房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風險預防與控制

童玲

近些年隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，高收益的房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資的熱門選項，但隨著我國相關(guān)政策的調(diào)控，我國房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨于成熟和理性，在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)交易市場各個環(huán)節(jié)都會受到不同程度的影響。

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)交易中不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)，但傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場交易規(guī)則并不統(tǒng)一，地區(qū)差異性非常大，且房地產(chǎn)評估從本質(zhì)上來說屬于社會中介行業(yè)范疇，影響最終評估價格的因素過多，存在較大的風險性，對此行業(yè)內(nèi)外都應(yīng)該加以重點防范。本文結(jié)合實際，從多個角度探究房地產(chǎn)評估機構(gòu)中的各類型風險，并針對性地提出一些風險預防和控制措施，旨在更好的完善房地產(chǎn)評估市場，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)評估行業(yè)介紹

房地產(chǎn)評估最早起源于國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)交易市場，在我國基本上出現(xiàn)于20世紀80年代中后期，雖然發(fā)展歷史短暫，但由于近些年我國房地產(chǎn)市場的快速增長，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展并不落后于其他發(fā)達國家，且因為我國獨特的房產(chǎn)政策，發(fā)展出一套相對獨立的房地產(chǎn)評估體系。

早期，我國房地產(chǎn)市場交易種類非常單一，就是單純的房產(chǎn)買賣，而房地產(chǎn)評估的主要目的是防止房產(chǎn)交易雙方隱瞞價格進而偷漏交易稅款。但隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，很多經(jīng)濟活動都與房地產(chǎn)產(chǎn)生了關(guān)聯(lián)，因此，房地產(chǎn)評估的服務(wù)領(lǐng)域也得到了極大地拓展，現(xiàn)如今必須有房地產(chǎn)評估機構(gòu)參與的經(jīng)濟交種類有銀行地產(chǎn)抵押貸款、城市建設(shè)拆遷款補償、國有土地有償征用、不良資產(chǎn)的處置和鑒定、房地產(chǎn)增值稅以及房地產(chǎn)投資咨詢等方面。

我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀

從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于新興行業(yè)，存在很大的發(fā)展空間，整體市場的需求量非常大，行業(yè)內(nèi)部高端人才占比較多，且依舊存在較大的人才缺口。此外，各類型房地產(chǎn)評估機構(gòu)基本建立了現(xiàn)代化公司管理制度，市場趨于規(guī)范化，但整個房地產(chǎn)評估市場內(nèi)部競爭非常激烈，市場的整體表現(xiàn)非常有活力。

在當前市場環(huán)境下，隨著我國房產(chǎn)稅收改革制度的推行和實施，房地產(chǎn)評估市場迎來了巨大的發(fā)展機遇，可以預測的是，未來房地產(chǎn)評估市場的熱度并不會消退，且會隨著時間的推移，大批量涉稅的住房需要集中評估，會給當前房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來大量的稅基評估業(yè)務(wù)，如何有效地抓住這一發(fā)展機遇，成為各大房地產(chǎn)評估機構(gòu)所思考的重點問題。

此外，各種新興政策的實施以及新技術(shù)的應(yīng)用帶來發(fā)展機遇的同時，也伴隨著嚴峻的挑戰(zhàn)。當前房地產(chǎn)評估機構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)主要集中在以下幾點：一是，房地產(chǎn)評估行業(yè)中，部分評估機構(gòu)為了搶占市場會出現(xiàn)一定的惡性競爭問題，嚴重擾亂房地產(chǎn)評估市場的運行規(guī)律，如果不及時地進行有效管控，很容易拉低房地產(chǎn)評估市場的整體信譽度，危害行業(yè)的穩(wěn)定性。二是，房地產(chǎn)評估機構(gòu)自身的防風險意識不足。巨大的行業(yè)市場代表的巨大的利益，而在這種環(huán)境下，利益的提升也代表著風險的提高，房地產(chǎn)評估機構(gòu)管理人員如果一味地追求經(jīng)濟效益，則很容易忽視行業(yè)內(nèi)部運行的風險，進而使得自身評估的服務(wù)質(zhì)量出現(xiàn)問題，嚴重影響自身的行業(yè)競爭力。三是，我國優(yōu)質(zhì)評估機構(gòu)帶來的市場沖擊。隨著我國市場的全面開放，作為地產(chǎn)交易大國，國外很多老牌的房地產(chǎn)評估機構(gòu)也進入到我國房地產(chǎn)評估市場中，因此，國內(nèi)房地產(chǎn)評估機構(gòu)不僅需要面對國內(nèi)同行業(yè)的激烈競爭，還需要面對國外優(yōu)秀評估機構(gòu)的打擊，如果不做出相應(yīng)的管理調(diào)整，必然會被復雜競爭環(huán)境所淘汰。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風險類型

