如何保障青年人、新市民的住房租賃需求

趙曦 李紅

摘要：保障青年人、新市民的住房需求，是目前住房保障的重點(diǎn)。如何為這兩個(gè)群體提供住房保障，特別是滿足其租賃住房的需求，是各級(jí)政府和部門需要研究的課題。分別針對(duì)兩類人群提出住房保障的建議，有助于住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：青年人;新市民;住房租賃

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0019-24 收稿日期：2021-10-20

1 青年人租賃住房保障建議

1.1 保障承租人享有基本的公共服務(wù)

如今房產(chǎn)上附帶過多的價(jià)值和公共服務(wù)，例如學(xué)區(qū)房等，使得青年人群體的購房意愿強(qiáng)烈，要想真正實(shí)現(xiàn)“租購并舉”，就必須將過多附加于房產(chǎn)的權(quán)益慢慢解綁，使得租房者也能享有這些基本的公共服務(wù)。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”的立法進(jìn)程，規(guī)范承租人的基本義務(wù)與權(quán)利，賦予其與購房者同等的醫(yī)療保險(xiǎn)、公共教育等基本公共服務(wù)的權(quán)利，還應(yīng)該同時(shí)豐富和完善住房租賃市場(chǎng)的法律體系，以此為承租者提供法律依據(jù)，保障他們的基本權(quán)利。

1.2 減輕青年人群體租房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

當(dāng)前有大量青年人群體還沒有住房選擇行為，研究發(fā)現(xiàn)，住房租賃補(bǔ)貼等措施能提高他們的租房意愿。由于當(dāng)前租房成本也比較高，許多青年人群體更愿意買房，即使需要付出家庭兩代人甚至是三代人的儲(chǔ)蓄。為了減輕青年人群體的住房壓力，政府可以對(duì)那些剛踏出校園或是工作不久的人發(fā)放租賃補(bǔ)貼，還可以鼓勵(lì)他們繳存住房公積金，將住房公積金用于租房。

1.3 完善并規(guī)范住房租賃市場(chǎng)管理體系

當(dāng)租房雙方的權(quán)益能得到有效保障時(shí)，青年人群體更愿意租房甚至是長期租房。為了讓住房能回歸到真正的居住屬性，讓青年人住的安心，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的有效管理。為此，一方面政府可以登記收集所有的房源信息，了解房屋的基本情況、租期要求以及租金信息等，在此基礎(chǔ)上建立以當(dāng)?shù)卣疄橹行牡姆课葑赓U網(wǎng);另一方面政府需加強(qiáng)住房租賃備案管理，明確租賃主體權(quán)利、義務(wù)、押金收取和支付等，保障承租人的合法穩(wěn)定居住權(quán)利;此外，政府需完善租房評(píng)價(jià)系統(tǒng)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)情況展開動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)于出現(xiàn)的違法違規(guī)行為予以嚴(yán)厲打擊。

1.4 有效增加租賃住房供應(yīng)

由于當(dāng)前市場(chǎng)上穩(wěn)定出租房源不能滿足群眾需求，大大降低了青年人的租房意愿，因此，要增加穩(wěn)定房源的供給。首先應(yīng)該扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃，提供優(yōu)質(zhì)住房資源，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范有序經(jīng)營;其次探索利用“城中村”改造產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃用地;最后根據(jù)消費(fèi)者的不同需求，提供不同面積及戶型的租賃住房。

2 新市民租賃住房保障建議

根據(jù)黨的十九大報(bào)告精神，結(jié)合新市民住房問題產(chǎn)生的原因，解決新市民住房問題的目標(biāo)應(yīng)該是改善新市民在城市的居住條件，多主體供給、多渠道保障、租購并舉，將新市民有次序、有步驟、有區(qū)別地納入住房保障體系，促進(jìn)新市民在城鎮(zhèn)定居。在構(gòu)建新市民住房制度體系時(shí)，應(yīng)該遵從三點(diǎn)原則：第一，堅(jiān)持市場(chǎng)為主，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用;第二，政府積極引導(dǎo)、托底保障，盡力而為、量力而行;第三，強(qiáng)化企業(yè)責(zé)任，鼓勵(lì)用工單位解決新市民的住房需求。

