論給排水設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

劉宇琦

（山西保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西太原 030000）

0 前言

隨著時(shí)代的進(jìn)步與人們生活水平的迅速提高，房地產(chǎn)行業(yè)也先后迎來(lái)了幾輪高速發(fā)展期。值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)已由粗放式的規(guī)模擴(kuò)張期轉(zhuǎn)向了精細(xì)化管理的產(chǎn)品迭代期。人們無(wú)論對(duì)居住類(lèi)產(chǎn)品或者商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品的需求不再滿(mǎn)足于物理空間的體驗(yàn)，更趨向于人性化、智能化與綠色健康化的體驗(yàn)。所以不斷提高各專(zhuān)業(yè)線技術(shù)管理水平是使地產(chǎn)項(xiàng)目走向精細(xì)化管控的必經(jīng)之路，不斷將新科技新技術(shù)應(yīng)用到人居產(chǎn)品中才能實(shí)現(xiàn)快速迭代升級(jí)，使項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。本文著重闡述給排水設(shè)計(jì)的全過(guò)程管控與建筑設(shè)備新產(chǎn)品的市場(chǎng)化應(yīng)用。

1 給排水設(shè)計(jì)管理在項(xiàng)目各階段的管控要點(diǎn)與重難點(diǎn)分析

1.1 大市政條件摸排與場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)

項(xiàng)目土地獲取后，首先根據(jù)當(dāng)規(guī)劃勘測(cè)院移交的控制點(diǎn)（坐標(biāo)與高程數(shù)據(jù)），技術(shù)會(huì)同工程部負(fù)責(zé)組織對(duì)周邊地形與市政資料進(jìn)行實(shí)測(cè)摸排。獲取現(xiàn)狀道路標(biāo)高以及給水、雨污水、燃?xì)?、供熱、電力電信等市政管線的管徑、管底標(biāo)高以及接駁點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)，并提供詳細(xì)的測(cè)量成果報(bào)告，對(duì)于未成形的市政道路與管網(wǎng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的調(diào)取。

接下來(lái)，對(duì)實(shí)測(cè)成果與調(diào)取資料進(jìn)行分析研判，進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，會(huì)同建筑專(zhuān)業(yè)開(kāi)展總圖方案與場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)。豎向設(shè)計(jì)的基本任務(wù)除了確定場(chǎng)地地面的豎向布置、道路走向的合理布置、確定各建筑物正負(fù)零高程，還有確定場(chǎng)地的排水方案以及將土方工程量做到經(jīng)濟(jì)合理。作為給排水專(zhuān)業(yè)，要牽頭組織水電氣暖專(zhuān)業(yè)的管線綜合方案初排，根據(jù)場(chǎng)地豎向與大市政的管網(wǎng)接駁點(diǎn)條件，優(yōu)先確定場(chǎng)地內(nèi)的雨污水管道走向。雨污水作為重力流管線，需要滿(mǎn)足最小坡度要求且管徑較其他專(zhuān)業(yè)大，在北方寒冷與嚴(yán)寒地區(qū)除了需要考慮小區(qū)車(chē)行覆土厚度還需保證凍土線

敷設(shè)深度要求，故重力流管線的排布直接影響小區(qū)整體場(chǎng)地標(biāo)高與地庫(kù)頂板覆土厚度等數(shù)據(jù)。通過(guò)與建筑、結(jié)構(gòu)、園林景觀專(zhuān)業(yè)的反復(fù)提資配合，不斷優(yōu)化，確定出最為經(jīng)濟(jì)合理的豎向設(shè)計(jì)成果。

