物業(yè)管理成本核算中存在的問題及對策

李彤珊

【摘? 要】在新時代背景下，我國物業(yè)管理工作的整體水平在快速提升。但對于物業(yè)管理企業(yè)來講，自身的經(jīng)濟效益以及業(yè)主的權(quán)益在發(fā)展過程中并沒有得到最大限度的保障，這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中所需要考慮的現(xiàn)實問題之一。因此，論文就當(dāng)前物業(yè)管理工作當(dāng)中成本核算存在的問題進行論述，通過解決成本核算工作中的問題，推動物業(yè)管理的成本降低。

【Abstract】Under the background of the new era， the overall level of property management work in China is rapidly improving. However， for property management enterprises， their own economic benefits and the rights and interests of owners are not maximally protected in the development process， which is one of the realistic problems that property management enterprises need to consider in the process of transformation and upgrading. Therefore， the paper discusses the problems existing in cost accounting in the current property management work. By solving the problems in the cost accounting work， the cost reduction of property management can be promoted.

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;成本核算;問題;對策

【Keywords】property management; cost accounting; problems; countermeasures

【中圖分類號】F299.23;F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）02-0037-02

1 引言

在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，我國物業(yè)管理工作的進步也非常明顯，但是對于物業(yè)管理公司來講，因為開展業(yè)務(wù)時存在復(fù)雜性以及多樣性的特點，導(dǎo)致成本核算控制工作存在核算原則模糊、成本核算對象不夠明確等缺陷，所以對于我國物業(yè)管理公司成本核算管理工作來講是處于一個比較艱難的背景下的。對于物業(yè)管理工作來講，成本核算工作和企業(yè)的資金鏈正常運轉(zhuǎn)具有很大的聯(lián)系，所以對于物業(yè)管理企業(yè)來講，需要就當(dāng)前的成本核算工作存在的問題以及相應(yīng)對策進行探討[1]。

2 物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的建設(shè)原則

物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的建設(shè)原則主要有：管理效益與成本全程管理相結(jié)合以及二級成本核算和集中核算相結(jié)合。

2.1 管理效益與成本全程管理相結(jié)合

對于物業(yè)管理工作來講，進行成本核算是為了保證運營模式的整體優(yōu)化得以實現(xiàn)，相關(guān)物業(yè)管理公司需要在成本全過程管理體系下，就各管理環(huán)節(jié)進行優(yōu)化與完善，然后才能夠?qū)Τ杀竞怂愎ぷ鬟M行全面完善。因此，需要在開展相應(yīng)的成本核算工作時，將管理效益和成本全過程管理進行充分結(jié)合，在這種背景下，物業(yè)公司和業(yè)主才可能在降低成本的同時，最大化地實現(xiàn)自身的利益。

2.2 二級成本核算和集中核算相結(jié)合

對于物業(yè)管理公司來講，在進行組織系統(tǒng)建設(shè)時，設(shè)置了較多的管理部門，而且各管理部門之間聯(lián)系并不緊密，處于比較分散的狀態(tài)，對于管理部門來講，其工作涵蓋了管理、經(jīng)營和智能服務(wù)系統(tǒng)。對于成本核算系統(tǒng)來講，如果進行統(tǒng)一化建設(shè)，會導(dǎo)致任務(wù)變得更多，從而在眾多任務(wù)壓迫下使成本核算工作流于形式。所以需要就當(dāng)前成本核算中的集中核算進行完善，建立總部和管理處分級歸口的核算組織制度，工作人員需要對各級所需要承擔(dān)的成本控制目標(biāo)和管理職能進行確定，保證成本控制目標(biāo)的準(zhǔn)確以及管理的合理化。

3 物業(yè)管理成本核算存在的問題

物業(yè)管理成本核算存在的問題主要有：成本核算科目設(shè)置不科學(xué)以及成本核算手段落后。

3.1 成本核算科目設(shè)置不科學(xué)

對于當(dāng)前物業(yè)管理公司的成本核算工作來講，在進行成本核算時，明細科目設(shè)置較為簡單，而且因為財務(wù)部門在進行成本核算工作時沒有進行明細科目的分區(qū)以及設(shè)置，所以導(dǎo)致在開展實際成本核算工作時照搬集中核算的工作模式，只是設(shè)立了收支總賬，而公司所管理的數(shù)十個小區(qū)的實際收支情況，則在成本核算工作當(dāng)中不能夠得到真實體現(xiàn)。所以在這種情況下，沒有進行類別以及項目設(shè)置，會導(dǎo)致明細分類賬目和相應(yīng)的輔助核算賬不能夠?qū)崿F(xiàn)，使公司成本核算工作變成一筆糊涂賬，不能夠為公司可持續(xù)發(fā)展以及決策制定提供有效的支持。

3.2 成本核算手段落后

對于我國當(dāng)前大多數(shù)的物業(yè)管理公司來講，在人工作業(yè)模式下，會計人員在進行數(shù)據(jù)的記賬和對賬工作時，會出現(xiàn)較多的重復(fù)計算工作量，這會導(dǎo)致大量的財力以及人力被浪費，而且也可能導(dǎo)致出現(xiàn)相應(yīng)的誤差，不能夠為后續(xù)的各項工作提供保障，也不能夠有效追蹤公司的后續(xù)作業(yè)。在這種情況下，對于物業(yè)管理公司來講，成本的降低將難以得到真正實現(xiàn)。

