《民法典》對不動產(chǎn)登記實務(wù)的影響及應(yīng)對

徐亞男

摘要：《民法典》和配套司法解釋對不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)范進行了部分調(diào)整，對不動產(chǎn)登記實務(wù)有重要指導(dǎo)意義。有針對性分析登記實務(wù)中的難題才能更好配合《民法典》精神的落地，為日后的規(guī)則制定打下堅實的法律基礎(chǔ)。領(lǐng)會《民法典》的精神和貫穿的法治理念，對比修改前后法律規(guī)范的變動，從而摸索出保護公民基本的不動產(chǎn)權(quán)利，維護不動產(chǎn)登記秩序的登記規(guī)則。

關(guān)鍵詞：民法典;以人為本;不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0038-43 收稿日期：2021-10-13

2021年1月1日，《民法典》正式實施，隨后最高人民法院公布配套司法解釋，為《民法典》的順利實施做了理論鋪墊和法律完善。從《民法典》頒布歷程來看，《民法典》的公布實施不僅對不動產(chǎn)登記工作具有重要指導(dǎo)意義，還深刻體現(xiàn)了中國特色社會主義法治的人文精神和法治理念。同時，《民法典》對登記規(guī)則多有修改，為更好地適應(yīng)社會需求，應(yīng)盡快制定相應(yīng)規(guī)則辦理不動產(chǎn)登記。

在指導(dǎo)不動產(chǎn)登記的規(guī)則尚未出臺之前，如何防止錯誤登記損害產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等，是登記實務(wù)部門亟需思考的問題。

1 貫徹《民法典》基本要求開展登記工作

1.1 以人為本，切實保護民事權(quán)利

深刻理解《民法典》傳遞的法治信號，更好地利用法律解決實務(wù)難題。《民法典》立足于中國國情，在實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好人民權(quán)益方面有許多創(chuàng)新，反映了新時代保護人民權(quán)益?！睹穹ǖ洹返闹贫▊鬟f了社會發(fā)展的法治信號，也為日后法律完善提供理論指導(dǎo)。其中，最明顯的變化就是將人格權(quán)獨立成編，通過單獨的篇章加強了包括個人隱私和個人信息等方面的保護。《民法典》著重體現(xiàn)了對公民權(quán)利的實質(zhì)性保護，每一分編都有“以人為本”的具體體現(xiàn)。物權(quán)編中新增居住權(quán)、明確建設(shè)用地使用權(quán)期限;合同編中新增物業(yè)服務(wù)合同;婚姻家庭編中增設(shè)離婚冷靜期;繼承編中增加遺囑類型等，都是對人民立場和人文關(guān)懷的具體體現(xiàn)。

實踐中，在法律銜接和法律適用的過程中也應(yīng)當(dāng)本著保護人民利益的原則，在依法登記時兼顧為人民服務(wù)和高效便民。從公民的基本權(quán)利出發(fā)，根據(jù)《民法典》第219條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)更加注重對不動產(chǎn)登記資料的保護，對查詢主體和查詢用途進行關(guān)注和審查，查詢時也可增加必要提示性內(nèi)容。同時，要順應(yīng)第1039條明確保護個人信息之法律要求，為個人信息保護增加新屏障。為此，登記機構(gòu)應(yīng)加強對不動產(chǎn)登記資料的保管和對工作人員的保密培訓(xùn)。

1.2 堅持公平平等，保護意思自治

隨著社會的發(fā)展，不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，不僅具有重要的法律意義，也對公民財產(chǎn)保護具有重要影響。正因如此，近年來不動產(chǎn)登記規(guī)則和程序備受關(guān)注。在規(guī)則缺位的情況下，可以考慮以民法的基本原則填補法律空白。公平平等作為民法的重要原則，在保護公民權(quán)利、維護交易秩序方面具有舉足輕重的作用。應(yīng)以物之高效流轉(zhuǎn)作為市場經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，同時應(yīng)兼顧公平原則以保護權(quán)利。不動產(chǎn)登記本質(zhì)為設(shè)權(quán)登記，應(yīng)注重對公民意思自治的有效表達。不宜對不動產(chǎn)登記行為進行過分的解讀和限制，應(yīng)以充分表達雙方意思為要義，才能更好保護公民的合法權(quán)益。尤其在處理非公證繼承案件中，登記機構(gòu)必須合理審查登記申請材料，審慎分析被繼承人的意思表示，保證繼承的合理性和合法性。

