廣州舊城微改造全要素評價分析及更新策略研究
—— 以恩寧路（永慶坊）微改造為例

唐源琦 周建威 趙紅紅

0 引言

隨著城市的快速發(fā)展，土地資源愈加緊張，舊城已出現(xiàn)設(shè)施陳舊、建筑性能退化、經(jīng)濟(jì)落后、社會結(jié)構(gòu)失衡等系列問題。2012年《中國國土資源公報》提出“單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降30%”的總目標(biāo)，標(biāo)志著建設(shè)已進(jìn)入了“存量規(guī)劃”時代，需要通過城市更新等手段來促進(jìn)建成區(qū)功能的優(yōu)化、調(diào)整[1]。2014年3月《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》正式發(fā)布，提出“按照改造更新與保護(hù)修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能”。廣州實時推出老舊小區(qū)微改造，著力解決舊城衰退、發(fā)展不平衡不充分等問題，改善舊城人居生活環(huán)境和空間優(yōu)化提升，這也契合黨的十九大提出的提高人民幸福生活指數(shù)的方針。2018年10月24日習(xí)近平總書記視察廣州永慶坊微改造時指出，城市規(guī)劃和建設(shè)要高度突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續(xù)[2]，讓街區(qū)講述自己的故事并給人留下印記。

目前國內(nèi)針對“微改造”評價研究甚少，更多還是在“歷史街區(qū)改造和舊城保護(hù)”評價方面，在“城市更新評價”方面的學(xué)術(shù)研究主要有以下兩類。一、整體上：丁一等以廣州為例，從經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)方面選取指標(biāo)，利用ArcGIS空間分析方法對更新模式綜合效益評價[3]；李建軍等通過85項指標(biāo)對舊住宅區(qū)更新宜居評價體系進(jìn)行評估[4]；王萌等采用多目標(biāo)決策的數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法，對北京市原西城區(qū)舊城改造做出綜合績效評價[5]；盧腸以重慶渝中區(qū)舊城為例，研究更新中多方主體的價值協(xié)同實踐，構(gòu)建以“過程評估”和“價值判斷”為核心的“四位一體”社區(qū)更新評估體系[6]；江暢[7]從社會、經(jīng)濟(jì)、城市物質(zhì)空間和生態(tài)層面構(gòu)建長沙住區(qū)可持續(xù)評價指標(biāo)；鄧堪強(qiáng)[8]通過經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境三個維度的26個影響因子,構(gòu)建城市更新三種模式的可持續(xù)性評價模型。二、專項及研究方法上：王娟等[9]采用因子分析和計量模型，從使用者滿意度視角對城中村的改造效果進(jìn)行評價；楊沛儒[10]從生態(tài)容積率（EAR）的績效評估角度分析更新實踐過程中環(huán)境的碳排放與城市密度增長的關(guān)系；楊倩楠[11]從土地利用與空間環(huán)境、住濟(jì)效益和土地再開發(fā)中的居民培力三方面建立評估框架；呂斌等[12]以北京南鑼街巷地區(qū)為例，以主體在更新實施過程的參與程度、設(shè)計定位及對設(shè)計實施效果的滿意度等進(jìn)行歷史街區(qū)可持續(xù)績效的評估；喻博提出了基于Google Earth和實地調(diào)研相結(jié)合的判定項目實施狀態(tài)的技術(shù)方法對深圳三舊改造做效果評價[13]。

綜上看，國內(nèi)對舊城更新評價的研究一方面是整體性的，主要表現(xiàn)為從社會民生、經(jīng)濟(jì)收入、周邊環(huán)境入手，但是評價多為概述，因子相對較少，深入細(xì)化不足，由此在訪談過程、調(diào)研獲取數(shù)據(jù)中具有一定模糊性，也不能全面、客觀地反映真實的評價效果；另一方面是專項性評價，主要是通過某一類因素在更新中對事件起到的作用影響，但是改造更新本身是復(fù)雜性很高的社會實踐，不同方面對其起著聯(lián)通性的作用，而且某些因子不能完全代表某一個現(xiàn)象的闡述。如此以來，缺少整體性、精確性，直接影響評價的科學(xué)性，故本文建立在相關(guān)眾學(xué)者的研究基礎(chǔ)之上提出微改造“全要素”評價方式，從以上之不足對更新評價體系進(jìn)行補(bǔ)充完善。

