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    辦公樓工程全生命周期造價控制

    2021-03-25 14:26:54馮曉波
    家園·建筑與設(shè)計 2021年20期
    關(guān)鍵詞:全生命周期辦公樓造價管理

    馮曉波

    摘要:建筑工程項目是一項復(fù)雜系統(tǒng)的工程,為提升工程造價有效性,應(yīng)將造價管理貫穿建筑工程建設(shè)始終,即應(yīng)用全生命周期造價管理,對建設(shè)工程各個階段進行全程化、全方位、動態(tài)化造價管理,實現(xiàn)建設(shè)成本最小化,投資效益最大化,全方位保證建筑工程項目經(jīng)濟效益。本文從全生命周期工程造價內(nèi)涵與特點出發(fā),以辦公樓建筑為例,探討全生命周期工程造價管理策略。

    關(guān)鍵詞:辦公樓;全生命周期;造價管理

    高效的造價管理應(yīng)滲透工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié),即借助全生命周期工程造價控制模式,對建筑工程造價實施全程化控制與管理,確保造價管理覆蓋工程建設(shè)各個環(huán)節(jié),從而規(guī)避工程建設(shè)資金風(fēng)險,保障企業(yè)效益免受損失,助力企業(yè)實現(xiàn)有效控制成本、切實提升效益的目標。

    1 建筑工程全生命周期造價控制內(nèi)涵與特點

    1.1內(nèi)涵

    全生命周期造價控制是對工程建設(shè)全過程進行造價管理的模式,這一周期從建設(shè)項目籌建設(shè)計到竣工交付的全過程,借助方案比選、價值工程、掙值分析等方式,基于對建設(shè)工程質(zhì)量、進度、安全等的全面管控,全方位控制總投資成本,繼而實現(xiàn)降低工程成本,提高建設(shè)企業(yè)經(jīng)濟效益的工程建設(shè)目標。

    1.2特點

    (1)全生命周期工程造價控制貫穿工程建設(shè)始終,即決策——設(shè)計——實施——竣工——運營使用等,也就是工程的整體生命周期。(2)目的是實現(xiàn)工程耗資最小化。(3)全生命周期造價控制在實際實施應(yīng)用上主要是對生命周期內(nèi)的造價進行分析與管理控制,其中造價分析指的是對工程生命周期內(nèi)支出成本進行計算,在計算上通常應(yīng)用折現(xiàn)造價方法,也就是將來的支出折算成當前的造價,生命造價分析多用于工程投資決策階段,誠然,造價分析也可應(yīng)用于設(shè)計、施工、運營維護的環(huán)節(jié),對全生命周期內(nèi)的工程造價進行計算。(4)所謂全生命周期造價控制,屬于新型成本控制體系,并且可進行審查追蹤與自主控制。

    2辦公樓工程全生命周期造價控制策略

    2.1工程概況

    某辦公樓工程為地上六層、地下1層,地上平面設(shè)計為“L”形,1層層高為4.8m,2-6層為4.3m,總高度26.7m,總面積為2.4萬m2。

    2.2招投標階段報價

    本工程采用策略報價方式,招投標階段,確定總價后,投標單位應(yīng)用不平衡報價法計算報價,明確子項目報價,確保在不提高總價的前提下,實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益。該工程中建設(shè)單位招標報價為6450萬元,在對施工圖紙的預(yù)算后,套用定額后計算得出造價為7310萬元,由此可見招標價較之實際工程造價減少了11.76%,倘若完全根據(jù)清單報價,隨之總價出現(xiàn)降低問題,中標后存在虧損風(fēng)險。鑒于此,報價部門在對施工圖紙的分析及對工程的實際研究后,對招標工程量清單進行核對,對比預(yù)算與清單,并與建設(shè)單位進行協(xié)調(diào)溝通,做好現(xiàn)場勘查,提出更為科學(xué)合理的報價對策,基于不平衡報價法制定清單,其中涵蓋該工程建設(shè)的諸多內(nèi)容,如土方、外裝修、分包、措施等。本工程主要針對如下三項施工內(nèi)容實施不平衡報價。以土方開挖為例,土方開挖量上,清單給定量約為60000m3,實際勘查后估算量約為12000m3。鑒于此,在報價上,首先了解市場挖運土方價格,據(jù)調(diào)查當?shù)貑蝺r為32元/m3,此工程規(guī)模較大,施工場地面面積大,土方開挖后,施工場地內(nèi)便可存土,回填土方量約6000m3,因此,土方單價可低報,并將其調(diào)整為6元/m3,并將其中的差個填補到其他子項目中,如鋼筋和砼項目中,這一清單節(jié)約收益大概為(60000-12000)﹡(32-6)=124.8萬元。