1.3 發(fā)揮公示公信作用，維護市場秩序

《民法典》延續(xù)了《物權(quán)法》對登記簿公信力的要求，堅持權(quán)利正確性推定原則，善意第三人對不動產(chǎn)登記簿均具有同等的信賴利益。為了維持物權(quán)的社會信賴，法律要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)附有勤勉的注意義務(wù)，對于登記錯誤應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的國家賠償責(zé)任。因此，面對《民法典》頒布帶來的登記新變化，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)恪守勤勉義務(wù)，以審慎態(tài)度對待登記程序，切實維護登記簿的公示公信效力。

貫徹以人為本、公平平等、公示公信基本原則，不僅可以幫助理解《民法典》的主旨要義，也可以幫助登記機構(gòu)消化法律變動帶來的工作難題。但關(guān)涉登記程序更為緊密的物權(quán)編和繼承編中的法律變化，應(yīng)在堅持基本原則的基礎(chǔ)上具體問題具體分析，將《民法典》融入到依法登記的實踐中。

2 《民法典》物權(quán)編對不動產(chǎn)登記的影響及對策

《民法典》物權(quán)編是《物權(quán)法》的延續(xù)和升級，物權(quán)制度是產(chǎn)權(quán)保護的重要基礎(chǔ)，物權(quán)編的重要性不言而喻。物權(quán)編作為《民法典》分則的首編，在民法權(quán)利保護中也具有關(guān)鍵性地位。此次《民法典》頒布針對業(yè)主權(quán)利保護、居住權(quán)登記、完善抵押權(quán)規(guī)則等方面做出多方面修改，對登記規(guī)則也提出了新的要求。

2.1 居住權(quán)登記首次入法

2.1.1 居住權(quán)登記入法符合時代和法律的要求

為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規(guī)定居住權(quán)這一新型用益物權(quán)，明確居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要，讓有現(xiàn)實需要的人“居者有其屋”。

《民法典》新增了居住權(quán)相關(guān)規(guī)定，從第366條至第371條分別規(guī)定，居住權(quán)原則上無償設(shè)立;居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，占有、使用他人的住宅;居住權(quán)登記設(shè)立;居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅原則上不得出租。居住權(quán)作為一項新增的用益物權(quán)類型，將對公民的生活和財產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生重要的影響，甚至在一定程度上會影響房地產(chǎn)市場交易秩序和交易安全。此次新增居住權(quán)入法，明確以登記作為居住權(quán)設(shè)立生效的要件，為居住權(quán)提供法律上的公示性保護。

2.1.2 居住權(quán)登記仍存在登記規(guī)則的空白

實踐中，針對居住權(quán)的討論和疑問仍未停止。先設(shè)抵押權(quán)的情況下，是否可以設(shè)立居住權(quán)？遺囑設(shè)立居住權(quán)，是否要考慮善意取得第三人？對于一系列問題的回答，不僅僅是理論上的爭議和思考，更是居住權(quán)在設(shè)立登記時必須面對的問題。

首先，要從公平平等原則出發(fā)考慮居住權(quán)與抵押權(quán)之間的關(guān)系。居住權(quán)作為用益物權(quán)，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，對雙方的效力優(yōu)先問題，法律并沒有明確的規(guī)定。不同于其他登記類型，無償性、社會性的特點使得居住權(quán)的設(shè)立成為單方面增加不動產(chǎn)權(quán)利負擔(dān)的行為。如抵押權(quán)在先，后又設(shè)立了居住權(quán)。在登記規(guī)則尚未明確的前提下，日后實現(xiàn)抵押權(quán)時極有可能考慮居住權(quán)的社會屬性而對居住權(quán)益進行一定程度的保護，那抵押權(quán)益也會在一定程度上有所減損。所以居住權(quán)的設(shè)立有可能影響后續(xù)抵押權(quán)的實現(xiàn)，為維持平等的交易秩序，防止惡意設(shè)立居住權(quán)阻礙先設(shè)抵押的價值，可在抵押權(quán)人同意書面同意的情況下，允許為不動產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)，這也是對抵押權(quán)人的保護。

其次，要兼顧意思自治與公平原則解決遺囑設(shè)立居住權(quán)問題。通過遺囑設(shè)立居住權(quán)，是被繼承人對不動產(chǎn)增加了使用的限制。這一限制是繼承人在接受繼承所得權(quán)利的同時應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。按照遺囑要求設(shè)立居住權(quán)，是對被繼承人意思表示的充分尊重，但實踐中極有可能出現(xiàn)繼承人并不知曉居住權(quán)遺囑的存在，而將繼承所得的不動產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移的情況。此時，買受人與轉(zhuǎn)讓方僅有買賣合同關(guān)系，與之前的繼承無關(guān)，不應(yīng)受繼承權(quán)利義務(wù)對等要求的影響為遺囑居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)?？梢杂衫^承人對居住權(quán)人進行補償或設(shè)立其他形式的居住權(quán)，來履行繼承不動產(chǎn)時的義務(wù)。