新市民住房問題的解決應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展階段和水平出發(fā)，按近期、中期、遠(yuǎn)期的時(shí)間框架設(shè)置目標(biāo)與任務(wù)，著力解決當(dāng)前時(shí)期應(yīng)該解決且能夠解決的問題。住房租賃方面，要大力發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃住房的多元化、多主體供給;住房保障方面，要做到托底保障與城市需求兼顧，為新市民提供多渠道的住房保障;土地方面，要提高土地利用效率，建立“人地掛鉤”機(jī)制;財(cái)政方面，要增加中央財(cái)政對(duì)住房保障的支持力度，建立“人財(cái)掛鉤”機(jī)制;金融方面，要完善住房公積金系統(tǒng)，強(qiáng)化金融在住房市場(chǎng)發(fā)展和住房政策支持方面的作用。

2.1 短期需要在供需兩端發(fā)力，多方位滿足各層次人口的基本住房需求

解決新市民住房問題的近期目標(biāo)是滿足新市民的基本住房需求，并優(yōu)先解決城市所需人才的住房問題。近期的政策難點(diǎn)是，政府在改善新市民居住條件、解決新市民住房問題時(shí)將面對(duì)提高住房數(shù)量和質(zhì)量所需的龐大資金缺口，短期內(nèi)不可能通過大規(guī)模擴(kuò)大正規(guī)住房市場(chǎng)的供給量來解決新市民住房問題。因此，近期的政策重點(diǎn)是供需兩端齊發(fā)力，完善住房保障制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高居住品質(zhì)，增強(qiáng)支付能力，增加供應(yīng)主體。

一是住房保障方面，促進(jìn)公共住房的精準(zhǔn)化保障，加強(qiáng)中央財(cái)政支持。在為新市民提供公共住房時(shí)，可以采取打分制，給予青年人家庭、有結(jié)婚計(jì)劃的家庭、多世同堂家庭、來此地2年以上的家庭、教育程度較高的人一定的分值，綜合考量，從而更有效率、更精準(zhǔn)地為新市民提供住房保障。此外，環(huán)衛(wèi)和公交等行業(yè)是維持城市正常運(yùn)行的公益性行業(yè)，但是這些行業(yè)人員特別是一線工作人員的工資往往比較低，住房困難問題比較突出。各個(gè)城市應(yīng)該根據(jù)自己的情況，因城施策、因地制宜，為公益性崗位一線工作人員定向提供公共租賃住房或者住房補(bǔ)貼。目前，解決住房困難群體的基本住房保障支岀絕大部分都是由地方政府負(fù)擔(dān)，而一些地方政府往往從所管轄范圍的角度出發(fā)，關(guān)注發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)地方競(jìng)爭(zhēng)力，在住房保障方面動(dòng)力不足。為此，應(yīng)加強(qiáng)中央財(cái)政對(duì)于基本住房保障的支持力度，在新市民住房問題上更加關(guān)注住房困難群體，促進(jìn)公平和諧，維持社會(huì)穩(wěn)定。