1.2 單體方案與施工圖設(shè)計(jì)管理

在單體方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)建筑單體方案進(jìn)行反復(fù)提資，包括戶(hù)內(nèi)立管的平面布置位置、核心筒水暖電井道尺寸與地上地下設(shè)備間面積與位置確定。尤其值得注意的是住宅地上設(shè)備用房例如風(fēng)機(jī)房、消防高位水箱間、太陽(yáng)能設(shè)備間等通常設(shè)置于屋面，此部分面積屬于規(guī)劃報(bào)建計(jì)容面積，住宅地下設(shè)備用房例如水表間、暖表間、低壓配電間通常設(shè)置于地下負(fù)一層，此部分面積不計(jì)容但參與房產(chǎn)測(cè)繪面積公攤。故在方案設(shè)計(jì)階段就要考慮周全予以準(zhǔn)確預(yù)留。

在項(xiàng)目方案報(bào)建通過(guò)后，進(jìn)入到施工圖繪制階段。目前品牌房企的住宅類(lèi)產(chǎn)品以精裝交付為主。要想做好精裝交付，需要各專(zhuān)業(yè)高度協(xié)同配合，形成一套完善的標(biāo)準(zhǔn)綜合動(dòng)作。作為甲方的設(shè)計(jì)管理人員，需要將戶(hù)內(nèi)以及公共區(qū)域的精裝水電點(diǎn)位以及空間凈高要求，準(zhǔn)確提資給施工圖設(shè)計(jì)單位，并對(duì)地下車(chē)庫(kù)、地上地下入戶(hù)大堂以及戶(hù)內(nèi)廚衛(wèi)等重點(diǎn)部位進(jìn)行施工圖紙審查與各專(zhuān)業(yè)疊圖綜合。通過(guò)BIM管綜技術(shù)對(duì)于凈高要求仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)的重點(diǎn)區(qū)域，與建筑結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)會(huì)審研判，在建筑結(jié)構(gòu)施工圖中設(shè)計(jì)預(yù)留套管，實(shí)現(xiàn)管線穿梁敷設(shè)。既避免因后期開(kāi)洞影響主體結(jié)構(gòu)的安全性又實(shí)現(xiàn)了控制凈高的要求。

1.3 庭院管網(wǎng)與海綿城市、園林景觀的設(shè)計(jì)融合

近年來(lái)，為減少城市內(nèi)澇的危害，充分發(fā)揮建筑、道路、綠地和水系等生態(tài)系統(tǒng)對(duì)雨水的吸納、蓄滲和緩釋作用，有效控制雨水徑流，從國(guó)家到地方制定了一系列推進(jìn)海綿城市的政策性文件，并將海綿城市的實(shí)施納入到了設(shè)計(jì)審查與竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)中。

目前我們?cè)谧≌^(qū)項(xiàng)目中落實(shí)海綿城市的“滲、蓄、滯、凈、用、排”的六字方針，主要采用的措施有透水鋪裝、下凹式綠地、植草溝、景觀水池以及雨水調(diào)蓄池等。這就要將海綿城市與建筑總圖設(shè)計(jì)、庭院管網(wǎng)設(shè)計(jì)與園林景觀設(shè)計(jì)高度融合起來(lái)。例如化糞池、雨水調(diào)蓄池、景觀水池等地埋或地表構(gòu)筑物不僅要考慮與排水管線的上下游銜接問(wèn)題，還要考慮與地庫(kù)范圍避讓等問(wèn)題。最終在既保證各市政專(zhuān)業(yè)管線功能與園區(qū)景觀品質(zhì)的同時(shí)，并在成本可控范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)雨水徑流控制指標(biāo)的達(dá)標(biāo)。

1.4 施工圖設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審

施工圖繪制完畢后，在正式出圖前將圖紙發(fā)成本預(yù)算部與工程管理部初審，并于兩周之內(nèi)會(huì)同工程部在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工單位、監(jiān)理單位以及各專(zhuān)業(yè)分包單位組織設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審，對(duì)于圖紙中尚存的成本超限、設(shè)計(jì)失誤以及一些施工操作困難的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題，形成紙質(zhì)意見(jiàn)會(huì)簽并進(jìn)行圖紙的最終修改定稿。

