長沙市養(yǎng)老地產投資環(huán)境分析

李佩瑾 陳曉梅

（湖南財政經(jīng)濟學院 湖南 長沙410205）

近十年， 我國60 歲以上的老年人口數(shù)量由1.53 億增長到2.48 億，龐大的老年人口使政府和家庭的壓力都日趨增大，如何養(yǎng)老成為社會熱點問題。在這樣的現(xiàn)實情況下，養(yǎng)老地產應運而生，給人們提供了一種新的可供選擇的養(yǎng)老模式。養(yǎng)老地產是養(yǎng)老與房地產開發(fā)模式的一種結合， 是老齡化背景下催生的一個行業(yè)， 除了一般房地產行業(yè)所具有的滿足人們居住生活的基本要求外， 還需要有特別的一些方面來符合老年人在養(yǎng)老與地產這一方面的市場需求，是“房地產+”的一個復合型的行業(yè)。 由于我國的養(yǎng)老地產目前仍處于初步探索和發(fā)展階段，運營的模式、管理模式和具體的盈利模式都還沒有成熟， 于是大多數(shù)企業(yè)家對于養(yǎng)老地產市場存在著觀望的態(tài)度， 養(yǎng)老地產投資環(huán)境好壞成為養(yǎng)老地產是否適合本地區(qū)發(fā)展的關鍵因素。

一、長沙市養(yǎng)老地產投資環(huán)境現(xiàn)狀

長沙是湖南省省會，是長江中游地區(qū)重要的中心城市。歷史悠久，是首批國家歷史文化名城，被譽為“星城”。 長沙市土地總面積11819 平方千米，常住總人口839.45 萬人，被包圍在成渝城群、長江城市群和珠三角城市群中，經(jīng)濟優(yōu)勢明顯。 2019 年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值11574.22 億元，比2018 年增長8.1%。第一、二、三產業(yè)分別拉動GDP 增長0.1、3.5、4.5 個百分點，三次產業(yè)對GDP 增長的貢獻率分別為1.2%、43.6%、55.2%。

根據(jù)《2019 年長沙人口老齡化情況調查報告》，長沙進入老齡化社會后，總人口年均增長約1.2%，老年人口年均增長3.5%，老年人口漲幅是總人口漲幅的近3 倍。同時，老年人口結構由低齡化（60-69 歲）向中高齡（70 歲以上）轉變。 在全市122 萬老年人口中，純空巢老年人口達62.5 萬，其中12.5 萬是獨居老人；完全失能老年人2.87 萬；部分失能老年人17 萬；城市“三無”老人（無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人）0.66 萬；農村五保老人2.86 萬；重點老年優(yōu)撫對象3.67 萬；失獨老人0.25 萬。

養(yǎng)老機構的飽和與否直接涉及養(yǎng)老地產的發(fā)展， 養(yǎng)老機構飽和，養(yǎng)老地產的發(fā)展前景就小，面臨困境相對較多，發(fā)展會比較緩慢。反之，則養(yǎng)老地產有更大的發(fā)展機率。目前長沙的養(yǎng)老產業(yè)尚處于初級階段，主要在衣食、居住和醫(yī)療保健方面為老年人提供低層次的服務。 長沙的養(yǎng)老地產主要有思雅嘉園、 康乃馨、樂齡國際等大約179 個養(yǎng)老機構，涉及“五院”（養(yǎng)老院、敬老院、福利院、療養(yǎng)院、護理院） +老年公寓和其他類型。 其中養(yǎng)老公寓有23 個。 2020 年，長沙養(yǎng)老機構床位數(shù)的需求量在5.6 萬張左右， 缺口超過3 萬張； 全市養(yǎng)老機構中內設醫(yī)務室的只占60%，取得醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)的僅30%，獲得定點醫(yī)保單位的約6%，護理型、醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老機構十分短缺。

綜上， 長沙市的養(yǎng)老服務暫時不能滿足目前老年人對養(yǎng)老的要求，且養(yǎng)老服務水平與嚴峻的老齡化趨勢不匹配，發(fā)展速度也處于落后階段。因此，集“養(yǎng)生、休閑、醫(yī)療”等功能于一體的復合型養(yǎng)老地產有較大發(fā)展空間。

二、養(yǎng)老地產投資環(huán)境影響因素分析評價

（一）評價指標選取

投資環(huán)境指影響或制約一個國家或地區(qū)投資活動的各種外部條件的總稱。 養(yǎng)老地產主要是為了實現(xiàn)“養(yǎng)老”和“房地產”的綜合效益最大化，結合養(yǎng)老地產客戶針對性強、需求獨特性、產業(yè)涉及產業(yè)鏈廣等特點， 養(yǎng)老投資環(huán)境和房地產投資環(huán)境都會對養(yǎng)老地產投資環(huán)境產生影響。 總結養(yǎng)老地產投資環(huán)境影響因素主要包括：自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、政策環(huán)境及相關行業(yè)發(fā)展。結合養(yǎng)老地產和投資環(huán)境的特點，在科學性和可操作性下，從自然、經(jīng)濟、社會、人口環(huán)境及其他相關因素方面選取17項指標作為養(yǎng)老地產投資環(huán)境評價指標。

