淺談房地產(chǎn)項目工程監(jiān)理的工作要點

黃強(qiáng)華 福建互華土木工程管理有限公司工程師

1 工程監(jiān)理的意義

1.1 對建設(shè)單位的意義

工程監(jiān)理是受建設(shè)單位委托的第三方單位，其既要協(xié)調(diào)各相關(guān)參建單位的關(guān)系，又要根據(jù)委托合同、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法律法規(guī)履行工程安全生產(chǎn)管理的法定職責(zé)。對房地產(chǎn)項目的施工過程進(jìn)行監(jiān)理，不僅可以在很大程度上保證施工質(zhì)量，還能更好地對施工過程的安全性進(jìn)行監(jiān)督，因此，工程監(jiān)理對建設(shè)單位具有十分重要的意義。

1.2 對社會的意義

商品房的質(zhì)量與人們的生活質(zhì)量密切相關(guān)，因此商品房的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全自然成為人們最關(guān)心的問題。工程監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理合同及其他合同文件，代表建設(shè)單位在施工階段嚴(yán)格履行監(jiān)理單位的法定職責(zé)，既能更好地保證工程施工的安全性，又能夠保證建筑工程的質(zhì)量，進(jìn)而有利于維護(hù)社會穩(wěn)定。

2 工程監(jiān)理在各階段的工作內(nèi)容及監(jiān)理要點

2.1 施工準(zhǔn)備階段

工程監(jiān)理單位在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)充分熟悉施工圖紙，將各圖紙（如建設(shè)施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖等）與專業(yè)圖紙進(jìn)行對照，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中的問題，在圖紙會審中提出，并形成圖紙會審紀(jì)要。工程監(jiān)理應(yīng)審查施工單位報送的施工組織設(shè)計、各專項施工方案，并向建設(shè)單位提出監(jiān)理意見。對超過一定規(guī)模、危險性較大的工程專項方案應(yīng)重點審查，并要求施工單位組織召開專家論證會。審查外架施工方案時應(yīng)特別注意外架懸挑樓層的設(shè)計是否合理，要保證最頂部挑架高度不超出20 m，盡可能避免頂部挑架只有一兩層的情況。

在審查起重機(jī)械專項施工方案時，要注意施工升降機(jī)及塔吊位置是否合理。施工升降機(jī)的位置應(yīng)盡量布置在方便材料運(yùn)輸和人員出入的建筑物中部，塔吊的位置要盡量不布置在人防地下室及遇到結(jié)構(gòu)梁的位置。對于審查施工單位報送的各分包單位資格及其有關(guān)資質(zhì)資料，要避免出現(xiàn)違法分包的情況。

此外，要對審查施工單位報送的測量儀器進(jìn)行檢驗，確保測量儀器的準(zhǔn)確性；督促施工單位落實各項準(zhǔn)備工作，提交工程開工報審表；根據(jù)設(shè)計圖紙、合同、施工方案等編制監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細(xì)則，并在第一次工地會議前將監(jiān)理規(guī)劃報送給建設(shè)單位。

2.2 施工階段

2.2.1 工程監(jiān)理質(zhì)量控制

在施工階段，工程監(jiān)理人員首先應(yīng)對進(jìn)場材料進(jìn)行嚴(yán)格把控，對于沒有質(zhì)量合格證明的材料或達(dá)不到設(shè)計要求的材料一律禁止入場，并嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行取樣送檢，復(fù)檢合格后才能進(jìn)場使用。其次，加強(qiáng)過程巡查是工程監(jiān)理的重要手段。房地產(chǎn)項目大部分對工期要求都很高，故工程監(jiān)理在每道工序施工時應(yīng)加強(qiáng)巡查，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時督促施工單位進(jìn)行整改，避免到驗收時才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題進(jìn)而導(dǎo)致工程返工，使工期延長。例如，在梁板鋼筋綁扎時應(yīng)及時跟進(jìn)檢查，若發(fā)現(xiàn)有問題應(yīng)及時責(zé)令整改，可以大大減少整改難度；在砌體施工時應(yīng)及時進(jìn)行過程巡查，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題要及時整改，避免驗收時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。因此，通過過程巡查可以更好地避免材料浪費(fèi)及工期延長的情況。

