以七普數(shù)據(jù)管窺我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展趨勢

金浩然 戚偉

摘要：人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變動直接影響著住房需求。在對六普和七普數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)和預(yù)測了我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展的規(guī)律和趨勢。研究發(fā)現(xiàn)：未來我國新增城鎮(zhèn)住房總需求穩(wěn)中有降，其中新增城鎮(zhèn)家庭帶來的住房需求明顯減少，改善需求占比上升;區(qū)域之間城鎮(zhèn)人口變動冷熱不均，住房發(fā)展分化加劇;人口流動活躍、老齡化、家庭小型化等也對城鎮(zhèn)住房發(fā)展提出新要求。

關(guān)鍵詞：人口普查;城鎮(zhèn)住房發(fā)展;新趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）12-0008-14 收稿日期：2021-11-25

我國每10年一次的人口普查是舉全國之力對基本國情進行的一次重要調(diào)查，為我國人口分析提供了數(shù)據(jù)支撐，也為相關(guān)行業(yè)發(fā)展提供分析依據(jù)。2021年5月，國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國第七次人口普查（以下簡稱“七普”）公報，隨后各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）紛紛發(fā)布了當(dāng)?shù)仄咂盏幕厩闆r。本文通過對比全國及地市級層面的六普、七普數(shù)據(jù)，分析了我國城鎮(zhèn)人口和住房發(fā)展的規(guī)律和趨勢，為未來城鎮(zhèn)住房發(fā)展提供研究支撐。

1 總量趨勢：未來城鎮(zhèn)家庭增速放緩，新增住房需求下降

1.1 過去10年，城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加創(chuàng)造了大量住房需求

根據(jù)六普和七普數(shù)據(jù)，2020年我國城鎮(zhèn)人口有9.02億，較2010年增加了2.36億;2010年城鎮(zhèn)家庭戶均2.85人（未單獨考慮集體戶居民，下同）。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒（2021）》，2020年我國城鎮(zhèn)家庭戶均2.56人。由此推出，2010年和2020年我國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)分別為2.34億戶和3.52億戶，10年間我國城鎮(zhèn)家庭約增加了1.18億戶。

若不考慮農(nóng)民“帶房入城”等情況、按一戶一套假設(shè)，則2010-2020年我國城鎮(zhèn)家庭增加帶來約1.18億套新增住房需求。其中，新增城鎮(zhèn)人口2.36億，大致貢獻了近9000萬套新增住房需求;城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模由2.85人下降至2.56人，大致貢獻了近3000萬套新增住房需求，兩者對新增住房需求的貢獻比例大致為3：1?？梢?，除了城鎮(zhèn)人口本身增長的作用，過去10年家庭小型化對新增住房需求的拉動作用同樣顯著。

1.2 未來新增城鎮(zhèn)住房需求穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)有所調(diào)整

過往研究表明，新增城鎮(zhèn)住房需求主要來自三方面動力：分別是由城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加帶來的新增家庭的住房需求、由存量住房更新被動引致的住房拆除改造需求、因收入水平和居住品質(zhì)要求提高主動帶來的住房改善需求。分析發(fā)現(xiàn)，未來我國新增城鎮(zhèn)住房需求總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢。

其一，未來新增家庭戶數(shù)帶來的住房需求下降。城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加主要由城鎮(zhèn)人口增長以及家庭小型化貢獻。（1）城鎮(zhèn)人口增量方面，隨著我國總?cè)丝谝?guī)模逐漸筑頂，城鎮(zhèn)化率增速放緩，城鎮(zhèn)人口規(guī)模增量不斷下降。根據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030）》預(yù)測，2030年我國城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達到10.1億人，較2020年實際城鎮(zhèn)人口規(guī)模僅增加1.1億人，較該規(guī)劃預(yù)測的2020年城鎮(zhèn)人口規(guī)模增加1.6億人，均明顯低于過去10年實際城鎮(zhèn)人口增量（2.4億）。即使再對其預(yù)測的2030年城鎮(zhèn)人口進行技術(shù)修正，未來10年的增量也極有可能明顯低于過去10年。（2）家庭戶均規(guī)模方面，2020年我國平均每個家庭有2.62人，已與日本 （戶均2.38人，下同）、英國 （2.39人）、韓國（2.50人）和美國（2.54人）等世界上戶均規(guī)模較小的國家水平接近。結(jié)合各國家庭戶均規(guī)模變化規(guī)律，我國家庭小型化仍會繼續(xù)，但難以保持10年間每戶減少0.48人的速度，家庭小型化會明顯減緩。綜合以上兩方面，未來我國城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加速度會明顯放緩，由此帶來的新增住房需求也將有所減少。

