房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理與內(nèi)控建議研究

蔣仕琴

房地產(chǎn)企業(yè)對于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的推動作用，因其自身規(guī)模比較大且產(chǎn)業(yè)鏈條較長，對于國家經(jīng)濟(jì)、信用體制、社會就業(yè)等方面都有著不可忽視的影響。與此同時，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策也越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)自身具備的償債壓力及財(cái)務(wù)管理成本均不小。在此大環(huán)境之下，房地產(chǎn)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險，本文研究探討了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在的一些問題，并給出了一些健全房企財(cái)務(wù)風(fēng)險管理與內(nèi)控建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營活動及發(fā)展中暗藏著諸多風(fēng)險，尤其是財(cái)務(wù)內(nèi)控方面，其存在的風(fēng)險主要包含投資風(fēng)險，籌資風(fēng)險，資金回收及運(yùn)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)投資方案不科學(xué)，會造成企業(yè)無法達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo);房企籌集資金渠道出現(xiàn)問題，無法及時回收企業(yè)資金或企業(yè)運(yùn)營水平低下，都極易導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂，使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的不利影響。

盡管現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)也無法完全實(shí)現(xiàn)規(guī)避這類風(fēng)險，但仍舊可以采取一些應(yīng)對手段和方案，在最大程度的幫助企業(yè)規(guī)避、降低不必要的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極主動采取一些措施，如充分了解市場發(fā)展情況，結(jié)合自身企業(yè)運(yùn)營發(fā)展特征，具備正確的風(fēng)險意識，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，優(yōu)化完善自身財(cái)務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系，有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理存在的一些問題

（一）內(nèi)部控制體系不健全，內(nèi)部控制風(fēng)險意識不足

房地產(chǎn)企業(yè)如若想要提升自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險的水平，就應(yīng)當(dāng)重視建立并不斷完善自身的內(nèi)控體系。不過目前階段不少房地產(chǎn)企業(yè)均存在內(nèi)部控制體系不健全現(xiàn)象，體系建設(shè)還處于初步階段。其次，盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)確立了相關(guān)的內(nèi)部控制制度和體系，但制度的執(zhí)行和落實(shí)力度不強(qiáng)，導(dǎo)致制度成為“一紙空談”。另外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層及員工還存在內(nèi)控意識不足的情況，在確立企業(yè)內(nèi)部控制體系過程中，并未充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，不具備科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)，確立的內(nèi)部控制體系內(nèi)容流于形式，此類問題的存在也導(dǎo)致體系難以落到實(shí)處，房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險水平也沒有得到切實(shí)提高。

（二）投資決策缺乏規(guī)劃性，內(nèi)部控制管理內(nèi)容浮于表面

隨著市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要更長遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要重視提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤。因此，企業(yè)在下達(dá)投資決策前，應(yīng)具備科學(xué)有效的投資分析計(jì)劃，健全完善投資全鏈條內(nèi)部控制管理，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中發(fā)揮出自身發(fā)展優(yōu)勢。但現(xiàn)實(shí)情況是一些企業(yè)在下達(dá)投資某項(xiàng)目的決策前，并沒有進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的投資分析，做出的決策缺少規(guī)劃性和前瞻性，盲目投資現(xiàn)象較為嚴(yán)重;還有部分房地產(chǎn)企業(yè)在下達(dá)投資決策命令時，僅僅根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)以及個人主觀判斷來下達(dá)相關(guān)指令，并沒有采取健全有效的內(nèi)部控制方案及規(guī)范統(tǒng)一的決策流程。更有甚者不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)，成本管理控制，銷售等各個環(huán)節(jié)中，都不重視內(nèi)控工作的開展，企業(yè)的內(nèi)部控制體系更多只是浮于表面，造成房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目真實(shí)運(yùn)營情況和前期企業(yè)的決策分析內(nèi)容存在一定差距，造成企業(yè)項(xiàng)目損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）資本結(jié)構(gòu)不合理，資金使用不科學(xué)

