辦公樓工程全生命周期造價控制

馮曉波

摘要：建筑工程項目是一項復(fù)雜系統(tǒng)的工程，為提升工程造價有效性，應(yīng)將造價管理貫穿建筑工程建設(shè)始終，即應(yīng)用全生命周期造價管理，對建設(shè)工程各個階段進行全程化、全方位、動態(tài)化造價管理，實現(xiàn)建設(shè)成本最小化，投資效益最大化，全方位保證建筑工程項目經(jīng)濟效益。本文從全生命周期工程造價內(nèi)涵與特點出發(fā)，以辦公樓建筑為例，探討全生命周期工程造價管理策略。

關(guān)鍵詞：辦公樓;全生命周期;造價管理

高效的造價管理應(yīng)滲透工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，即借助全生命周期工程造價控制模式，對建筑工程造價實施全程化控制與管理，確保造價管理覆蓋工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)，從而規(guī)避工程建設(shè)資金風(fēng)險，保障企業(yè)效益免受損失，助力企業(yè)實現(xiàn)有效控制成本、切實提升效益的目標。

1 建筑工程全生命周期造價控制內(nèi)涵與特點

1.1內(nèi)涵

全生命周期造價控制是對工程建設(shè)全過程進行造價管理的模式，這一周期從建設(shè)項目籌建設(shè)計到竣工交付的全過程，借助方案比選、價值工程、掙值分析等方式，基于對建設(shè)工程質(zhì)量、進度、安全等的全面管控，全方位控制總投資成本，繼而實現(xiàn)降低工程成本，提高建設(shè)企業(yè)經(jīng)濟效益的工程建設(shè)目標。

1.2特點

（1）全生命周期工程造價控制貫穿工程建設(shè)始終，即決策——設(shè)計——實施——竣工——運營使用等，也就是工程的整體生命周期。（2）目的是實現(xiàn)工程耗資最小化。（3）全生命周期造價控制在實際實施應(yīng)用上主要是對生命周期內(nèi)的造價進行分析與管理控制，其中造價分析指的是對工程生命周期內(nèi)支出成本進行計算，在計算上通常應(yīng)用折現(xiàn)造價方法，也就是將來的支出折算成當前的造價，生命造價分析多用于工程投資決策階段，誠然，造價分析也可應(yīng)用于設(shè)計、施工、運營維護的環(huán)節(jié)，對全生命周期內(nèi)的工程造價進行計算。（4）所謂全生命周期造價控制，屬于新型成本控制體系，并且可進行審查追蹤與自主控制。

2辦公樓工程全生命周期造價控制策略

2.1工程概況

某辦公樓工程為地上六層、地下1層，地上平面設(shè)計為“L”形，1層層高為4.8m，2-6層為4.3m，總高度26.7m，總面積為2.4萬m2。

2.2招投標階段報價

本工程采用策略報價方式，招投標階段，確定總價后，投標單位應(yīng)用不平衡報價法計算報價，明確子項目報價，確保在不提高總價的前提下，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益。該工程中建設(shè)單位招標報價為6450萬元，在對施工圖紙的預(yù)算后，套用定額后計算得出造價為7310萬元，由此可見招標價較之實際工程造價減少了11.76%，倘若完全根據(jù)清單報價，隨之總價出現(xiàn)降低問題，中標后存在虧損風(fēng)險。鑒于此，報價部門在對施工圖紙的分析及對工程的實際研究后，對招標工程量清單進行核對，對比預(yù)算與清單，并與建設(shè)單位進行協(xié)調(diào)溝通，做好現(xiàn)場勘查，提出更為科學(xué)合理的報價對策，基于不平衡報價法制定清單，其中涵蓋該工程建設(shè)的諸多內(nèi)容，如土方、外裝修、分包、措施等。本工程主要針對如下三項施工內(nèi)容實施不平衡報價。以土方開挖為例，土方開挖量上，清單給定量約為60000m3，實際勘查后估算量約為12000m3。鑒于此，在報價上，首先了解市場挖運土方價格，據(jù)調(diào)查當?shù)貑蝺r為32元/m3，此工程規(guī)模較大，施工場地面面積大，土方開挖后，施工場地內(nèi)便可存土，回填土方量約6000m3，因此，土方單價可低報，并將其調(diào)整為6元/m3，并將其中的差個填補到其他子項目中，如鋼筋和砼項目中，這一清單節(jié)約收益大概為（60000-12000）﹡（32-6）=124.8萬元。

2.3合同簽訂

合同談判階段，可進一步約定不平衡報價部分。合同簽訂時，基于不平衡報價，合同談判團隊集中討論合同文本，對其中的某些內(nèi)容進行約定。如，本工程中，對于土方量不確定的問題，在合同中標明，本工程為固定單價合同，其中工程量、技術(shù)措施費等以實計算。合同中還對如下問題做出約定，如，由發(fā)包人變更導(dǎo)致的工程量增加，要以現(xiàn)場工程部門工程量為根本依據(jù)，工程款的計算還要經(jīng)過項目管理部門的審批，而后進行進度款的階段與變更工程款的計取。在工程變更上，對于合同中已有的價格，按照合同對合同價款進行變更;倘若合同中有與變更工程相類似的價格，則按照類似價格對合同價款進行變更;倘若合同中缺少適用性價格或類似變更價格，則根據(jù)當?shù)赜媰r依據(jù)制定綜合單價，明確變更價格。

