基于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討

陳欣然

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的利潤很大，但這個(gè)行業(yè)的競爭力也是非常激烈的，再加上國家的一些政策性要求，房地產(chǎn)企業(yè)想要在行業(yè)里立足并發(fā)展，必須有效的避免了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，成本的支出也鎖定在一個(gè)合理、可控的范圍內(nèi)，有效的完成了房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提高效率的目標(biāo)，同時(shí)也確保了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績水平維持穩(wěn)步上升的狀態(tài)。本文將進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)開企業(yè)成本控制進(jìn)行闡述和分析。

房地產(chǎn)成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中主要的工作內(nèi)容，全面貫穿于整個(gè)項(xiàng)目施工過程中，為了給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更好的效益，就要給予成本控制工作充分注重，加大成本控制力度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制質(zhì)量的提升，在減少不必要成本投放的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基本概述

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其作為一個(gè)時(shí)間成本投放較長的工程，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃開始，直到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)束，整個(gè)環(huán)節(jié)中涉及了諸多企業(yè)，由于整個(gè)環(huán)節(jié)中還包含了可行性探究、規(guī)劃勘察、施工準(zhǔn)備等環(huán)節(jié)，且各個(gè)環(huán)節(jié)均需要得到有關(guān)部門的合作和支持。其中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃企業(yè)、勘察企業(yè)、市政機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依賴于政府宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，還要結(jié)合具體狀況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)修整，以此提升房產(chǎn)供應(yīng)量，在確保房產(chǎn)整體質(zhì)量的同時(shí)，還要迎合房產(chǎn)價(jià)格滿足群眾需求，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制將會(huì)發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。這就要求相關(guān)人員結(jié)合實(shí)際情況統(tǒng)籌全局，做好組織配合工作，從工程項(xiàng)目全過程入手，做到各個(gè)環(huán)節(jié)科學(xué)把控，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的充分應(yīng)用，在減少成本投放的基礎(chǔ)上，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更好的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的不足之處

（一）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)反映的落實(shí)力度不足

從之前一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)年報(bào)中可以知道，企業(yè)的業(yè)績的變動(dòng)性是相對(duì)比較明顯的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長，在這期間的業(yè)績是很不理想的，但在驗(yàn)收和出售之后，之前的預(yù)收款項(xiàng)都會(huì)被確認(rèn)為企業(yè)收入。如果是發(fā)生在一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，對(duì)于業(yè)績的評(píng)估還算合理，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期長等特點(diǎn)，往往成本支出和賬款收回中間已經(jīng)隔了好幾個(gè)會(huì)計(jì)期間，所以在企業(yè)的業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)中，很難客觀地反映出這一特點(diǎn)，此時(shí)成本控制所表現(xiàn)出來的適用性不強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能僅僅只通過指標(biāo)來評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展?jié)撃芎蜆I(yè)績水平，必須結(jié)合具體的指標(biāo)，全面的了解整個(gè)企業(yè)的信譽(yù)度和潛在的發(fā)展?jié)摿?，只有全面的評(píng)估，才能掌握企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營情況，做好成本控制。

（二）房地產(chǎn)成本與售價(jià)存在不配比性

房地產(chǎn)行業(yè)和其他的行業(yè)有所不同，由于房地產(chǎn)商品開發(fā)周期很長，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)是無法取得成本的，這就造成了企業(yè)投入的成本和產(chǎn)出后的收益出現(xiàn)了不平衡。主要原因有兩點(diǎn)，第一，在建設(shè)初期，房地產(chǎn)企業(yè)投入了大量的資金在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上，完成一個(gè)項(xiàng)目所要花費(fèi)的工期比較長，財(cái)務(wù)中的應(yīng)收款項(xiàng)遲遲不能確認(rèn)為收入，一定程度上阻礙了配比原則的應(yīng)用。第二，房產(chǎn)中不同的樓層、朝向、還有房型等都會(huì)對(duì)房屋的銷售產(chǎn)生一定的影響，因此，在計(jì)算和預(yù)測(cè)成本的攤算過程中，由于并沒有詳細(xì)的對(duì)樓盤的樓層、朝向進(jìn)行嚴(yán)格分析，對(duì)于企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營成果是很難保證和計(jì)算的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的構(gòu)建

