淺析房建項目施工總承包合同管理中的造價控制

袁麗娜

甘肅城鄉(xiāng)發(fā)展集團置業(yè)有限公司 甘肅 蘭州 730030

引言

建設(shè)單位想從建設(shè)項目中獲取利潤，必須嚴格控制工程造價。眾所周知，工程造價的控制工作貫穿于建設(shè)項目的各個環(huán)節(jié)，房建項目也不例外。建設(shè)單位從項目決策、設(shè)計階段，再到招投標、施工階段，直至竣工驗收階段，都要做好項目的造價控制工作。本文主要從合同訂立階段入手，分析探討合同中對于項目的造價產(chǎn)生重要影響的條款，并提出相應(yīng)的訂立原則，以期提高建設(shè)單位的利潤，降低建設(shè)單位的風(fēng)險。

1 在合同管理中進行造價控制的重要意義

施工總承包合同是建設(shè)項目在施工過程中的最高行為準則?；诖?，越來越多的建設(shè)單位意識到了合同管理對于造價控制的重要作用。建設(shè)單位在擬定合同時，要充分考慮建設(shè)項目從開工直至竣工驗收時所能預(yù)見的各種風(fēng)險，全面把控造價，盡可能地將各種不確定性化解在事前。這就需要建設(shè)單位的管理者有較為豐富的實際操控經(jīng)驗，能夠全面考慮材料的市場價格以及政策的變化和指導(dǎo)價的調(diào)整，考慮施工總承包的范圍，考慮暫估價以及甲控乙供等影響項目造價的因素[1]。

2 合同管理的造價控制要點

2.1 施工總承包、分包范圍的劃分

施工總承包單位一般可以實施項目的主體結(jié)構(gòu)工程，但房建項目所涵蓋的專業(yè)工程種類較多，施工總承包單位不可能做到各方面精通，因此，施工總承包單位會經(jīng)建設(shè)單位同意后將專業(yè)性較強的工程再行分包給各專業(yè)分包單位，如此一來便會增加建設(shè)單位的工程造價。除此之外，有些需二次深化設(shè)計的工程無法準確計算招標控制價，建設(shè)單位在進行施工總承包單位招標時，往往將這些工程采用暫估價的形式列入在總承包范圍里，從而失去了在項目施工階段控制工程造價的主動性。

綜合以上考慮，建議可以根據(jù)實際情況將專業(yè)性較強及需二次深化設(shè)計的工程，如：室外景觀工程、精裝修工程（如有）、消防通風(fēng)工程（含消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、火災(zāi)監(jiān)控及防火門監(jiān)控）、小區(qū)高壓配電室及電梯工程進行分包，由建設(shè)單位招標并與分包單位簽訂分包合同。一方面，分包招標可以避免施工總承包單位將專業(yè)工程轉(zhuǎn)發(fā)給分包單位，有效降低工程造價。另一方面，分包招標是在二次深化設(shè)計圖紙完善時進行的，相比專業(yè)工程暫估價，更能準確確定招標控制價，規(guī)避風(fēng)險，控制工程造價。需要注意的是，建設(shè)單位應(yīng)在合同中約定專業(yè)分包與施工總承包的施工界面。

2.2 暫估價的確定

上文提到建設(shè)單位在招標時應(yīng)盡量避免采用暫估價，但在實際操作中，有些專業(yè)工程與施工總承包單位施工的主體工程關(guān)系緊密，如列入分包范圍，不利于質(zhì)量把控，而暫估價在施工總承包合同的范圍內(nèi)，能夠充分調(diào)動施工總承包單位的積極性，可有效控制工程質(zhì)量。如：基坑支護工程需二次深化設(shè)計，且與主體施工過程聯(lián)系緊密，此類工程不建議分包，建議列入施工總承包合同專業(yè)工程暫估價。

還有一些專業(yè)工程的主材用量較大，雖然有指導(dǎo)價，但指導(dǎo)價與市場價差距較大，且與主體施工過程聯(lián)系緊密，如：防水工程，如果列入專業(yè)工程暫估價，通過二次招標的方式確定專業(yè)分包單位，既能降低工程造價，還能避免與主體工程脫節(jié)造成的質(zhì)量問題。

