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    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀和對(duì)策研究

    2021-03-23 21:46:15劉鋒
    成功營(yíng)銷 2021年6期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道金融市場(chǎng)

    摘要:為了能夠解決目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀和對(duì)策,在本文之中將對(duì)融資渠道相關(guān)理論概述進(jìn)行全面的分析,之后對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道存在的問題進(jìn)行闡述,并且對(duì)于對(duì)策研究和政策建議進(jìn)行提出,希望能夠給予大家一些啟發(fā)。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);融資渠道;金融市場(chǎng)

    1緒論

    1.1選題的目的和意義

    目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還是比較緩慢,房地產(chǎn)融資渠道還是有些欠缺的,由于房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一,是一個(gè)很需要資金的行業(yè),其開發(fā)資金來源主要是以銀行貸款和自籌資金以及定金和預(yù)付款為主,融資渠道的單一性引起企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理,進(jìn)而影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的良好,有序地發(fā)展,這樣研究房地產(chǎn)融資渠道是非常有必要的。

    2融資渠道相關(guān)理論概述

    2.1選擇融資渠道遵守的原則

    2.1.1融資總收益要大于融資總成本的原則

    房地產(chǎn)業(yè)的融資,在考慮其融資時(shí),要站在全局的角度來考慮融資的成本和帶來的效益,看看帶來的收益是否會(huì)大于所具有的成本。如果成本高于帶來的效益的話,這融資活動(dòng)就應(yīng)該停止。

    2.1.2選擇最佳的融資時(shí)機(jī)的原則

    在積極充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性的基礎(chǔ)上來考慮融資的時(shí)機(jī),積極尋找與企業(yè)內(nèi)部因素相配套的外部環(huán)境,所以在合理考慮各種出現(xiàn)會(huì)影響融資的因素基礎(chǔ)之上,首先主觀能動(dòng)性要發(fā)揮,其次融資的決策要符合時(shí)機(jī),最后要在制定決策時(shí)要把眼觀放在更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

    2.1.3降低公司融資成本的原則

    如果是要考慮融資風(fēng)險(xiǎn)成本,在融資中產(chǎn)生的資金費(fèi)還有管理費(fèi)用以及發(fā)生的雜費(fèi)等這些費(fèi)用組成了融資成本主。融資渠道對(duì)于企業(yè)的選擇考慮最重要的因素就是融資成本和其融資的效益。因此,所以企業(yè)在考慮哪些融資渠道是自己需要的就得先考慮哪個(gè)融資成本較低。

    2.1.4融資不影響公司控制權(quán)的原則

    企業(yè)的某些控制權(quán)或者是整個(gè)權(quán)利的失去很有可能是融資造成的。而且企業(yè)的正常生產(chǎn)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到此影響,更厲害的是會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)劃分受到影響,更進(jìn)一步影響企業(yè)員工的利益。因此,企業(yè)的控制權(quán)時(shí)選擇融資渠道的主要考慮因素,這樣才能有更好的發(fā)展。

    3我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道存在的問題

    3.1融資渠道單一

    銀行信貸還是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)選擇融資渠道更偏向性的一方,還有一部分是股權(quán)融資和發(fā)行債券。銀行的貸款是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大后盾,也是房地產(chǎn)業(yè)需求資金的主要來源。而在當(dāng)前背景下我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控下,使得房地產(chǎn)業(yè)的資金來源更進(jìn)一步缺乏,加快了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的速度。

    3.2融資渠道缺乏創(chuàng)新性

    外國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道是不斷地變換,而且還是很有創(chuàng)新的,是根據(jù)情況來選擇的,在這些融資渠道中的銀行信貸,股票融資和債券融資是傳統(tǒng)型的外,它還包括國(guó)內(nèi)沒有的融資渠道,如房地產(chǎn)信托基金,海外基金、信托證券等渠道[1]。

    4成因分析

    我國(guó)房地產(chǎn)上市融資渠道之所以出現(xiàn)這樣現(xiàn)狀, 主要受我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度,房地產(chǎn)自身特點(diǎn),金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融體制的影響。而本文通過內(nèi)部和外部因素來進(jìn)行成因分析。

    4.1內(nèi)部因素

    內(nèi)部因素主要包括有房地產(chǎn)自身的具有的特性和房地產(chǎn)自身的特有的缺陷。

    4.1.1房地產(chǎn)自身的缺陷

    房地產(chǎn)很受國(guó)家政策和市場(chǎng)的影響,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定, 抗風(fēng)險(xiǎn)能力不是很強(qiáng), 在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì), 自有資金不足和擔(dān)保抵押不落實(shí), 缺乏企業(yè)規(guī)劃、融資信息, 抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