其二，未來住房拆除改造需求趨于穩(wěn)定或下降。2015年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)住房中超過85%是在1990年以后建成的，近6成是2000年以后建成的。2015年以后我國城鎮(zhèn)住房仍在大規(guī)模新建，目前我國存量城鎮(zhèn)住房中有7成樓齡較新（不足20年），拆除改造的必要性不強。此外，近年來我國推進了大規(guī)模棚戶區(qū)改造，過去10年改造了超過4600萬套棚戶區(qū)住房，大量有拆除改造需求的老舊住房已完成改造。因此，未來拆除改造帶來的新增住房需求不存在明顯上升的動力，將趨于穩(wěn)定或下降。

其三，未來住房改善需求保持基本穩(wěn)定。住房改善需求主要由居民收入水平和對居住品質(zhì)的要求提高帶來。根據(jù)國際經(jīng)驗，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，人均居住水平總體呈現(xiàn)出對數(shù)形式的增長，沒有明確的“天花板”，但增加幅度會逐漸減小。目前我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積在40平方米左右，相較于典型國家還有一定差距，預(yù)計未來一段時間內(nèi)還會提升。新冠疫情的反復(fù)也讓住房改善需求更加凸顯，高品質(zhì)、低密度、好物業(yè)的住房更加受到青睞。

綜合以上三方面以及我國住房供需體量大的特點，初步判斷未來一段時間內(nèi)我國新增城鎮(zhèn)住房需求總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢，其中新增城鎮(zhèn)家庭帶來的住房需求占比下降，而改善需求占比有所提升。

2 空間分異：區(qū)域之間人口變化冷熱不均，分化加劇

我國幅員遼闊，不同地區(qū)之間人口變化和住房發(fā)展有比較大的差異。2010-2020年間東部和西部地區(qū)人口所占比重分別上升2.15個百分點和0.22個百分點，中部和東北地區(qū)人口所占比重分別下降0.79個百分點和1.20個百分點;廣東、浙江、江蘇、山東、河南5個省份人口增長最多。受限于更準確口徑的數(shù)據(jù)難以獲得，這里對比分析了六普和七普地級市層面的常住人口數(shù)據(jù)，大致反映地區(qū)之間的人口變化特征（嚴格來講，對于城鎮(zhèn)住房的分析，相應(yīng)更為準確的指標應(yīng)當(dāng)是各城市市域或市轄區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模;對于城市住房的分析，更為準確的是各城市城區(qū)人口規(guī)模。但受限于數(shù)據(jù)難以獲得，這里只能采用地級市層面的常住人口數(shù)據(jù)，這一口徑大于傳統(tǒng)對城市的統(tǒng)計范圍，與城市圈等概念有一定重疊，能夠大致反映一個地區(qū)人口的增減情況，有助于推演當(dāng)?shù)匦略龀擎?zhèn)人口帶來的住房需求變化。地級市層面的行政區(qū)界線調(diào)整相對較少，暫未對其進行修正）。研究發(fā)現(xiàn)，我國地級市之間人口冷熱分化愈加明顯，今后住房政策制定和市場研判都需要重點關(guān)注這一趨勢。

2.1 核心城市群和高等級城市是主要熱點區(qū)域

核心城市群和大城市對人口增量貢獻大，這些地區(qū)住房需求最為旺盛。2010-2020年間珠三角、長三角、成渝和京津冀城市群的人口增長量最大，分別達到2182萬、1690萬、695萬和607萬，占全國新增人口的7成左右，是人口增長最旺盛的地區(qū)。分城市看，少數(shù)大城市的人口極化現(xiàn)象更趨凸顯。筆者統(tǒng)計了2010-2020年間人口增長量最大的30個城市，這30個城市都是大城市，除?？冢?020年人口287萬）外，其他29城人口規(guī)模都在400萬以上。30城均位于《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》劃定的城市群內(nèi)。10年間，這30城新增人口總規(guī)模達到7000萬以上，占全國新增人口的100%左右，其他城市的人口總規(guī)模變化不大（有增有減）。而2000-2010年間人口增量前30城共新增6000多萬，占全部新增的85%左右。可見近10年少數(shù)大城市的人口增長明顯提速，對全國人口增長的貢獻有所上升。

