論老舊商業(yè)中心的改造升級-以火神廟商業(yè)中心改造為例

張鑫 劉勝杰

引言：

商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展從“增量市場”到“存量市場”，一些老舊商業(yè)中心在過往競爭中逐漸被淘汰。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2019年存量改造的商業(yè)項目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）高達46個，其主要原因是項目投運時間早，硬件、軟件設(shè)施日漸不能滿足當下購物中心發(fā)展需求，且存量改造項目一般為面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)商業(yè)中心，為適應(yīng)新市場競爭。北京作為一線經(jīng)濟發(fā)展快速的城市，老舊商業(yè)區(qū)的升級改造是重要趨勢之一?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出有序?qū)嵤┏鞘行扪a和有機更新，對既有建筑進行改造，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂等問題，恢復(fù)老城區(qū)功能和活力。鼓勵按照綠色、節(jié)能要求，增強建筑的實用性，提高建筑能效。《關(guān)于進一步提升生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)的工作方案》提出優(yōu)化商業(yè)服務(wù)，進一步提高生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)，著力推動生活性服務(wù)業(yè)“規(guī)范化、連鎖化、便利化、品牌化、特色化、智能化”（六化）發(fā)展，滿足人民群眾便利性、多樣性生活需求，為打造首都南部發(fā)展新高地做出積極貢獻。

1改造方案對建筑的提升

1.1規(guī)劃與功能

在城市發(fā)展版圖中，以積極的姿態(tài)參與城市空間的構(gòu)成，為城市更新提供尺度宜人的空間，完善城市功能意義?；鹕駨R項目改造在合理控制項目規(guī)模和空間，以火神廟的“燈籠”為設(shè)計理念，將原商業(yè)中心改造成兩個街區(qū)和一個盒子的建筑形態(tài)，結(jié)合土地資源的的合理開發(fā)，在原火神廟商業(yè)中心E座增加了一個體塊。

1.1.1業(yè)態(tài)分區(qū)

現(xiàn)商業(yè)功能分區(qū)已經(jīng)成為城市商業(yè)發(fā)展的大趨勢，從商業(yè)區(qū)本體來看，商業(yè)功能分區(qū)能夠有效改善商業(yè)區(qū)的“雜”、“亂”現(xiàn)象，提升商業(yè)區(qū)的商業(yè)面貌和整體形象。既有商業(yè)建筑各層功能布局按照傳統(tǒng)百貨功能分割，各商業(yè)區(qū)域自由劃分，無明確邊界。為了豐富不同群體的休閑娛樂與購物體驗，本次改造方案對原有傳統(tǒng)百貨進行明邊界的功能分區(qū)，根據(jù)“商業(yè)+文化”、“商業(yè)+科技”、“商業(yè)+教育”、“商業(yè)+健康”不同組合進行劃分，按需尋區(qū)，能夠有效減少購物的時間和阻力，也給消費者提供了不同的體驗空間。

1.1.2 水平流線

大悅春風(fēng)里的室內(nèi)外步行街起到了主要水平引導(dǎo)消費者消費的作用?；诮ㄖ褂霉δ艿男枰宰杂蓜澐稚啼佇纬刹叫薪?，負擔著串聯(lián)主力店、次主力店、餐飲、影院等多元化業(yè)態(tài)的作用。本次設(shè)計采用了整體散發(fā)式+局部環(huán)形的模式，環(huán)式模式圍繞著中庭、街區(qū)形成相對獨立又存在聯(lián)系的模式。首層的主入口與多個次入口分散集中人流，引導(dǎo)多線人流進入商業(yè)內(nèi)部，并在重要節(jié)點部位設(shè)置主力店，從而引導(dǎo)人流在水平流線上活動。在引導(dǎo)消費流線的同時，也有多條消防疏散通道來保障安全。

為了保障促進高層消費，本次項目重新規(guī)劃了扶梯的位置，根據(jù)店鋪自由劃分形成的步行街，扶梯設(shè)置在出入口的附近和環(huán)中庭的位置，既分流了人流集中的地方也起到引導(dǎo)消費者去往高層消費的作用。本次扶梯改造的一個亮點是南中庭的長扶梯，也是大悅城的一大特色，扶梯設(shè)置在中庭中間的位置，從一層直達四層，為消費者提供了極強的目的性和便捷性，同時也提供了更廣的視覺觀賞，增強了導(dǎo)向性