1 概述廣州舊城更新的發(fā)展階段及微改造內(nèi)涵

1.1 廣州舊城更新發(fā)展的三個階段

第一，1978—2000年為初步探索階段。1978年全國城市住宅建設(shè)工作會議提出：要充分調(diào)動國家、地方、企業(yè)和個人四方面的積極性，使住房逐漸實現(xiàn)商品化。1995年開始了由地方政府提供土地、基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)商改造城市的實踐，開發(fā)案例荔灣廣場且將其作為當(dāng)時最大的舊改項目典型[14]，《廣州城記》中記載1999年廣州政府宣布禁止開發(fā)商在舊城以大拆大建的方式進(jìn)行改造。本階段受經(jīng)濟(jì)效益驅(qū)動，以實現(xiàn)利益最大化；主要表現(xiàn)為老城“老破舊”的建筑安全環(huán)境，舊城街道環(huán)境和面貌的整改，改造摧毀性加強(qiáng)，模式走向市場化，老城文化肌理和社會關(guān)系遭到破壞。

第二，2000—2014年為“三舊”改造階段。廣州城市發(fā)展強(qiáng)調(diào)從拓展階段邁入優(yōu)化與提升階段，為深入貫徹落實《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008—2020年)》，落實廣州市舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房（以下簡稱“三舊”）改造工作[15]，2009年12月廣州市政府公布《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》；2012年6月發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見》文件，“三舊”改造項目全面展開。本階段由政府包辦實施，以經(jīng)濟(jì)平衡為準(zhǔn)；主要采取整體更新的方式，著重調(diào)整舊城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與“城中村”的改造；如獵德村、琶洲村等，加強(qiáng)規(guī)范化管理，政府、村集體以及開發(fā)商相互合作，“代征、代拍”的方式[14]，這種模式有利于城市空間資源的整體開發(fā)，在一定階段時期對城市空間建設(shè)起到一定助推作用，但是可能導(dǎo)致城市空間格局變化巨大、文脈肌理遭受破壞，帶來新的發(fā)展不平衡問題。

第三，2015年至今為“有機(jī)更新”階段（即微改造階段）。2015年2月28日，廣州市城市更新局掛牌成立，2015年中央城市工作會議提出“加強(qiáng)城市修補(bǔ)，有效推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治”[16]；2016年1月，廣州市公布《廣州市城市更新辦法》及三個配套文件：《廣州市舊村莊更新實施辦法》《廣州市舊廠房更新實施辦法》《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法》，首次著重提出“微改造”。2017年發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)2017年度老舊微改造工作的通知— —穗更新函（2017）162號》，2018年推出實施計劃《廣州市老舊小區(qū)微改造三年（2018—2020）行動計劃》和指導(dǎo)工作流程，并將老舊小區(qū)改造納入2018年全市“十件民生事”。 本階段由政府牽引主導(dǎo)，多元利益協(xié)調(diào)發(fā)展；政府指引提供房屋的經(jīng)營權(quán)，然后公開招商引資，注重漸進(jìn)式更新品質(zhì)的提升，在物質(zhì)空間上呈現(xiàn)出多元化特征[14]，并結(jié)合文脈傳承、文化創(chuàng)新的方式。

1.2 廣州微改造的實施

廣州2000年之前建成的老舊小區(qū)共779個，建筑面積約5180萬平方米，覆蓋約260萬居民的住宅空間，約占全市戶籍人口（840萬）的31%①，更新已經(jīng)到了刻不容緩的階段。廣州市政府2015—2017年耗資2.5億元，推進(jìn)107個老舊小區(qū)微改造項目，涉及用地面積765 hm2，惠及80萬人口②，極大提升了城市宜居度和美觀度，受到居民熱烈歡迎。截至2019年4月，廣州已推進(jìn)687項老舊小區(qū)微改造項目，其中已完工128項，正在實施231項，另有328個正處于規(guī)劃設(shè)計階段。

“微改造”是一種創(chuàng)新更新模式，是與全面改造并重的城市更新方式，彌補(bǔ)了全面大拆大建單一改造模式的不足，注重更新項目的長期效益和可持續(xù)發(fā)展，循序漸進(jìn)地活化提升[17]，傳承街區(qū)文化格局、歷史風(fēng)貌、自然景觀和人文環(huán)境，并與城市發(fā)展相融合。城市更新從“三舊改造”到“微改造”的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)了舊城規(guī)劃思潮的轉(zhuǎn)變，也體現(xiàn)了廣州城市更新走向了更尊重歷史文脈、更強(qiáng)調(diào)以人為本、注重可持續(xù)和諧發(fā)展的軌道上。

