基于熵值法的遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價研究

王英華，蔚筱偲，蘇永玲

(1.沈陽城市建設(shè)學(xué)院管理系，遼寧 沈陽 110167；2.沈陽建筑大學(xué)人力資源處，遼寧 沈陽 110168；3.中共遼寧省委黨校工商管理教研部，遼寧 沈陽 110004)

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要影響。在目前經(jīng)濟(jì)形勢以及房產(chǎn)政策宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸進(jìn)入新常態(tài)，面臨諸多新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)[1]，因此，新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全面綜合評價與分析，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本研究在國內(nèi)外學(xué)者相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)評價研究的基礎(chǔ)上，主要從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、商品房建設(shè)、商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營以及產(chǎn)業(yè)規(guī)模等5個方面選取共19個指標(biāo)構(gòu)建評價指標(biāo)體系，采用2011—2018年各指標(biāo)平均數(shù)據(jù)，運(yùn)用熵值法對遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行綜合評價，并對評價結(jié)果進(jìn)行具體分析，以期對遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有一個明確定位，為遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提供一定依據(jù)。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)指標(biāo)眾多，所構(gòu)建的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)體系應(yīng)該能綜合、客觀地全面反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體狀況，在查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)，總結(jié)國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價研究的基礎(chǔ)上，本著全面性、科學(xué)性、可比性以及易得性的原則，主要從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、商品房建設(shè)、商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營以及產(chǎn)業(yè)規(guī)模等5個方面[2-4]選取相關(guān)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)體系(見表1)。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價方法

對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行綜合評價的關(guān)鍵在于指標(biāo)體系中各個評價指標(biāo)權(quán)重的確定，指標(biāo)權(quán)重的確定方法主要分為兩類：一類為主觀賦權(quán)法，如專家打分法、層次分析法等，主觀賦權(quán)法往往依靠專家打分和定性分析，主觀性較強(qiáng)；另一類為客觀賦權(quán)法，一般利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和技術(shù)方法進(jìn)行權(quán)重賦值，如主成分分析法、因子分析法、多元回歸賦權(quán)法、熵值法等[5-6]。本研究主要選用熵值法進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)權(quán)重的確定。

1.熵值法的基本原理

熵值法源于信息論中“信息熵”的概念，“熵”是對不確定性的一種度量，信息量越大，不確定性越小，熵值越小。反之，信息量越小，不確定性越大，熵值越大[7]。根據(jù)熵的特性，可通過計(jì)算熵值來判斷一個事件的隨機(jī)性及無序程度，也可以用熵值來判斷評價指標(biāo)的離散程度，熵值越小，離散程度越大，該指標(biāo)對綜合評價的影響越大，權(quán)重越大。反之，熵值越大，離散程度越小，該指標(biāo)對綜合評價的影響越小，權(quán)重越小[8-9]。

表1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)體系

2.熵值法的一般步驟

(1)構(gòu)造數(shù)據(jù)矩陣。設(shè)有m個評價對象，n個評價指標(biāo)，構(gòu)成的原始數(shù)據(jù)矩陣為A={aij}m×n(i=1，2，…，m；j=1，2，…，n)，aij為第i個評價對象的第j個指標(biāo)值。

(2)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理。由于評價指標(biāo)體系中各評價指標(biāo)性質(zhì)不同，存在量綱和數(shù)量級的差異，量綱不同，指標(biāo)就無法直接進(jìn)行比較，指標(biāo)數(shù)據(jù)數(shù)值差別較大時，會突出較大數(shù)值指標(biāo)在綜合評價中的作用，弱化較小數(shù)值指標(biāo)的作用，因此為了保證評價結(jié)果的準(zhǔn)確可靠，需要對原始指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理[10]。數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化是將指標(biāo)數(shù)據(jù)按比例縮放，使之落入一個小的特定區(qū)間。通過數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，消除評價指標(biāo)的單位限制，將其轉(zhuǎn)化為無量綱的純數(shù)值，同時消除指標(biāo)數(shù)值大小的影響，便于不同單位或量級的指標(biāo)能夠進(jìn)行比較和加權(quán)[11]。最典型的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化方法為歸一化處理，將數(shù)據(jù)統(tǒng)一映射到[0，1]區(qū)間，本研究選用min-max標(biāo)準(zhǔn)化(離差標(biāo)準(zhǔn)化)對評價指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理，標(biāo)準(zhǔn)化后會出現(xiàn)零值，零值無法參與熵值計(jì)算，需要對指標(biāo)進(jìn)行平移處理，綜合考慮，數(shù)據(jù)處理方法如下。

對于正向指標(biāo)：

(1)

對于負(fù)向指標(biāo)：

(2)

(3)計(jì)算第j項(xiàng)指標(biāo)下，第i個評價對象占該指標(biāo)的比例，記為bij。

(3)

(4)計(jì)算第j項(xiàng)指標(biāo)的熵值，記為cj。

(4)

(5)計(jì)算差異系數(shù)，記為dj。

dj=1-cj

(5)

