推動住房租賃市場健康發(fā)展

周星宇 徐姝瑩

摘要：“十四五”期間，住房租賃市場成為政策關注重點，要解決好大城市住房問題，租售并舉依然是趨勢，各地會繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房。在住房租賃市場發(fā)展取得初步成效的同時，各地也暴露出住房供給結構、交易安全、市場監(jiān)管等方面的問題。為了促進我國住房租賃市場的健康發(fā)展，借鑒發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，探索適合我國住房租賃市場的對策和建議。

關鍵詞：租賃市場;市場監(jiān)管;租購同權

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0061-65 收稿日期：2021-10-13

作者簡介：周星宇，天津大學城市規(guī)劃設計研究院有限公司，總工程師。

徐姝瑩，天津國土資源和房屋職業(yè)學院，副教授。

黨的十九大以來，中央高度重視住房租賃市場的發(fā)展。2020年12月黨中央經(jīng)濟工作會議從多元化租賃住房用地供應、落實租賃住房公共服務和財稅等支持政策、規(guī)范租賃市場秩序、促進市場穩(wěn)定等多個方面提出了具體工作要求。隨著國家政策的推動，各地也紛紛出臺了推動住房租賃市場發(fā)展的新舉措，在加速發(fā)展的同時也暴露出在供應結構、交易安全、市場監(jiān)管等方面的問題。在新的形勢下，面對租賃需求的不斷增長，本文從加大租賃住房供給、培育專業(yè)化市場主體、強化監(jiān)管平臺、金融支持、租購同權等方面提出對策與建議，推動我國住房租賃市場健康發(fā)展。

1 住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國各大城市已進入存量房時代，租房已成為與購房并駕齊驅的住房消費模式。近年來，熱點城市房價普遍上漲，居民首次購房年齡推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至今的34歲。另外相繼進入社會的85后、90后和00后，其結婚年齡推遲，單身貴族崛起。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2.53億城鎮(zhèn)外來人口中60%攜配偶、子女一起流動，在就業(yè)地城市平均居住時間超過了3年。例如，天津市家庭平均戶規(guī)模從2014年的2.75人/戶，增長到2018年的2.81人/戶。隨著家庭規(guī)模的擴大，現(xiàn)有住房在面積和功能上難以滿足舒適生活的需求，形成了大量剛性改善需求，如小房換大房、兩房換多房等。最近幾年，隨著房價的上漲，住房貸款月增幅較高，但租金增幅低于月供增幅，月供與租金的“剪刀差”不斷擴大。

據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)租房人口約1.6億人（2019年），占城鎮(zhèn)常住人口的21%。預計到2030年，城鎮(zhèn)住房租賃人口總量將達到2.7億人，長期租賃人口比例將超過30%。因此，如果將長期租賃、先租后買、短期租賃計算在內，在任何一個時間點，城鎮(zhèn)居民實際租房的比例都接近50%。未來，隨著“3個1億人”戰(zhàn)略的實施：“促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，新市民的租房需求將呈爆發(fā)式增長，屆時租房占比將超過50%。

2 住房租賃市場存在的問題

2.1 住房供給結構不合理

我國現(xiàn)階段，住房供應與需求存在布局、戶型、租購的結構性矛盾。局部地區(qū)存在新建商品住房庫存大、去化周期長，群眾需求與供給戶型錯配，租購比例不合理等問題。

2.2 租賃企業(yè)抗風險能力弱，租賃基本權利保障不足

過去幾年快速增長的租賃企業(yè)根基不牢，運營成本高，融資能力弱，受市場波動影響大。行業(yè)缺乏風險隔斷機制，缺乏對租金支付和使用的監(jiān)管，一端資金出現(xiàn)問題就會導致整個資金鏈斷裂。租賃基本權利保障不足，部分社區(qū)對租戶進行歧視性管理，損害租購并舉。大城市公共租賃住房發(fā)展滯后于現(xiàn)實需求，非戶籍流動人口仍然游離在保障之外。

2.3 在交易層面，線上化基礎設施不足，交易安全存在一定的敞口

我國房地產流通和租賃行業(yè)以線下為主，看房、貸款、繳稅、過戶等絕大多數(shù)流程在線下完成，線上化水平低，背后的原因是存量房流通領域基礎設施不足，服務流程標準化程度低。不少城市在二手房買賣中沒有實行資金監(jiān)管，房屋交易資金風險較大。