    2.3合同簽訂

    合同談判階段,可進一步約定不平衡報價部分。合同簽訂時,基于不平衡報價,合同談判團隊集中討論合同文本,對其中的某些內(nèi)容進行約定。如,本工程中,對于土方量不確定的問題,在合同中標明,本工程為固定單價合同,其中工程量、技術(shù)措施費等以實計算。合同中還對如下問題做出約定,如,由發(fā)包人變更導(dǎo)致的工程量增加,要以現(xiàn)場工程部門工程量為根本依據(jù),工程款的計算還要經(jīng)過項目管理部門的審批,而后進行進度款的階段與變更工程款的計取。在工程變更上,對于合同中已有的價格,按照合同對合同價款進行變更;倘若合同中有與變更工程相類似的價格,則按照類似價格對合同價款進行變更;倘若合同中缺少適用性價格或類似變更價格,則根據(jù)當?shù)赜媰r依據(jù)制定綜合單價,明確變更價格。

    2.4設(shè)計階段造價控制

    通過優(yōu)化前期設(shè)計、提升設(shè)計質(zhì)量有助于減少設(shè)計變更等問題,從而對工程造價進行有效控制。本工程在保證工程使用功能的基礎(chǔ)上,推行限額設(shè)計,從而對不合理變更進行有效控制。方案選擇初步設(shè)計,基于項目所在地,進行項目市場定位,確定辦公樓風(fēng)格、定位用材用料、戶型配比、裝修檔次等,從而與工程項目定位相契合。設(shè)計中,設(shè)計人員要配合造價管理人員,對工程造價與工程技術(shù)的關(guān)系進行協(xié)調(diào),在限額設(shè)計的基礎(chǔ)上,應(yīng)用價值工程,實現(xiàn)造價控制與使用功能的有機統(tǒng)一。設(shè)計人員基于方案階段的成本概算,比較分析各專業(yè)的各類設(shè)計方案,提升設(shè)計水平。造價管理人員在成本管控上,可提供測算數(shù)據(jù),據(jù)此提供設(shè)計優(yōu)化建議,實現(xiàn)最佳的成本管控效果。在設(shè)計優(yōu)化上,調(diào)動各部門、各專業(yè)工種的成本意識,如,設(shè)計階段,融入項目使用功能,結(jié)合項目定位開展優(yōu)化設(shè)計。設(shè)計階段基于方案要求確定基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)選型,進一步達成成本管控目標。

    2.5施工階段造價控制

    完善施工交底。工程施工階段,在工作對接上,合同管理部門聯(lián)合造價管理部門與項目管理部門進行對接,合同條款交底,根據(jù)項目建設(shè)重要性對合同條款進行排序,安排項目管理部門探討落實,確保不平衡報價防范落到工程建設(shè)實際。如,施工組織設(shè)計上標明模板、腳手架位置,附加布局間距圖。如,本工程中變更南立面外墻,將其變更為干掛花崗巖,說服建設(shè)單位進行變更,并辦理簽證變更。(2)優(yōu)化現(xiàn)場布置。項目管理部門要基于施工現(xiàn)場實際布局,優(yōu)化布置施工材料堆放場地、機械設(shè)備、現(xiàn)場出入口、道路等,避免二次搬運導(dǎo)致成本增加。本工程現(xiàn)場布置上采取多項降低成本的方式,現(xiàn)場洗車時的布置上,針對項目土方車輛等出入過程中粘帶較多泥土,從而污染施工場地外的道路,對此,改變傳統(tǒng)的底板形式,本工程借助工字鋼進行對拼焊接,并將其制成排水溝,在其中嵌入水槍,在池內(nèi)設(shè)置截水溝,鋼板焊接工字鋼,從而提升洗車池的適用性。待工程結(jié)束,回收工字鋼同時降低成本。(3)堅持“量價對比”。施工中,項目管理部門與造價管理部門逐月核對預(yù)算工程量與實際工程量,對工程量損耗進行嚴格把控。本工程中,嚴格控制人工、材料、二次結(jié)構(gòu)施工等。對于勞務(wù)工程量推行多人核算機制,根據(jù)施工日記記錄,核對工程量。工程量準確后,簽認工程施工任務(wù)書。在主體施工中,對于其中的主要影響因素進行針對性控制,如在砼澆筑上落實成本簽票制度,商砼數(shù)量進行逐車逐票檢查,按照小票單據(jù),根據(jù)分澆筑次數(shù)制定砼臺賬,分析對比商砼用量,厘清偏差,分析原因,及時糾正,減少損耗。

    2.6竣工結(jié)算審核

    招標文件、施工合同、設(shè)計變更、補充斜體等作為工程結(jié)算主要依據(jù),在結(jié)算上要結(jié)合合同結(jié)算條款,完成工程竣工驗收后進行結(jié)算。此外,還要保證計算資料的完整,結(jié)算時計入獎懲金額,如,對變更項目結(jié)算進行重點審核。

    3? 結(jié)束語

    辦公樓項目工程造價的有效控制,應(yīng)從拿地之初進行全生命周期的造價管控,優(yōu)化設(shè)計方案, 對施工中的材料、人力、機械、設(shè)備、維護等層面對工程造價進行控制,將造價控制融入工程建設(shè)全過程、各方面、各環(huán)節(jié),助力建筑企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的雙贏。

    參考文獻:

    [1]覃小香,張勇平.對全生命周期工程造價管理的思考[J].科技資訊,2021,19(25):79-80+83.

    [2]胡學(xué)武.全過程工程造價管理與全生命周期工程造價管理比較分析[J].住宅與房地產(chǎn),2021(15):40-41.

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