2 舊城微改造的評價框架

微改造是涉及社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個層面的復(fù)雜系統(tǒng)，評價指標(biāo)應(yīng)從整體、系統(tǒng)的角度，全面、綜合地反映微改造的總體情況。本文在理論上借鑒歷史街區(qū)的學(xué)術(shù)評價研究，如東南大學(xué)朱光亞教授[18]提出的從“歷史價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值、實用價值、環(huán)境價值”對建筑遺產(chǎn)的評估，石若明[19]的模糊綜合評判模型，李娜[20]的基于AHP分析法建立的歷史文化名城綜合評價模型等，并參考郭海輝[21]提出的“綜合效益”分析模式，借鑒了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中五個方面可持續(xù)效益評價指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)效益、文化效益、環(huán)境效益、社會效益和心理效益[22]。

研究通過專業(yè)認(rèn)識的咨詢評估、建設(shè)管理者的訪談、實地調(diào)研(觀察、問卷、訪談)總結(jié)、對社會公眾意見的采集等，確定了相關(guān)影響因子，然后結(jié)合城市更新的設(shè)計要素，運(yùn)用層次分析法、模糊綜合評價法、因子分析法結(jié)合的方法細(xì)化分類，借鑒特爾斐法確定指標(biāo)權(quán)重，綜合采用定性分析、定量測定判斷的方法（圖1），從社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三大層面進(jìn)行綜合效益評價，構(gòu)建出可持續(xù)的舊城微改造全要素評價體系。

圖1 微改造全要素評價研究方法及工作流程圖Fig.1 research method and work flow chart of micro-reform total factor evaluation

為盡可能保證全面、客觀的評價微改造指數(shù)，采用了加權(quán)平均綜合運(yùn)算法則。首先分為三大類效益，并對每一類效益做評定。以X效益為例，根據(jù)評語的賦值和隸屬度的模糊集合定模糊矩陣X={X1,X2,X3……Xi}，Xi={X1j,X2j,X3j……Xij} (j為三級因素的個數(shù))，每一個Xij都包含一定數(shù)量的要素，然后計算出各個三級指標(biāo)的評定指數(shù)：Xij= DXij·CXij,（DXij為X效益的某要素的調(diào)研打分的平均值，采用5分制，CXij為X效益的某要素的加權(quán)數(shù)值），再計算二級指標(biāo)：Xi= Xij·WXij（WXij表示X效益的三級指標(biāo)的加權(quán)分值），最后計算出一級評價值：PX=X WXi（WXi表示X效益的二級指標(biāo)的加權(quán)分值）。綜合公式如下：

首先計算二級綜合評價指標(biāo)Ri：

然后進(jìn)行雙重加權(quán)，算出一級綜合評價指標(biāo)Pk：

（注意：k為x、y、z,作為區(qū)分三大效益的標(biāo)識別，不具有賦值意義；本評價使用到的雙重加權(quán)是計算法則，其中n、m的數(shù)量值以研究分析的“全要素”框架的類別及數(shù)量為準(zhǔn)）

以此類推，X、Y、Z三類的效益，微改造總效益：P＝PxWX＋PyWY＋PZWZ，（WX、WY、WZ表示三大類效益的不同加權(quán)分值，可根據(jù)不同微改造類型進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格賦值）。下面以廣州恩寧路街區(qū)為研究對象（圖2-4），探尋舊城微改造的全要素評價模型。

圖2 恩寧路現(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)形式圖Fig.2 current architectural structure of Enning Road

圖3 恩寧路建筑保留與更新分區(qū)Fig.3 building reservation and renewal zone of Enning Road

圖4 恩寧路街區(qū)更新規(guī)劃平面圖Fig.4 renewal plan of Enning Road block

3 微改造的全要素梳理及評價

3.1 概況及全要素梳理

3.1.1 恩寧路概況和更新歷程

恩寧路歷史文化街區(qū)位于廣州舊城區(qū)荔灣區(qū)中部，周邊主要有昌華大街、西關(guān)大屋、耀華大街等歷史文化保護(hù)區(qū)；保持著清末民初西關(guān)居住區(qū)的典型風(fēng)貌，有文物建筑如吉祥坊一號民居、八和會館、李小龍祖居等，還分布著具有近代各個階段特色的建筑，例如民國風(fēng)貌建筑、建國初期磚木結(jié)構(gòu)建筑、八十年代中西交融風(fēng)格建筑等，反映著濃郁地道的西關(guān)市井生活，是具有嶺南特色的舊城文化街區(qū)（表1）。