對于工程質(zhì)量和整體效果影響較大，但在施工階段其標準、規(guī)格可能會改變，且指導(dǎo)價中沒有列出的材料設(shè)備不適用于甲控乙供的方式，建議列入暫估價，如：將單元門、入戶門、潔具、櫥柜、木質(zhì)地板等列入材料暫估價。

2.3 甲控乙供模式的應(yīng)用

建設(shè)單位對價值高、數(shù)量大、對項目安全生產(chǎn)運行、效果等影響較大的材料、設(shè)備要嚴格控制質(zhì)量，由于同等規(guī)格產(chǎn)品與品牌在市場中的價格差異很大，而施工總承包單位為獲取高額利潤，采購的材料、設(shè)備往往無法滿足建設(shè)單位的需求。

針對這種現(xiàn)狀，建議建設(shè)單位在訂立合同時，將影響工程質(zhì)量的材料、設(shè)備指定品牌、廠家或標準，不但可以有效防止施工總承包單位以次充好，還可以避免將此類材料設(shè)備列入暫估價之后出現(xiàn)的二次招標等情況，從而影響項目進度。甲控乙供材料、設(shè)備可以依據(jù)以下原則確定：

（1）有指導(dǎo)價，市場價與指導(dǎo)價差距不大的材料、設(shè)備，如：商品混凝土、鋼筋、水泥等大宗材料。

（2）有指導(dǎo)價，市場價與指導(dǎo)價差距較大，但總用量不大的材料、設(shè)備，如：斷橋隔熱鋁合金窗、防火門、墻面磚、花崗巖、乳膠漆等。

（3）無指導(dǎo)價，但可通過指定品牌控制材料、設(shè)備的質(zhì)量，招標時由投標單位自主報價，建設(shè)單位應(yīng)在施工總承包合同中約定該類材料設(shè)備不再調(diào)整價差，如：真石漆、環(huán)氧地坪漆、柴油發(fā)電機、監(jiān)控系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等[2]。

3 合同管理中進行造價控制應(yīng)注意的事項

3.1 暫估價應(yīng)注意的事項

對于依法必須招標的暫估價項目，建設(shè)單位要充分考慮自己的權(quán)責(zé)、利益等，采用《建設(shè)工程施工合同》中適用于本單位、本項目的約定方式進行采購。

必須招標的暫估價項目結(jié)算時，有指導(dǎo)價的按指導(dǎo)價進行調(diào)差，予以調(diào)整的浮動范圍按施工總承包合同約定執(zhí)行。沒有指導(dǎo)價的以施工總承包單位的投標報價為準，結(jié)算時不予調(diào)整。

不屬于依法必須招標的暫估價材料、設(shè)備經(jīng)施工總承包單位、監(jiān)理單位及建設(shè)單位確認價格后，按確認的價格及相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。

3.2 甲控乙供應(yīng)注意的事項

由于各地有指導(dǎo)價的材料、設(shè)備以及市場行情均有較大差異，因此，甲控乙供材的約定要視項目所在地的具體情況而定。還應(yīng)當注意的是，甲控乙供材需經(jīng)建設(shè)單位選樣并確定品牌、廠家后，施工總承包單位方可采購。有指導(dǎo)價的材料設(shè)備按指導(dǎo)價進行調(diào)差，合同中應(yīng)約定予以調(diào)整的浮動范圍，沒有指導(dǎo)價的由施工總承包商自主考慮風(fēng)險進行報價，結(jié)算時不予調(diào)整。

4 結(jié)束語

當然，房建項目的施工總承包合同具有很強的系統(tǒng)性、綜合性，涉及造價控制的因素眾多，需要管理者有較為綜合的專業(yè)知識及豐富的項目經(jīng)驗，認真研究合同條款中的每一個關(guān)鍵細節(jié)，爭取在事前控制項目造價，降低建設(shè)單位的風(fēng)險。