信托物業(yè)服務(wù)模式破解小區(qū)治理難題

在普遍推行“包干酬金制”物業(yè)管理模式下，不少居民小區(qū)陷入困境：物業(yè)企業(yè)出于成本利潤考慮，不注重對小區(qū)品質(zhì)的維護(hù)，業(yè)主因不信任少交或拒交物業(yè)費致使物業(yè)服務(wù)資金不足;物業(yè)企業(yè)以此為由降低服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主欠費愈發(fā)嚴(yán)重，進(jìn)而陷入惡性循環(huán)。在一些老舊小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)主時有沖突，街道社區(qū)黨組織經(jīng)常投入大量精力化解物業(yè)糾紛。

為有效破解傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式的治理困境，給基層群眾提供新的物業(yè)服務(wù)模式選擇，武侯區(qū)率先探索將信托理念引入物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，引導(dǎo)小區(qū)植入信托物業(yè)服務(wù)模式，即將小區(qū)物業(yè)費、小區(qū)公共收益等設(shè)立為小區(qū)共有基金，小區(qū)業(yè)主大會作為委托人，以信托方式授權(quán)給物業(yè)企業(yè)用于小區(qū)管理服務(wù)，通過陽光透明的制度機(jī)制實現(xiàn)業(yè)主權(quán)益和公共利益最大化的服務(wù)機(jī)制。

2019年底，武侯區(qū)以火車南站街道桐梓林社區(qū)風(fēng)華苑小區(qū)為試點，引入實施信托物業(yè)服務(wù)模式。一年多時間過去，風(fēng)華苑小區(qū)物業(yè)繳費率大幅提升，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率達(dá)95%以上。

信托物業(yè)服務(wù)模式究竟好在哪里？有何獨特“治理密碼”？近期，武侯區(qū)委組織部、武侯區(qū)委社治委在對風(fēng)華苑小區(qū)進(jìn)行調(diào)研后，注意到信托物業(yè)服務(wù)模式的五個顯著特點。

引入信托理念，重建三方信義關(guān)系。2019年11月，在社區(qū)黨組織引領(lǐng)下，風(fēng)華苑小區(qū)召開業(yè)主大會，決定將原來的“包干酬金制”轉(zhuǎn)為“信托制”。合同明確規(guī)定，小區(qū)業(yè)主大會為委托人、物業(yè)服務(wù)有限公司為受托人、全體業(yè)主為受益人，將物業(yè)服務(wù)雙方買賣關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槿叫磐嘘P(guān)系，并對三方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，充分保障三方權(quán)益。

建立共有基金，重構(gòu)財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。小區(qū)共有基金包括物業(yè)費和停車費、廣告費等公共收益，屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)企業(yè)按照約定比例提取酬金，剩余部分全部用于小區(qū)服務(wù)。風(fēng)華苑小區(qū)每月物業(yè)費和公共收益約10萬元，實施“包干酬金制”時物業(yè)企業(yè)每月利潤約4.5萬元，用于物業(yè)服務(wù)的只有5.5萬元;改為信托物業(yè)服務(wù)模式后，按照約定15%的酬金比例，物業(yè)企業(yè)每月酬金減為1.5萬元，物業(yè)服務(wù)資金提高到8.5萬元?！胺?wù)資金大幅度提升，業(yè)主享受的服務(wù)水平也相應(yīng)提高，業(yè)主滿意度自然提升?！痹撔^(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說，公司還與社會企業(yè)合作，研發(fā)了全國首個公益性信托物業(yè)公共責(zé)任險，以此增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)抗風(fēng)險能力。

搭建公開平臺，保障業(yè)主財務(wù)知情權(quán)。創(chuàng)建信托物業(yè)信息平臺，業(yè)主可以隨時查看每一筆收支及財務(wù)憑證，大到分門別類的總賬、小到保潔物資的采買等，所有數(shù)據(jù)實時更新，全部賬目明明白白，物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會沒有“暗箱操作”的空間?！斑^去物業(yè)每年才公示一回，物業(yè)費具體花在了什么地方根本說不清楚，連從事財會工作的業(yè)主都看得一頭霧水?！憋L(fēng)華苑小區(qū)業(yè)委會主任曾俊直言，現(xiàn)在堅持月月公示，幾十頁賬目記得清清楚楚。