（一）決策階段

對(duì)于決策階段成本來說，投放相對(duì)不多，一般需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范性以及經(jīng)濟(jì)學(xué)等內(nèi)容加以細(xì)化和探究，以此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址以及投資等進(jìn)行明確。

（二）準(zhǔn)備階段

在準(zhǔn)備階段中，涉及的企業(yè)需要準(zhǔn)備大量的資金，通常以土地所包含的資金為主，例如土地轉(zhuǎn)讓資金、有關(guān)稅務(wù)資金、土地補(bǔ)償資金等，同時(shí)對(duì)擬建項(xiàng)目加以綜合探究，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在位置進(jìn)行考察，根據(jù)考察結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)施工環(huán)境中所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)。此外，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)所在位置的供水、通電等費(fèi)用進(jìn)行核算，在此環(huán)節(jié)中不僅涉及了項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，同時(shí)還包括了準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的人工成本。

（三）施工階段

施工環(huán)節(jié)成本作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本占比較大的環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中涉及了工程項(xiàng)目施工成本、附屬工程施工成本和其他成本等。例如排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等建設(shè)成本等。此環(huán)節(jié)成本還涉及了大量的人工成本、施工材料成本以及施工設(shè)施成本等。因此，做好該環(huán)節(jié)的成本控制工作是非常必要的。

（四）銷售階段

銷售環(huán)節(jié)作為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷的主要環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中投放的成本主要以人工成本為主，其中包括管理成本、財(cái)務(wù)成本以及營銷成本等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)銷售時(shí)間相對(duì)較長，并且成本可變性比較高，在此環(huán)節(jié)中開展成本控制工作將會(huì)面臨一定困難。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對(duì)策

（一）加強(qiáng)準(zhǔn)備階段的成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容在于結(jié)合決策方案來執(zhí)行，充分落實(shí)決策人員的決定。在此環(huán)節(jié)中，開展成本控制工作，應(yīng)該做好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本把控，同時(shí)加大對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)此環(huán)節(jié)涉及的成本加以綜合把控，同時(shí)在明確擬建項(xiàng)目規(guī)劃以及施工位置以后，結(jié)合該領(lǐng)域的真實(shí)狀況和土質(zhì)特性等內(nèi)容，科學(xué)設(shè)定工程方案，并根據(jù)施工現(xiàn)場真實(shí)狀況，對(duì)施工場地以及空間進(jìn)行合理規(guī)劃，以此保證工程和環(huán)節(jié)的統(tǒng)一發(fā)展。其次，在準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)施工圖紙進(jìn)行核查，保證圖紙規(guī)劃的完善性，找出設(shè)計(jì)中存在的問題，并和設(shè)計(jì)企業(yè)一同商議進(jìn)行修整，以此防止在施工過程中常常發(fā)生設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，加劇成本投放。最后，針對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身標(biāo)準(zhǔn)，秉持公開、公正的原則來開展工程招投標(biāo)工作，在進(jìn)行承包企業(yè)選擇的過程中，不能一味的減少工程成本投放而選擇價(jià)格低廉的企業(yè)，而是需要注重企業(yè)的整體品質(zhì)和資歷，保證有關(guān)合同的精準(zhǔn)性，在此環(huán)節(jié)中，對(duì)施工設(shè)計(jì)方案進(jìn)行考察，以此確保后續(xù)工程項(xiàng)目整體施工質(zhì)量。