對于第j項(xiàng)指標(biāo)的熵值以及差異系數(shù)而言，熵值越小，差異系數(shù)越大，指標(biāo)涵蓋信息量越大，對應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重越大。反之，熵值越大，差異系數(shù)越小，指標(biāo)涵蓋信息量越小，對應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重越小。

(6)計(jì)算第j項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，記為fj。

(6)

(7)計(jì)算評價對象的綜合得分，記為gi。

(7)

三、遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價

1.數(shù)據(jù)來源

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評價指標(biāo)體系中各指標(biāo)計(jì)算的原始數(shù)據(jù)，主要來自國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》2011—2018年各年的平均值。由于在《2019中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中只給出了2018年全社會固定資產(chǎn)投資實(shí)際到位資金比2017年的增長率，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比例中涉及的2018年全社會固定資產(chǎn)投資額，由筆者根據(jù)2017年全社會固定資產(chǎn)投資額自行計(jì)算。

2.評價指標(biāo)熵值、差異系數(shù)以及權(quán)重

在利用式(1)、式(2)進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期投資較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率正常的范圍應(yīng)在60%～70%，若資產(chǎn)負(fù)債率過高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險[12-13]。2011—2018年中國31個省、自治區(qū)、直轄市的資產(chǎn)負(fù)債率平均值只有4個省份低于70%，其余均高于70%，資產(chǎn)負(fù)債率過高，故本研究在對資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理時，按負(fù)向指標(biāo)進(jìn)行處理，其余均按正向指標(biāo)進(jìn)行處理。

經(jīng)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理及式(3)～式(6)計(jì)算后，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平各綜合評價指標(biāo)熵值、差異系數(shù)以及權(quán)重如表2所示。

表2 評價指標(biāo)熵值、差異系數(shù)以及權(quán)重

3.綜合評價

遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平一級評價指標(biāo)以及綜合評價得分排序如表3所示。

表3 一級評價指標(biāo)以及綜合評價得分排序

4.結(jié)果分析

由表3可見，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平在全國31個省、自治區(qū)、直轄市中排名為第19位，處于中下游水平，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資排名第8位，相對靠前，商品房銷售排名第25位，相對靠后，商品房建設(shè)排名第19位，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況排名第20位，產(chǎn)業(yè)規(guī)模排名第18位。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資水平在投資增長率排名第30位的情況下，相對于遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平排名卻較高，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比例以及每萬人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資指標(biāo)排名相對靠前，分別為第6位和第11位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資比例2011—2018年的平均值為27.55%，這從側(cè)面反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度較大，也可以說是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)投資的依賴性相對較高。

(2)商品房建設(shè)情況雖然與遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平相一致，但是各二級評價指標(biāo)水平相差較大，人均商品房屋施工面積以及竣工面積排名較高，分別為第7位、第9位，而房屋竣工面積增長率以及房屋建筑面積竣工率較低，分別為第30位、第23位，這說明商品房屋竣工面積增長速度以及商品房屋的建設(shè)速度較慢，房屋建造效率有待提高。

(3)房地產(chǎn)商品房銷售情況相對于遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平來說，人均銷售面積、商品房平均銷售價格、每萬人商品房銷售額排名均相對較高，分別為第9位、第12位、第14位，但商品房屋銷售面積增長率較低，排名第30位。商品房平均銷售價格一直呈上漲趨勢，每年漲幅相對均衡，商品房屋銷售面積、商品房屋銷售額至2013年一直呈上漲趨勢，上漲幅度每年減緩，2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，開始下滑，2017年又開始呈上漲趨勢，但是增長速度相對較慢。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況基本與遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平相一致，但是商品房銷售收入占主營業(yè)務(wù)收入比例相對較高，排名第8位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售利潤率相對較低，排名第26位。在房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的形勢下，房地產(chǎn)業(yè)增收不增利已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該在控制開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際考慮企業(yè)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，尋求多元化發(fā)展。

(5)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；九c遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平相一致，但是每萬人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)較低，排名第29位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)從2013年開始一直呈降低趨勢，一方面是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)的激烈競爭形勢下，企業(yè)數(shù)量較少，導(dǎo)致從業(yè)人員數(shù)量減少，另一方面與東北地區(qū)人才流失嚴(yán)重也有一定關(guān)系[14-15]。

四、結(jié) 語

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新常態(tài)下，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)住房有效需求加大房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革力度，保證房地產(chǎn)的有效供應(yīng)，同時，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例，減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性，進(jìn)一步調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

傳統(tǒng)經(jīng)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨著高成本、高負(fù)債、同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，為了更好地生存，除了通過建立科學(xué)管理以及控制體系降低建造成本、提高建造效率外，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身規(guī)模和發(fā)展優(yōu)勢，通過新建或并購的形式盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。橫向上，可以考慮以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為依托進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)以及城市運(yùn)營等業(yè)務(wù)拓展；縱向上，可擴(kuò)展裝飾裝修、家居、物業(yè)以及長租領(lǐng)域等產(chǎn)品服務(wù)鏈，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化發(fā)展。