3.1.2 全要素梳理

社會效益包含民生效益和人文效益，民生效益主要是保障公眾城市配套設(shè)施和生活品質(zhì)，社會民生是城市發(fā)展的基礎(chǔ)；人文效益包括歷史文化、社區(qū)人文關(guān)懷及當(dāng)代社會分層問題，其中歷史文化延續(xù)也是城市可持續(xù)發(fā)展的重要標(biāo)志，社區(qū)人文關(guān)懷是社會發(fā)展宗旨[23]。經(jīng)濟(jì)效益的評估能保障更新的合理性和可操作性，從而實現(xiàn)項目的統(tǒng)籌和運(yùn)營，城市的可持續(xù)發(fā)展有賴于舊城經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)升級是可持續(xù)發(fā)展支撐條件。生態(tài)環(huán)境是評價體系的重要因素，是提高全民生活品質(zhì)的重要內(nèi)容，也是城市可持續(xù)發(fā)展的評價指標(biāo)。經(jīng)過調(diào)研及理論綜合分析，本研究梳理出“3層面15大類39小類108個指標(biāo)要素”的微改造全要素評價框架；其中社會效益（包括民生效益、人文效益）含23小類73個指標(biāo)要素，經(jīng)濟(jì)效益含7小類16個指標(biāo)要素，生態(tài)效益含9小類19個指標(biāo)要素[24-26]（圖5）。

3.2 社會效益調(diào)研分析

3.2.1 公共空間

公共空間是居民相互溝通、交流的場所，幫助營造社區(qū)平等是舊城微改造的重點(diǎn)工作，通過空間整治增加綠地和鄰里活動空間，以提高街區(qū)的公共屬性。注重零散空間的整合利用，加強(qiáng)對開放空間的系統(tǒng)規(guī)劃，劃分為三個層次，即街區(qū)面狀開放空間、開放空間走廊和點(diǎn)狀開放空間。

表1 恩寧路更新改造歷史大事紀(jì)進(jìn)程表Tab.1 chronology of historical events in the renovation of Enning Road

3.2.2 建筑形態(tài)及環(huán)境

建筑物質(zhì)環(huán)境不僅是居民生活的載體，更是構(gòu)成街區(qū)環(huán)境界面、體現(xiàn)地域特色文化的重要空間載體。微改造應(yīng)在對街區(qū)建筑環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上，清理周邊的違章建筑，對危舊房進(jìn)行升級置換改造，結(jié)合城市發(fā)展和居民需求調(diào)整部分建筑以實現(xiàn)功能置換和更新，針對不同類型風(fēng)貌建筑，采取差異化的微改造措施。

3.2.3 市政與設(shè)施

市政與公共設(shè)施是維持社區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和保障居民生活質(zhì)量的支撐系統(tǒng)，包括給排水、雨污分流，電力通信，社區(qū)照明，優(yōu)化環(huán)衛(wèi)設(shè)施與管理及為居民生活服務(wù)的公共設(shè)施。根據(jù)調(diào)查，此前基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)水平普遍偏低，市政管網(wǎng)老化、維護(hù)管理不力及設(shè)施配套不足的問題較為普遍。

3.2.4 道路交通

道路交通是城市發(fā)展及居民生活的命脈，道路交通環(huán)境在很大程度上能代表居民室外生活的品質(zhì)。完善好公共交通及配套設(shè)施系統(tǒng)，營造安全的、便利慢行系統(tǒng)（步行友好、騎行友好），建立可達(dá)性較高的交通體系非常必要。在生活性道路方面，塑造以人為本的尺度空間，規(guī)劃好行人、非機(jī)動車的路徑與銜接，增加行人滯留人性化、具有活力的空間,適當(dāng)增加停車設(shè)施等。