（二）加強(qiáng)施工階段的成本控制措施

在施工環(huán)節(jié)中的成本控制通常以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可以防止工程變更或者承包企業(yè)索賠為主，一旦發(fā)生其中一個(gè)問題，必將會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。所以，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立完善的管理體系，對(duì)施工環(huán)節(jié)中各個(gè)企業(yè)的職責(zé)以及義務(wù)加以明確，防止發(fā)生徇私舞弊的狀況。針對(duì)索賠管理來說，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該構(gòu)建規(guī)范的監(jiān)管體系，并設(shè)定專業(yè)的監(jiān)管部門，做好成本管理工作。同時(shí)，施工企業(yè)還要對(duì)工程項(xiàng)目材料成本投放、人工成本投放以及施工設(shè)施成本投放等進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格把關(guān)，在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，做好人員分配工作，以此保證施工工作順利發(fā)展。

（三）加強(qiáng)銷售階段的成本控制措施

銷售環(huán)節(jié)的成本把控作為評(píng)估前期成本管理成果的核心環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，成本投放一般以人工成本為主，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要制定完善的人員管理機(jī)制以及成本管理對(duì)策，同時(shí)還要做好活動(dòng)策劃以及推廣等工作，減少營銷時(shí)間，讓資金盡可能快速回籠，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

（四）加大成本監(jiān)督力度

成本控制貫穿整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)流程，從事前對(duì)成本的規(guī)劃，事中對(duì)成本的監(jiān)督以及事后對(duì)成本控制的總結(jié)。從事前規(guī)劃來看，可以使用的方法有預(yù)算分析和加強(qiáng)指標(biāo)的分解等，對(duì)初始目標(biāo)成本進(jìn)行設(shè)定，事后的分析主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)初始設(shè)定的目標(biāo)和實(shí)際花費(fèi)成本進(jìn)行對(duì)比，分析差距產(chǎn)生的原因，并采取相應(yīng)的措施解決此類問題。相對(duì)之下，事中監(jiān)督工作的復(fù)雜性和繁瑣性遠(yuǎn)超出了事前規(guī)劃和事后總結(jié)，通過對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督，可以有效的執(zhí)行事前所規(guī)劃的具體成本控制措施，并為企業(yè)成本控制提供了一個(gè)明確的方向。因此，成本監(jiān)督對(duì)于企業(yè)而言尤其重要，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較高，周期又長，需要經(jīng)過層層驗(yàn)收工序才能完成，這就加大了成本監(jiān)督的難度，但從內(nèi)部控制的角度來看，將成本監(jiān)督的重點(diǎn)放在企業(yè)的工作流程上，可以減小成本監(jiān)督的難度，同時(shí)保持了成本監(jiān)督的有效性。

（五）增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在不斷變化，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)于資金的需求量非常大，同時(shí)也就造成了企業(yè)面臨著資金風(fēng)險(xiǎn)。通過內(nèi)部控制體系控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理，構(gòu)建企業(yè)的內(nèi)部控制體系，比如授權(quán)管理控制、人力資源控制等。與此同時(shí)，需要在企業(yè)內(nèi)部搭建信息共享平臺(tái)，保證員工和企業(yè)高層所獲得的信息具有一定的對(duì)稱性，為企業(yè)管理人的決策提供可行依據(jù)。

（六）完善資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)跟市場上其他的企業(yè)比起來，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營的重要命脈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在控制企業(yè)成本的同時(shí)，必須加大重視力度，以此來對(duì)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)進(jìn)行合理、嚴(yán)格的把控，避免企業(yè)出現(xiàn)不可挽回的損失。通過合理的資金控制，可以大大縮短房屋預(yù)售的時(shí)間成本，從而提升企業(yè)資金的回轉(zhuǎn)效率，避免企業(yè)在資金上出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。建立完善的資金管理制度，才能從根本上控制企業(yè)的資金流動(dòng)，保證了企業(yè)的順利運(yùn)營。

五、結(jié)語

總之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想挺過“市場寒冬”，實(shí)現(xiàn)自身的健康可持續(xù)發(fā)展，就一定要善于從自身入手來尋找問題的解決方案。而綜合各個(gè)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際可以知道，不斷的提高企業(yè)成本控制工作的水平對(duì)于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展是必須的，因此，在今后的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要將這項(xiàng)工作水平的提高作為發(fā)展重點(diǎn)。

（作者單位：河南易升合置業(yè)有限公司）