推行開放預(yù)算，保障業(yè)主自主決定權(quán)。作為小區(qū)主人，小區(qū)怎么管，業(yè)主說了算。去年初，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會牽頭，邀請業(yè)主廣泛參與，按照質(zhì)價相符和量入為出的原則，共同編制收支預(yù)算和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。去年10月，嘗到信托物業(yè)服務(wù)甜頭的業(yè)主出于“寧可多花點錢，也要享受好服務(wù)”的需求，主動提出上漲物業(yè)費。小區(qū)黨支部和業(yè)委會及時歸納業(yè)主意見后提出了上調(diào)0.3元、0.4元、0.5元三種方案，供全體業(yè)主選擇。去年12月3日，經(jīng)業(yè)主大會表決，以73%的贊成票，同意每平方米增加0.3元的方案。

創(chuàng)立監(jiān)察人制度，實現(xiàn)多元協(xié)同共治。將社區(qū)、小區(qū)黨組織和居委會確定為小區(qū)監(jiān)察人，寫入信托物業(yè)合同，明確其享有與業(yè)主同等監(jiān)督權(quán)。同時，還可以聘任律師、會計師等第三方專業(yè)監(jiān)察人，拓寬了黨組織和社會主體參與小區(qū)治理的制度化渠道。風(fēng)華苑小區(qū)黨支部書記楊玲說：“小區(qū)黨組織明確為小區(qū)監(jiān)察人后，進(jìn)一步提高了黨員參與基層治理和公共事務(wù)的積極性，有利于更好地發(fā)揮基層黨組織作用。”

與傳統(tǒng)“包干酬金制”相比，實施信托物業(yè)服務(wù)模式后風(fēng)華苑小區(qū)治理出現(xiàn)了三個顯著變化：一是關(guān)系之變，由“弱勢業(yè)主、強(qiáng)勢物業(yè)”變?yōu)橐孕帕x為基礎(chǔ)的“小區(qū)主人、忠誠管家”;二是權(quán)屬之變，物業(yè)費等資金所有權(quán)由物業(yè)公司變?yōu)槿w業(yè)主;三是監(jiān)督之變，由業(yè)委會“專權(quán)”和業(yè)主“形式上有權(quán)而實質(zhì)上無權(quán)”變?yōu)闃I(yè)主和多元主體監(jiān)察人“人人有權(quán)”。

一年多來，風(fēng)華苑小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛“清零”。桐梓林社區(qū)黨委書記張家蓉感慨道：“前幾年風(fēng)華苑小區(qū)的物業(yè)投訴量幾乎占全社區(qū)的兩成，2020年居然實現(xiàn)了零投訴。信托物業(yè)服務(wù)模式能有效解決小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛，逐步構(gòu)建有信任的社會關(guān)系，促進(jìn)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)?！?/p>

從制度創(chuàng)新來看，信托物業(yè)服務(wù)模式實現(xiàn)了小區(qū)層面的“還權(quán)、賦能、歸位、固本”。還權(quán)：將本屬于業(yè)主的財產(chǎn)所有權(quán)、物業(yè)知情權(quán)、管理監(jiān)督權(quán)徹底歸還給業(yè)主。賦能：通過建機(jī)制、搭平臺，降低業(yè)主參與小區(qū)治理的門檻，激發(fā)共建共治的內(nèi)生動能。歸位：業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)建立起牢固持久的信義關(guān)系，形成小區(qū)治理共同體。固本：社區(qū)、小區(qū)黨組織全面引領(lǐng)、全程參與，信托物業(yè)服務(wù)模式落地的過程成為基層黨組織提升組織力的過程。（供稿單位/武侯區(qū)委組織部? 武侯區(qū)委社治委）（責(zé)編/黃薇）

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繼風(fēng)華苑小區(qū)之后，信托物業(yè)服務(wù)模式在武侯區(qū)11個小區(qū)落地，還有20余個小區(qū)在持續(xù)推進(jìn)。在推行信托物業(yè)服務(wù)模式的小區(qū)新建或升格30個基層黨組織，全面領(lǐng)導(dǎo)和參與小區(qū)治理，推動了黨的建設(shè)向基層延伸，實現(xiàn)物業(yè)矛盾糾紛同比減少90%以上。日前，“公開透明、開放參與、信用為本”的物業(yè)服務(wù)原則已寫入《成都市社區(qū)發(fā)展治理促進(jìn)條例》，全市70余個小區(qū)正在積極探索推行信托物業(yè)服務(wù)模式。2020年12月，武侯區(qū)《創(chuàng)新“信托制”物業(yè) 構(gòu)建“源治理”模式 提升“保民生”能力》案例獲評人民網(wǎng)全國落實“六?！比蝿?wù)15個創(chuàng)新案例之一。