城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理存在問題

馬云鵬

臨朐縣自然資源和規(guī)劃局 山東 濰坊 262600

1 緒論

在我國城鎮(zhèn)化進程快速發(fā)展的背景下，地方政府想要作出成績，不講究協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展，城市無序擴張蔓延，濫用土地資源，造成對城市生態(tài)及土地無法彌補的傷害，而城市規(guī)劃也涉及諸多因素，所以城市的合理規(guī)劃對城市發(fā)展、人文與經(jīng)濟都具有影響[1]。當前，許多城市也因為不適合當前城市發(fā)展的規(guī)劃，從而造成不同程度的住宅困難、周邊綠化程度不夠、交通擁擠、公共基礎設施規(guī)劃不合理，小區(qū)居民配套設施無法滿足實際需求等狀況。而這些城市土地通常都是因為開發(fā)了而不去利用或是建設好了卻沒人使用的狀況，從而造成大量土地資源浪費。因為城市土地的用地緊缺，因此合理的節(jié)約集約利用土地，防止城市土地資源的浪費，正確處理好城市規(guī)劃中局部規(guī)劃與整體規(guī)劃之間的關系，合理安排城市中的各個區(qū)域，并長遠考慮其利害關系，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，且注意和保護城市生態(tài)環(huán)境，防止污染并做好垃圾分類工作等，對保護城市生態(tài)十分重要[2]。

2 在城市規(guī)劃區(qū)中土地利用中存在的問題

2.1 城市規(guī)劃體系有待完善

目前市的土地利用總體規(guī)劃是2006年至2020年的，對比現(xiàn)在，十五年前制定的總體規(guī)劃在方法和措施上都存在著不足，所有的數(shù)據(jù)都不是最新的，因此也就跟不上現(xiàn)在發(fā)展的腳步。土地的總體規(guī)劃是根據(jù)我們對未來的發(fā)展的預測進行制定的?，F(xiàn)在的規(guī)劃，可以說是在這份總體規(guī)劃的最后的時期內(nèi)，所有政策措施都需要完善和更新，規(guī)劃的滯后性使得城市規(guī)劃脫離了實際，帶來了人們生活的不便，相關工作相率低下[3]。

2.2 土地資源的未合理利用

對城市規(guī)劃存在不科學的規(guī)劃，不充分的了解，造成對城市土地資源認知的盲目性。隨著時代更新，城市盲目的擴建基礎設施建設，眼前只看到經(jīng)濟，卻不講究生態(tài)、社會、經(jīng)濟的平衡。如學校、商場、體育場等周邊設施布局過于零散，土地利用不充分且再度利用的可行性低，從而造成了土地資源的浪費?；蚴且呀?jīng)建設完工的設施，由于政策或則其他因素，無法投入使用，對土地以及投入的人力、物力、財力造成浪費[4]。對建設現(xiàn)代化城市而盲目征收土地，卻又無法有效且充分及時的利用，缺乏科學的合理規(guī)劃，以上都是城市的土地資源無法得到使用的原因，從而間接影響城市的發(fā)展。市因為所占的面積較小，而耕地面積占比較大，導致地方之間的劃分界限模糊，容易造成小型發(fā)展的情況，也就容易擴大村莊的占地面積，就沒有多余的土地能夠用來城市建設，城市就無法擴張和發(fā)展，造成土地資源的浪費。

2.3 對城市土地資源配置在管理方面有所欠缺

城市土地的資源配置在管理方面的問題涉及許多方面，如現(xiàn)有的機制不夠完善和規(guī)范，包括對土地資源市場、城市土地市場、監(jiān)督管理機構(gòu)、城市規(guī)劃下的土地管理體系等，不管哪一方面沒有銜接好，都會造成土地信息的滯后和在利用時的不充分[5]。因此現(xiàn)有的城市土地市場的管理體制中，由于土地規(guī)劃部門的工作人員處理相關土地信息不夠負責，對處理處的數(shù)據(jù)未進行核實和檢驗，因此在真實性上會出現(xiàn)誤差，使得一些管理工作失去參考價值，也在管理工作上增加了難度，相關的規(guī)劃工作不夠科學，或是數(shù)據(jù)存在時間過長，無法跟進最新的土地資源狀況和最新國情的問題，相關的機制都無法適用于當前的發(fā)展環(huán)境，因此要動態(tài)監(jiān)測，了解最新實況。