因房地產(chǎn)企業(yè)擁有自身的特殊性，企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展過程中需要大量資金，屬于資金密集型行業(yè)，因此資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣在很大程度上會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展，優(yōu)秀的資本結(jié)構(gòu)能促進(jìn)企業(yè)往更好的方向發(fā)展，科學(xué)健全的內(nèi)部控制體系能夠在第一時間監(jiān)督管理企業(yè)資金支出流入及企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債占比情況，其能夠有效幫助企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險。但實(shí)際情況是不少企業(yè)因?yàn)椴痪邆淇茖W(xué)完善的內(nèi)部控制體系，只是盲目繼續(xù)使用以前的企業(yè)運(yùn)營管理手段，并沒有在第一時間了解市場發(fā)展方向及國家政策的變動情況，企業(yè)籌集資金渠道單一，沒有主動尋找更多的籌集資金渠道;同時企業(yè)也沒有密切關(guān)注運(yùn)營的每一個項(xiàng)目中投入與產(chǎn)出配備情況，企業(yè)資金在使用過程中并沒有一個科學(xué)有效的使用方案，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，資本結(jié)構(gòu)不合理，給房地產(chǎn)企業(yè)未來的運(yùn)營發(fā)展帶來了不少的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

（四）缺乏科學(xué)完善的風(fēng)險防范體制，內(nèi)控環(huán)境弱

房地產(chǎn)企業(yè)想要更健康長遠(yuǎn)的發(fā)展下去，就必須重視自身風(fēng)險防范體制的建設(shè)工作，同時也不能忽視創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)內(nèi)部控制環(huán)境的重要性。現(xiàn)如今盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了內(nèi)部控制體系，不過因?yàn)榻r間不長，企業(yè)內(nèi)部控制方案還比較落后且缺乏多樣性，企業(yè)在執(zhí)行落實(shí)時缺少規(guī)范性、系統(tǒng)性，同時還存在信息化網(wǎng)絡(luò)水平不足，缺乏相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)等問題，這類問題就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范、監(jiān)督管理的效果不佳。此外，一些企業(yè)還存在工作人員專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，內(nèi)控體系執(zhí)行力度不足，企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高等問題，進(jìn)而造成企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境創(chuàng)造不到位，企業(yè)防范風(fēng)險水平不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)難以達(dá)成。

三、關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理與內(nèi)控的幾點(diǎn)建議

（一）確立健全有效的內(nèi)部控制體系，提升房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理能力

由于國家政策在不斷調(diào)整優(yōu)化，市場環(huán)境也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升企業(yè)風(fēng)險防范水平，就一定要確立健全有效的內(nèi)部控制體系。首先，企業(yè)應(yīng)充分了解國家有關(guān)法律，同時根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際發(fā)展情況及特征，確立一套與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向相一致的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系與相關(guān)監(jiān)督管理體制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重視對企業(yè)全員的培訓(xùn)工作，尤其是關(guān)于風(fēng)險意識的強(qiáng)化工作，讓企業(yè)所有員工都具有正確的風(fēng)險意識，明確職責(zé)權(quán)限，主動參與到企業(yè)的內(nèi)部控制工作中來，營造一個優(yōu)秀的內(nèi)部控制環(huán)境，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險。

（二）制定科學(xué)完善的投資決策程序，強(qiáng)化過程控制與事后考核

隨著市場環(huán)境的不斷變化，國家的宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，行業(yè)競爭也愈演愈烈，在此大環(huán)境之下，完善科學(xué)的投資方案，健全的內(nèi)部控制體系，都能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范市場風(fēng)險，幫助提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。首先，企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的投資管理部門，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展方向及市場供求關(guān)系，充分了解吸收國家有關(guān)法律及政策內(nèi)容，來分析預(yù)測企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本、售價等內(nèi)容，從而制定出一套科學(xué)、完善的企業(yè)決策程序。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)投資的內(nèi)控管理，如果現(xiàn)實(shí)情況和企業(yè)原先制定的投資方案存在偏差，就應(yīng)在第一時間分析并找出造成該偏差的原因，同時制定科學(xué)有效的應(yīng)對方案。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還不能忽視投后評價體系的確立，可以將企業(yè)項(xiàng)目投資評價放入企業(yè)績效考核指標(biāo)之中，有效激發(fā)企業(yè)工作人員工作主動性，幫助企業(yè)投資目標(biāo)達(dá)成。