人口增量大的城市有明顯的高行政等級傾向。在人口增量最大的30個城市中，有3個直轄市（北京、上海和重慶）和4個副省級城市（深圳、青島、廈門和寧波），此外還有16個省會城市，共占30個城市的8成左右。一些中西部省會受限于基數(shù)低，人口增長量排名不靠前，但增速較高，如拉薩增長了55.1%、銀川增長了43.4%、昆明增長了31.5%、南寧增長了31.3%、烏魯木齊增長了30.3%、蘭州增長了20.6%。中西部地區(qū)省份的省會集聚度明顯上升，部分省會城市在省內(nèi)“一枝獨秀”。如2010-2020年間湖南省人口規(guī)模僅增加1.1%，但長沙市人口增長約300萬，增加了42.6%，省內(nèi)其余人口占比靠前的城市則呈現(xiàn)人口凈流出的狀態(tài)，形成強烈對比。

這些人口增長較多的城市住房供需矛盾最為突出。土地和住房供應(yīng)有限而新增需求蓬勃，房價快速上漲，居民購房壓力持續(xù)增加。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2008-2020年間我國不少城市房價上漲明顯，漲幅大幅超過收入，如深圳、北京和上海二手房均價分別上漲了5.6倍、3.9倍和2.8倍，而同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅分別上漲1.4倍、1.8倍和1.9倍，明顯低于房價漲幅。北京、上海、深圳等地房價收入比超過25，對城市競爭力提升產(chǎn)生不利影響。

隨著產(chǎn)業(yè)在城市群之間轉(zhuǎn)移，交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，預(yù)計核心城市群和高等級城市仍將是我國人口增長最顯著的區(qū)域，這是決定未來城鎮(zhèn)住房發(fā)展格局最核心的背景。對于重點城市群等熱點地區(qū)，仍有大量城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增加帶來的住房需求，以及現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的改善需求，住房建設(shè)存在較大發(fā)展空間。對于內(nèi)陸新增長極、省會城市以及其他衛(wèi)星城市和縣城，如果產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟能夠持續(xù)發(fā)展，人口穩(wěn)定增長，住房發(fā)展也有望獲得較強動力。見表1。

2.2 人口收縮地區(qū)不斷增加，其住房發(fā)展模式亟需探究

2010-2020年間，我國343個地級市中有150個出現(xiàn)人口收縮，占比接近一半，人口共減少4051.4萬;2000-2010年間，收縮地級市僅有92個，人口共減少2222.1萬?？梢姡谌丝诖罅肯蚝诵膮^(qū)域集聚的同時，我國出現(xiàn)了越來越多的人口收縮地區(qū)，對未來我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展提出了新挑戰(zhàn)。從空間分布上，西部、中部、東北的人口收縮地區(qū)數(shù)量最多，分別有54個、47個和33個地級市出現(xiàn)了人口減少。在減少量上，東北地區(qū)最多，為1411.5萬，中部次之，為1219.3萬，西部地區(qū)減少了1161.3萬。

過去各界對人口收縮的認識往往是負面的、貶義的。但實際上，發(fā)展不等于增長，收縮也應(yīng)當(dāng)被視作與增長同樣重要的一種發(fā)展模式，只是兩者面臨的核心問題和發(fā)展機理有所差異。在城市發(fā)展和住房發(fā)展中，這類人口收縮地區(qū)需要解決的不是增量不足的問題，而是人口流失后出現(xiàn)的政府收入下降、城市環(huán)境衰敗、產(chǎn)業(yè)加速下滑，以及由此導(dǎo)致的區(qū)域性房地產(chǎn)市場風(fēng)險、住房品質(zhì)惡化等問題，目前各界對這類地區(qū)住房發(fā)展問題的關(guān)注還十分不夠。

未來隨著七普數(shù)據(jù)的進一步公開，還可以進一步對城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)人口收縮及其住房發(fā)展展開細化研究。