對于關(guān)鍵部分與關(guān)鍵工序的施工工程監(jiān)理必須進(jìn)行全過程旁站監(jiān)理，嚴(yán)格對其進(jìn)行檢查和管控，確保施工質(zhì)量100%合格，因為施工質(zhì)量會直接影響工程的總體質(zhì)量。例如，對土方開挖、土方回填、基坑支護(hù)、砼工程、地下防水、混凝土澆筑、梁柱節(jié)點的鋼筋隱蔽過程、防水層細(xì)部構(gòu)造處理、節(jié)能工程等進(jìn)行施工時，工程監(jiān)理人員應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行旁站監(jiān)理。重要的隱蔽工程（如地基驗槽）應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場驗收，驗收符合要求后才能進(jìn)入下一道工序施工。對工程主要部位、主要環(huán)節(jié)應(yīng)加強(qiáng)檢查，以確保工程質(zhì)量符合要求。

2.2.2 工程監(jiān)理安全控制

在施工階段，工程監(jiān)理人員應(yīng)根據(jù)專項施工方案對危險性較大的工程項目編制切實可行的監(jiān)理實施細(xì)則。在監(jiān)理過程中應(yīng)當(dāng)安排專人檢查各項安全生產(chǎn)措施的落實情況，對超過一定規(guī)模、危險性較大的分部分項工程的施工過程應(yīng)進(jìn)行重點旁站監(jiān)理，并按要求做好旁站記錄。工程監(jiān)理人員應(yīng)嚴(yán)格審核施工單位安全措施的落實情況，如超過4 m的深基坑土方開挖工程、邊坡支護(hù)工程、懸挑式腳手架工程、搭設(shè)高度超過8 m的模板支撐工程、垂直運(yùn)輸設(shè)備（塔吊、人貨電梯）工程、幕墻安裝工程、作業(yè)交叉點工程、施工用電工程和施工安全防護(hù)工程等。

在監(jiān)理過程中，應(yīng)檢查施工單位是否按已審批的施工方案進(jìn)行施工，與方案及規(guī)范要求不符的地方要求施工單位立即整改，若未能及時整改應(yīng)簽發(fā)監(jiān)理工程師通知單并報送建設(shè)單位，情況嚴(yán)重的可以要求施工單位暫停施工，對于拒不整改的可以向建設(shè)主管部門報告。由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)單價普遍較低、工期較趕，施工單位對安全生產(chǎn)的投入自然就少，這種大環(huán)境給工程監(jiān)理工作造成較多困難。對此，近幾年福建省的主管部門為了加大監(jiān)管力度出臺了《福建省建設(shè)工程質(zhì)量安全動態(tài)監(jiān)管辦法》，使福建省的建設(shè)工程有了明確標(biāo)準(zhǔn)，減小了工程監(jiān)理工作的壓力[1]。

2.2.3 投資控制

對于大部分房地產(chǎn)項目來說，房地產(chǎn)企業(yè)基本有自己的投資控制團(tuán)隊，工程造價及成本控制基本由建設(shè)單位自己把控。而工程監(jiān)理通常只需要同建設(shè)單位做好工程施工記錄，根據(jù)施工合同收集各種非施工單位原因產(chǎn)生簽證的原始資料，做好工程量記錄與會簽，工程價款則由建設(shè)單位成本部控制；根據(jù)現(xiàn)場實際施工進(jìn)度及合同條款審核施工單位報送的每月工程進(jìn)度款，對竣工且驗收合格的項目進(jìn)行審核，報建設(shè)單位成本審定后簽發(fā)工程進(jìn)度款支付證書。工程監(jiān)理還應(yīng)審查施工單位申報的各種簽證單，認(rèn)真核對其工程數(shù)量，嚴(yán)格按合同條款進(jìn)行計量簽證[2]。