二是住房租賃方面，把握新市民住房需求，提供多層次租賃住房。部分新市民的遷移原因是為了工作，而不是長期在遷入地發(fā)展，其居住需求很可能是短期的。與舒適但價(jià)格相對(duì)較高的市場(chǎng)租賃房相比，他們更傾向于居住在便宜但能夠滿足基本居住需求的藍(lán)領(lǐng)公寓或宿舍型公寓里。因此，應(yīng)鼓勵(lì)為有穩(wěn)定就業(yè)的新市民建設(shè)單位租賃房，或利用閑置非居住用房改建或改造單位租賃房。對(duì)于新市民中剛就業(yè)的普通白領(lǐng)群體來說，在支付能力范圍內(nèi)，他們一般會(huì)盡可能選擇相對(duì)舒適、離市中心或上班地點(diǎn)較近的住房，市區(qū)或近郊的小戶型市場(chǎng)租賃房，是其比較理想的選擇。對(duì)于新市民中的中、高端人才來說，其對(duì)于住房的需求可能不僅僅在于居住，還會(huì)在很大程度上考慮社交、生活品質(zhì)等因素，住房租賃機(jī)構(gòu)提供的品牌公寓，可能更符合此類人群的住房需求。此外，應(yīng)法、稅、地、資多管齊下，鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展：①完善住房租賃法律法規(guī)，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，并從社會(huì)公平的視角出發(fā)加大對(duì)承租人利益的保護(hù)，保障租賃居住的安全性、可負(fù)擔(dān)性及穩(wěn)定性。②通過出臺(tái)相關(guān)規(guī)章制度、建立行業(yè)協(xié)會(huì)、黑名單等方法規(guī)范中介行為，禁止在網(wǎng)上發(fā)布不實(shí)、重復(fù)的租賃房源信息。③可以通過對(duì)出租人減少個(gè)人所得稅的措施，鼓勵(lì)個(gè)體出租人出租空余房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)量;也可以對(duì)承租人采取以房租抵扣一定比例的個(gè)人所得稅的措施，減少其租房負(fù)擔(dān)。④特大城市用地比較緊張，租賃住房需求比較旺盛，可在中心城區(qū)或者交通較為便利的地方，在每年新增住宅出讓土地中規(guī)定一定比例的土地作為租賃住房專用土地，僅發(fā)放租賃住房用地單一產(chǎn)權(quán)證明，防止用地性質(zhì)的變化。⑤促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新與發(fā)展，在租賃住房建設(shè)中運(yùn)用REITs使固定資產(chǎn)通過金融創(chuàng)新的模式轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的份額資產(chǎn)，為后續(xù)新建租賃住房項(xiàng)目提供資金周轉(zhuǎn);開發(fā)如租房按揭、租金貸等創(chuàng)新產(chǎn)品，提供專門的住房租賃中長期貸款給資金周轉(zhuǎn)困難的承租人。

三是居住品質(zhì)方面，促進(jìn)城中村和舊城區(qū)的更新改造，提高住房質(zhì)量。城中村和舊城區(qū)住房存在兩大問題：其一，出于對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求，房東傾向于出租更多的建筑面積，存在私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重、安全隱患突出的問題;其二，缺少必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給，環(huán)境衛(wèi)生條件差，特別是舊城區(qū)的房屋，大多比較破舊、基礎(chǔ)設(shè)施較差。然而，由于目前廉價(jià)的租賃住房供不應(yīng)求，簡單地取締和驅(qū)趕并不是良計(jì)，可考慮釆取如下措施：首先，可允許在集體土地上建造成本型租賃住房出租給新市民或者用工企業(yè)。其次，通過市政改造工程，增加對(duì)城中村、城鄉(xiāng)接合部和舊住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投資，集中改造，提高基礎(chǔ)設(shè)施水平。再次，整治群租、私搭亂建等違法違規(guī)行為，同時(shí)聯(lián)合企業(yè)對(duì)城中村和舊城區(qū)的住房進(jìn)行改造，提高住房質(zhì)量。此外，對(duì)于企業(yè)提供的職工宿舍，應(yīng)通過政府監(jiān)管的介入，保障新市民住房達(dá)到最基本的標(biāo)準(zhǔn)，排除安全隱患，完善公共配套設(shè)施，改善新市民的居住、衛(wèi)生條件。