2.4 規(guī)劃與利用過程中對生態(tài)資源的破壞

在實施城市規(guī)劃以及對土地利用中，經(jīng)常忽略的就是對生態(tài)環(huán)境的破壞。資金短缺造成政府急功近利，盲目加快城市建設，加大建設，從而提高城市的水準和經(jīng)濟發(fā)展，為了建設經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，盲目開發(fā)，對大面積的農(nóng)用地進行征收，在浪費農(nóng)用地的同時，也對身邊的環(huán)境和各類資源造成了破壞，城市的生態(tài)平衡出現(xiàn)問題[6]。當我們身邊的環(huán)境被破壞時，對城市居民的身體健康包括心理也會造成危害。在生態(tài)環(huán)境破壞中，最為嚴重的破壞就是水土的流失現(xiàn)象，據(jù)數(shù)據(jù)表明，市近年來的水土流失面積達到了36240m2，我們的市區(qū)環(huán)境已經(jīng)開始惡化，植被遭到破壞，土地被污染，土地侵蝕嚴重等。

2.5 城市規(guī)劃與城市土地資源利用的矛盾點

眾所周知，好的土地資源配置是建設在當時的城市規(guī)劃上的，因此，他們要相互配合，而城市規(guī)劃也是土地資源合理配置的前提，二者共同促進城市發(fā)展。但兩者針對的方面存在不同，如土地資源配置是以合理開發(fā)、分配較為稀少的土地資源，對土地進行規(guī)劃和安排，選擇最為合適的用途。而城市規(guī)劃更多的是預測未來，對后續(xù)的發(fā)展目標、發(fā)展規(guī)模和發(fā)展方向進行規(guī)劃，是為了城市的建設和經(jīng)濟發(fā)展[7]。側(cè)重點不同必會產(chǎn)生矛盾，城市規(guī)劃實在總體上進行安排與布局，便會出現(xiàn)有得有失的結(jié)果，而城市土地資源專業(yè)性更強，因為我們針對不用的土地資源，在不同用途間進行權(quán)衡，充分利用好土地，實現(xiàn)它的最大價值，使得效益最大化。

3 提高城市規(guī)劃與城市土地資源利用效率的對策分析

3.1 明確土地項目相關工作

為了確保城市的可持續(xù)發(fā)展，科學實施城市規(guī)劃和提高土地利用效率外，應當對管理和實施過程中的土地信息加以重視和更新，在土地項目的實施過程中，在審批階段我們就要對土地利用率和長期發(fā)展進行討論，還要結(jié)合專家，環(huán)境和人文因素綜合考慮，對項目所用到的測量設備，確保項目所需資金的充足，提高工作效率[8]。在后續(xù)還要對土地項目建立監(jiān)督機制，杜絕非法行為，因此我們可以在“福建省土地市場監(jiān)管系統(tǒng)”中對土地項目進行查詢，這個系統(tǒng)就是用來實施項目用地批后監(jiān)管的。而在整個項目實施中，當?shù)卣矐撈鸬椒e極作用。為更好起到監(jiān)督作用，要對相關工作人員的進行監(jiān)督業(yè)務培訓，加強執(zhí)法監(jiān)察人員業(yè)務水平，國土資源所的工作人員工作能力有所提升。后續(xù)要動態(tài)跟蹤管理，對重點項目要嚴格監(jiān)管，有問題能夠盡早發(fā)現(xiàn)。特別是一些工業(yè)園區(qū)，因建設項目活動多，容易發(fā)生占用耕地的現(xiàn)象。目前市的工業(yè)區(qū)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、涵江區(qū)新涵工業(yè)集中區(qū)、荔城區(qū)西天尾鎮(zhèn)及黃石鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)等。