2.4設(shè)計階段造價控制

通過優(yōu)化前期設(shè)計、提升設(shè)計質(zhì)量有助于減少設(shè)計變更等問題，從而對工程造價進行有效控制。本工程在保證工程使用功能的基礎(chǔ)上，推行限額設(shè)計，從而對不合理變更進行有效控制。方案選擇初步設(shè)計，基于項目所在地，進行項目市場定位，確定辦公樓風(fēng)格、定位用材用料、戶型配比、裝修檔次等，從而與工程項目定位相契合。設(shè)計中，設(shè)計人員要配合造價管理人員，對工程造價與工程技術(shù)的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，在限額設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)用價值工程，實現(xiàn)造價控制與使用功能的有機統(tǒng)一。設(shè)計人員基于方案階段的成本概算，比較分析各專業(yè)的各類設(shè)計方案，提升設(shè)計水平。造價管理人員在成本管控上，可提供測算數(shù)據(jù)，據(jù)此提供設(shè)計優(yōu)化建議，實現(xiàn)最佳的成本管控效果。在設(shè)計優(yōu)化上，調(diào)動各部門、各專業(yè)工種的成本意識，如，設(shè)計階段，融入項目使用功能，結(jié)合項目定位開展優(yōu)化設(shè)計。設(shè)計階段基于方案要求確定基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)選型，進一步達成成本管控目標。

2.5施工階段造價控制

完善施工交底。工程施工階段，在工作對接上，合同管理部門聯(lián)合造價管理部門與項目管理部門進行對接，合同條款交底，根據(jù)項目建設(shè)重要性對合同條款進行排序，安排項目管理部門探討落實，確保不平衡報價防范落到工程建設(shè)實際。如，施工組織設(shè)計上標明模板、腳手架位置，附加布局間距圖。如，本工程中變更南立面外墻，將其變更為干掛花崗巖，說服建設(shè)單位進行變更，并辦理簽證變更。（2）優(yōu)化現(xiàn)場布置。項目管理部門要基于施工現(xiàn)場實際布局，優(yōu)化布置施工材料堆放場地、機械設(shè)備、現(xiàn)場出入口、道路等，避免二次搬運導(dǎo)致成本增加。本工程現(xiàn)場布置上采取多項降低成本的方式，現(xiàn)場洗車時的布置上，針對項目土方車輛等出入過程中粘帶較多泥土，從而污染施工場地外的道路，對此，改變傳統(tǒng)的底板形式，本工程借助工字鋼進行對拼焊接，并將其制成排水溝，在其中嵌入水槍，在池內(nèi)設(shè)置截水溝，鋼板焊接工字鋼，從而提升洗車池的適用性。待工程結(jié)束，回收工字鋼同時降低成本。（3）堅持“量價對比”。施工中，項目管理部門與造價管理部門逐月核對預(yù)算工程量與實際工程量，對工程量損耗進行嚴格把控。本工程中，嚴格控制人工、材料、二次結(jié)構(gòu)施工等。對于勞務(wù)工程量推行多人核算機制，根據(jù)施工日記記錄，核對工程量。工程量準確后，簽認工程施工任務(wù)書。在主體施工中，對于其中的主要影響因素進行針對性控制，如在砼澆筑上落實成本簽票制度，商砼數(shù)量進行逐車逐票檢查，按照小票單據(jù)，根據(jù)分澆筑次數(shù)制定砼臺賬，分析對比商砼用量，厘清偏差，分析原因，及時糾正，減少損耗。

2.6竣工結(jié)算審核

招標文件、施工合同、設(shè)計變更、補充斜體等作為工程結(jié)算主要依據(jù)，在結(jié)算上要結(jié)合合同結(jié)算條款，完成工程竣工驗收后進行結(jié)算。此外，還要保證計算資料的完整，結(jié)算時計入獎懲金額，如，對變更項目結(jié)算進行重點審核。

3? 結(jié)束語

辦公樓項目工程造價的有效控制，應(yīng)從拿地之初進行全生命周期的造價管控，優(yōu)化設(shè)計方案， 對施工中的材料、人力、機械、設(shè)備、維護等層面對工程造價進行控制，將造價控制融入工程建設(shè)全過程、各方面、各環(huán)節(jié)，助力建筑企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的雙贏。

參考文獻：

[1]覃小香，張勇平.對全生命周期工程造價管理的思考[J].科技資訊，2021，19（25）：79-80+83.

[2]胡學(xué)武.全過程工程造價管理與全生命周期工程造價管理比較分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2021（15）：40-41.