經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展背景下房地產(chǎn)項目管理變革及對策研究

董彪

廣州天力建筑工程有限公司 廣東 廣州 510000

引言

房地產(chǎn)項目規(guī)模大、周期長、人員多的特點，使得房地產(chǎn)項目管理非常困難。進行科學合理的房地產(chǎn)項目管理，才能最大化地節(jié)約生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。因此，在房地產(chǎn)項目建設中，必須認識到項目管理的重要性，并對現(xiàn)階段存在的問題進行詳細分析，再根據(jù)項目的實際情況提出具體的解決措施是非常有必要的。

1 房地產(chǎn)建筑工程項目管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達到預期發(fā)展目標，通過完善的資本投入和有效的科學決策開展項目開發(fā)工作。房地產(chǎn)項目管理本質(zhì)上是對建設進度、建設安全、建設成本等各方面的管理工作。一般而言，在房地產(chǎn)項目管理之時，項目管理內(nèi)容根據(jù)參與方不同而不同。將項目管理模式應用在房地產(chǎn)工程中，能有效提高企業(yè)的核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。房地產(chǎn)建設項目管理不僅僅是企業(yè)生產(chǎn)、運行等活動和經(jīng)歷，也是企業(yè)發(fā)展的主要動力之一，是其可持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)新進步的重要資源[1]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在問題的原因

第一，項目管理缺乏必要考核。當前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將項目管理模式運用于房地產(chǎn)項目管理之中，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有落實全面考核制度，在項目管理過程之中沒有明確各個工作人員的工作職責，導致了考核工作難以有效推進。第二，項目管理溝通不夠順暢。在整個項目管理過程之中，溝通非常必要，如果信息沒有及時溝通很可能會使得信息出現(xiàn)延遲的現(xiàn)象，會影響到房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量。例如，在運輸混凝土過程之中，由于道路堵塞或者其他方面原因無法按時送達，為此承包方需要安排員工提前完成該項工作，避免由于混凝土無法運至工地而導致勞動力資源的浪費以及其他糾紛。第三，項目管理人員認識不到位。目前，一些項目管理人員認知不到位，并沒有認識到項目管理對于整個房地產(chǎn)項目建設的重要意義務，只是認為加快進度就能確保整個項目萬無一失，并沒有認識到房地產(chǎn)建設需要保證質(zhì)量，同時也需要盡可能節(jié)約成本，一味趕進度很可能會使得成本飆升，而且也很可能會導致房地產(chǎn)本身出現(xiàn)質(zhì)量問題，會影響到以后的各項工作[2]。

3 新形勢下房地產(chǎn)項目管理變革維度分析

（1）需求驟降，現(xiàn)金流吃緊。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，面臨債務償還、工程付款、經(jīng)營費用支出等諸多支付壓力，沒有銷售回款導致整個行業(yè)現(xiàn)金流吃緊，各類房企相繼出臺打銷、限付工程款、裁減員工、提效降本等現(xiàn)金流管控措施，?，F(xiàn)金流成了諸多房企的當務之急，先求生存后求發(fā)展是房企當前的必然選擇。因此，當前房地產(chǎn)項目管理必然是以現(xiàn)金流為中心的管理模式，現(xiàn)場進度、工程支付等相關(guān)業(yè)務需要以項目和企業(yè)現(xiàn)金流為基準來展開。

（2）項目管理目標與方式的轉(zhuǎn)變。為防止新冠肺炎疫情擴散，減少人員流動、避免交叉感染，全國多地實施了嚴格的管控政策，項目的復工防疫要求也被提高。為此項目需要花大量時間制訂專項計劃、采購專項物資，才能保障實現(xiàn)復工。防疫審批嚴格，改變了之前工地粗放型生產(chǎn)方式，項目管理目標從安全、質(zhì)量、成本、進度4個維度擴展為安全、質(zhì)量、成本、進度、健康5個維度。工程項目管理將更加以人為本，工序重塑、工期優(yōu)化、限制絕對人員數(shù)量成為常態(tài)性工作，工地智能識別、項目云監(jiān)測系統(tǒng)等智慧工地應用空間進一步拓展。

（3）房地產(chǎn)項目的新訴求、新變化。在我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展背景下，人民對于美好生活和美好人居環(huán)境的需求在不斷升級，這對商品房也產(chǎn)生了新訴求：用戶更加關(guān)注住房的居住健康、智能化以及完備的功能，比如房屋是否通風采光、是否帶有新風系統(tǒng)和人臉識別等智能化標配、戶型是否有足夠齊全的功能空間、設計能否更以人為本親近自然。這些需求變得更加清晰和實際，未來商品房供應要盡可能滿足這些新的變化。房地產(chǎn)項目涉及的投資、前期策劃、設計、工程、成本等職能都要積極主動地發(fā)現(xiàn)和應對這些新變化，從項目現(xiàn)場來看，新訴求、新理念和新模式會引致更多的“四新”技術(shù)涌現(xiàn)，進場單位也會不斷增加或變化，房地產(chǎn)項目管理面臨系統(tǒng)性重組與重塑。

（4）管理方法精細化。對于房地產(chǎn)建筑工程來說，使用精細化的管理方法能夠在很大程度上保障建設項目的順利進行，可以采用層次化管理方法，制定項目建設短期目標與項目規(guī)劃以及企業(yè)發(fā)展的長期目標，并且將二者有機結(jié)合。例如，在房地產(chǎn)項目的前期，短期目標要做好階段性的準備工作，從項目招標、建筑設計、施工方案、市場銷售四個方面進行計劃與管理，確定各項工作的完成時間，為建設項目有計劃、有質(zhì)量地實施提供依據(jù)；長期目標要做好整個項目實施的管理工作，明確工作任務量和工作的重點，與企業(yè)各部門和其他建設單位協(xié)調(diào)溝通，提高工作效率，優(yōu)化產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務水平，而且還要對企業(yè)未來一段時間的發(fā)展方向進行分析規(guī)劃，制定以年為單位的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，等等[3]。

4 結(jié)束語

隨著社會的發(fā)展和進步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化?；诜康禺a(chǎn)項目周期長、人員多、環(huán)境復雜的特點，很有必要對項目進行科學的管理。針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目管理中存在的問題，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)項目的實際情況提出具體的解決措施。只有加強對房地產(chǎn)項目的管理，才能在確保工程質(zhì)量、人員安全的情況下，創(chuàng)造更多利益。