3 結(jié)構(gòu)特征：人口流動活躍、老齡化、家庭小型化等對住房發(fā)展提出新要求

3.1 流動人口規(guī)模超預(yù)期，住房租賃需求旺盛

按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年我國流動人口規(guī)模為2.5億，此后逐年下降，至2019年降至2.4億左右。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年我國流動人口達到3.8億，較2010年增長了69.7%，明顯高于上一年公布的抽樣調(diào)查結(jié)果，說明此前我國流動人口規(guī)模被嚴重低估。其中，我國省內(nèi)流動人口增長相對更多，增加了84.7%;跨省流動人口增加了45.4%。這些流動人口創(chuàng)造了大量住房租賃需求?！吨袊鲃尤丝诎l(fā)展報告（2020）》顯示，我國流動人口中超過2/3住在租賃住房中。其中，進城農(nóng)民工和新就業(yè)大學(xué)生等新市民構(gòu)成流動人口租房的主體。前者的租金承受能力相對有限，租賃需求以“一張床”和“一間房”為主;后者租金承受能力相對較高，租賃需求以“一間房”和“一小套房”為主，都希望在承受范圍內(nèi)“有的租、租的起、租的好”。

2020年我國市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口達到1.2億（這部分人不納入流動人口統(tǒng)計），較2010年增加了192.7%，反映出城市內(nèi)人口流動激增?？紤]到我國城鎮(zhèn)居民的戶口與自有住房大多一一對應(yīng)，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離主要對應(yīng)兩種情況：一是該城鎮(zhèn)家庭在居住地和戶口地均有房產(chǎn)，不是一處，且同在一個市轄區(qū)內(nèi);二是由于孩子上學(xué)地點變動、工作崗位變化等原因，一個家庭擁有自有住房，但目前租房居住。在公共服務(wù)（主要是教育資源）均等化還有待進一步提高、換房成本較高的背景下，大城市中后一種情況的規(guī)模和占比有上升趨勢。這多是一種互換式的租賃需求，在形成租賃需求的同時，一般也會將自有住房對外出租，其租賃需求的階段性和過渡性特征明顯，租金承受能力相對較高。

3.2 老齡化進程加快，對住房適老化的需求增加

近年來，我國人口老齡化速度明顯加快，2020年我國60歲及以上人口達到2.6億，占總?cè)丝诘?8.7%，較2010年上升了5.4個百分點。最近10年我國60歲及以上人口占比增速較上個10年提高了2.5個百分點，目前已是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。

目前我國城鎮(zhèn)住房的適老化水平總體偏低，不少住房本身空間狹小、設(shè)計存在先天不足，適老化改造進展緩慢，難以充分滿足老年人獨立生活的訴求。受獨生子女政策等影響，我國“4-2-1”“8-4-2-1”代際人口配比的家庭明顯增多，傳統(tǒng)主要依靠子女照料的養(yǎng)老方式難以持續(xù)。特別是在大城市，子女生活節(jié)奏快、工作壓力大，難有足夠的時間和精力全身心照護好老人，需要提高住房的適老化水平及獲得相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)的便捷性。當(dāng)然，老年人之間居住需求也有明顯差異，返鄉(xiāng)務(wù)工老人有在老家改善居住條件的需求，進城幫忙照顧小孩的老人有鄰近子女或同住的階段性居住需求，無自理能力的老人需要鄰近專業(yè)的養(yǎng)老照料服務(wù)，部分活力老人還有康養(yǎng)度假的需求?，F(xiàn)階段，應(yīng)當(dāng)抓住解決老年人居住問題的重要窗口期，增加符合各類老人需求的住房產(chǎn)品供給，保證老年人居住的舒適度、安全性。

3.3 少子化對穩(wěn)定房價和加強住房保障提出更高要求

2020年我國出生人口約為1200萬，育齡婦女總和生育率僅為1.3，處于較低生育水平。過去10年，我國曾多次調(diào)整生育政策，從雙獨二孩、單獨二孩到全面二孩，都對增加生育起到積極作用，但這種作用正在逐漸式微，生育政策的效果邊際鈍化，未來生育水平提升空間十分有限，甚至可能出現(xiàn)了快速下滑的勢頭。

生育率下降和少子化受多方面因素影響，包括女性就業(yè)壓力和托幼資源嚴重不足、教育資源配置不均增加了孩子的教育成本、養(yǎng)老負擔(dān)加重要求家庭加大養(yǎng)老資源分配份額等。有學(xué)者和媒體認為高房價是少子化的重要原因。從住房發(fā)展的角度，應(yīng)當(dāng)關(guān)注通過穩(wěn)定房價和加強住房保障降低年輕家庭的生活負擔(dān)，多路徑滿足青年人的居住需求，并積極增加托幼設(shè)施，推動釋放生育潛能，減緩少子化進程，增強社會整體活力。