3.2.5 人文環(huán)境

第一，風(fēng)貌的完整性，即對歷史片區(qū)和具有典型特征的建筑群的整體風(fēng)貌形態(tài)進(jìn)行保護(hù)控制，增強(qiáng)人對該風(fēng)貌街區(qū)完整性的體驗感知；第二，歷史的延續(xù)性，即每一個城市歷史街區(qū)、歷史建筑物、風(fēng)貌形態(tài)都是不同時期政治、經(jīng)濟(jì)、文化的產(chǎn)物，保護(hù)舊城各時代產(chǎn)物是保證其歷史文化傳承的重要手段；第三，生活真實性，即城市街區(qū)最重要的職能是承擔(dān)著社會功能，居民每天的工作和生活是舊城重要的組成部分，是沉淀社會文化的核心要素[22]。

3.2.6 人文關(guān)懷

一方面從人的行為、心理出發(fā)，關(guān)注目標(biāo)使用者的心理及行為、精神健康和生活的幸福感，使街區(qū)空間格局支持人的活動，為空間帶來活力，積極促進(jìn)鄰里交往活動；另一方面，微改造應(yīng)建立群眾參與的機(jī)制，鼓勵公眾自主參與，營造居民社區(qū)歸屬感，努力創(chuàng)建共享的生活品質(zhì)社區(qū)。注包括產(chǎn)業(yè)狀況、相關(guān)資源的配備與利用及相關(guān)政策三個方面，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、社會服務(wù)環(huán)境等使間接利于投資的環(huán)境得到優(yōu)化，為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)收益，是經(jīng)濟(jì)效益的源泉。

3.3.2 政府經(jīng)濟(jì)效益

生產(chǎn)總值及財政收入，簡言之就是近期微改造為舊城帶來的政府稅收收入。要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，不僅要關(guān)注稅收經(jīng)濟(jì)增長的數(shù)量，也要注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和持續(xù)性。

3.3.3 投資運(yùn)營商收益

一方面是整體項目分析，從項目總投資預(yù)算、應(yīng)補(bǔ)地價測算、銷售及經(jīng)營稅金和成本、項目建設(shè)周期、項目投資回收期、綜合

3.2.7 社會空間分層

整體環(huán)境及圈層影響，恩寧路多條騎樓街區(qū)外來移民主要從事小商品貿(mào)易及務(wù)工，久而久之形成了社會階層分割的現(xiàn)象，加劇了城市中的空間隔離。因此需要努力緩解新舊老少思想差異問題、市民就業(yè)與居住空同的需求矛盾問題，落實保障貧困與低收入住區(qū)等問題，優(yōu)化城市街區(qū)社會功能性空間特性[27]。

3.3 經(jīng)濟(jì)效益調(diào)研分析

3.3.1 投資環(huán)境優(yōu)化

投資環(huán)境的優(yōu)化是一個宏觀的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。微改造主要關(guān)經(jīng)濟(jì)效益分析等方面綜合評價經(jīng)濟(jì)效益。另一方面是個體商戶層面，即商戶預(yù)期成本投入和收入及社會消費(fèi)品零售總額（從大眾消費(fèi)的角度來衡量舊城改造所帶來的經(jīng)濟(jì)效益）。

圖5 微改造全要素評價框架體系圖（3層面15大類39小類108要素）Fig.5 framework system diagram of micro transformation total factor evaluation (three levels, 15 categories, 39 categories, 108 elements)

3.3.4 市民經(jīng)濟(jì)收益

一方面，就業(yè)數(shù)量的增加從就業(yè)和市場需求等方面反映出舊城改造的社會效益，另一方面體現(xiàn)在個體商戶的成本收入狀況及居民收入和工資增幅情況。

3.4 生態(tài)效益調(diào)研分析

3.4.1 生態(tài)系統(tǒng)

協(xié)調(diào)城市街區(qū)建設(shè)與城市生態(tài)的關(guān)系，重視街區(qū)的林地植被、大面積草地、河湖濕地等保護(hù),改善街區(qū)生態(tài)質(zhì)量[22]。從地理生態(tài)格局（自然群落結(jié)構(gòu)、生物多樣性）和健康環(huán)境（空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、水環(huán)境）等方面進(jìn)行分析，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和城市空間環(huán)境對城市街區(qū)更新改造將起到很大的推動作用，提升城市競爭力，舊城小片區(qū)改造一般和景觀效應(yīng)一同規(guī)劃設(shè)計。

3.4.2 景觀效應(yīng)