1.1.4中庭

室內(nèi)開放空間是市民休閑娛樂的重要背景，具有解決交通集散、綜合各種功能、組織環(huán)境景觀、提供信息交換的作用。大悅春風(fēng)里通過中庭的設(shè)立擴大了層間開口面積，上下通高，玻璃頂蓋。本次改造自動扶梯及垂直升降電梯集中布置在中庭區(qū)域，因此，協(xié)調(diào)平面和垂直交通組織，使消費者保持清晰的方向感是中庭的重要功能。其次，將各個樓層的商業(yè)功能通過中庭在立體的空間展示出來，通過變幻、多元的建筑效果，營造立體的消費空間，垂直拉動消費者，提升商業(yè)各個樓層的價值。

1.1.5退露臺和下沉廣場

本次項目以建筑退臺、露臺的方式，使建筑變得更加豐富，從而產(chǎn)生大量的室外空間，增加了自由空間感，給消費者提供了舒適性體驗。在城市空間感上，建筑或建筑群形成橫向高低形態(tài)，豐富了建筑和城市輪廓線，退臺式建筑形成過渡的城市輪廓線，曲線舒緩，局部城市的整體輪廓線可能會因此而逐漸改變。光線產(chǎn)生的陰影關(guān)系和頂部面積的圍合都可以形成臺上各種私密空間，配以綠色植物，對豐富景觀起到了十分重要的作用。

為了打破巨大空間的空曠感和視覺的單一感，本次改造通過運用垂直高差手法分隔空間，以取得空間和視覺效果的變化。由室外步行街和退臺向外延伸，與自然環(huán)境相融合，形成開放式的下沉廣場，使消費者不僅僅局限于封閉的室內(nèi)空間，增強了項目的休閑性，同時可作為多元化的活動場地。

項目采用主觀評價的方式進行滿意度分析。主觀評價采用附錄主觀問卷進行問卷調(diào)查，通過對建筑使用者隨機進行抽樣調(diào)查，進而反映使用者對建筑室內(nèi)環(huán)境的滿意率。其滿意率的計算如下：

分區(qū)分時段抽樣調(diào)查統(tǒng)計了顧客對商場室內(nèi)聲環(huán)境、光環(huán)境、熱濕環(huán)境、空氣品質(zhì)及整體環(huán)境的滿意度水平;綜合統(tǒng)計得到顧客對商場內(nèi)各項環(huán)境的滿意率。

2.改造項目關(guān)鍵技術(shù)

2.1結(jié)構(gòu)加固

對建筑工程的結(jié)構(gòu)進行改擴建，一方面能夠滿足改建、擴建中的結(jié)構(gòu)需求，另一方面能夠滿足結(jié)構(gòu)受損加固的需求。

E座單體地上部分主要使用功能為商業(yè)、餐飲及局部機房。選用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)體系，基礎(chǔ)形式為獨立基礎(chǔ)+防水板。F座單體地上部分主要使用功能為商業(yè)、餐飲及機房。選用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)體系，基礎(chǔ)形式為獨立基礎(chǔ)+防水板。

原結(jié)構(gòu)設(shè)計階段北京地區(qū)抗震區(qū)劃尚未調(diào)整，為8度、0.20g、第一組。本次改造設(shè)計階段，北京地區(qū)新規(guī)范抗震區(qū)劃已經(jīng)調(diào)整為8度、0.20g、第二組，主體結(jié)構(gòu)地震力有所放大，需要對抗側(cè)力體系有所加強，以滿足規(guī)范相關(guān)指標控制要求。本次改造過程中，主體結(jié)構(gòu)使用荷載變化、新增結(jié)構(gòu)范圍、新增結(jié)構(gòu)樓層等相關(guān)影響導(dǎo)致原結(jié)構(gòu)地震力和及其響應(yīng)有所加大，需要對抗側(cè)力體系有所加強，以滿足規(guī)范相關(guān)指標控制要求。新增剪力墻節(jié)點做法選用圖集《混凝土結(jié)構(gòu)加構(gòu)造》（13G311-1）第182～187頁相關(guān)結(jié)構(gòu)及節(jié)點做法。

2.2給排水專業(yè)

本項目水專業(yè)根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況，結(jié)合本改造工程設(shè)計，對能夠加以利用的出戶套管及室內(nèi)管線進行利舊，盡量避免破壞地下室外墻防水，且為業(yè)主節(jié)約了部分管線、設(shè)備投資。本次設(shè)計涉及到以下幾點：

根據(jù)室外地下管線勘探圖及現(xiàn)場探勘，結(jié)合本次改造設(shè)計及景觀效果，對室外雨水排水溝重新進行核算、設(shè)計，在保證排水能力的同時，盡量減少室外開挖量，利用室外管線。

結(jié)合商業(yè)建筑特點，將公共精裝區(qū)與商鋪內(nèi)的噴淋管線進行拆分，采用兩套噴淋管網(wǎng)，從而避免當商鋪，進行裝修改造或業(yè)態(tài)調(diào)整時，對公共精裝區(qū)管線進行拆改。