1.5 技術(shù)巡檢與樣板驗(yàn)收制度的應(yīng)用

在項(xiàng)目進(jìn)入施工階段，定期組織現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)服務(wù)與質(zhì)量巡檢，匯總問(wèn)題，協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題限期落實(shí)解決。施工過(guò)程中各專(zhuān)業(yè)出具的設(shè)計(jì)變更資料均需建立臺(tái)賬目錄整理歸檔。根據(jù)項(xiàng)目各施工階段，會(huì)同工程部對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重要節(jié)點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行樣板驗(yàn)收，對(duì)于不符合設(shè)計(jì)之處，在批量施工前予以整改到位，減少損失。

2 建筑設(shè)備類(lèi)新產(chǎn)品新技術(shù)的市場(chǎng)化應(yīng)用

我國(guó)的商品房市場(chǎng)發(fā)展到今天已走過(guò)了30多年的歷程。人們對(duì)居住產(chǎn)品的要求，不再簡(jiǎn)單的局限于戶(hù)型結(jié)構(gòu)與小區(qū)環(huán)境，而是對(duì)健康與智能化的居住體驗(yàn)愈發(fā)關(guān)注。這也應(yīng)運(yùn)而生了以朗詩(shī)地產(chǎn)、金茂地產(chǎn)為代表的一批綠色科技型房企，其余房企也紛紛跟進(jìn)，加大提升產(chǎn)品的綠色健康化體驗(yàn)。下面介紹幾種市場(chǎng)化應(yīng)用程度較高的新建筑設(shè)備。

2.1 直飲水系統(tǒng)

在市場(chǎng)高端項(xiàng)目中的直飲水系統(tǒng)主要分為兩種：小區(qū)直飲水系統(tǒng)與分戶(hù)直飲水系統(tǒng)。小區(qū)直飲水系統(tǒng)需設(shè)置集中水處理機(jī)房，敷設(shè)單獨(dú)的直飲水管道經(jīng)水暖豎井送至每戶(hù)廚房間內(nèi)。此系統(tǒng)造價(jià)較高，后期的設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)尤為重要，且存在分戶(hù)收取直飲水費(fèi)的問(wèn)題，故應(yīng)用較少。

分戶(hù)直飲水系統(tǒng)應(yīng)用最為廣泛。首先在水暖井的分戶(hù)水表后安裝前置過(guò)濾器，再于設(shè)備平臺(tái)安裝中央凈水機(jī)，將處理后的水分兩路一路由軟水機(jī)處理后用于熱水器、洗衣機(jī)、洗面池、坐便器等用水點(diǎn)，另一路經(jīng)純水機(jī)處理后用于廚房直飲。此種分戶(hù)系統(tǒng)運(yùn)行，在交付后均由業(yè)主與設(shè)備廠家直接對(duì)接，不存在物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

2.2 新風(fēng)除霾系統(tǒng)

在PM2.5經(jīng)常爆表的今日，新風(fēng)除霾系統(tǒng)幾乎一下子成了市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品的標(biāo)配。主要分為單向流式新風(fēng)系統(tǒng)與全熱交換式新風(fēng)系統(tǒng)。單向流式新風(fēng)系統(tǒng)也稱(chēng)正壓式新風(fēng)系統(tǒng)，通過(guò)把外界的新鮮空氣強(qiáng)制抽入戶(hù)內(nèi)，通過(guò)新風(fēng)機(jī)內(nèi)部的三級(jí)濾網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)空氣凈化。此系統(tǒng)造價(jià)低廉，安裝簡(jiǎn)單，一般配置于中低端項(xiàng)目中。