在微改造設(shè)計中關(guān)注街區(qū)景觀美學(xué)等問題，建設(shè)生態(tài)廊道、減少綠地碎片化。結(jié)合交通流線和視覺體驗設(shè)計綠地系統(tǒng)，結(jié)合休閑設(shè)置各層次的綠化，營造較好的綠視率，提高舊城的景觀品質(zhì)。統(tǒng)計改造街區(qū)綠化覆蓋率、園林綠地面積、人均公共綠地面積等。

3.4.3 資源集約

針對舊城的土地和空間等有限資源，采用集約、復(fù)合型利用方式，提升利用效率和效益。

3.4.4 環(huán)保節(jié)能

環(huán)保節(jié)能方面包含健康環(huán)保的建筑材料使用情況、太陽能生物能等可再生能源的使用情況、水資源的循環(huán)高效使用情況、廢棄物分類回收及處理等情況，盡量整體實現(xiàn)材料和能源的最大化循環(huán)利用[27]，例如“公交優(yōu)先”策略，生態(tài)出行等，從而實現(xiàn)城市街區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

3.5 總體評價

3.5.1 恩寧路街區(qū)微改造評價

通過恩寧路微改造全要素調(diào)研數(shù)據(jù)加權(quán)計算（圖6）和全要素分類的詳細(xì)滿意度數(shù)據(jù)統(tǒng)計，恩寧路街區(qū)微改造綜合效益3.832分，分類社會效益4.116分、經(jīng)濟(jì)效益3.523分、生態(tài)效益3.842分。整體呈現(xiàn)較高的效益分值，是一個以人為本的、關(guān)注文化傳承的街區(qū)微改造活化項目，與社會反響具有一致性。目前經(jīng)濟(jì)效益方面的反饋評價分值偏低，社會效益和生態(tài)效益明顯高于經(jīng)濟(jì)效益?？傮w來說，恩寧路的更新改造可謂是政府、專家、市民、社會企業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)十多年的磨合[28]，摸索出的“文化創(chuàng)新＋制度創(chuàng)新＋管理創(chuàng)新”融合的舊城文化街區(qū)更新模式，其中永慶坊片區(qū)更是獲得社會一致好評，成為全國改造示范項目。

不足之處為：第一，永慶坊微改造過程被大眾過于關(guān)注，在后期一定程度上造成學(xué)者和政府干預(yù)性偏強(qiáng)，“烏托邦”式的愿景+“拔苗助長”式的引資，在完成后風(fēng)光一段時間之后，必然缺少足夠的市場活力和源動力，故然需要社會的持續(xù)“協(xié)助”；第二，在改造策劃實踐中，對社區(qū)持續(xù)發(fā)展、居民后續(xù)的環(huán)保節(jié)能和心理的認(rèn)同分析存在不足，即對城市的遠(yuǎn)期發(fā)展關(guān)注和居民內(nèi)在幸福感的建設(shè)不足。

圖6 恩寧路微改造全要素調(diào)研數(shù)據(jù)加權(quán)計算矩陣圖Fig.6 weighted calculation matrix of all factor survey data of Enning Road micro transformation

3.5.2 實施難點(diǎn)及經(jīng)驗總結(jié)

首先，舊城更新存在著初始投資金大、回收周期漫長等劣勢，單項目進(jìn)展會影響片區(qū)乃至全市城市更新計劃的順利執(zhí)行。第二，廣州實踐工作表明，在規(guī)劃、建設(shè)、消防驗收等方面的現(xiàn)有規(guī)范強(qiáng)制性條約中，部分缺少靈活性和彈性管理，制約著改造的創(chuàng)新方式；要在規(guī)范管理上創(chuàng)新，以改造試點(diǎn)工作模式，探索適應(yīng)當(dāng)下城市更新再利用的相關(guān)規(guī)范制度，促進(jìn)舊城微改造工作的可操作性和科學(xué)性。第三，改造的多方主體難以協(xié)調(diào)，歷史沉積的問題過多，利益牽扯方較多。微改造和市民切身利益相關(guān)，不同地方的遺留社會問題的復(fù)雜性不一樣，難點(diǎn)不完全一致，故需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r制定有針對性的微改造方案。第四，城市建設(shè)發(fā)展快，可借鑒的經(jīng)驗不足，以前更新主要在“大事件”推動下，以提升城市形象為目標(biāo)，并沒有真正關(guān)注街區(qū)的人文環(huán)境，也沒有實現(xiàn)街區(qū)資源的重新規(guī)劃分配。第五，建成效益評價雖然反映了決策在實施后的效果，但是不能完全避免改造的問題，可以引入“改造前評價”“改造中實施評價”作為補(bǔ)充，為舊城微改造的決策提供及時的參考依據(jù)。