2.2 變更抵押規(guī)則，進一步放開市場

2.2.1 擴大抵押權(quán)范圍

《民法典》第399條規(guī)定，“下列財產(chǎn)不得抵押……學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利性法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施……”。《物權(quán)法》第184條規(guī)定的是，“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益事業(yè)為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押”。

此次放寬了對“營利性的企業(yè)法人擁有的教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施”抵押的限制。另外，刪除了耕地，也是為土地經(jīng)營權(quán)等權(quán)利的抵押留下空間。從側(cè)面看出，《民法典》從一定程度上為抵押權(quán)的設(shè)立開放了更大的空間，讓更多的市場主體和客體參與到抵押融資市場中來。實踐中應(yīng)通過其他行政機關(guān)協(xié)助，明確營利性法企業(yè)法人的財產(chǎn)范圍，明確公共事業(yè)為目的的事業(yè)單位、社會團體的財產(chǎn)范圍，以更好地適應(yīng)市場要求。

2.2.2 修改抵押期間財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定

《民法典》第406條規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人……”。較《物權(quán)法》可以看出，抵押期間的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移由“經(jīng)抵押權(quán)人同意”的要求修改為“通知抵押權(quán)人”，操作方式的區(qū)別實質(zhì)是對抵押權(quán)人權(quán)利的限縮。

《民法典》明顯放開了對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制，這一修改勢必影響不動產(chǎn)的價值和抵押權(quán)人的利益，因此對這一法律的執(zhí)行也應(yīng)謹慎。對此，《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號）明確了“保障抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。其中要求，“《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記”。解決了新舊法銜接的問題，也為抵押權(quán)人的已得利益提供了保護。這一規(guī)則的明確為登記機構(gòu)辦理抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記提供操作規(guī)范，其立法意圖亦是以民事雙方的意思自治作為登記的前提和基礎(chǔ)。同時，明確是否禁止抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記記載于登記簿中，也體現(xiàn)了登記簿的公示公信原則，為保護交易安全提供法律基礎(chǔ)。

3 《民法典》繼承編對不動產(chǎn)登記的影響及對策

繼承登記作為不動產(chǎn)登記中的一個重要登記內(nèi)容，在被繼承人遺產(chǎn)范圍認定、繼承人范圍認定等方面都有著重要作用。實踐中，依據(jù)繼承規(guī)則辦理登記是各類登記中較為復(fù)雜的類型，其中涉及的法律問題復(fù)雜多樣。此次《民法典》增加了代位繼承人范圍、增加遺囑繼承新形式、明確遺產(chǎn)管理人制度等，為繼承規(guī)則的完善和適用提供法律基礎(chǔ)的同時，也為繼承合法登記提出了新的難題。

3.1 增加法定代位繼承人

《民法典》首次明確民事家庭成員關(guān)系?！睹穹ǖ洹返?045條規(guī)定，親屬包括配偶、血親和姻親。配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女為近親屬。配偶、父母、子女和其他共同生活的近親屬為家庭成員。這是在立法上首次明確了親屬、近親屬和家庭成員的范圍。為日后辦理繼承，梳理家庭成員關(guān)系提供了思路和依據(jù)。

《民法典》第1128條規(guī)定，被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人子女的直系晚輩血親代位繼承。被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人兄弟姐妹的子女代位繼承。該規(guī)定完善了代位繼承制度，增加規(guī)定被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人兄弟姐妹的子女代位繼承，從而擴大了法定繼承人的范圍。隨著社會發(fā)展，社會上也陸續(xù)出現(xiàn)無人繼承遺產(chǎn)的情況，為了更好地保護私有財產(chǎn)，此次擴大將被繼承人兄弟姐妹的子女納入到法定繼承人的范圍內(nèi)，使得私有財產(chǎn)更好地在公民個人之間流通。同時，《民法典》第1160條完善了無人繼承遺產(chǎn)的歸屬制度，明確歸國家所有的無人繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)用于公益事業(yè)。

為此，登記機構(gòu)在審理繼承類登記時，應(yīng)堅持以人為本的原則，審慎審查繼承人的范圍，梳理繼承人之間的關(guān)系和繼承順位，保障繼承人的合法權(quán)益，防止出現(xiàn)遺漏繼承人等問題。