房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)評估風險

從具體的房地產(chǎn)評估過程和結(jié)果來看，房產(chǎn)評估風險主要包括價值上和技術(shù)上兩方面的風險。首先，評估房產(chǎn)價值是房地產(chǎn)評估的核心內(nèi)容，不同機構(gòu)評估報告的最終價值都不盡相同，都會在一定范圍內(nèi)上下浮動，但因為房地產(chǎn)評估機構(gòu)本身具有服務(wù)性質(zhì)，一些機構(gòu)為了拉攏客戶，會不遵守自身的行業(yè)底線，按照顧客的需求對最終價值進行大范圍的調(diào)整，嚴重影響房產(chǎn)經(jīng)濟交易原則。其次，房地產(chǎn)評估技術(shù)風險指的是在房地產(chǎn)評估人員在評估過程中出現(xiàn)技術(shù)性錯誤，進而給評估機構(gòu)自身的業(yè)務(wù)信譽帶來風險。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)財務(wù)風險

現(xiàn)如今房地產(chǎn)評估機構(gòu)基本上都是遵循現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，因此，財務(wù)管理對房地產(chǎn)評估機構(gòu)自身的發(fā)展非常重要。在實際工作中，房地產(chǎn)評估機構(gòu)財務(wù)風險更多的指的是機構(gòu)內(nèi)部的稅務(wù)風險，即企業(yè)納稅行為是否合理合規(guī)。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的稅收繳納方式與大多數(shù)企業(yè)一樣，都是傳統(tǒng)的查賬征收方式，即根據(jù)自身的營業(yè)利潤按照國家規(guī)定的所得稅稅率進行的稅款繳納，但因為房地產(chǎn)評估機構(gòu)自身業(yè)務(wù)的特殊性，一些評估機構(gòu)為了可以少交一些企業(yè)所得稅，都會利用行業(yè)內(nèi)部的各種漏洞進行稅費規(guī)避，甚至部分機構(gòu)會主動地進行發(fā)表造假以此來避免稅費的繳納，在這種情況下，一旦被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)存在偷稅漏稅的行為，則很有可能對機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)造成非常嚴重的打擊，因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)管理層應(yīng)該將機構(gòu)的稅務(wù)管理重視起來，避免因小失大造成不可挽回的損失。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)人員風險

房地產(chǎn)評估機構(gòu)自身也存在相應(yīng)的等級和資質(zhì)的，例如，根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，一級資質(zhì)地房地產(chǎn)評估機構(gòu)專職估價師人數(shù)不得低于15人，且相應(yīng)的發(fā)表人必須從事房地產(chǎn)估價工作三年以上。從實際的工作經(jīng)驗中可以得出，優(yōu)秀的資質(zhì)代表的就是行業(yè)的認可以及相應(yīng)業(yè)務(wù)的強大競爭力，因此，各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)都在想方設(shè)法地提升自身行業(yè)資質(zhì)，但市場評估師人才本身數(shù)量非常有限，一些機構(gòu)為了達成對應(yīng)的評估標準，就想到了資質(zhì)付費掛靠的方法來蒙混過關(guān)，但這種行為本身是被國家明令禁止的，一旦被發(fā)現(xiàn)不僅掛靠人自身會受到懲罰，相關(guān)機構(gòu)也會被降級和罰款，甚至取消相應(yīng)的營業(yè)資質(zhì)。所以，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該對內(nèi)部人員資質(zhì)進行嚴格管控，降低和消除人員風險帶來的不良影響。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)風險