2.2.4 進(jìn)度控制

對于房地產(chǎn)項目，建設(shè)單位一般都有各個階段的節(jié)點要求，如預(yù)售節(jié)點、封頂節(jié)點、落架節(jié)點、竣工備案節(jié)點等各種節(jié)點進(jìn)度要求。工程監(jiān)理人員應(yīng)要求施工單位編制總施工進(jìn)度計劃表，審核總施工進(jìn)度計劃是否滿足合同上對工期的要求及建設(shè)單位對各階段節(jié)點的要求，并協(xié)助建設(shè)單位督促施工單位在保證施工質(zhì)量及施工安全的情況下嚴(yán)格按已審批的施工進(jìn)度計劃表進(jìn)行施工。對于重要節(jié)點或重點工程，工程監(jiān)理人員應(yīng)對施工單位進(jìn)行提前審查，保證準(zhǔn)備工作做到位，如發(fā)生工期延誤的情況，應(yīng)要求施工單位加大人力及資源投入力度。

在月初要審核施工單位報送的月施工進(jìn)度計劃表，如發(fā)現(xiàn)實際進(jìn)度比計劃進(jìn)度滯后的情況時，應(yīng)如實分析產(chǎn)生工期滯后的原因及對后續(xù)總工期影響，簽發(fā)監(jiān)理工程師通知單并報送建設(shè)單位，并要求施工單位合理調(diào)整原施工進(jìn)度，通過調(diào)整相應(yīng)技術(shù)措施，確保施工順利進(jìn)行。對于不可抗力及其他非施工單位引起的工期延誤，工程監(jiān)理人員應(yīng)如實做好記錄并收集好相關(guān)資料，根據(jù)合同條款在規(guī)定時效內(nèi)審批施工單位提出工程臨時延期審批表。工程監(jiān)理人員應(yīng)做好施工進(jìn)度臺賬，核對各階段的進(jìn)度，按月將工程進(jìn)度偏差情況及存在的問題向建設(shè)單位報告[3]。

2.3 施工驗收階段

房地產(chǎn)項目驗收與一般公建項目驗收的程序與標(biāo)準(zhǔn)一致，除項目消防專項驗收和項目竣工驗收由建設(shè)單位牽頭組織外，其他分部均由工程監(jiān)理總監(jiān)理工程師組織驗收。在地基子分部、地基與基礎(chǔ)分部、砼結(jié)構(gòu)子分部、砌體結(jié)構(gòu)子分部、主體結(jié)構(gòu)分部等分部的子分部施工完成且各項試驗報告及質(zhì)量控制資料收集齊全后，總監(jiān)理工程師應(yīng)及時組織各相關(guān)單位對各分部的子分部工程進(jìn)行驗收，各分部均應(yīng)待前一子分部工程驗收合格后方能進(jìn)入下一工序進(jìn)行施工。

在收到施工單位提交的工程竣工申請報告后，工程監(jiān)理應(yīng)依據(jù)設(shè)計文件、施工合同、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)法律、法規(guī)等對施工單位報送的竣工資料進(jìn)行審查，審查合格后應(yīng)進(jìn)行工程竣工預(yù)驗收，然后提交工程合格文件及質(zhì)量評估報告。工程監(jiān)理應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位組織竣工驗收，督促施工單位整理歸檔資料，提供監(jiān)理單位的相關(guān)資料，督促施工單位對各相關(guān)方驗收過程中提出的問題進(jìn)行整改，施工單位將存在的問題整改符合要求后，總監(jiān)理工程師會同參加驗收的各方簽署竣工驗收報告。

3 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)采用成本節(jié)約、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的運(yùn)行模式將大大增加工程監(jiān)理工作難度，工程監(jiān)理需要更積極主動地做好監(jiān)理工作，既要控制好施工質(zhì)量又不能影響施工進(jìn)度。工程監(jiān)理工作對房地產(chǎn)項目的安全施工、房屋質(zhì)量十分重要，必須給予高度重視。隨著我國對建設(shè)工程投資管理體系改革的不斷深化，逐步向EPC模式轉(zhuǎn)型，也促使工程監(jiān)理企業(yè)需要不斷提高服務(wù)水平、拓寬服務(wù)范圍。