2.4 住房租賃市場監(jiān)管環(huán)節(jié)薄弱

當下“惡意漲租”“租金貸”“租賃機構爆倉跑路”時有發(fā)生，住房租賃市場亟待規(guī)范?？绮块T的聯(lián)合監(jiān)管機制有待加強，對住房租賃企業(yè)“爆雷”的預防和化解能力不足。

3 發(fā)達國家對住房租賃市場的監(jiān)管

3.1 德國的租金約束和平抑房租政策

德國《民法典》對于住宅租金的提高做出較為詳細的規(guī)定，以下列出其中有代表性的三項：（1）房租上限限制：3年之內出租人不得提高房和20%以上;（2）2次房租提高的間隔不得小于1年，第1次房租提高必須在承租人入住的15個月以后;（3）對于已經(jīng)存在的房屋租住合同，房租不得高于政府給出的“租金參照價格”，這個價格根據(jù)當?shù)胤课菰谝欢螘r間內相對平均價格由政府測算。但是，新出租房屋可以超過此價格的20%。

德國各州政府也根據(jù)各州情況制定了最高房租限制，例如，柏林有如下規(guī)定：自2013年8月1日起，整棟建筑在500～1000平方米，承租人一個人所租住的空間（通常公寓中一個房間）的最高租金在房屋在使用燃油、天然氣、集中供暖時包括暖氣的租金最高依次為419歐元、407歐元、415歐元。詳細的規(guī)定和解約保護條款相互作用，最大限度地保障了承租人的合法權益。

平抑房租政策是近幾年來德國住房政策領域最重要的項目。2015年6月1日起，德國各州政府可以在5年期限內各自出臺限制新租房合同租金額度的法案。法案要求，對于沒有時間限制的長期租約，新租房合同不得漲房租超過原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的時候，不受此法案影響。如果房屋重新徹底修整翻新，則不受此法案影響。在小規(guī)模改造的現(xiàn)代化改造基礎上，也不受影響。租客可以要求房東在簽約后出示所有信息，證明其漲價的合理性。

3.2 日本從業(yè)人員需要獲得國家資格證，行業(yè)協(xié)會執(zhí)行能力強，建有保證金制度

日本住房中介從業(yè)門檻高。在日本從事住房中介業(yè)務需要通過全國統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅為15%～17%。“宅建士”制度限制機構盲目擴張規(guī)模。住房租賃公司設立分店時，須聘請具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗者或宅建士，以此限制機構盲目擴大規(guī)模，且每五名員工中必須有一個宅建士，重要事項必須由宅建士解釋說明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。

在日本開設房地產中介公司必須具備三個條：第一，以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產中介業(yè)務的，其申請開始房地產中介業(yè)務之前的本業(yè)結算必須是盈利的。第二，要聘請擁有國家資格的房地產交易專員，在公司全職工作。原則上，從事房地產業(yè)務的員工，每5人就需要配備一名房地產交易員。第三，房地產中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業(yè)保證金，保證金由當?shù)胤▌站止芾?，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶蒙受損失，法務局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

中介公司在受到法務局管制的同時，日常運營還受到不動產協(xié)會的管理，如果中介公司違反合同，客戶可以找協(xié)會告狀，一經(jīng)核實協(xié)會會上報管理局，中介公司就會受到相應的懲罰。“全日本不動產協(xié)會”不屬于任何政府部門，而是一個民間團體，由全日本不動產行業(yè)中90%以上的中小型不動產中介公司聯(lián)合達成協(xié)議成立，旨在維持全日本不動產行業(yè)中交易的公正、公平。有這個協(xié)會在，日本房地產交易信息透明，責任明確，也就此抑制了房地產亂象。

4 對策與建議

4.1 深化供給側改革，形成有效供給、多元化供給主體

新建租賃住房，要調整住房發(fā)展規(guī)劃，編制租賃住房專項規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模和布局。盤活現(xiàn)有空置率高的城中村、工商業(yè)等住房。特別是在高?？蒲性核?、產業(yè)園區(qū)、產業(yè)集群周邊地區(qū)，要加快租賃住房審批速度，盡快開工建設，增加租賃住房供應。引導企事業(yè)單位和集體經(jīng)濟組織自建租賃住房。鼓勵有條件的企事業(yè)單位利用工業(yè)用地支持建設單位出租房屋。開展集體建設用地建設租賃住房試點，探索優(yōu)化試點審批程序，完善集體租賃住房建設運行機制。

