城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)原因淺議

蔡海偉

伴隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們的生活水平持續(xù)提升，這不僅滿足了人們的物質(zhì)生活要求，同時(shí)，人們也開始追求更高層次的精神需求，而公共服務(wù)是滿足人們精神需求、物質(zhì)需求的重要服務(wù)內(nèi)容，成為了人們較為關(guān)注的熱點(diǎn)問題，同時(shí)，新公共管理也是一種較為有效、科學(xué)的行政管理模式，對(duì)于公共管理的質(zhì)量與效率有著一定的影響。土地管理、公共管理之間有著較多的聯(lián)系，其中城市土地公共管理主要是由社會(huì)、國家來干預(yù)土地，讓政府對(duì)于土地資源與財(cái)產(chǎn)有一個(gè)宏觀、整體的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)土地資源的最理想化、最優(yōu)化。筆者在日常工作與學(xué)習(xí)中較為關(guān)注城市土地公共管理，本文主要是針對(duì)城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)原因展開分析，希望對(duì)土地管理提供相應(yīng)的借鑒。

構(gòu)建完整的城市土地公共管理體系、引入市場機(jī)制來配置城市土地資源，是構(gòu)建社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中的必要標(biāo)準(zhǔn)，只有不斷完善城市土地公共管理，才能夠讓土地資源合理化被社會(huì)效用，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)性發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)原因展開分析也是非常有必要的，因?yàn)楫?dāng)前人們?cè)絹碓街匾晫?duì)于土地的配置與規(guī)劃，土地在成為一種財(cái)產(chǎn)之后，就能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，但是這樣會(huì)增加土地的流動(dòng)性，在數(shù)量方面無法滿足需求，存在供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，長久下來會(huì)處于一種惡性循環(huán)現(xiàn)狀，不利于社會(huì)生產(chǎn)力的提升。由此，只有對(duì)城市公共管理經(jīng)濟(jì)原因展開全面的分析，才能夠提高城市土地公共管理效率，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的理想化運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、城市開展土地公共管理工作的必要性

基于狹義角度來分析，土地可以稱之為陸地，在城市土地定義中，城市土地主要是用于城市規(guī)范范圍中能夠具備功能與用途的土地，同時(shí)，也能夠?qū)崿F(xiàn)城市理想化建設(shè)，以及滿足城市居民生活需求的用地。在城市土地中，無論是公園道路城市建筑，還是居民用地建筑、住宅建筑、工廠建筑，都需要經(jīng)過土地的利用規(guī)劃與開發(fā)規(guī)劃，并且不同類型的土地具備相應(yīng)的功能，需要開展資源規(guī)劃與資源配置，從而讓城市土地具備較強(qiáng)的整體性與規(guī)劃性等特征。當(dāng)前，很多人認(rèn)為土地資源是用之不竭、無窮無盡的，對(duì)于土地資源不夠珍惜，但是實(shí)際上土地屬于自然構(gòu)成的，在生活中無法被移動(dòng)，每一個(gè)土地都具備自己獨(dú)特的地貌象征與土壤象征，雖然城市土地具備一定的持久性與耐用性等特征，但是土地屬于一種不可再生的資源，如果缺乏合理、科學(xué)的規(guī)劃，那么土地資源會(huì)越來越匱乏，由此，只有開展城市土地公共管理，才能夠全面保證土地資源的優(yōu)化與配置，從而實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)性發(fā)展。

二、城市土地的屬性

城市土地除了擁有自然屬性，還具備社會(huì)屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、法律屬性等三方面特征，這些特征都表明了城市土地資源的不可再生，需要我們加以規(guī)劃與管理，這樣才能夠讓城市土地資源永遠(yuǎn)不會(huì)衰竭，促進(jìn)城市土地經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展。

（一）社會(huì)屬性

當(dāng)前城市土地具備社會(huì)屬性功能，因?yàn)橥恋貙儆诓豢梢苿?dòng)的，任何一塊土地都擁有自己明確的目的以及歸屬地，在我國古代的時(shí)候就存在地塊之分的說法，這也形成了一定的土地社會(huì)屬性。同時(shí)，土地也擁有相應(yīng)的社會(huì)權(quán)、擁有權(quán)，任何國家、任何區(qū)域中的土地是不能夠侵犯的。