4 舊城更新實施建議及策略

通過微改造全要素評價分析的梳理，總結(jié)出理念層面、方法及管理層面的“三觀四性”策略建議，以幫助舊城更新改造實現(xiàn)科學(xué)的引導(dǎo)管控及實施（圖7）。

4.1 理念層面

4.1.1 社會方面：落實“以人為本”的核心價值觀，從物質(zhì)和文化需求出發(fā)

人本發(fā)展觀：首先從人的行為、心理關(guān)懷，研究建筑空間布局與城市環(huán)境品質(zhì)之間的關(guān)系，提升居民生活質(zhì)量，努力改善住房生活條件、構(gòu)建鄰里和睦、增強(qiáng)其對社區(qū)的歸屬感；其次，以微改造為契機(jī)完善對舊城弱勢群體社會救助、福利、優(yōu)撫安置等多方面的保障體系，促進(jìn)社會資源的公平合理再分配[29]；最后，兼顧人文和歷史文化等效益，基于老街區(qū)歷史文化遺產(chǎn)的完整性、延續(xù)性和真實性，營造社會多元化群體融合的環(huán)境，賦予文化新的時代意義，實現(xiàn)空間新的生產(chǎn)與文化傳承。

圖7 舊城更新改造的“三觀”“四性”策略及目標(biāo)分析圖Fig.7 “three views” and “four natures” strategies and target analysis of old city renewal and reconstruction

4.1.2 經(jīng)濟(jì)方面：注重物質(zhì)文明基礎(chǔ)建設(shè)，提升經(jīng)濟(jì)活力

和諧發(fā)展觀：和諧發(fā)展觀是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會和人的全面同步發(fā)展，舊城更新是以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推動文化和社會的建設(shè)。從經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境、政府收益、投資商收益及市民經(jīng)濟(jì)等多方利益綜合考慮，通過經(jīng)濟(jì)政策的助力，統(tǒng)籌業(yè)態(tài)的發(fā)展、改善舊城經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。政府?dāng)[脫“土地經(jīng)濟(jì)”的完全依賴，升級產(chǎn)業(yè)，以文化業(yè)態(tài)引入人流活力，落實長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃，最終實現(xiàn)舊城的“自我生長”發(fā)展。

4.1.3 生態(tài)方面：落實可持續(xù)理念，建設(shè)生態(tài)宜居之城

生態(tài)可持續(xù)發(fā)展觀：自然是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),必須把堅持以人為本與生態(tài)自然觀結(jié)合起來。保護(hù)好舊城原有水系及自然生態(tài)格局，凸顯傳統(tǒng)格局的街區(qū)生態(tài)景觀，增加舊城公共綠化面積，提升景觀美學(xué)的宜人設(shè)計，提倡低碳環(huán)保的生活理念，喚醒人們對自然的關(guān)懷，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)[30]。

4.2 方法及管理層面

4.2.1 整體全局統(tǒng)籌，協(xié)作一致（生態(tài)+社會）

有機(jī)完整性：微改造是整體統(tǒng)籌、一體化設(shè)計模式。舊城的更新改造應(yīng)站在城市發(fā)展的戰(zhàn)略高度，根據(jù)城市職能或者區(qū)域定位，為微改造社區(qū)提出更科學(xué)的目標(biāo)及定位，從而實現(xiàn)新舊城之間優(yōu)勢互補(bǔ)。舊城微改造應(yīng)鼓勵投資管理者整合資源、協(xié)作實施，以促進(jìn)功能有機(jī)性、形態(tài)完整性和可持續(xù)性，形成適應(yīng)城市整體發(fā)展具有戰(zhàn)略眼光的舊城發(fā)展模式。

4.2.2 經(jīng)濟(jì)+社會上：模式創(chuàng)新，實現(xiàn)多元發(fā)展（經(jīng)濟(jì)+社會）

時代多元性：第一，由政府包攬向多元合作模式轉(zhuǎn)變，政府角色轉(zhuǎn)為平臺搭建者、項目引導(dǎo)者、監(jiān)管或者合作方；資金方面由依托企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)為多渠道化，例如成立城市更新基金管理組織等推進(jìn)舊城改造。第二，產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新，在業(yè)態(tài)管理上創(chuàng)新，出臺扶持政策，促進(jìn)“騰籠換鳥”業(yè)態(tài)升級，將文化滲入業(yè)態(tài)，打造地域特色品牌，提高全球競爭力。

