房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及應(yīng)對措施的相關(guān)思考

（山東聊城當(dāng)代集團(tuán)有限公司，山東 聊城 252000）

與西方崇尚自由和獨(dú)立不同，家對中國人來說具有非常獨(dú)特的意義，是為人遮風(fēng)避雨的港灣，房子則是這種幸福的載體，房子在每個中國人的心中都占有非常重要的位置，是安身立命之所在，中國人拼盡一生心血的終極目標(biāo)就是有一套自己的房子。這種大環(huán)境下，使得中國的房地產(chǎn)行業(yè)非常發(fā)達(dá)，為國家貢獻(xiàn)了巨大經(jīng)濟(jì)效益，但是行業(yè)的發(fā)達(dá)也意味著競爭會異常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)如何保持市場競爭力，是每個房地產(chǎn)企業(yè)管理者都在為之思考的重要問題。探索中發(fā)現(xiàn)，財務(wù)成本的管理能極大促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步，是企業(yè)想獲得可持續(xù)發(fā)展的根本核心，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找最貼合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的成本管理策略，才能從根本上提高企業(yè)的核心競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)成本的重要性

房地產(chǎn)財務(wù)成本主要指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房的過程中所支出的全部費(fèi)用，包括開發(fā)成本、管理成本、施工成本、營銷成本和財務(wù)成本等。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)發(fā)生的成本制定相應(yīng)的管理策略，能幫助企業(yè)有效減少運(yùn)作成本，為企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益。有效的成本管理能幫助企業(yè)精準(zhǔn)分析當(dāng)前管理模式中的漏洞與問題，能為企業(yè)運(yùn)營提供資金保障，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理能幫助企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時預(yù)測規(guī)劃項(xiàng)目資金，在項(xiàng)目進(jìn)行中開源節(jié)流，項(xiàng)目結(jié)束后對資金運(yùn)用進(jìn)行考核分析，構(gòu)成有效的循環(huán)模式，確保企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)成本管理能力有效提升企業(yè)的綜合實(shí)力，為管理者的決策決議提供參考借鑒意義，完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，提升管理者的管理水平，以上要點(diǎn)是企業(yè)想要獲得良性運(yùn)轉(zhuǎn)、提升核心競爭力的根本，是企業(yè)在發(fā)展中應(yīng)當(dāng)放在首要位置的關(guān)鍵因素[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在問題

（一）管理人員對財務(wù)成本管理重視不足

有效的財務(wù)成本管理應(yīng)該在工作中的每一個環(huán)節(jié)都有體現(xiàn)，對于房地產(chǎn)公司來說，既是在項(xiàng)目立項(xiàng)開始之前，對項(xiàng)目的投資進(jìn)行預(yù)測；在項(xiàng)目進(jìn)行中加強(qiáng)對成本的控制和不必要浪費(fèi)的監(jiān)督；在項(xiàng)目完成后總結(jié)資金流向，將項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本支出進(jìn)行存檔，為企業(yè)未來的運(yùn)轉(zhuǎn)提供參考，在每個環(huán)節(jié)中都能合理規(guī)劃資金。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個非常復(fù)雜且工作量龐大的工作，企業(yè)管理者的大部分精力往往會被項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、營銷、售后等環(huán)節(jié)牽扯，加之部分管理者對財務(wù)成本管理認(rèn)知不足，單純認(rèn)為財務(wù)成本管理只是財務(wù)部門對員工薪酬的控制，輕視其重要性，嚴(yán)重影響企業(yè)內(nèi)開展有效的財務(wù)成本管理工作[3]。

（二）欠缺成熟的財務(wù)成本管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)雖然為國家創(chuàng)造了巨大的財富，但是仍然處于發(fā)展階段，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理模式都是在發(fā)展中摸索而出，各成體系，但是在實(shí)際運(yùn)作中都會存在不同的問題，比如財務(wù)部門職責(zé)劃分不明確，在進(jìn)行核算時需要花費(fèi)大量的人力和物力，用時長，效率慢，還采用較為粗放管理形式；相關(guān)管理制度不能貼合企業(yè)發(fā)展形勢，形式化嚴(yán)重，缺乏監(jiān)管，使得部分決策的推動浮于表面，取得的實(shí)際效果不盡如人意，種種弊端很大程度上阻礙了企業(yè)的成長和進(jìn)步。國外房地產(chǎn)行業(yè)中雖有很多成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但是地域和市場經(jīng)濟(jì)的差別，使其不能完全適用于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展[4]。

（三）缺少先進(jìn)的財務(wù)成本管理人才

當(dāng)前大部分企業(yè)普遍存在缺少先進(jìn)財務(wù)管理人才的現(xiàn)象，大部分管理人員不能很好的區(qū)分財務(wù)管理和財會工作的區(qū)別。財務(wù)管理是對指財務(wù)活動和關(guān)系進(jìn)行管控，具有明確的目的性，財會工作是對企業(yè)資金運(yùn)用進(jìn)行記錄和計(jì)算，為財務(wù)管理提供相關(guān)記錄作參考，服務(wù)于財務(wù)管理但不會直接進(jìn)行財務(wù)的決策、分配、管理和監(jiān)督。未能區(qū)分二者的區(qū)別就使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門更偏向后勤化，工作重點(diǎn)還圍繞在薪酬統(tǒng)計(jì)、成本記錄、發(fā)票填開等。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員大多工作經(jīng)驗(yàn)豐富，但自身對先進(jìn)的財務(wù)管理知識儲備量少，并且更新速度慢，不能為企業(yè)的發(fā)展和財務(wù)成本管理提供建設(shè)性的意見[5]。