（二）經(jīng)濟(jì)屬性

城市土地具備一定的經(jīng)濟(jì)屬性特征，土地自身存在的價(jià)值能夠被社會(huì)群眾所認(rèn)可，并且城市土地相較于農(nóng)村土地，具備更多的土地開發(fā)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。目前，我國的城市土地所有權(quán)為國家所有，而居民對(duì)于土地具備一定的使用權(quán)，這也導(dǎo)致較多的商業(yè)地產(chǎn)商在城市土地中建設(shè)建筑物，并且實(shí)施出售的行為，這些都讓城市土地具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)屬性。

（三）法律屬性

城市土地具備一定的法律屬性，處于商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式之下，土地屬于一種有價(jià)值的資產(chǎn)，當(dāng)前我國落實(shí)的是地權(quán)部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式，這些都需要經(jīng)歷特定的法定程序執(zhí)行，并且需要立法作為重要的支持，讓城市土地具備一定的法律屬性。

正是因?yàn)槌鞘型恋鼐邆湟陨献匀粚傩浴⑸鐣?huì)屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、法律屬性等特征，更需要對(duì)城市土地實(shí)施公共管理，讓城市用地更加科學(xué)、合理，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理化配置，分析其中蘊(yùn)含的城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，間接性的、或者直接性的構(gòu)成價(jià)值，以此來保護(hù)我國的城市土地資源，實(shí)現(xiàn)城市土地經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。同時(shí)，在城市土地公共管理中，需要讓商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律與土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律做出分類，充分展現(xiàn)出我國的市場調(diào)節(jié)效果，對(duì)城市土地開展更加規(guī)范與合理的規(guī)范。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展模式下，需要全面展現(xiàn)出城市土地經(jīng)濟(jì)效益，改變當(dāng)前城市土地供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，以此來產(chǎn)生更多的社會(huì)生產(chǎn)力。

三、城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)原因淺析

（一）全面掌控城市土地規(guī)劃中的不確定因素

當(dāng)前，人們?cè)谝?guī)劃、運(yùn)用城市土地的時(shí)候，其所用到的模式和土地的外部屬性有著較大的聯(lián)系。其中外部屬性包含了直接屬性與間接屬性，在直接屬性中主要是利用土地過程中，對(duì)第三方構(gòu)成的影響，而間接屬性主要是對(duì)土地價(jià)值方面產(chǎn)生的影響。針對(duì)不一樣的社會(huì)主體來說明，城市土地外部屬性中包含了正面屬性與負(fù)面屬性。比如，在正面屬性中，包含了利用土地資源過程中可以改善公共環(huán)境、實(shí)現(xiàn)建筑物的興建，這樣不僅能夠?qū)Τ鞘芯用裆顜磔^多的積極影響。但是在興建高樓大廈過程中，會(huì)影響居民居住的采光，甚至是居民的出行，這都屬于消極屬性內(nèi)容。如果不對(duì)城市土地用地進(jìn)行合理的公共管理規(guī)劃，缺乏標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行方案，那么完全會(huì)被城市土地中周邊居民帶來較大的負(fù)面影響，最終會(huì)降低了城市土地的利用率。由此可見，政府需要科學(xué)開展城市土地公共管理活動(dòng)，這樣防止浪費(fèi)更多的社會(huì)資源，讓城市土地能夠最大程度服務(wù)于群眾，避免出現(xiàn)一些消極影響。在城市土地公共管理過程中，需要規(guī)劃詳細(xì)的方案與規(guī)則，并且要設(shè)定相應(yīng)的城市用地使用細(xì)則與管理規(guī)定，最大程度消除城市土地獨(dú)立用地中包含的外部屬性。我國在城市土地使用權(quán)出讓具體調(diào)侃中，需要明確規(guī)定與要求城市土地中的外部屬性，并且要實(shí)施詳細(xì)、全面地來介紹城市土地用地的條款，在內(nèi)容中涉及的內(nèi)容要多方面的，比如，城市土地使用權(quán)人可能會(huì)受到的限制，如，外檐立面標(biāo)準(zhǔn)、通道建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)、密度標(biāo)準(zhǔn)、建筑高度標(biāo)準(zhǔn)等，以此來限制城市土地利用中的不合理因素。對(duì)于城市土地的利用模式，需要結(jié)合群眾對(duì)于生活的需求來進(jìn)行設(shè)定，而投資城市土地經(jīng)濟(jì)，也需要結(jié)合商人的預(yù)估價(jià)值來設(shè)定，構(gòu)建多元化的投資渠道，以此來創(chuàng)造更多的城市土地收益。

