《民法典》視角下居住權(quán)的理解與適用

王銀

摘要：《民法典》正式將“居住權(quán)”入法，并單列一章，具有鮮明的時(shí)代特色，體現(xiàn)了我國(guó)法治的進(jìn)步。結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定，分析居住權(quán)的基本內(nèi)涵，從居住權(quán)的設(shè)立與注銷等方面，提出應(yīng)當(dāng)注意的若干問題。

關(guān)鍵詞：《民法典》;居住權(quán);法治

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0044-46 收稿日期：2021-10-08

居住權(quán)一詞由來已久，最早可見于羅馬法中，旨在為了保障弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)，具有救濟(jì)性和幫扶性。后逐漸被法國(guó)、德國(guó)、瑞士等西方大陸系國(guó)家所吸收和借鑒。在我國(guó)，居住權(quán)類似的規(guī)定曾散見于最高級(jí)人民法院的有關(guān)司法解釋。2020年5月28日通過的《民法典》，正式將居住權(quán)入法，并單列一章，具有鮮明的時(shí)代特色，體現(xiàn)了我國(guó)法治的進(jìn)步。

1 居住權(quán)的基本內(nèi)涵

《民法典》第366—371條，共6個(gè)條文，對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行了規(guī)定，涉及居住權(quán)的性質(zhì)和特點(diǎn)、設(shè)立方式、權(quán)利的限制和期限等。

1.1 性質(zhì)

《民法典》對(duì)居住權(quán)一詞沒有明確的定義，一般是指居住權(quán)人按照合同約定，對(duì)他人所有的住房，為滿足生活居住的需要，享有占有、使用的權(quán)利。主要有三種性質(zhì)：一是居住權(quán)是一種用益物權(quán)，具備排他性。居住權(quán)人有權(quán)直接使用房屋，在遭到任何人的侵害時(shí)，居住權(quán)人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求侵權(quán)人立即侵害，保持該權(quán)利的原始狀態(tài)，造成損害時(shí)，可以要求給予賠償。二是居住權(quán)具有救濟(jì)性和幫扶性。主要是為了保障處于弱勢(shì)一方的當(dāng)事人在為了基本生存和生活居住的需要，要求相關(guān)住房所有權(quán)人給予的救濟(jì)和幫扶。三是居住權(quán)通常具有無償性和專屬性。既居住權(quán)一般是無償設(shè)立，且不得轉(zhuǎn)讓和繼承，但當(dāng)事人另有約定的除外。

1.2 主體

居住權(quán)的主體僅限于自然人、不包括法人和其他組織。因自然人才具有生活居住的需要，而法人和其他組織均不具有該需求。常見的主體一般有兩類：一是基于婚姻和血緣關(guān)系與房屋所有權(quán)人產(chǎn)生特定身份關(guān)系自然人，如離婚后生活困難無居所的一方、負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)子女的父母等;二是與房屋所有權(quán)人不具有上述關(guān)系的其他自然人，如企業(yè)的職工、長(zhǎng)期服務(wù)的保姆、以房養(yǎng)老的老人，等等。

1.3 客體

居住權(quán)的客體是他人所有的住房，即在他人所有的住房上設(shè)立的一種用益物權(quán)。因居住權(quán)作為一種用于滿足居住權(quán)人生活需要的權(quán)利，所以該權(quán)利應(yīng)及于該房屋及其附屬物、相關(guān)配套設(shè)施等。

1.4 內(nèi)容

居住權(quán)人享有占有和使用住房的權(quán)利，排除他人的非法干涉，同時(shí)享有因生活需要對(duì)房屋及其設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)改良和修繕的權(quán)利。同時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)合理使用該住房，承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等必要的費(fèi)用，盡到善良管理人的注意義務(wù)。在居住權(quán)期滿或消失時(shí)，應(yīng)及時(shí)返還該住房、附屬物及配套設(shè)施。

2 居住權(quán)的設(shè)立與注銷

2.1 居住權(quán)設(shè)立的依據(jù)

居住權(quán)設(shè)立依據(jù)主要有兩種：一種是當(dāng)事人之間采用書面形式訂立的居住權(quán)合同。筆者認(rèn)為這里的“居住權(quán)合同”應(yīng)作擴(kuò)大解釋，既包括單獨(dú)就居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商達(dá)成一致意見的居住權(quán)合同，也應(yīng)包括房屋買賣合同等有關(guān)合同中設(shè)立居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容的條款。另一種是住房所有權(quán)人所立的含有設(shè)立居住權(quán)的有效遺囑。

2.2 居住權(quán)的登記

如前所述，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，是絕對(duì)權(quán)利，屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，采取登記對(duì)抗主義。鑒于我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)制度，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)未經(jīng)登記機(jī)構(gòu)登記前，屬于債權(quán)。經(jīng)過登記，居住權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗任何第三人，也包括房屋所有權(quán)人。

2.3 居住權(quán)的注銷

《民法典》第370條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記?！备鶕?jù)該條規(guī)定，在居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時(shí)，居住權(quán)即消滅。同時(shí)，居住權(quán)人或相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記。