3.2 優(yōu)化城市土地利用布局

土地利用配置要合理分配，否則容易存在人口密集、土地的資源利用不合理、利用率程度不高等問題。市要積極落實“優(yōu)先發(fā)展生態(tài)保護、合理安排農(nóng)田用地、科學規(guī)劃城鄉(xiāng)建設”的土地利用戰(zhàn)略，就要根據(jù)本市實際情況，做好土地利用布局的優(yōu)化調(diào)整。要優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，對城鎮(zhèn)中較為分散的公共設施用地進行處理，制定相應措施，使其集中利用起來，不造成浪費，使建設用地能夠集約利用。工業(yè)區(qū)建設中，一定要防止出現(xiàn)園區(qū)分散的用地局面，要把它們集中起來。也要重視城市內(nèi)部的各類土地協(xié)調(diào)和土地配合，各區(qū)之間能夠良好銜接，確保土地的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益有效發(fā)揮，土地利用節(jié)約集約化，土地能夠得到完全利用，也能夠帶動經(jīng)濟增長，城市水平有所提高。

3.3 加強土地保護

城市協(xié)調(diào)發(fā)展過程中，土地后備資源不足是重要的影響因素，閑置土地和荒廢土地也影響了土地的節(jié)約利用。要是土地充分發(fā)揮效益，要對閑置土地和荒廢土地進行開發(fā)利用，積極進行遷村并點，防止亂占耕地。嚴格限制農(nóng)村宅基地分散建設，提供土地利用率。在土地保護上，容易受到破壞的是耕地，所以我們在發(fā)展農(nóng)業(yè)的同時也要注意耕地的保護，保護耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量不下降[9]。首先我們要防止耕地面積的流失，防止耕地被占用；其次受到毀壞的耕地，政府加強保護，盡快修復；最后，政府要投入資金，提高土地利用率，開發(fā)荒廢地作為后備耕地資源，增加耕地有效面積。對外也要加強宣傳，重視土地保護，堅決杜絕利用土地違法建設、毀壞土地等行為。

3.4 重視生態(tài)環(huán)境保護

城市是人民生產(chǎn)和生活的主要空間，所以我們開展城市規(guī)劃活動，就必須把城市生態(tài)保護作為基礎。在城市發(fā)展的歷程中，我們總是只看重眼前的經(jīng)濟效益，而忽略了生態(tài)環(huán)境效益。而如今城市化不斷加快，耕地的數(shù)量卻逐漸下降，不是遭到破壞就是被占用，使得糧食產(chǎn)量減少，而土地污染間接帶來的就是食品安全問題，而這些問題很多都是具有隱藏性很難發(fā)現(xiàn)的，這就對人們的身體產(chǎn)生了隱患。另外，如果對城市綠地資源進行開發(fā)，容易造成破壞導致綠地資源面積下降，從而引發(fā)生態(tài)環(huán)境的影響。因此在后續(xù)的城市規(guī)劃行為中，要重視環(huán)境和資源的可持續(xù)利用，使城市建設更加合理，所以政府要做好相關工作，因地制宜的建設林園，加強沿海地區(qū)的生態(tài)保護，保護水資源，加強市的生態(tài)保護和建設，促進人與自然的和諧共同發(fā)展。

3.5 城市土地開發(fā)規(guī)劃工作

要擴大城市，就要不斷開發(fā)周邊土地，但為了避免相關土地資源的浪費，在進行城市規(guī)劃時要有充分的了解。嚴格把控城市建設中的違法拆建的行為，對于已經(jīng)建設好的相關設施，應結(jié)合城市規(guī)劃的整體需求，落實好承建和銷毀工作，降低閑置土地和浪費土地資源的可能。對于正在實施的城市規(guī)劃工作中，要使土地資源的充分利用，并為今后的規(guī)劃工作提供支持。對于城市開發(fā)規(guī)劃工作中，一方面要結(jié)合城市的實際需求和具體情況，對周邊城市土地進行統(tǒng)一開發(fā)，且要分析土地資源的承載能力，使其效率充分發(fā)揮。另一方面，對于一些老舊城區(qū)的城市資源配置，要合理分配，并以完善和修復為主，實行最新的發(fā)展策略，從而提高城市土地資源的利用率[10]。