3.4 家庭小型化對住房產(chǎn)品提出新需求

歷次普查數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶均規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，1982年、1990年、2000年和2010年分別為4.41人、3.96人、3.44人和3.10人，到2020年下降至2.62人，意味著我國一家三口的基本結(jié)構(gòu)開始被打破。家庭小型化主要受我國人口流動日趨頻繁、戶籍制度改革受阻、年輕人不婚不育觀念等因素影響，“空巢老人”和“獨居青年”增多，為住房需求帶來新變化。根據(jù)國外經(jīng)驗，我國家庭小型化趨勢將會持續(xù)，但未來小型化的速度可能放緩。對于住房供應(yīng)端，應(yīng)當(dāng)充分考慮小規(guī)模家庭對住房空間、設(shè)施、配套和物業(yè)服務(wù)等方面的獨特要求，在對存量住房結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，適度增加符合小規(guī)模家庭生活需要的住房供應(yīng)。

4 結(jié)語

本文基于目前已公布的七普資料對我國人口變化進行分析，繼而對未來我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展趨勢進行探討。

一是存量房時代來臨，改善需求占比逐漸提升。未來我國住房需求規(guī)?？傮w呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢，存量房市場和改善需求占比不斷上升，政策制定和市場預(yù)判需要重點關(guān)注這一變化，住房需求的重點從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率在全世界處于較高水平，但不少住房居住品質(zhì)不佳，應(yīng)積極推進老舊小區(qū)改造，實現(xiàn)存量住房在外觀和功能上的改善。此外，我國一直鼓勵“先租后買、先小后大、先舊后新”的梯度住房消費理念。對于有能力、有需求改善居住水平的居民，也應(yīng)當(dāng)支持他們通過購或租更換住房，改善居住條件。這種改善不僅表現(xiàn)在面積的增加，還表現(xiàn)在住房區(qū)位、戶型、社群和相關(guān)服務(wù)等方面匹配度的契合。例如，入住專業(yè)化青年公寓或老年公寓后，居住條件得以改善。

二是城市之間分化加劇，住房發(fā)展特征迥異。當(dāng)前我國人口分化不斷加劇，大量人口流入部分核心城市，同時伴隨著部分城市開始出現(xiàn)人口增長乏力或收縮。結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，預(yù)計這一趨勢還將繼續(xù)。各地應(yīng)當(dāng)因地制宜，尋求符合城市實際、差異化的住房發(fā)展策略。對于流入人口規(guī)模較大的城市，考慮到新流入人口的平均年齡相對低，剛性和改善需求更旺盛，應(yīng)當(dāng)落實好“人-地-房”聯(lián)動機制，適當(dāng)增加住房供應(yīng)規(guī)模，加快住房租賃市場發(fā)展，維護市場穩(wěn)定并做好住房保障;對于有發(fā)展前景但短期內(nèi)人口增速不大的城市，應(yīng)把握好增量空間，避免住房開發(fā)過度超前，帶來供過于求的風(fēng)險;對于收縮型城市，應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，探索利用閑置房屋再造城市吸引力，保持宜居宜業(yè)水平。

三是行業(yè)發(fā)展因“人”而動，充分匹配人的實際需求?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”來獲得“高利潤”的傳統(tǒng)發(fā)展方式已難以持續(xù)，需要尋求新的突破口。房企發(fā)展要順應(yīng)人口變化趨勢，不只追求大規(guī)模，而是在一些細分區(qū)域和領(lǐng)域做更加高品質(zhì)的產(chǎn)品，強化企業(yè)自身的“護城河”“安全墊”。結(jié)合我國人口變化趨勢，可結(jié)合老齡化、少子化等人口轉(zhuǎn)變趨勢，探索在物業(yè)服務(wù)、住房租賃、智能建筑、資產(chǎn)管理等方面的結(jié)構(gòu)性機會，在做好主業(yè)的前提下，走好轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。

四是政策設(shè)計更加突出住房的民生屬性。1998年“房改”后的一段時間，我國住房政策高度重視住房發(fā)展與經(jīng)濟增長的協(xié)同關(guān)系，強調(diào)住房建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻。黨的十八大以來，黨中央準確把握發(fā)展階段新變化，強調(diào)“房住不炒”，把逐步實現(xiàn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置上。住房承載了我國城鎮(zhèn)居民超過70%的財富構(gòu)成，住房不平等容易沉淀為財富不平等，因此制度設(shè)計要更加關(guān)注重塑住房在經(jīng)濟發(fā)展和社會民生中的角色，更強調(diào)住房的民生屬性，著重從保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、完善住房保障體系等多方面入手優(yōu)化住房政策，增進民生福祉。

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