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    從家庭住房變遷看住房制度改革史

    2021-04-01 13:56:39胡鐠元
    中國(guó)市場(chǎng) 2021年3期
    關(guān)鍵詞:制度改革

    胡鐠元

    [摘 要]住房制度改革以來(lái),中國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)迅速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,住房條件不斷改善。由于住房不可移動(dòng)且使用壽命長(zhǎng),住房消費(fèi)是一個(gè)多維的體系,包括家庭對(duì)房屋面積、建筑形式、產(chǎn)權(quán)形式、城市區(qū)位等多方面的偏好和選擇。文章根據(jù)住房自有化率、住房市場(chǎng)化程度、人均住房面積等對(duì)家庭住宅變遷情況進(jìn)行分析,進(jìn)而窺見(jiàn)中國(guó)住房政策改革史。

    [關(guān)鍵詞]住房變遷;制度改革;自有率

    [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.023

    改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí),城鎮(zhèn)化水平也顯著提升?;诔青l(xiāng)居民對(duì)改善居住條件的渴求,我國(guó)住房政策進(jìn)行了一系列市場(chǎng)化改革,城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境等得到很大提升。通過(guò)對(duì)我國(guó)住房制度改革歷程進(jìn)行梳理,可以從家庭住房變遷的情況中得到制度改革影響的印證。

    1 住房制度改革歷程

    1.1 福利分房階段(1949—1977年)

    新中國(guó)成立初期,經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及大量機(jī)關(guān)單位進(jìn)駐城市,推動(dòng)了城市化水平的提高和城市人口的迅速增長(zhǎng),進(jìn)而導(dǎo)致城市住房需求量的大幅增加。這一階段,我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理,統(tǒng)一分配,以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度,城市住房發(fā)展水平低下,人均居住面積僅4.5平方米,住房分配存在著明顯的不均衡問(wèn)題。

    1.2 福利分房向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型階段(1978—1997年)

    盡管住房分配制度滿足了廣大居民的住房需求,但由于住房的投融資機(jī)制被嚴(yán)重扭曲,住房建設(shè)投資規(guī)模逐年下滑,導(dǎo)致住房供給長(zhǎng)期不足。這也促使政府于1978 年啟動(dòng)了以住房商品化為方向的住房供給制度改革。1990—1997年,房地產(chǎn)業(yè)整體平穩(wěn)發(fā)展,投資額由253.3億元上漲至3178.4億元,商品房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)等均處于穩(wěn)定的高位運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

    1.3 住房全面市場(chǎng)化階段(1998—2004年)

    1997年亞洲金融危機(jī)暴發(fā)后,我國(guó)決定將房地產(chǎn)業(yè)作為刺激內(nèi)需的重點(diǎn)。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中提出“促使住房業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”,并于當(dāng)年停止住房分配,建立并完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次住房供應(yīng)體系。

    新的住房制度實(shí)施后,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,房屋年竣工面積從不足2億平方米躍升至10億平方米,房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)投資額也從4000億元躍升至10萬(wàn)億元,不僅使廣大居民的住房需求得到更好滿足,也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。

    1.4 市場(chǎng)化疊加調(diào)控階段(2005—2019年)

    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也引出了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等一系列問(wèn)題。以2005年3 月的“國(guó)八條”為起點(diǎn),政府開(kāi)始采取一系列手段對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控。中國(guó)經(jīng)濟(jì)于2014—2016年面臨下行壓力,房地產(chǎn)存量較多,政府在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“去庫(kù)存”的訴求下,接連出臺(tái)了“放松限購(gòu)限貸、加強(qiáng)信貸支持、稅收減免”等刺激政策。受調(diào)控政策影響,2015年、2016年全國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售額快速回暖。2016 年10月至今,中央政治會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”后,各城市為落實(shí)“房住不炒”要求,紛紛發(fā)布限購(gòu)、限售、限貸等政策,致使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迅速降溫。

    圖1 2005—2018年我國(guó)住宅銷(xiāo)售情況

    數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒。

    2 家庭居住狀況變化

    隨著住房制度改革的推進(jìn),許多家庭的住房都經(jīng)歷了從“三代同堂一間房”到“三代同堂三間房”,再到父母與子女分開(kāi)居住的變遷。居住模式的轉(zhuǎn)變和住房的變遷除了與所處的人生階段、社會(huì)地位有關(guān),與住房政策的改革也密不可分。