（二）實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，保證規(guī)模性生產(chǎn)

在城市土地用地中具體包含了行政機(jī)構(gòu)用地模式、特殊用地模式、科教文衛(wèi)用地模式、城市公共設(shè)施用地模式、倉庫用地模式、交通運(yùn)輸用地模式、工業(yè)用地模式、居民用地模式等。通常來講，綠地模式、公共設(shè)施用地模式、生活居住地模式、城市工業(yè)用地模式屬于最為關(guān)鍵的要素，但是在實(shí)際的城市土地利用過程中，依然存在一定的問題，導(dǎo)致城市土地資源的浪費(fèi)，甚至?xí)霈F(xiàn)無效利用的情況，這些最終都會(huì)讓城市土地資源呈現(xiàn)出短缺的情況。比如，舊城區(qū)的普遍存在，會(huì)降低了城市土地的利用率，因?yàn)槔闲^(qū)中不僅占地面積非常大，其居住率與容積率也比較低，規(guī)范科學(xué)地用地規(guī)劃，還會(huì)影響城市的美觀。同時(shí)，當(dāng)前還存在城市住宅用地供應(yīng)不科學(xué)的情況，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)碰撞的狀態(tài)，在房產(chǎn)行業(yè)中存在供大于求的情況，雖然城市居民數(shù)量非常多，但是房產(chǎn)過?，F(xiàn)象依然存在，導(dǎo)致很多城市資源無法被合理利用，出現(xiàn)以上問題主要是因?yàn)殚_放商只追求經(jīng)濟(jì)效益，構(gòu)建了較多的高尚小區(qū)，但是這些小區(qū)的單價(jià)超出了人們的消費(fèi)預(yù)算。我國雖然是人口大國，但是人均耕地才達(dá)到世界水平的四分之一，無法解決城市土地資源問題。由此，要想對(duì)城市土地合理開展公共管理，需要實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與居民經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。首先，需要集中節(jié)約建筑成本，實(shí)現(xiàn)居民空間的集中化管理，構(gòu)建更加開放的居民社區(qū)，這樣既能夠做好城市管理工作，同時(shí)，也能夠讓居民環(huán)境較為標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，獲得理想的公共管理服務(wù)與配套設(shè)施。在城市土地規(guī)劃過程中，需要把企業(yè)與居民的空間集中起來，構(gòu)建聚集性經(jīng)濟(jì)，借助于聚集性經(jīng)濟(jì)來引入規(guī)模化經(jīng)濟(jì)，這些都需要以城市土地規(guī)劃、利用作為重要的基礎(chǔ)。

（三）提供合適的公共物品

在城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)原因分析中，需要不斷提供合適的公共物品，公共物品主要是借助于私人買賣來提供的一種供給物品，基于城市土地規(guī)劃過程中，會(huì)涉及到一些公共物品，比如，環(huán)境保護(hù)設(shè)施護(hù)欄設(shè)施、景觀設(shè)施、公用設(shè)施、道路設(shè)施等，這些都需要把土地資源作為重要的支撐。政府有義務(wù)來保護(hù)這些公共物品，借助于相應(yīng)的公共管理手段、調(diào)控手段，基于公共物品供給方面，對(duì)土地開展合理的策略，在滿足公共產(chǎn)品供應(yīng)的過程中，實(shí)現(xiàn)土地資源的理想化運(yùn)用。其次，在城市土地規(guī)劃與資源優(yōu)化過程中，公共管理屬于一項(xiàng)較為重要的調(diào)控模式，能夠?qū)Τ鞘幸?guī)劃方案做出調(diào)整與修改。同時(shí)，城市規(guī)劃也屬于現(xiàn)代城市發(fā)展中的核心內(nèi)容，政府需要有效控制、合理組織、科學(xué)設(shè)計(jì)城市土地方案，借助于公共管理職能來實(shí)現(xiàn)城市的健康化發(fā)展。

四、結(jié)語

總而言之，在城市土地公共管理經(jīng)濟(jì)原因分析過程中，需要結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，借助于宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控等模式，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的科學(xué)配置，改善城市用地較為緊張的問題，讓政府的公共管理模式對(duì)城市土地規(guī)劃發(fā)揮出一個(gè)積極、有效地推動(dòng)作用。

（作者單位：華北水利水電大學(xué)）