四是支付能力方面，擴(kuò)大住房公積金繳交范圍，強(qiáng)化住房公積金的支付性與政策性功能。首先，應(yīng)該擴(kuò)大住房公積金繳交范圍，對(duì)于有固定工作單位的新市民，其所在單位及新市民個(gè)人應(yīng)按照在職職工的繳存標(biāo)準(zhǔn)繳存住房公積金，用于購房和支付住房租金。其次，隨著近年來國家出臺(tái)各項(xiàng)政策鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，應(yīng)該簡化住房公積金支付租金的流程，建立和完善住房公積金異地結(jié)轉(zhuǎn)系統(tǒng)，促進(jìn)使用住房公積金支付租金，讓住房公積金在新一輪的改革中發(fā)揮更大的作用。再次，可以進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金制度的政策支持，如：參與保障性住房的建設(shè)、為租賃住房供應(yīng)和城市更新改造提供低息貸款，也可為符合國家住房政策的貸款項(xiàng)目提供擔(dān)保，還可為住房貸款證券化的發(fā)展提供支持。

五是供應(yīng)主體方面，增強(qiáng)社會(huì)化力量參與度，培育住房專業(yè)化機(jī)構(gòu)。與政府機(jī)構(gòu)相比，社會(huì)化力量參與住房供給能夠靈活把握社會(huì)需求，提高住房供應(yīng)效率。特別是租賃房具有多樣化的特征，社會(huì)化力量參與租賃住宅供應(yīng)能夠更加精準(zhǔn)地滿足社會(huì)各類租賃群體的需要。首先，可通過減稅、規(guī)范化等措施，鼓勵(lì)并培育專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)。其次，盤活商辦物業(yè)、閑置企業(yè)用地等存量房作為住房租賃房源。對(duì)于能夠用于房屋租賃的商辦物業(yè)，可以按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后岀租;對(duì)于閑置的國有企業(yè)用地或房屋，可以聯(lián)合住房租賃機(jī)構(gòu)，改造成租賃住房。再次，加大社會(huì)團(tuán)體對(duì)于建設(shè)保障性住房的參與力度，提高保障性住房的質(zhì)量。

2.2 中期需要因城施策，根據(jù)不同城市所需的人口類型制定住房政策

新市民住房問題解決的中期目標(biāo)是與大城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)及中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，通過住房政策引導(dǎo)和吸引相應(yīng)的人口流入，優(yōu)化我國城鎮(zhèn)化空間布局和城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)。中期政策難點(diǎn)是城市所處的發(fā)展階段以及城市發(fā)展定位不同，對(duì)人口的需求總量和結(jié)構(gòu)（如教育程度等）要求也不同，相適應(yīng)的住房政策也就不同。因此，中期政策重點(diǎn)是因城施策，根據(jù)不同城市需要的人口類型制定住房政策。

一是一線城市應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高容積率，高效使用土地資源。一線城市的全社會(huì)固定投資占GDP的比重較低，城市發(fā)展已進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)階段，未來的經(jīng)濟(jì)增長要依靠技術(shù)或服務(wù)創(chuàng)新，需要重點(diǎn)關(guān)注與該城市定位相關(guān)的高層次人才以及維持城市正常運(yùn)行的基層人員的住房問題。由于一線城市人口密度高，住房需求大，而房價(jià)的高漲導(dǎo)致很多新市民買不起房，要重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。首先，要促進(jìn)租賃住房的多元化供應(yīng)，對(duì)所需人才發(fā)放租賃補(bǔ)貼，并對(duì)其優(yōu)先開放公共租賃住房，利用集體建設(shè)用地建設(shè)成本型租賃住房，供低收入新市民群體居住。其次，這類城市用地緊張，要提高土地的利用效率，適當(dāng)提高中心城區(qū)以及地鐵站附近住房的容積率，并努力盤活閑置商辦房和企業(yè)閑置存量住房。再次，為了吸引人才，可以為所需人才提供人才共有產(chǎn)權(quán)房，增強(qiáng)其定居意愿。