    4.1.2房地產(chǎn)的特點(diǎn)

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)很大程度是以資金做后盾的,這也是房地產(chǎn)需求大量資金的特性決定的。但是房地產(chǎn)的項(xiàng)目具有建設(shè)的時(shí)間長(zhǎng),要投資的規(guī)模也是很大的。這些都說明了房地產(chǎn)的建設(shè)要很多資金來支持,且建設(shè)的時(shí)間也長(zhǎng),更需要銀行的貸款支持的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,相對(duì)于直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資成本,通過銀行獲取信貸資金是各種融資渠道中最直接、最方便和成本最低的途徑。房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模較大,土地多,從而這也就造成了我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資渠道單一,主要以銀行為主。

    4.2外部因素

    外部因素主要有房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度、房地產(chǎn)金融工具等因素。外部環(huán)境表現(xiàn)為資本市場(chǎng)體系不完善, 信用擔(dān)保體系不健全, 社會(huì)信用環(huán)境不佳, 稅收障礙, 房地產(chǎn)服務(wù)體系不完善, 法律法規(guī)不健全, 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金、融資公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司發(fā)展緩慢等。

    4.2.1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不健全

    在國(guó)外上市融資是非常重要而且比例也很大的,但是在我國(guó)此融資渠道比例不是很大。房地產(chǎn)的各種融資渠道正是受到證券市場(chǎng)不成熟的影響,至今都不能有較大的發(fā)展,這使企業(yè)在融資渠道上過于單一地間接融資,既加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前我國(guó)的股票債券市場(chǎng)沒有與房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的結(jié)合一塊。房地產(chǎn)上市融資還有很大一部分是來自上市融資和債券融資,但是我國(guó)的股票市場(chǎng)不穩(wěn)定,波動(dòng)很大。而且股價(jià)也受公司的信用度和形象的影響,只有規(guī)模大的,信用度高的房地產(chǎn)上市公司,其融資方式才會(huì)在這占很大一部分。所以我國(guó)房地產(chǎn)上市公司才股票融資和債券融資這方面只是占了一小部分[2]。

    4.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度不是很成熟

    國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是比較早的,而且是非常成熟的,雖說我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很快的,但是比較晚的。對(duì)于我國(guó)的發(fā)展很依于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但是沒有一個(gè)較好的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)定和政策,這樣我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的秩序也是很良好,這些都是沒有國(guó)外房地產(chǎn)的融資渠道多樣化的原因之一[3]。

    4.2.3我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具稀缺

    在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中,沒有根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情形來發(fā)展不同的貸款種類,這也是我國(guó)的房地產(chǎn)金融工具缺乏創(chuàng)新,這樣導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道毫無創(chuàng)新,基本上是遵照以前的融資渠道[4]。

    5對(duì)策研究和政策建議

    結(jié)合上述所分析的原因,站在國(guó)家政府和金融機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)上,針對(duì)外部因素而提出的對(duì)策。應(yīng)該完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī),建立健全的政府支持體系,著力解決金融信用缺失的問題,健全金融監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)。

    5.1國(guó)家政府采取的措施

    5.1.1完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

    為了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道具有多樣化要不斷健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策和規(guī)則,可從兩方面入手:一是當(dāng)前我國(guó)的相關(guān)房地產(chǎn)政策要不斷健全;二是要不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的政策探索。

    5.1.2政府積極引導(dǎo),完善房地產(chǎn)企業(yè)融資體系,完善相關(guān)的法律制度和經(jīng)濟(jì)制度

    為了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)的良好的發(fā)展,這就得要促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融制度的的變換,而且還要有選擇的余地和靈活。政府的支持是新加坡的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)很成熟的原因之一:一方面政府出面來支持;另一方面減免稅收,這些提高了房地產(chǎn)投資者的積極性??梢姡康禺a(chǎn)業(yè)的金融的發(fā)展很大一部分要有政府強(qiáng)力的支持和政策的出臺(tái)調(diào)節(jié)。

    5.1.3明確規(guī)定房地產(chǎn)證券化上市標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則,加強(qiáng)人才培育

    其中有個(gè)很新穎的融資渠道是房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化,而且它還包括很多方面,如地產(chǎn)、評(píng)估、法律等方面,需要有理論和實(shí)踐操作相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)型的人才,這樣才有可能在較短的時(shí)間里建立專業(yè)型的團(tuán)體。因此,人才培養(yǎng)就顯得很重要的,專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)也顯得很重要。要傳播證券化的的相關(guān)知識(shí),培養(yǎng)高層次的專業(yè)人才,還可以選拔優(yōu)秀的人才與國(guó)外交流,熟悉國(guó)外的房地產(chǎn)證券化的知識(shí),對(duì)其各種類型有所了解。