4.2 加強房屋租賃市場管理，加快構建經(jīng)營規(guī)范的住房租賃市場體系

全面推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度。升級住房租賃監(jiān)管服務平臺，引入人臉識別、身份驗證、大數(shù)據(jù)分析、區(qū)塊鏈等技術，實現(xiàn)住房租賃交易身份核驗、網(wǎng)簽備案、大數(shù)據(jù)監(jiān)測分析、公共服務聯(lián)通等全流程服務體系，為群眾租房提供便捷、安全的服務保障。

規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。對住房租賃企業(yè)及房地產經(jīng)紀機構登記、備案、開業(yè)報告嚴格管理。構建穩(wěn)定的住房租賃關系，保護租賃利益相關方合法權益。

加強住房租賃市場監(jiān)管。完善住房租賃市場主體信用管理體系建設，對經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)、從業(yè)人員、出租人、承租人各方主體形成動態(tài)的信息檔案，住建、發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、網(wǎng)信等部門加強協(xié)調聯(lián)動，進行規(guī)范管理，形成聯(lián)合激勵懲戒機制，建立和完善住房租賃市場規(guī)范發(fā)展的長效機制，維護住房租賃市場秩序。

推進住房租賃街道和社區(qū)網(wǎng)格化常態(tài)管理。住房出租日常管理和登記備案權限下放到街道、社區(qū)，實行出租房屋社區(qū)網(wǎng)格化管理。通過充分發(fā)揮網(wǎng)格長、網(wǎng)格管理員的作用，定期開展出租房屋清查，掌握出租房屋動態(tài)信息，監(jiān)督不規(guī)范的出租行為，及時排查房屋租賃糾紛，做好矛盾化解。

發(fā)展住房租賃行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)自律作用。以市場化手段規(guī)范企業(yè)行為，由行業(yè)協(xié)會組織經(jīng)紀機構，住房租賃企業(yè)、從業(yè)人員公開承諾守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，接受社會公眾和輿論監(jiān)督，進行信用公示與評價等級，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

4.3 加大住房租賃市場金融支持

加大住房租賃金融支持。支持向新建租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設和自持經(jīng)營。支持保險資金參與租賃住房建設。

加強住房租賃企業(yè)融資管控。指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，根據(jù)承租人意愿將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。加大對“高進低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風險。

加大公積金支持住房租賃市場發(fā)展力度。鼓勵住房公積金支持住房租賃市場發(fā)展，擴大個人租房提取住房公積金范圍，滿足租房提取住房公積金多元化需求。在風險可控、確保資金安全的前提下，探索使用住房公積金發(fā)放租賃住房項目貸款，增加租賃住房供給。建設住房公積金租賃住房業(yè)務服務平臺，實現(xiàn)信息共享，方便群眾辦理業(yè)務。

4.4 規(guī)范住房租賃當事人行為，保護租賃主體合法權益，形成良好住房租賃制度體系

根據(jù)《民法典》，要加快房屋租賃地方立法，建立住房租賃實名交易、出租住房基本要求、住房租賃合同備案、住房租金價格發(fā)布、住房租賃資金監(jiān)管、住房租賃經(jīng)紀服務規(guī)則、住房租賃執(zhí)法監(jiān)管、授權地方政府在特殊時期采取階段性措施等住房租賃市場監(jiān)管規(guī)制，進一步規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關系，維護租賃當事人的合法權益，形成住房租賃行為規(guī)范、市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分住房租賃制度體系，實現(xiàn)住有所居，努力讓人民群眾的獲得感成色更足、幸福感更可持續(xù)、安全感更有保障。

4.5 探索推動“租購同權”

充分借鑒公產房、企業(yè)產房屋管理的經(jīng)驗，建立以長期租賃關系為基礎的租售同權機制，加快完善長租房政策，以穩(wěn)定、和諧、長期的租賃關系為基礎，明確規(guī)定租賃主體的權利義務，保護各方權益，租賃周期不低于5年不超過20年，推動形成長期穩(wěn)定的租賃關系。進一步探索推動租購同權，使承租人在公共服務上享受同等權利。承租人在本市租賃住房并按規(guī)定辦理登記備案的，按照有關規(guī)定在津享受子女教育、居住證積分、公積金提取、就業(yè)服務、社會保險、公共衛(wèi)生、計劃生育、證照辦理、社區(qū)事務、科技申報、職業(yè)資格評定、評選表彰等本市基本公共服務。

4.6 住房租賃納入政府公共服務內容，實現(xiàn)社會關系平衡

將住房租賃作為政府部門供給公共服務和公共產品范圍。探索將新流入、新就業(yè)大學生、特定行業(yè)職工租房需求列入公共服務內容，作為住房保障的一部分，納入公共財政。加大為社會做出貢獻人群的住房保障力度。

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