業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)評估機構(gòu)生存的重要保障，因此，每一個房地產(chǎn)評估機構(gòu)都在想盡辦法來拓展自身業(yè)務(wù)數(shù)量和范圍，其中包括但不限于廣告投放、關(guān)系打點、業(yè)務(wù)合作等方式，而在所有的業(yè)務(wù)類型中，銀行房產(chǎn)貸款以及拆遷項目評估占有非常大的比重，所以各家房地產(chǎn)評估機構(gòu)在這兩方面的競爭非常激烈。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的風險預防和控制措施

評估風險的預防和控制

為了更好地預防和控制房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的各種風險，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)國家相關(guān)制度，嚴格遵守三級審核制度。一審主要是由項目的具體負責人審核，主要就待審房產(chǎn)具體資料、價格影響因素、評估方式等進行評審，主要考察評估過程是否合規(guī)。二審一般由部門的業(yè)務(wù)經(jīng)理負責，審核的重點是最終價值是否合理、估價對象描述是否合規(guī)、評估報告附件內(nèi)容是否詳盡等。而最終的三審通常是由評估機構(gòu)總估價師或是技術(shù)總監(jiān)完成，即對評估報考進行最終的內(nèi)容審查，主要是測評項目的風險程度。只要嚴格地按照三審原則進行運作，則可以最大限度地預防評估風險。

財務(wù)風險的預防和控制

首先，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該在企業(yè)管理過程中嚴格遵守國家稅收相關(guān)規(guī)定，及時關(guān)注行業(yè)稅收政策變化，防止因為信息不對稱或是了解不及時產(chǎn)生稅務(wù)認知盲區(qū)，進而引發(fā)稅務(wù)風險。其次，要強化機構(gòu)內(nèi)部稅務(wù)管理人員自身的專業(yè)資質(zhì)，準確完成相應(yīng)的稅務(wù)工作，避免因為個人原因?qū)е碌亩悇?wù)問題，規(guī)避機構(gòu)的財務(wù)風險。最后，如果機構(gòu)內(nèi)部稅務(wù)管理經(jīng)驗不足，可以交給第三方稅務(wù)機構(gòu)進行代理管理，這樣既可以降低管理風險，還可以提升機構(gòu)的工作效率。

人員風險的預防和控制

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的人員風險主要是估價師資質(zhì)管理以及內(nèi)部普通員工的日常管理兩方面。首先，對于機構(gòu)內(nèi)部估價師的管理主要應(yīng)該集中在質(zhì)量和數(shù)量兩點，嚴格按照國家相關(guān)規(guī)定招收符合國家認證資質(zhì)的估價師，并根據(jù)機構(gòu)自身發(fā)展情況，給予優(yōu)厚的待遇和晉升條件，以此來吸引優(yōu)秀估價師的入駐，此外，還可以有針對性地對機構(gòu)內(nèi)部優(yōu)秀人員進行定向培養(yǎng)，鼓勵員工自主進行估價師考核。其次，對于機構(gòu)內(nèi)部的普通人員來說，要在機構(gòu)中制定完善的獎懲制度，并構(gòu)建良好的企業(yè)內(nèi)部文化，以此來激發(fā)員工的工作積極性，防范房地產(chǎn)機構(gòu)內(nèi)部人員風險。

4.4業(yè)務(wù)風險的預防和控制

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)風險主要集中在不合理競爭，而想要避免這一風險，主要就是端正自身的經(jīng)營理念，要從自身業(yè)務(wù)質(zhì)量入手，通過深挖行業(yè)數(shù)據(jù)信息來實現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，并根據(jù)自身優(yōu)勢來對業(yè)務(wù)進行集中突破，做好自身已有的業(yè)務(wù)范圍，穩(wěn)扎穩(wěn)打，通過不斷學習先進管理和技術(shù)來提升機構(gòu)的綜合能力，打造自身品牌價值，通過良好口碑來吸引業(yè)務(wù)的主動到來，切不可利用行賄等不良方式來進行業(yè)務(wù)拓展，以此來控制業(yè)務(wù)風險。

結(jié) 語

隨著國家相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)評估機構(gòu)迎來了巨大的發(fā)展機遇，但在良好發(fā)展前景下，房地產(chǎn)評估機構(gòu)更應(yīng)該重視各類型風險，結(jié)合風險的具體特征來進行針對性的預防和管控，以此來提升房地產(chǎn)評估機構(gòu)的行業(yè)競爭力，推進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（武漢陽光房地產(chǎn)估價有限責任公司）