工使用設(shè)備的方法，讓每一個(gè)員工都能掌握設(shè)備使用方法，獨(dú)當(dāng)一面，提升整個(gè)物業(yè)設(shè)備管理的水平。與此同時(shí)，為了避免設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)而影響物業(yè)工作的進(jìn)行，企業(yè)好需要找專業(yè)人士教導(dǎo)員工檢修設(shè)備的方法，讓自家員工的專業(yè)技能能夠得到全面發(fā)展，并能夠自主發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，并及時(shí)處理故障予以解決，且員工學(xué)會(huì)檢修方法后，還能有效減少有部分維修資金。為了能夠?qū)⑽飿I(yè)設(shè)備進(jìn)行更新創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)可以招收一批新的高素質(zhì)專業(yè)型人才，保證企業(yè)發(fā)展能夠跟隨時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，并提升物業(yè)設(shè)備管理隊(duì)伍的整體業(yè)務(wù)水平。

企業(yè)員工專業(yè)技術(shù)能力水平的提升不僅能夠讓企業(yè)員工重視物業(yè)設(shè)備管理工作的重要性，認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備在工作中的重大作用，還能進(jìn)一步保障物業(yè)設(shè)備的安全運(yùn)行。與此同時(shí)，企業(yè)還需加強(qiáng)員工之間的交流，使得工作人員之間能夠進(jìn)行思想交流，提升其專業(yè)能力水平，增長(zhǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，以此促進(jìn)物業(yè)設(shè)備管理方案的不斷優(yōu)化，使得物業(yè)企業(yè)的設(shè)備管理水平全面提升。

2.2 補(bǔ)貼資金

為了能夠解決物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)行中出現(xiàn)的資金缺失問(wèn)題，政府部門需要將行業(yè)行規(guī)進(jìn)行完善，并針對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)制定相關(guān)補(bǔ)貼政策，支持物業(yè)行業(yè)的正常運(yùn)作，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。物業(yè)企業(yè)也可以適當(dāng)抽取從業(yè)主處收取的物業(yè)管理費(fèi)，通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)的抽取增加物業(yè)設(shè)備管理的相關(guān)經(jīng)費(fèi)，使得物業(yè)設(shè)備能夠得到及時(shí)維修，確保小區(qū)物業(yè)管理工作能夠順利開展。

2.3 完善物業(yè)設(shè)備管理模式

物業(yè)設(shè)備管理模式需要根據(jù)發(fā)展所需進(jìn)行不斷完善，從目前的物業(yè)設(shè)備管理模式來(lái)看，物業(yè)設(shè)備維修及護(hù)養(yǎng)工作缺乏一定的資金基礎(chǔ)，物業(yè)企業(yè)很難對(duì)相關(guān)小區(qū)開展物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作。因此，為了能夠有效開展物業(yè)設(shè)備管理工作，可以采取兩種管理方法并行的方式，一種是自行管理模式，由自家企業(yè)工作人員管理一些技術(shù)性不強(qiáng)的設(shè)備，并將一些綜合性較強(qiáng)的物業(yè)設(shè)備進(jìn)行委托管理，由專業(yè)人士負(fù)責(zé)，提高物業(yè)設(shè)備安全管理的有效性。

3 結(jié)語(yǔ)

時(shí)代發(fā)展越來(lái)越迅速，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷出現(xiàn)新技術(shù)、新企業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)若要維持自身可持續(xù)性發(fā)展，需要跟隨時(shí)代變化將物業(yè)設(shè)備不斷進(jìn)行改進(jìn)，使其更加智能化，滿足人們的需求。在物業(yè)設(shè)備改善的同時(shí)，不僅需要注重對(duì)物業(yè)設(shè)備的創(chuàng)新研發(fā)，還需注重提升員工的專業(yè)技能與物業(yè)設(shè)備管理水平，只有兩者同步發(fā)展，才能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。