    2.1 住房自有率

    住房自有率是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占社會(huì)整體住房家庭戶數(shù)的比例,是國(guó)際上用于考察居民居住條件的常用指標(biāo)。住房自有率的變化在很大程度上與人口年齡組成和家庭結(jié)構(gòu)變化相關(guān),也反映了居民在住房消費(fèi)方式選擇上的變化。

    根據(jù)我國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù),2010年中國(guó)城市家庭住房自有率為78.95%,較2005年下降了3%。這樣的變化正符合住房政策改革應(yīng)帶來(lái)的影響。2000—2005年處于我國(guó)住房制度改革第三階段,政府出臺(tái)多重政策刺激購(gòu)房消費(fèi);2005年之后,為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,一系列調(diào)控政策出臺(tái)給樓市降溫。央行最新調(diào)查顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%,這一定程度上是由于近幾年各項(xiàng)住房保障政策的出臺(tái)及完善使得低收入家庭的住房條件得到明顯改善。

    2.2 住房市場(chǎng)化程度

    通過(guò)二十年的住房改革,我國(guó)住房市場(chǎng)完成了從計(jì)劃配置向市場(chǎng)配置的轉(zhuǎn)型,為加快居民住房條件的改善提供了必要條件。

    住房市場(chǎng)化程度=購(gòu)買(mǎi)及租賃商品房(含二手房)的家庭數(shù)/總家庭戶數(shù)。本文以市場(chǎng)化和半市場(chǎng)化住房(商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房)占所有住房存量的比例來(lái)表示住房領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度。中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)2010年城鎮(zhèn)住房的市場(chǎng)化程度為44.98%,其中城市住房市場(chǎng)化程度為 54.11%,鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化程度為29.98%。2015年,我國(guó)地級(jí)及以上城市居民獲得自有住房的各類(lèi)途徑中,購(gòu)買(mǎi)商品房占到了60%左右。由此可以看出,在家庭住房變遷的過(guò)程中,我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房的市場(chǎng)化程度得到快速提高,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房已成為最主要渠道。

    2.3 人均住房面積

    人均住房面積是衡量家庭住房狀況的常用指標(biāo)。家庭住房的變遷往往伴隨著人均住房面積的提高。隨著住房保障制度等住房政策的推行和住房市場(chǎng)化的發(fā)展,住房擁擠程度得到緩解,居住條件明顯提升。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)住房困難戶比例從2000年的11.57%下降到2010年的8.42%,其中城市家庭住房困難戶比例降幅為2.83%。隨著以住房商品化為方向的住房制度改革的推進(jìn),我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積一直呈上升趨勢(shì),從1978年人均3.6平方米到2018年人均39平方米,增長(zhǎng)近10倍。這樣大幅的增長(zhǎng)主要是由于人們?cè)跒楦纳凭幼l件而進(jìn)行房屋變遷時(shí)往往將居住面積的提高作為關(guān)鍵的考慮因素。

    3 結(jié)論與建議

    從以上數(shù)據(jù)和分析中可以看出,家庭住房的變遷與住房政策改革息息相關(guān)。住房制度的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型大大促進(jìn)了我國(guó)居民住房條件的改善,也為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。

    根據(jù)住房過(guò)濾模型,商品房的主要購(gòu)買(mǎi)者為高收入家庭,低收入家庭居住在舊房子而不是新房子。因此,結(jié)合以上分析可知,雖然居民居住條件大大提升,但政府在制定住房政策時(shí)還應(yīng)重點(diǎn)完善住房保障制度,關(guān)注農(nóng)民工群體、城鎮(zhèn)異地就業(yè)轉(zhuǎn)移人群等外地人口及困難家庭。通過(guò)為外來(lái)無(wú)房人口提供廉租房、保障房服務(wù),規(guī)范租房市場(chǎng)秩序。同時(shí),政府還應(yīng)繼續(xù)關(guān)注城鎮(zhèn)中原有住房困難家庭,對(duì)人均居住面積低于8平方米的家庭提供一定住房補(bǔ)貼,規(guī)范住房保障申請(qǐng),依法保障該類(lèi)家庭在經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房申請(qǐng)中處于優(yōu)先地位。對(duì)于住房中存在的不平等問(wèn)題,政府也應(yīng)予以重視,增加擁有多套住房家庭的持有成本和交易成本,抑制投資性購(gòu)房帶來(lái)的炒房問(wèn)題。通過(guò)調(diào)控手段,推動(dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

    參考文獻(xiàn):

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