4.2.3 完善機(jī)制，突破創(chuàng)新（社會）

科學(xué)性：第一，完善公眾參與機(jī)制，從長遠(yuǎn)角度要實現(xiàn)居民自治；社區(qū)微改造直接關(guān)系居民福祉，從改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計到運(yùn)營管理都要落實民主協(xié)商，充分反映人們的需求，真正實現(xiàn)建設(shè)“自己”的社區(qū)。第二，完善項目評估機(jī)制，實現(xiàn)由“藍(lán)圖式規(guī)劃”向“漸進(jìn)式過程式規(guī)劃”的轉(zhuǎn)變。設(shè)立微改造項目評估機(jī)制，明確評估項目、評估標(biāo)準(zhǔn)和評估分值，并及時反饋項目。第三，鼓勵制度創(chuàng)新的機(jī)制，激活舊城文化效應(yīng)。針對舊城歷史街區(qū)，國土需要適應(yīng)發(fā)展的土地細(xì)分、合并以及出讓制度；在規(guī)劃層面，開發(fā)權(quán)需要被賦予創(chuàng)新許可，審查制度也亟待突破，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化的微改造建設(shè)管理模式[31]。

4.2.4 “精細(xì)化＋智慧化”策略，繡出街區(qū)締造幸福（社會）

品質(zhì)高效性：探索舊城的精細(xì)化與智慧化結(jié)合的改造模式，實現(xiàn)街區(qū)整體升級[29]。第一，對設(shè)施進(jìn)行智能化改造，通過智能技術(shù)手段為社區(qū)提供安全保障、智行協(xié)助，提供更便利的生活。第二，以城市經(jīng)營為理念、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為導(dǎo)向，在街區(qū)設(shè)計中更要從微處著手，強(qiáng)調(diào)精細(xì)“繡”的功夫，實現(xiàn)舊城生產(chǎn)、生活同步精致化。

5 結(jié)語

本文的微改造全要素評價主要從以下三個方面對更新評價體系作出了完善。第一，借鑒可持續(xù)評估綜合體系以“全要素整體觀”在完整性方面對目前城市更新的偏宏觀物質(zhì)空間指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)進(jìn)行補(bǔ)充深化，強(qiáng)調(diào)集綜合性和多維度于一體的評價，有助于后續(xù)學(xué)者研究的系統(tǒng)性，避免碎片化采集信息和分析，也促進(jìn)舊城微改造的實施。第二，全要素的評價框架能體現(xiàn)“綜合辯證性”思想，在深入要素分析的過程中能展現(xiàn)不同的因子之間的相互關(guān)系，評價過程主要通過多層因子關(guān)系量化，這種關(guān)系正是復(fù)雜事物的背后聯(lián)系，有助于處理好新與舊、物質(zhì)與精神、經(jīng)濟(jì)與文化的多維度協(xié)調(diào)關(guān)系。第三，全要素評價方法引入了社區(qū)研究“人的心理”核心概念和可持續(xù)評價研究中“環(huán)保節(jié)能”的概念，并建立相關(guān)因子，努力建立與居民生活及社會貼合的“實用”評價框架。

本文是對全要素評價體系的初探，相關(guān)學(xué)者可從如下兩方面進(jìn)行深入研究。第一，漸進(jìn)式“動態(tài)性”、績效監(jiān)控反饋評價方面。第二，存量空間發(fā)展趨勢下，探索以人為核心，“多元協(xié)作、互利共建”的微改造模式，改善舊城人居環(huán)境，重塑舊城活力，締造幸福城市。

注釋：

①詳見廣州市人民政府. 學(xué)習(xí)《習(xí)近平談治國理政》第二卷心得體會.[EB/OL] (2018-05). http://www.gz.gov.cn/gzsfyjsjg/xxsjd/201805/1a48e34a1fdd47 8a894cb56d16e15a6c.shtml.

②詳見劉茜. 廣州“微改造”：提升城市品質(zhì)守住歷史的“根”[N]. 南方日報，2018-01-10(AA3).