4 物業(yè)管理成本核算的改進對策

4.1 強化績效考核，降低人力成本

對于物業(yè)管理公司來講，在開展相應(yīng)工作及服務(wù)時，本身只有擁有大批量的服務(wù)人員，才能夠體現(xiàn)物業(yè)管理公司的服務(wù)水平以及服務(wù)質(zhì)量，所以人工成本對于物業(yè)管理公司來講，會占據(jù)總成本的80%左右。對于物業(yè)管理公司來講，若想降低運營成本，那么降低人力成本是最為主要的途徑。在降低人力成本的過程中，通過績效考核的方法來降低人力成本是行之有效的手段。所以，需要在開展成本核算工作時增設(shè)人工費科目，而且就該科目下的一些輔助核算單位進行設(shè)置，例如，人工成本、外包勞務(wù)成本等。將人工成本和責(zé)任大小進行直接聯(lián)系，為了能夠切實保障人工成本得到降低，而且同步提升服務(wù)工作質(zhì)量，需要保證績效考核制度真正落實而且科學(xué)實施[2，3]。

4.2 提升成本核算工作人員素養(yǎng)

對于物業(yè)管理公司來講，在開展成本核算工作時，工作人員的專業(yè)技能以及道德品質(zhì)，對于成本核算工作所產(chǎn)生的影響是至關(guān)重要的，對于現(xiàn)如今的現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來講，高素質(zhì)的人才是當(dāng)前現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展過程中最需要的力量。所以物業(yè)管理公司需要在提高成本核算工作水平的同時，增強對復(fù)合型人才的引進，提高物業(yè)管理公司的人才儲備水平，從而保證公司在激烈的市場競爭環(huán)境下取得優(yōu)勢競爭地位。需要注意的是對于物業(yè)管理公司來講，在進行高素質(zhì)人才引進的同時，還需要就現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部從事成本核算工作的人員進行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作，因為對于當(dāng)前的成本核算工作人員來講，對企業(yè)的運轉(zhuǎn)模式以及工作內(nèi)容都具有一定的了解，所以開展技能培訓(xùn)以及業(yè)務(wù)素質(zhì)提升等培訓(xùn)工作能夠使工作人員自身的技能得到進一步提升。

4.3 科學(xué)應(yīng)用成本核算方法

對于當(dāng)前的物業(yè)管理公司成本核算工作來講，采用作業(yè)成本法，能夠?qū)鹘y(tǒng)的成本計算工作方法存在的不足進行有效的補充以及剔除，而且對于物業(yè)管理公司的管理人員來講，在開展成本核算時，所投入的資源數(shù)量相比較于傳統(tǒng)工作方法也會有所下降，所以物業(yè)管理公司人員需要在進行成本核算方法應(yīng)用時，進行科學(xué)合理的選擇。需要就當(dāng)前成本發(fā)生的前因后果進行科學(xué)合理的分析，然后就成本核算工作進行科學(xué)合理的設(shè)置及應(yīng)用。對于作業(yè)成本計算法來講，其是在當(dāng)前物業(yè)管理公司開展成本核算工作時應(yīng)用較為普遍和具有實際作用的核算方法，所以能夠在很大程度上使成本核算工作的效率及質(zhì)量都得到改善與提升[4]。

4.4 更新成本管理理念

對于物業(yè)管理公司來講，若想在開展相關(guān)工作時就成本核算工作質(zhì)量進行提升，那么必須從根本上對成本管理工作理念進行更新，這樣才能夠使成本管理工作真正向著現(xiàn)代化方向轉(zhuǎn)變，開展全面成本管理工作，推動物業(yè)管理公司的轉(zhuǎn)型升級。在物業(yè)管理公司進行成本管理理念更新升級的過程中，需要明確全面成本管理不僅僅是對企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的物力以及人力所產(chǎn)生的消耗進行管理，同時，還需要就企業(yè)在經(jīng)營與運作過程中內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場開拓以及企業(yè)規(guī)模調(diào)整等不斷發(fā)生變化時，所產(chǎn)生的成本進行核算。所以對于物業(yè)管理企業(yè)來講，如果想要在開展成本核算管理工作時，真正實現(xiàn)全面的成本管理，那么需要綜合物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門進行共同成本核算工作，在統(tǒng)一以及協(xié)調(diào)指揮和調(diào)度下對成本核算工作進行加強。

5 結(jié)語

綜上所述，對于當(dāng)前的物業(yè)管理公司來講，因為工作過程中本身產(chǎn)品就具有特殊性，所以在現(xiàn)代化的市場競爭環(huán)境下，如果想要獲取優(yōu)勢競爭地位，那么就需要對當(dāng)前的工作方法以及工作思路進行更新，在成本核算工作當(dāng)中做好改善工作。通過對當(dāng)前的成本核算工作進行分析以及探討能夠發(fā)現(xiàn)，成本核算工作的方法以及理念仍然比較落后，所以在新時代發(fā)展背景下，需要積極引進先進而且科學(xué)的成本核算方法，對成本核算管理工作進行精細化運營，這樣才能夠使企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境下獲取優(yōu)勢競爭地位。

【參考文獻】

【1】紀(jì)玉東.物業(yè)管理成本核算中存在的問題及對策[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，510（25）：31+83.

【2】歐陽度.淺談物業(yè)管理成本核算中存在的問題及對策[J].經(jīng)濟，2016（11）：66.

【3】王悅.物業(yè)管理成本核算的問題分析及對策探討[J].中國經(jīng)貿(mào)，2018（07）：216-217.

【4】張穎.萬方物業(yè)公司服務(wù)項目作業(yè)成本管理研究[D].大慶：東北石油大學(xué)，2013.