土地市場是土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。要使得土地市場良好運行，不僅需要土地制度的支撐和房地產(chǎn)土地市場也有相關的關系。土地制度是土地流轉(zhuǎn)的基礎，能夠明確土地主體、產(chǎn)權(quán)、類型，其中也包含規(guī)劃制度、保護制度、稅收制度等，是土地經(jīng)濟關系在法律上的體現(xiàn)。目前我國土地管理制度中存在土地價格體系、流轉(zhuǎn)市場體系、征地制度都存在著不同程度的問題。如土地價格體系中會存在一些隱形土地市場，對土地價格造成影響，從而在管理制度上造成一些困難。而在土地流轉(zhuǎn)市場體系中，隨著不斷發(fā)展，企業(yè)競爭越來越激烈，也就使得越來越多的農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)出去，但是這也造成了一些問題，由于一些農(nóng)民文化水品不高，對土地流轉(zhuǎn)不夠了解，致使一些承包商在收購土地時侵害了農(nóng)民的利益，相關權(quán)益和相關服務未能得到體現(xiàn)。而征地制度的弊端一般是為了擴大城市規(guī)模，某些政府為了保證業(yè)績，濫用職權(quán)進行土地征收，導致嚴重的社會影響。我國相應的管理部門，對土地流轉(zhuǎn)和土地規(guī)劃管理進行監(jiān)督，加強土地與土地資源的利用率。

3.6 完善土地管理制度

土地市場是土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。要使得土地市場良好運行，不僅需要土地制度的支撐和房地產(chǎn)土地市場也有相關的關系。土地制度是土地流轉(zhuǎn)的基礎，能夠明確土地主體、產(chǎn)權(quán)、類型，其中也包含規(guī)劃制度、保護制度、稅收制度等，是土地經(jīng)濟關系在法律上的體現(xiàn)。目前我國土地管理制度中存在土地價格體系、流轉(zhuǎn)市場體系、征地制度都存在著不同程度的問題。如土地價格體系中會存在一些隱形土地市場，對土地價格造成影響，從而在管理制度上造成一些困難。而在土地流轉(zhuǎn)市場體系中，隨著不斷發(fā)展，企業(yè)競爭越來越激烈，也就使得越來越多的農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)出去，但是這也造成了一些問題，由于一些農(nóng)民文化水品不高，對土地流轉(zhuǎn)不夠了解，致使一些承包商在收購土地時侵害了農(nóng)民的利益，相關權(quán)益和相關服務未能得到體現(xiàn)。而征地制度的弊端一般是為了擴大城市規(guī)模，某些政府為了保證業(yè)績，濫用職權(quán)進行土地征收，導致嚴重的社會影響。我國相應的管理部門，對土地流轉(zhuǎn)和土地規(guī)劃管理進行監(jiān)督，加強土地與土地資源的利用率。

4 總結(jié)

城市，在我國有著悠久歷史。在春秋、戰(zhàn)國時期，是為了防御的需要極力擴大和加固城墻；在秦漢至宋時期，因行政管理上實行統(tǒng)一的分級制度，不論是王都還是州、府、縣，也是大小不等的防御據(jù)點；元、明、清時期，商品經(jīng)濟有進一步發(fā)展，并且在城市發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些以地方特色或技術(shù)的著名城市。如：景德鎮(zhèn)、南京、福州、廣州、佛山等[11]。而時代隨著發(fā)展，城市人口也迅速增長，出現(xiàn)了各種問題，把原在城市邊緣的工廠、鐵路也包括在城市中。因此，城市規(guī)劃不僅在后續(xù)的政策制定上十分重要，對城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標也有著舉足輕重的作用，并能以此來確定和預測今后城市的發(fā)展方向，城市的規(guī)模和性質(zhì)。如今城市快速發(fā)展，城市與城市之間的競爭越來越激烈，地方政府更應該做好相關規(guī)劃工作，并以此為基礎，制定科學合理的土地資源配置的相關措施。做到土地資源不浪費、不閑置、不污染；做好相關工作的宣傳活動，讓更多的人去了解去監(jiān)督周邊的土地資源配置工作，匯聚個人力量去改變和維護我們的城市。

基于以上目的，通過問卷調(diào)查對城市規(guī)劃與土地資源配置情況進行詳細分析以及對于相關文獻的查閱。本文指出了在城市規(guī)劃中因盲目競爭，導致規(guī)劃不合理而使得土地資源配置存在不科學的問題，并對此提出主觀性的意見。這對于城市存在危害，不僅危害經(jīng)濟，也危害著環(huán)境，對城市發(fā)展也十分不利，我們要講究生態(tài)、經(jīng)濟、環(huán)境這三個方面協(xié)調(diào)發(fā)展，從而達到互利共贏的局面。