二是東部二線城市應(yīng)公私結(jié)合地發(fā)展租賃住房，租購并舉吸引高素質(zhì)人才。東部二線城市應(yīng)該探索自己的城市定位，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，需要重點(diǎn)關(guān)注可以為其城市定位指引方向的多領(lǐng)域高素質(zhì)人才，以及與城市發(fā)展建設(shè)密切相關(guān)的新市民群體。此類城市人口密度不像一線城市那么高，但是比內(nèi)陸城市高，住房需求也比較大，房價(jià)也較高，此類城市的承載力與一線城市相比還有較大空間，可以吸引更多的新市民進(jìn)城。對(duì)于此類城市，可考慮如下策略：首先，應(yīng)該公私結(jié)合地發(fā)展租賃住房，讓新市民“住有優(yōu)居”。在住房保障方面，建議將公租房制度向全體新市民開放，實(shí)行實(shí)物供給與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合;在住房市場(chǎng)方面，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃住房多元化供給。其次，此類城市非常需要各類高素質(zhì)人才，可根據(jù)不同人才的住房需求區(qū)別對(duì)待，發(fā)展人才共有產(chǎn)權(quán)住房。再次，城市的建設(shè)也需要大量建筑工人等基層人員，可以考慮為其提供公共租賃型集體宿舍。

三是內(nèi)陸城市應(yīng)促進(jìn)新市民進(jìn)城定居，完善周邊配套，促進(jìn)產(chǎn)城融合。內(nèi)陸城市可將發(fā)展方向定位為前面兩種城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的接收者，適當(dāng)加大第二產(chǎn)業(yè)投資，不僅要吸引第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，而且要促進(jìn)本地農(nóng)民或因不堪東南沿海城市高昂的生活成本而回流的新市民進(jìn)城定居。首先，此類城市的用地較前面兩類城市不那么緊張，可以與企業(yè)合作批量建設(shè)衛(wèi)生、安全的公共租賃型集體宿舍，將公租房向新市民開放。其次，應(yīng)注重在新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)施產(chǎn)城融合，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊居住地區(qū)的公共配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、公園及文體設(shè)施等，以吸引新市民來此定居。再次，為了吸引產(chǎn)業(yè)技術(shù)相關(guān)人才，可以為其提供租買聯(lián)動(dòng)型住房。最后，可以考慮將農(nóng)民的合法權(quán)益貨幣化，與周邊鄉(xiāng)村地區(qū)聯(lián)合建立宅基地、承包地、集體分紅三大權(quán)益有償退出機(jī)制，提高農(nóng)民的支付能力、投資能力和在城市的居住能力。

2.3 遠(yuǎn)期需要地區(qū)間聯(lián)動(dòng)、中央統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，改善不平衡、不充分的住房發(fā)展現(xiàn)狀

解決新市民住房問題的遠(yuǎn)期目標(biāo)是，發(fā)展一個(gè)平衡的、充分的住房市場(chǎng)，建立長效機(jī)制，從根本上解決新市民的住房問題。遠(yuǎn)期的政策難點(diǎn)在于從產(chǎn)業(yè)、用地、福利、財(cái)政、公共配套等多方面進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)各地區(qū)住房結(jié)構(gòu)與總量供需均衡。因此，遠(yuǎn)期的政策重點(diǎn)在于，實(shí)現(xiàn)城市間、城鄉(xiāng)間的合作聯(lián)動(dòng)，在不同地區(qū)間建立一個(gè)非競(jìng)爭(zhēng)、相互配合的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，由中央政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，改善不平衡、不充分的住房發(fā)展現(xiàn)狀。