（四）監(jiān)管強(qiáng)度不足

財務(wù)成本管理中最重要的工作就是節(jié)約成本，避免不必要的浪費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)運(yùn)行最大的區(qū)別是資金投入量大、項(xiàng)目環(huán)節(jié)多、項(xiàng)目周期長，在利益的驅(qū)使下使得開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)中，比如買地、工程采購、營銷等都可能滋生腐敗，“拿回扣”等現(xiàn)象屢禁不止，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)體系中的最大毒瘤，影響地方政府的財政收入，影響房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，更造成社會財富分配不公，易產(chǎn)生社會矛盾。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管強(qiáng)度，完善審查機(jī)制，加大懲治力度已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)急需解決的首要問題[6]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)深入落實(shí)財務(wù)成本管理的建議舉措

（一）加強(qiáng)重視程度，完善財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)管理者的管理能力直接決定企業(yè)未來的發(fā)展，管理者首先應(yīng)正確認(rèn)識財務(wù)成本管理的意義，將財務(wù)成本管理的意識帶入到每個工作環(huán)節(jié)中，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)管理知識，貼合企業(yè)發(fā)展制定系統(tǒng)化財務(wù)管理制度。改變財務(wù)部門偏向記錄的工作習(xí)慣，提升財務(wù)部門的預(yù)算功能，總結(jié)以往工作經(jīng)驗(yàn)和成本記錄，對新項(xiàng)目中需要投入的環(huán)節(jié)和資金進(jìn)行針對性預(yù)測，節(jié)省以往已經(jīng)發(fā)現(xiàn)過的不合理浪費(fèi)，提升審批環(huán)節(jié)的強(qiáng)度，在項(xiàng)目進(jìn)行中一旦發(fā)現(xiàn)與預(yù)算出入較大情況，深入探究發(fā)生原因，靈活調(diào)整，最大限度開源節(jié)流。細(xì)化財務(wù)工作人員職責(zé)，大部分企業(yè)都存在粗放式管理的弊病，部門內(nèi)責(zé)任劃分模糊，將具體職責(zé)細(xì)化到每個財務(wù)人員身上，比如在計(jì)算成本時，為每個財務(wù)人員明確負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，做好各項(xiàng)總結(jié)，將所有支出都計(jì)入成本中，不僅包含物質(zhì)成本，還要包含非物質(zhì)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理制度不斷完善[7]。

（二）加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)人才

人才是企業(yè)生產(chǎn)的第一動力，為了深化改革企業(yè)中的財務(wù)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對財務(wù)人員的培養(yǎng)投入，提高財務(wù)人員上崗要求，強(qiáng)制要求財務(wù)人員每年參加地區(qū)會計(jì)人員的繼續(xù)教育，更新知識儲備，設(shè)立一定獎勵機(jī)制鼓勵員工繼續(xù)深造，種種舉措不但能提升財務(wù)工作人員的素養(yǎng)，更能讓企業(yè)財務(wù)部門時刻保持高競爭力。除對現(xiàn)有財務(wù)工作人員的培養(yǎng)外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)大力引進(jìn)專業(yè)財務(wù)管理人才，讓企業(yè)能及時接受先進(jìn)的財務(wù)管理技術(shù)，為企業(yè)展開財務(wù)成本管理提供技術(shù)支持，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管

房地產(chǎn)是一個資金涌動的行業(yè)，如果不從源頭減少貪污腐敗顯現(xiàn)，必然會影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，反腐工作應(yīng)是一個長期、常態(tài)化的行為。房地產(chǎn)企業(yè)可順應(yīng)時代發(fā)展，利用信息化手段幫助減少這種現(xiàn)象的發(fā)生，比如搭建信息化系統(tǒng)，使企業(yè)內(nèi)部信息流動情況更加透明化，在信息化系統(tǒng)中能清楚的檢查每個環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)上資金的流動情況，這樣能極大程度降低人為影響。另一個舉措是可以分散權(quán)力，每一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會有大量下游單位位置服務(wù)，“吃回扣”主要還是因?yàn)楣?jié)點(diǎn)中的工作人員權(quán)力太集中，將以往由一人把控的權(quán)力分散到不同部門共同承擔(dān)，看似人人有權(quán)利，實(shí)則人人無決定能力，為下游單位行賄設(shè)置障礙，才能有效減少貪污現(xiàn)象。加強(qiáng)自審強(qiáng)度，特別是大型房地產(chǎn)公司，更應(yīng)設(shè)置專門人員時刻開展對內(nèi)部人員的審查，對發(fā)現(xiàn)的貪污腐敗問題絕不姑息，增強(qiáng)審查對員工的震懾力，減少資金的浪費(fèi)。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)深入落實(shí)財務(wù)成本管理的建議舉措

結(jié)束語：

經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使得市場競爭日漸激烈，為了能更好地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中保有高競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改進(jìn)傳統(tǒng)財務(wù)管理模式的粗放管理形式，健全管理體系，引進(jìn)先進(jìn)財務(wù)管理人才，加強(qiáng)對內(nèi)部監(jiān)督審計(jì)力度，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，深入落實(shí)財務(wù)成本管理，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，為社會創(chuàng)造更多的財富。