    5.1.4解決金融信用缺失的問題

    還有就是要建立起一個(gè)金融信用的體系,其中包括有一些信用的記錄,評(píng)價(jià),中介等內(nèi)容,而且對(duì)于金融信用要修改很完善,如征信法、信用控制法、失信懲罰法等。所以說,有一個(gè)非常健全的融資信用體系可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也可以促使房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道多樣化的發(fā)展,從而完善和健全金融體系有很大的歷史意義。

    5.1.5健全金融監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)

    首先,在監(jiān)督方式上,主要以合規(guī)性監(jiān)督和非現(xiàn)場(chǎng)檢查的方式;在監(jiān)管效率上,應(yīng)有明確的時(shí)限要求;在監(jiān)管力度上,要真正做到公平的原則;其次,為了充分發(fā)揮其作用,必須要根據(jù)新的發(fā)展形勢(shì)作出判斷,建立健全各金融行業(yè)的自主性的團(tuán)體;最后,建立健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系。

    5.2金融機(jī)構(gòu)采取的措施

    5.2.1建立科學(xué)的投資決策機(jī)制

    在房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道中扮演著重要的角色是金融機(jī)構(gòu),而為了使得房地產(chǎn)以健康的姿態(tài)發(fā)展,只有銀行充當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道的作用。所以銀行有這樣的功能必須要建立一個(gè)科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資決策機(jī)制。在開發(fā)項(xiàng)目之前,銀行必須對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析,這也是為了減少融資風(fēng)險(xiǎn)和不必要的損失。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目需求的資金量很大的,而且時(shí)間也很長(zhǎng),所以金融風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。這就使得銀行這類金融機(jī)構(gòu)要培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析專業(yè)人員,建立一個(gè)科學(xué)的分析體系,而且這也要對(duì)房地產(chǎn)的信息進(jìn)行反饋,為信貸提供依據(jù),也為房地產(chǎn)融資渠道提供對(duì)策。所以,一個(gè)科學(xué)合理的投資體系是對(duì)金融機(jī)構(gòu)很重要的,這也是為企業(yè)負(fù)責(zé)。

    5.2.2必須加快房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新

    為了增強(qiáng)控制房地產(chǎn)業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn),必須加快融資工具的創(chuàng)新,比如:信托等融資工具,積極提供資金的支持,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。還有就是要在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況下和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度下,借鑒國(guó)外的融資渠道,針對(duì)融資工具的多樣化,研究創(chuàng)新問題,這也是為了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供很多機(jī)會(huì),拓寬我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

    5.2.3積極吸引外資加入我國(guó)的房地產(chǎn)金融投資市場(chǎng)

    在國(guó)外,有很多房地產(chǎn)融資渠道是與投資金融機(jī)構(gòu)結(jié)合在一塊的,而且是很成熟的方式,這樣不僅有利于完善房地產(chǎn)融資渠道的,我國(guó)也可以借鑒這樣的的方式,這樣可以促使自身的管理水平,提高投資的效率,所以說積極吸引外資對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道完善有著重大意義[5]。

    6結(jié)束語

    本文研究,得出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道單一,主要以銀行貸款為主,融資渠道缺乏創(chuàng)新。作為國(guó)家和金融機(jī)構(gòu),應(yīng)該采取積極的措施來解決此現(xiàn)狀。而房地產(chǎn)業(yè)的融資要考慮到資金的需求量,還有其自身的條件和成本,效益等情況,有利于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

    參考文獻(xiàn)

    [1]梅霖、陸惠民.房地產(chǎn)融資渠道分析[J].建筑管理現(xiàn)代化,2004,(5):20-25.

    [2]宋清華.金融風(fēng)險(xiǎn)管理[M].北京:中國(guó)金融出版社,2003:1-12.

    [3]ChinaVenture 投中集團(tuán).房地產(chǎn)企業(yè)陷融資困境債券與增發(fā)成重要渠道.和訊房產(chǎn)網(wǎng),2011,(3) :33-34.

    [4]陳晟.2011年房企融資圖示,私募基金暫不受控[J]. 福布斯中文網(wǎng),2011,(8):54-55.

    [5]侯浙珉.關(guān)注引導(dǎo)住房消費(fèi), 培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的若干問題[J].住宅與房地產(chǎn),1997,(7):70-75.

    作者簡(jiǎn)介:劉鋒,(1988.11-),男,漢族,江西南康,江西省地質(zhì)工程研究中心,中級(jí)會(huì)計(jì)師,本科,會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)管理分析。

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