房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)性

李均超

本文利用小波分析模型研究了不同時(shí)期、周期下我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈（環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈）內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，研究表明行業(yè)間聯(lián)動(dòng)性具有顯著的地區(qū)性差異，這與不同經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、區(qū)位因素以及主體產(chǎn)業(yè)有關(guān)。

背景介紹

上世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展吸引了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的諸多目光，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的渠道是什么？總體影響效果是怎樣的？學(xué)者們進(jìn)行了諸多的探索，雖目前相關(guān)文獻(xiàn)也解釋了此類問題，但傳導(dǎo)理論的片面、實(shí)證解釋的缺乏以及結(jié)論的模糊嚴(yán)重制約著各國(guó)政府相關(guān)政策的制定，因此，弄清楚我國(guó)不同時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)對(duì)于我國(guó)發(fā)展突破瓶頸、改變現(xiàn)狀具有重大戰(zhàn)略意義。

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，學(xué)術(shù)界形成了幾條主線：一是從現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)出發(fā)，基于各種角度研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是如何影響一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)變量，例如，消費(fèi)（萬曉莉、嚴(yán)予若、方芳，2017）、儲(chǔ)蓄（李雪松、黃彥彥，2015）以及投資（羅知、張川川，2015）等；二是探索房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)系。部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于平衡貨幣供求是有益的（王千，2006），加之國(guó)家政策的合理引導(dǎo)，其在抵御經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)能夠起到防火墻的作用（劉俊民、王千，2006），房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展能夠?yàn)閷?shí)體部門提供一個(gè)平穩(wěn)的貨幣環(huán)境，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但2008年金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了巨大損失，因此，有學(xué)者提出房?jī)r(jià)的異常增長(zhǎng)會(huì)增大居民收入差距（原鵬飛、馮蕾，2014），加大政府土地財(cái)政的實(shí)行（梅冬洲、崔小勇、吳娛，2018；高然、龔六堂，2017），引起宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

綜上，現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系并沒有一個(gè)一致的答案，且大多數(shù)文獻(xiàn)僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的短期關(guān)系進(jìn)行了論證，二者在中長(zhǎng)期內(nèi)的關(guān)系并沒有得到有效證明或僅通過主觀分析來說明，因此中長(zhǎng)期內(nèi)二者的聯(lián)動(dòng)性缺乏實(shí)證上的補(bǔ)充。其次，目前相關(guān)文獻(xiàn)大多采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，而計(jì)量模型對(duì)變量平穩(wěn)性的要求使其舍棄了部分?jǐn)?shù)據(jù)的原始信息，其得到的系數(shù)估計(jì)值缺乏合理性。此外，現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的研究往往將各省各地區(qū)放于同一框架，忽略了行業(yè)間聯(lián)動(dòng)性的地區(qū)差異性。對(duì)此，本文探究了不同時(shí)期、周期下，我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)性，從而為各地區(qū)政府有效監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)、制定合理有效政策提供借鑒。

模型設(shè)計(jì)及變量選擇

模型設(shè)計(jì)

本文通過小波模型分析我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)關(guān)系，通過小波相干性的顯著區(qū)域分析行業(yè)間的相關(guān)強(qiáng)度，通過小波相位差分析行業(yè)間的相關(guān)類型和先導(dǎo)滯后關(guān)系，通過小波增益衡量房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溢出強(qiáng)度，此外，本文將0-0.5年定義為短周期，0.5-2年定義為中周期，2-4年定義為長(zhǎng)周期。

變量選擇

目前文獻(xiàn)中用來衡量實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變量主要有實(shí)際GDP以及工業(yè)增加值，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)和以金融業(yè)、金融部門為代表的虛擬經(jīng)濟(jì)也可以直接創(chuàng)造GDP，而目前工業(yè)作為我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心部分（黃群慧，2017），該行業(yè)的發(fā)展程度能夠有效描述當(dāng)前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，因此，本文從統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲得三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各省市（除港澳臺(tái)）2005年8月-2017年12月的工業(yè)增加值增速，并通過對(duì)各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)省市的工業(yè)增加值增速取均值來衡量各區(qū)域內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平均增速。

考慮到數(shù)據(jù)的充足性和可得性，本文利用三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各省份的商品房銷售面積來衡量各地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展程度，三大經(jīng)濟(jì)圈各省市商品房銷售面積來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，時(shí)間跨度為2005年8月-2017年12月。

不同經(jīng)濟(jì)圈中行業(yè)間的相干性顯著區(qū)域均主要位于短周期內(nèi)，中長(zhǎng)周期內(nèi)僅有極少數(shù)區(qū)域存在顯著的相干性，房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)動(dòng)性主要體現(xiàn)在短期內(nèi)，中長(zhǎng)期的行業(yè)聯(lián)動(dòng)性并不明顯。

各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)行業(yè)間的相位差存在一定的差異，區(qū)別主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)滯后關(guān)系上，這可能與不同經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（張清勇、鄭環(huán)環(huán)，2012）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策（何青、錢宗鑫、郭俊杰，2015）、工程建造時(shí)間以及房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中所占比重的不同有關(guān)，但總體來說兩個(gè)行業(yè)之間的正負(fù)相關(guān)性卻并無大的區(qū)別。

