建議全裝修商品房的裝修部分按照套內(nèi)面積計(jì)算

■周媛嬌

改革開放40 年來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平快速發(fā)展，居民消費(fèi)水平不斷提升，房屋產(chǎn)品的供給與居民有效需求結(jié)構(gòu)不匹配的矛盾日益突出。推進(jìn)全裝修商品房供應(yīng)，改變長期以來的“毛坯房”供應(yīng)局面，既是貫徹新發(fā)展理念的具體行動(dòng)，也是減少分散裝修帶來的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染的有效舉措。在今年全國“兩會(huì)”上，碳達(dá)峰、碳中和首次被寫入政府工作報(bào)告，大力發(fā)展星級綠色建筑、超低能耗建筑、近零能耗建筑、零能耗建筑是住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和的主要途徑之一。當(dāng)前，全裝修商品房迎來國家政策、改革驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型升級等多方利好。部分地區(qū)提出了新建商品房裝修交付的目標(biāo)任務(wù)，全裝修商品房占比逐年提升。

一、存在問題

1.裝修價(jià)款計(jì)算方式不合理。

據(jù)了解，全國有相當(dāng)部分城市是按照商品房建筑面積計(jì)算全裝修部分價(jià)款，此類計(jì)算方式不合理，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注和強(qiáng)烈反映。業(yè)主如果購買毛坯房自裝，計(jì)算費(fèi)用如是按商品房的套內(nèi)面積計(jì)算，以建筑面積100 平方計(jì)算，假如公攤為20%，套內(nèi)面積為80 平方米，以每平方1 000 元的標(biāo)準(zhǔn)裝修，業(yè)主只需承擔(dān)8 萬元的裝修支出。但是如果開發(fā)商統(tǒng)一裝修，按建筑面積100 平方米計(jì)算，業(yè)主則要承擔(dān)10 萬元的裝修費(fèi)用。這就意味著業(yè)主多支付了20%的公推面積的裝修費(fèi)用，而公攤部分的建造成本，開發(fā)商已向購買商品房的業(yè)主分?jǐn)?，意味著開發(fā)商兩次向業(yè)主收取了公攤建造費(fèi)用，增加業(yè)主的購房成本。另對于裝修交付價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管存在不力情況，因限房價(jià)項(xiàng)目拿地成本和房價(jià)之間的利潤空間被壓縮，建設(shè)單位通過裝修價(jià)格轉(zhuǎn)接利潤。

2.裝修風(fēng)格不合適造成二次浪費(fèi)。

商品房全裝修交付的本意是為了減少業(yè)主零散自裝帶來的資源、建材浪費(fèi)。但是在實(shí)際房屋銷售中，存在部分項(xiàng)目裝修風(fēng)格不夠多樣、鮮明，智能系統(tǒng)不夠緊跟時(shí)代發(fā)展，設(shè)施布局不夠人性化等問題，不能滿足業(yè)主個(gè)性化的需求，造成部分業(yè)主拆除重新裝修，反而造成二次浪費(fèi)。

3.施工工期較短、質(zhì)量參差不齊。

全裝修商品房項(xiàng)目一般都存在工期短、任務(wù)重的情況，集中施工導(dǎo)致裝修工人嚴(yán)重緊缺，大量尚未接受系統(tǒng)培訓(xùn)的工人臨時(shí)上崗，無法保證裝修質(zhì)量，存在大量如墻面刮瓷不夠平整、瓷磚空鼓、預(yù)留下水口與瓷磚無法對齊、隱蔽工程施工質(zhì)量堪憂、水電管線布置不合理等施工通病，影響裝修品質(zhì)。

二、對策與建議

全裝修商品房屋作為新型事物，應(yīng)當(dāng)不斷摸索其合理的發(fā)展模式，在貫徹新發(fā)展理念、提升房屋建設(shè)品質(zhì)的同時(shí)，優(yōu)化供應(yīng)模式和計(jì)價(jià)方式，讓群眾更好實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”。針對以上問題，提出建議如下：

一是建議采用套內(nèi)面積計(jì)算裝修費(fèi)。目前，在國家層面上沒有明確全裝修價(jià)款的計(jì)價(jià)方式，有的省市（如海南、上海等）采取的是將全裝修價(jià)格直接納入房屋總價(jià)，在合同中不予明確裝修價(jià)款，但是裝修價(jià)款實(shí)際上是按照建筑面積計(jì)算的；有的省市（如南昌、長沙等）雖然采取的是將全裝修價(jià)款與房屋主體毛坯價(jià)格分別明確，但是計(jì)算裝修款實(shí)際上是按照建筑面積。如按照套內(nèi)面積計(jì)算裝修費(fèi)，不再按建筑面積計(jì)算裝修費(fèi)，將使裝修支出更加科學(xué)、更加公平，減輕群眾負(fù)擔(dān)，充分體現(xiàn)“人民至上”的執(zhí)政理念。

二是建議不宜盲目推廣商品房裝修出售，更多比例的毛坯房出售，實(shí)行毛坯房與裝修房并行、提倡提供多種裝修風(fēng)格，保障業(yè)主購房的充分選擇權(quán)。

三是建議強(qiáng)化全裝修商品房監(jiān)管機(jī)制。目前部分省市已經(jīng)出臺(tái)了加強(qiáng)和推動(dòng)全裝修商品房的指導(dǎo)意見，對質(zhì)量監(jiān)督管理、樣板房設(shè)置、房屋銷售管控等方面提出了更高的要求，但是各地做法各有不同，同時(shí)存在著落實(shí)不到位不理想的情況。建議在國家層面上出臺(tái)相關(guān)文件，從土地出讓、設(shè)計(jì)要求、報(bào)建流程、工程施工、銷售管理等方面，進(jìn)一步強(qiáng)化全裝修商品房全生命周期監(jiān)管。

四是建議商品房出售時(shí)，按照套內(nèi)面積計(jì)算，這樣裝修費(fèi)計(jì)算按套內(nèi)面積計(jì)算，也就有了更加充分的依據(jù)。國際通行的房產(chǎn)交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一要求，實(shí)際操作中都普遍使用建筑面積計(jì)價(jià)。2019 年2 月18 日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38 項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，但后續(xù)并未正式出臺(tái)相關(guān)規(guī)范。這涉及如新老不動(dòng)產(chǎn)證銜接、房屋計(jì)價(jià)方式轉(zhuǎn)變、開發(fā)設(shè)計(jì)要求提升等，需要自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等多部門大力配合和推動(dòng)。