全熱交換熱新風(fēng)系統(tǒng)則是一種將室外的新鮮空氣經(jīng)過(guò)過(guò)濾、凈化，熱交換處理后送進(jìn)室內(nèi)，在改善空氣品質(zhì)的基礎(chǔ)上，盡量較少對(duì)室內(nèi)溫度的影響，是一種高效節(jié)能的新風(fēng)系統(tǒng)。此系統(tǒng)造價(jià)較高且室內(nèi)送風(fēng)管路長(zhǎng)，通常要敷設(shè)至每一個(gè)功能房間，回風(fēng)口則集中設(shè)置。管路的敷設(shè)需要結(jié)合精裝吊頂高度與結(jié)構(gòu)梁高等綜合設(shè)計(jì)，安裝較單向流復(fù)雜很多，一般配置于高端項(xiàng)目上。

2.3 太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)

為貫徹落實(shí)中央關(guān)于節(jié)能減排的一系列方針、政策，近年來(lái)，各省市相繼出臺(tái)了大力推進(jìn)太陽(yáng)能光熱建筑應(yīng)用的文件，并將其納入節(jié)能驗(yàn)收范圍。目前市場(chǎng)上的太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)主要分為三類(lèi)：分戶(hù)集熱分戶(hù)儲(chǔ)熱系統(tǒng)、集中集熱集中儲(chǔ)熱系統(tǒng)與集中集熱分戶(hù)儲(chǔ)熱系統(tǒng)。

分戶(hù)集熱分戶(hù)儲(chǔ)熱系統(tǒng)即陽(yáng)臺(tái)壁掛太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，此系統(tǒng)熱效率高，分戶(hù)造價(jià)低，安裝簡(jiǎn)單，對(duì)外立面觀感稍有影響，目前在中低端項(xiàng)目中廣泛應(yīng)用。

集中集熱集中儲(chǔ)熱系統(tǒng)，在建筑屋面集中設(shè)置太陽(yáng)能集熱板與儲(chǔ)水箱，通常用于幼兒園、食堂、酒店等公建類(lèi)項(xiàng)目中。

集中集熱分戶(hù)儲(chǔ)熱系統(tǒng)，在建筑屋面集中設(shè)置太陽(yáng)能集熱板，避免了壁掛太陽(yáng)能板影響外立面的問(wèn)題，與住宅戶(hù)內(nèi)分戶(hù)設(shè)置儲(chǔ)熱水箱。此系統(tǒng)換熱管路長(zhǎng)、熱損失大且造價(jià)高，后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本也較高，通常用于高端項(xiàng)目中。

2.4 污水源熱泵、地源熱泵制冷供熱系統(tǒng)。

近年來(lái)隨著新建住宅面積的迅速擴(kuò)張，北方城市市政集中供熱熱源缺口越來(lái)越大。為改善環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)節(jié)能減排、低碳綠色發(fā)展，推進(jìn)可再生能源的廣泛應(yīng)用，污水源熱泵、地源熱泵等水源熱泵系統(tǒng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。

地源熱泵是陸地淺層能源通過(guò)輸入少量的高品位能源實(shí)現(xiàn)由低品位熱能向高品位熱能轉(zhuǎn)移的裝置。污水源熱泵是將污廢水的余熱實(shí)現(xiàn)采集開(kāi)發(fā)利用。這在市政供熱管網(wǎng)未敷設(shè)運(yùn)行的郊區(qū)項(xiàng)目中意義重大，且兩種系統(tǒng)均可實(shí)現(xiàn)夏季制冷，冬季制熱。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是全專(zhuān)業(yè)的時(shí)代性發(fā)展，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)管理，不能僅僅局限在單專(zhuān)業(yè)的規(guī)范性管理上。要從合理性、綜合性以及領(lǐng)先性入手，需要設(shè)計(jì)管理人員不斷拓展專(zhuān)業(yè)涉獵面，不斷學(xué)習(xí)應(yīng)用新的科技化產(chǎn)品，不斷以點(diǎn)到面的優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，形成適合不同檔次項(xiàng)目落地的全專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)管理細(xì)則。深挖項(xiàng)目管理細(xì)節(jié)，率先將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶入精細(xì)化管控之路。