（三）確保合理的資本結(jié)構(gòu)，科學(xué)配置企業(yè)資金并優(yōu)化資金利用

企業(yè)想要提升自身風(fēng)險防范能力，就應(yīng)重視企業(yè)自由資金流，充足的企業(yè)自由資金流能夠有效降低風(fēng)險發(fā)生的可能性。因此，企業(yè)需要重視優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，科學(xué)分配并合理使用企業(yè)資金。首先，房企應(yīng)主動尋找更多的籌集資金方式和渠道，結(jié)合成本效益原則，制定完善有效的資金籌集規(guī)模，從而使得企業(yè)資本結(jié)構(gòu)更加合理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視資金預(yù)算管理工作的開展，應(yīng)切實(shí)做到每年，每季度及每月都開展資金預(yù)算管理工作，并督促且有每個部門的主要員工都積極參與到該工作之中，提升各部門之間的協(xié)同能力，制定科學(xué)完善的資金預(yù)算管理方案，避免企業(yè)發(fā)生資金短缺的情況。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金預(yù)算過程中，不能忽視企業(yè)整體目標(biāo)，協(xié)調(diào)企業(yè)每個項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的配比情況，優(yōu)化配置并且科學(xué)使用企業(yè)資金，從而幫助企業(yè)提升資金利用率。

（四）確立風(fēng)險預(yù)警體制，創(chuàng)造優(yōu)秀內(nèi)部控制環(huán)境

確立完善有效的風(fēng)險預(yù)警體制，同時具備優(yōu)秀的內(nèi)部控制環(huán)境，兩者結(jié)合在一起，能夠有效幫助提升房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險能力?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)除了需要擁有健全合理的治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范統(tǒng)一的制度流程，真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，優(yōu)良的內(nèi)控環(huán)境及高素養(yǎng)的工作人員之外，還需要在第一時間建立起監(jiān)督體制，時時監(jiān)控企業(yè)運(yùn)營管理過程中可能潛在的風(fēng)險。同時結(jié)合企業(yè)真實(shí)運(yùn)營情況，完善風(fēng)險預(yù)警體系，從而幫助提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險預(yù)警及防范水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，深入了解并且科學(xué)分析房地產(chǎn)企業(yè)情況，結(jié)合分析結(jié)果在第一時間作出有關(guān)反應(yīng)，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險預(yù)測的基礎(chǔ);第二，企業(yè)需要建立財(cái)務(wù)監(jiān)測分析指標(biāo)體制，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)運(yùn)營發(fā)展情況及企業(yè)特點(diǎn)，選擇獲利水平，償債水平等這些內(nèi)容作為企業(yè)重點(diǎn)監(jiān)測指標(biāo)，設(shè)立風(fēng)險預(yù)測點(diǎn)一級警戒線，同時每隔一段時間對其整理分析;第三，房地產(chǎn)企業(yè)要擁有一定的免疫力，對于預(yù)警體系之中預(yù)警的漏洞以及問題，需要在第一時間確定有關(guān)解決方案，幫助健全完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，同時將這類風(fēng)險出現(xiàn)，惡化以及調(diào)整解決的整個環(huán)節(jié)內(nèi)容，存儲到企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)庫之中，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在未來更好的應(yīng)對此類財(cái)務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

在國家房地產(chǎn)政策越來越嚴(yán)格的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加重視財(cái)務(wù)風(fēng)險和內(nèi)控風(fēng)險防范工作的順利開展，通過科學(xué)分配企業(yè)資金，建立健全有效的風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)督體制等措施，切實(shí)提升企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力，進(jìn)而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身戰(zhàn)略目標(biāo)。

（作者單位：安徽信亞云谷軟件園投資有限公司）