不同經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響趨勢(shì)和波動(dòng)很相似，區(qū)別在于各個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的增益大小有所區(qū)別。特別是在短周期內(nèi)，大致可分為兩個(gè)區(qū)間：2008年7月-2012年4月期間，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的短周期增益總是大于長(zhǎng)三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈，其中在2011年7月之前，長(zhǎng)三角與珠三角經(jīng)濟(jì)圈之間的增益很相似，但之后長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的短周期增益要大于珠三角經(jīng)濟(jì)圈。這說明該期間內(nèi)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的溢出效應(yīng)較其他兩個(gè)地區(qū)要大一些。2013年9月-2016年4月期間，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的短周期增益快速下滑，并低于其他兩個(gè)地區(qū)，而珠三角經(jīng)濟(jì)圈的增益則快速上升，遠(yuǎn)超與環(huán)渤海和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。這主要是因?yàn)榄h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈身為我國(guó)政治文化中心，其資源和競(jìng)爭(zhēng)力的聚集最強(qiáng)，2008年期間，萬科、恒大等南方地產(chǎn)商紛紛北上。同時(shí)期，“禁貸買地”政策出臺(tái)影響全國(guó)房市，廣州、上海等城市首當(dāng)其沖，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)受樓市調(diào)控影響較大。而環(huán)渤海地區(qū)由于其特殊的區(qū)位因素，加之奧運(yùn)拉動(dòng)，受政策調(diào)控影響不大，因此，該時(shí)期內(nèi)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)性就好，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較為穩(wěn)定，在2012年之前環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的溢出效應(yīng)也較強(qiáng)。但是在2012年以后，珠三角經(jīng)濟(jì)圈憑借高新技術(shù)的快速發(fā)展、外資的強(qiáng)烈推動(dòng)迅速成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化最高地區(qū)，但相對(duì)于其他地區(qū)來說，珠三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)個(gè)體或民營(yíng)企業(yè)占比較大（郭文偉、李嘉琪，2019），尤其深圳，在外資沖擊下，更易引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，對(duì)其他行業(yè)的溢出強(qiáng)度較大。

研究結(jié)論

本文通過連續(xù)小波變換探究了不同時(shí)域、不同頻域下我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門發(fā)展的聯(lián)動(dòng)性特征，我們可知，房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹使得刺激房市已不再適合作為我國(guó)短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效方法，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)不斷加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“脫實(shí)向虛”，因此，對(duì)于我國(guó)目前來說，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育民族企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力才是實(shí)現(xiàn)我國(guó)長(zhǎng)期穩(wěn)步增長(zhǎng)之根本。其次，行業(yè)間聯(lián)系具有顯著的地區(qū)性差異。在2012年8月之前的顯著性區(qū)間內(nèi)，三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的溢出強(qiáng)度呈現(xiàn)：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈>長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈>珠三角經(jīng)濟(jì)圈，而在此之后，珠三角經(jīng)濟(jì)圈的增益快速上升，遠(yuǎn)超與環(huán)渤海和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，表現(xiàn)為：珠三角經(jīng)濟(jì)圈>長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈>環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，這與不同經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、區(qū)位因素以及主體產(chǎn)業(yè)有關(guān)。

（中國(guó)海洋大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]萬曉莉、嚴(yán)予若、方芳.房?jī)r(jià)變化、房屋資產(chǎn)與中國(guó)居民消費(fèi)——基于總體和調(diào)研數(shù)據(jù)的證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）， 2017，16（02）；

[2]李雪松、黃彥彥.房?jī)r(jià)上漲、多套房決策與中國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄率[J].經(jīng)濟(jì)研究，2015，50（09）；

[3]羅知、張川川.信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)投資與制造業(yè)部門的資源配置效率[J].金融研究， 2015（07）；

[4]王千.房地產(chǎn)的虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006（16）；

[5]劉駿民、王千.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2006（02）；

[6]原鵬飛、馮蕾.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配與貧富分化——基于Dcge模型的房地產(chǎn)價(jià)格上漲效應(yīng)研究[J].經(jīng)濟(jì)研究，2014（09）；

[7]梅冬州、崔小勇、吳娛.房?jī)r(jià)變動(dòng)、土地財(cái)政與中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)研究，2018，53（01）；

[8]高然、龔六堂.2017：土地財(cái)政、房地產(chǎn)需求沖擊與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[J].金融研究，2017（04）；[9]黃群慧.論新時(shí)期中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2017（09）；

[10張清勇、鄭環(huán)環(huán).中國(guó)住宅投資引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嗎？[J].經(jīng)濟(jì)研究，2012（02）；

[11]何青、錢宗鑫、郭俊杰.房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期嗎？[J].經(jīng)濟(jì)研究，2015（12）；

[12]郭文偉、李嘉琪.房?jī)r(jià)泡沫抑制了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)嗎？——基于13個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)驗(yàn)分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2019（08）；