一是城市間聯(lián)動(dòng)，發(fā)展城市群，在大城市實(shí)行“租房券”制度。黨的十九大報(bào)告提出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。發(fā)展城市群能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高效配置，大城市與中小城市間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)能夠帶動(dòng)新市民的合理流動(dòng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化，進(jìn)而有效調(diào)整住房需求。大城市人口規(guī)模大，用地緊張，房價(jià)較高，可以參考美國的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“租房券”制度。具體操作方式為：保障對(duì)象在戶口所在地按照條件申領(lǐng)住房優(yōu)惠券，到就業(yè)地交給當(dāng)?shù)鼗鶎硬块T領(lǐng)取租金優(yōu)惠，就業(yè)地城市或地方政府依據(jù)優(yōu)惠券的總額向中央政府申請(qǐng)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，或者申請(qǐng)新增建設(shè)用地指標(biāo)。在前面的新市民居住情況分析中，我們得出沒有房產(chǎn)的新市民比有房產(chǎn)的新市民更容易有住房困難問題，而房租支出占家庭收入的比例在20%-30%的新市民最容易感到住房困難。綜合考量，“租房券”的領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)要跟有無房產(chǎn)掛鉤，租金補(bǔ)貼應(yīng)該發(fā)放給這部分新市民。之所以分別設(shè)定補(bǔ)貼下限和補(bǔ)貼上限，是因?yàn)榧瓤梢杂行Ц采w住房困難家庭，又可以防止被補(bǔ)貼家庭租過高租金的住房從而造成財(cái)政浪費(fèi)。

二是城鄉(xiāng)間聯(lián)動(dòng)，實(shí)施城市福利與土地權(quán)益的交換。近年來，我國各地都在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域城鄉(xiāng)一體化，不少地方已取得重大進(jìn)展，城鄉(xiāng)一體化水平達(dá)到了較高的程度。但是，由于生產(chǎn)要素在區(qū)域間的自由流動(dòng)是城市化、工業(yè)化、市場(chǎng)化的必然要求，如果沒有全國的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，是難以真正實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展的。各城市之間可以通過城市福利、用地指標(biāo)等多種要素的綜合交易建立有效的新市民遷移機(jī)制，基本思路為：第一，降低目前多數(shù)城市的人口遷移準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，降低門檻。比如在該城市就業(yè)兩年或三年，申請(qǐng)時(shí)累計(jì)6-12個(gè)月月收入標(biāo)準(zhǔn)在該城市低保收入水平以上。第二，在城市中為新市民建立最基本的社會(huì)保障體制、子女就讀和住房安排機(jī)制，構(gòu)成一個(gè)福利包，可以稱為“城市戶口”。第三，建立新市民遷移機(jī)制，在自愿的基礎(chǔ)上，達(dá)到上述準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民，如果（無償）放棄農(nóng)村的土地（將土地使用權(quán)證交還村集體），則可以獲得“城市戶口”和申請(qǐng)享受上述福利包的資格。第四，流入地政府給予某流出地農(nóng)民一定數(shù)量的“城市戶口”后，從流出地得到一定量的建設(shè)用地指標(biāo)。第五，流入地政府得到一定數(shù)量的建設(shè)用地指標(biāo)后，在土地出辻金中拿出一部分給予流出地。

三是中央統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化。城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是新市民在城市定居，使城市人口占比不斷增加，良好的公共服務(wù)對(duì)新市民在工作地定居具有重要的促進(jìn)作用。然而，目前我國城市間的公共服務(wù)配套發(fā)展不均衡，良好的教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施大都集中在大城市，中小城市的公共服務(wù)水平與大城市存在一定差距。這種現(xiàn)象導(dǎo)致人口不斷加速向大城市聚集，大城市不堪重負(fù)，只能通過戶籍制度來限制人口增長。中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)緩慢，農(nóng)民中的很大一部分對(duì)于定居城市的意愿不強(qiáng)。為了縮小公共服務(wù)的地區(qū)間差異，增強(qiáng)新市民定居城鎮(zhèn)的信心，中央政府應(yīng)該統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，完善基本公共服務(wù)均等化供給導(dǎo)向的公共財(cái)政體制，科學(xué)配置中央政府與地方政府之間的事權(quán)、財(cái)權(quán)。應(yīng)明確各級(jí)政府的基本公共服務(wù)支出責(zé)任，合理調(diào)整各級(jí)政府的收入劃分，增強(qiáng)基層政府的基本公共服務(wù)供給能力。