3 應(yīng)當(dāng)注意的若干問題

3.1 居住權(quán)與其他權(quán)利的沖突

居住權(quán)與抵押權(quán)。居住權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，二者通常不排斥彼此存在，但設(shè)立居住權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)勢(shì)必帶來一定的不利影響。為維護(hù)抵押權(quán)人債權(quán)利益，應(yīng)允許在訂立抵押權(quán)合同時(shí)，通過約定方式禁止設(shè)立居住權(quán)或者限定居住權(quán)存續(xù)的期限。登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)通過相應(yīng)的方式進(jìn)行公示，讓相關(guān)利害關(guān)系人可以查詢住房是否已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)或抵押權(quán)。二者同時(shí)存在主要有兩種情況：一是抵押權(quán)設(shè)立在先居住權(quán)設(shè)立在后。此種情況實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)是否應(yīng)該剔除居住權(quán)？筆者認(rèn)為，兩者均為物權(quán)，均通過登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記公示，設(shè)立在先的物權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于設(shè)立在后的物權(quán)，即剔除設(shè)立在后的居住權(quán)。二是居住權(quán)設(shè)立在先抵押權(quán)設(shè)立在后。此種情況下實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)是否能剔除居住權(quán)？筆者認(rèn)為，居住權(quán)經(jīng)過登記，具有物權(quán)公示效力，在后設(shè)立抵押權(quán)也經(jīng)過登記并具有公示效力，但抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)了解抵押物存在居住權(quán)的狀態(tài)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)附帶居住權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，居住權(quán)不應(yīng)受到抵押物轉(zhuǎn)讓帶來的不利影響。

居住權(quán)與租賃權(quán)。兩者均為對(duì)住房的占有和使用，具有互斥性。但實(shí)踐中仍有可能存在房屋所有權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)后又將房屋出租或?qū)⒎课莩鲎夂笤僭O(shè)立居住權(quán)。在這兩種情況下，均應(yīng)適用物權(quán)優(yōu)先原則，居住權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求承租人返還占有的房產(chǎn)，承租人可請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

3.2 與居住權(quán)登記相關(guān)的事項(xiàng)

《民法典》僅原則性地規(guī)定了居住權(quán)需要進(jìn)行登記，但未規(guī)定其登記機(jī)構(gòu)、登記主體和登記內(nèi)容等。筆者也進(jìn)行相關(guān)搜索，成都等地已開展居住權(quán)登記試點(diǎn)，但目前尚未出臺(tái)有關(guān)居住權(quán)登記的全國(guó)性操作規(guī)范。居住權(quán)作為一項(xiàng)關(guān)系當(dāng)事人切身權(quán)益的重要事項(xiàng)，在登記操作中所涉及的審查內(nèi)容，如對(duì)居住權(quán)合同主體、居住權(quán)設(shè)立的原因等是否進(jìn)行審查以及登記機(jī)構(gòu)是否具備審查能力，等等，都亟需解決。為此，在有關(guān)部門規(guī)章和《民法典》司法解釋中，應(yīng)對(duì)有關(guān)居住權(quán)登記的具體操作規(guī)則中予以回應(yīng)，以相對(duì)完善的制度設(shè)計(jì)最大程度保障立法目的的實(shí)現(xiàn)。

3.3 與居住權(quán)相關(guān)的問題

一是對(duì)居住權(quán)人進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹跋拗啤?。因居住?quán)合同一般是為住房所有權(quán)人創(chuàng)設(shè)義務(wù)、為居住權(quán)人創(chuàng)設(shè)權(quán)利的合同。為此，在簽訂居住權(quán)合同或者立遺囑時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加住房所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)人的居住權(quán)加以限制的規(guī)定，比如在居住權(quán)人嚴(yán)重?fù)p害住宅所有權(quán)人權(quán)益等的情況下，其喪失居住權(quán)。這樣，對(duì)居住權(quán)人起到必要的監(jiān)督和威懾作用，有利于住宅所有權(quán)人在一定情況下“進(jìn)退自如”，也在一定程度上防止別有用心之人濫用該權(quán)利而損害他人權(quán)益。二是注意權(quán)利瑕疵。在《民法典》實(shí)施后，大家在進(jìn)行住房買賣、抵押時(shí)，除了要查詢?cè)撟》渴欠裼械盅?、查封等?quán)利限制，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解該住房是否設(shè)立了居住權(quán)，否則可能會(huì)出現(xiàn)新購(gòu)入的住房因設(shè)立居住權(quán)而不能自行居住或?qū)Φ盅簷?quán)的實(shí)現(xiàn)有不利影響。三是居住權(quán)生效和消滅的時(shí)間。居住權(quán)自登記時(shí)生效，具有絕對(duì)性。未經(jīng)登記的居住權(quán)是債權(quán)非物權(quán)，所以大家在簽訂居住權(quán)合同后應(yīng)當(dāng)及時(shí)去登記機(jī)構(gòu)辦理登記。居住權(quán)消滅的時(shí)間是居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡，而非到登記機(jī)構(gòu)注銷的時(shí)間。