根據(jù)本商業(yè)餐飲分布特點，在地下室為餐飲商鋪設(shè)置隔油一體化提升設(shè)備及機房，敷設(shè)半徑約30米，便于對含油排水管道進行隔油處理，且便于對隔油設(shè)備進行日常維護;同時減少了地下室重力管線坡降，提升了地下室凈高。

2.3暖通專業(yè)

本項目冷源由在地下二層制冷機房提供，冷凍水供回水溫度設(shè)為7℃/12℃。冷卻塔設(shè)于7層屋面。冷卻水供回水溫度設(shè)為32℃/37℃。熱源由設(shè)在地下二層的原有燃氣真空熱水鍋爐房提供，提供60/50℃空調(diào)系統(tǒng)的熱水。首層地板輻射供暖系統(tǒng)由鍋爐房內(nèi)一次水經(jīng)板換換熱后提供45/35℃低溫?zé)崴?/p>

影院設(shè)置獨立的風(fēng)冷熱泵制冷系統(tǒng)，在影院屋面安裝，夏季為影院提供7/12℃空調(diào)冷凍水供冷。熱源仍由設(shè)在地下二層的原有鍋爐房提供。為影院提供60/50℃空調(diào)熱水。

空調(diào)水系統(tǒng)為一級泵變流量兩管制系統(tǒng)，在總供回水管之間裝設(shè)旁通管和電動壓差調(diào)節(jié)閥;旁通調(diào)節(jié)閥的設(shè)計流量取單臺最大冷水機組額定流量計算。水處理及補水定壓措施由制冷機房統(tǒng)一解決。

空調(diào)水系統(tǒng)立管及水平管為異程兩管制系統(tǒng)形式，冬夏通過閥門切換實現(xiàn)供冷供熱。風(fēng)機盤管和空調(diào)/新風(fēng)機組分設(shè)立管，風(fēng)機盤管及吊柜式空調(diào)器采用電動二通閥，空調(diào)機組及新風(fēng)機組采用動態(tài)流量電動平衡閥。

按照與制冷機組一對一原則設(shè)置冷卻塔，位于F座屋面。冷卻塔的進水管設(shè)電動開關(guān)蝶閥，與冷卻水泵連鎖控制;冷卻塔的儲水槽之間設(shè)連通管。

空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計以豎向按層，橫向按防火分區(qū)設(shè)置空調(diào)系統(tǒng)為原則，同時兼顧房間使用功能的區(qū)別。零售商鋪、餐飲商鋪區(qū)域采用兩管制風(fēng)機盤管+新風(fēng)系統(tǒng)。公共區(qū)域、中庭采用全空氣空調(diào)系統(tǒng)，末端采用散流器或側(cè)送噴口的形式。

首層入口高大門廳設(shè)置地板輻射供暖系統(tǒng)，供回水溫度45/35℃。供暖主供、回水干管設(shè)置于地下一層頂板下。地板輻射供暖系統(tǒng)建筑地面墊層厚度150mm（含墊層下防水與絕熱層厚度）。供水總管設(shè)電動溫控閥，配無線遠傳溫控器，電動溫控閥KV=3.0。餐飲部分，廚房排油煙補風(fēng)預(yù)熱至5℃，供回水溫度60/50℃。

3結(jié)語

商業(yè)中心作為城市名片，它不僅是一個消費場所，也是人們公共生活展示的窗口。本文通過對大興火神廟改造項目的分析，指出了既有商業(yè)建筑功能提升改造是我國大量存量傳統(tǒng)百貨涅槃重生的優(yōu)先途徑，同時也是重新激活舊城活力、促進城市更新的重要途徑，城市的快速發(fā)展使大量建筑不再適應(yīng)社會需求，在改造需求中，應(yīng)充分發(fā)掘老舊建筑的使用價值，節(jié)約利用社會資源和能源，促進可持續(xù)發(fā)展。

本次改造統(tǒng)籌考慮了公共空間優(yōu)化、立面改造、業(yè)態(tài)改造、文化氛圍體現(xiàn)等問題，在設(shè)計中實現(xiàn)了城市發(fā)展需求的建筑節(jié)能標準，通過對節(jié)能改造措施在構(gòu)造節(jié)點的詳細做法，為同類公共建筑節(jié)能改造提供了技術(shù)參考。在改造技術(shù)中，通過對改造項目中難點以及關(guān)鍵技術(shù)措施的分析，為既有商業(yè)建筑改造的方案設(shè)計與實施提供參考依據(jù)。