3.2 增加遺囑繼承新形式

《民法典》第1136條規(guī)定，打印遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應(yīng)當(dāng)在遺囑每一頁簽名，注明年、月、日。第1137條規(guī)定，以錄音錄像形式立的遺囑，應(yīng)當(dāng)有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應(yīng)當(dāng)在錄音錄像中記錄其姓名或者肖像，以及年、月、日。嚴格意義上來說此次修改增加了打印、錄音、錄像三種新的遺囑形式，適應(yīng)了社會生活的新發(fā)展，擴大了遺囑人的可選擇范圍。同時，也為登記機構(gòu)提出了更高的要求。

首先，遺囑形式的認定自不言待。打印遺囑作為遺囑的新形式，在《民法典》之前即存在爭議，其與自書遺囑、代書遺囑的形式爭議也得到解決。遺囑效力銜接問題也在《民法典》繼承編司法解釋中得到解決。

其次，對于特殊遺囑的保存是日后需要解決的技術(shù)問題。是否需要從技術(shù)層面認定錄音錄像遺囑的真實合法性，亦值得討論。筆者認為，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的要求，申請人提交申請材料辦理登記，并對申請材料的真實性負責(zé)。申請材料的真實性既然是由申請人負責(zé)，申請人提供虛假材料進行登記損害他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)由申請人承擔(dān)相應(yīng)法律后果，這也是《民法典》對申請人的要求。因此，登記機構(gòu)受理登記時，在遺囑形式符合法律要求的前提下，無需對遺囑的真實性進行具體審查，但對明顯存在偽造變造的申請材料，也應(yīng)當(dāng)謹慎辨別。

更為重要的，此次《民法典》刪除了《繼承法》關(guān)于公證遺囑效力優(yōu)先的規(guī)定，在切實尊重遺囑人的真實意愿的同時，也使得公證遺囑具有了普通遺囑的效力，要同其他遺囑一起納入時間順位的考察中。如何確定遺囑為最后一份遺囑成為另一登記難題。現(xiàn)階段，各省市的普遍做法值得借鑒，通過公告方式明確最后一份遺囑。同時，也可以增加繼承人共同認可規(guī)則，由繼承不動產(chǎn)的繼承人明確該份遺囑為此次登記已知的最后一份遺囑，并愿意承擔(dān)另有其他遺囑出現(xiàn)的法律后果。

3.3 對遺產(chǎn)多方位保護

《民法典》在繼承編中著重保護被繼承人的個人意思，從而更好地規(guī)范繼承規(guī)則，為物權(quán)歸屬的明確提供依據(jù)?！睹穹ǖ洹返?145條至1149條規(guī)定了遺產(chǎn)管理人制度，確保遺產(chǎn)得到妥善管理、順利分割，更好地維護繼承人、債權(quán)人利益，明確遺產(chǎn)管理人的產(chǎn)生方式、職責(zé)和權(quán)利等內(nèi)容。《民法典》第1152條規(guī)定，繼承開始后，繼承人于遺產(chǎn)分割前死亡，并沒有放棄繼承的，該繼承人應(yīng)當(dāng)繼承的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)給其繼承人，但是遺囑另有安排的除外。《民法典》中吸收繼承法司法解釋的有關(guān)規(guī)定，明確轉(zhuǎn)繼承規(guī)則，以充分保障繼承人的合法權(quán)益。另外，《民法典》第1158條完善了遺贈扶養(yǎng)協(xié)議制度，適當(dāng)擴大扶養(yǎng)人的范圍，明確繼承人以外的組織或者個人均可以成為扶養(yǎng)人，以滿足養(yǎng)老形式多樣化需求。

由此可以看出，《民法典》在繼承中除了保護被繼承人的意思自由外，也為遺產(chǎn)的有效繼承和合理利用提供法律依據(jù)。在辦理繼承類不動產(chǎn)登記時，也應(yīng)著重保護被繼承人的意思兼顧社會公平。

4 結(jié)語

《民法典》對登記規(guī)則的影響不僅體現(xiàn)在物權(quán)編和繼承編中，在登記具體規(guī)則尚未出臺的情況下，行政主體依法行政的依據(jù)仍應(yīng)以《民法典》的規(guī)定和原則為基礎(chǔ)。對于具體疑難問題的解決應(yīng)當(dāng)從民法中尋求解決思路，堅持以人為本、公平平等和公示公信的原則。避免對法律的過分解讀，堅持實事求是和審慎審查的原則，完成不動產(chǎn)登記工作。

參考文獻：

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