圖1 養(yǎng)老地產投資環(huán)境評價指標

（二）指標權重確定

在養(yǎng)老地產投資環(huán)境體系的基礎上， 對專家咨詢問卷得到的權重判斷矩陣進行分析處理， 得到養(yǎng)老地產投資環(huán)境評價指標體系。

表1 養(yǎng)老地產投資環(huán)境評價指標體系

（三）評價過程及結果分析

選取長沙以及周邊的省會城市貴陽、 南昌和杭州為樣本城市，根據(jù)可量化的養(yǎng)老地產投資環(huán)境影響因素，選取空氣質量、宜居競爭力、自然景觀（旅游人數(shù)反映）、就業(yè)人員年平均工資、地區(qū)生產總值、居民可支配收入、房地產開發(fā)投資額、年末就業(yè)人數(shù)、60 歲以上人口比例、基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)、可持續(xù)競爭力、人口密度、醫(yī)療衛(wèi)生機構數(shù)、財政收入、衛(wèi)生機構床位數(shù)、金融機構存款、保險業(yè)年收入這17 項指標，通過層次分析法分析這些指標對養(yǎng)老地產投資環(huán)境的綜合評價作用對樣本城市進行排名。 由于影響?zhàn)B老地產投資環(huán)境的因素指標存在地域差異性且各評價指標的性質不同，通常具有不同的量綱和數(shù)量級，因此需要進行數(shù)據(jù)化處理，消除量綱對數(shù)據(jù)的影響。 當樣本改變時，此方法仍能保持相對穩(wěn)定性。 標準化公式如下。

經(jīng)過標準化后的數(shù)據(jù)如下：

表2 樣本城市各項指標數(shù)據(jù)一覽表

經(jīng)過標準化數(shù)據(jù)處理， 得到四個城市的養(yǎng)老地產投資環(huán)境評價結果排名。

表3 樣本城市養(yǎng)老地產投資環(huán)境評價結果

通過分析可得，長沙養(yǎng)老地產相對其他三市更具優(yōu)勢，主要是由于經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?、房價相對較低、適宜性強以及地方政府相關政策的力度大等原因。由此我們可知，在進行養(yǎng)老地產可行性研究的過程中，絕不能避重就輕只考慮經(jīng)濟因素，養(yǎng)老地產的重點在“養(yǎng)老”上，要一切以人為本出發(fā)，結合實際，探索適應本地發(fā)展的養(yǎng)老地產模式，為養(yǎng)老問題解決提供新路徑。

三、長沙市養(yǎng)老地產發(fā)展建議

通過評價可知，長沙市具有較好的養(yǎng)老地產投資環(huán)境，但由于目前存在的一些問題導致長沙市的養(yǎng)老地產發(fā)展情況并沒有達到預期。其一是相關政策執(zhí)行不到位。長沙市目前關于養(yǎng)老服務的管理相關法律法規(guī)主要是針對整個養(yǎng)老市場，缺乏精確性。從2015 年起至今，只是試行了幾個方案，并沒有頒布正式的法律和行政文件來對長沙市的養(yǎng)老地產市場進行精確定位， 養(yǎng)老地產一直在養(yǎng)老行業(yè)中夾縫生存，缺少相關優(yōu)惠政策的扶持。其二是養(yǎng)老地產投資門檻高、回報周期長。養(yǎng)老地產是房地產的衍生行業(yè)，房地產業(yè)的投資回報期一般都要7～10 年，且年投資回報率不超過10%，且養(yǎng)老地產還需要考慮養(yǎng)老范疇，投資門檻和回報周期相對單純的房地產業(yè)要求只會更高。 其三是傳統(tǒng)養(yǎng)老思想觀念依舊占據(jù)主導地位。中國是“家本位”的社會，老年人都是居家養(yǎng)老為主， 大部分人從來沒有想過依靠養(yǎng)老地產來解決自己的養(yǎng)老。 雖然隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，已經(jīng)有一部分人向“個人本位”發(fā)展，但經(jīng)過相關走訪和相關新聞調查發(fā)現(xiàn)，大部分人是持忽略態(tài)度，覺得是與自己無關的東西，養(yǎng)老觀念的改變迫在眉睫。 針對以上問題，現(xiàn)提出以下相關建議：

（一）保障養(yǎng)老服務設施用地供應

一直以來，養(yǎng)老設施用地范圍不明確、成本高、回收期長等問題導致一些開發(fā)商不愿意涉足養(yǎng)老地產領域。 2013 年北京市國土局第一次在全年供地計劃里單獨列項養(yǎng)老設施用地； 深圳市出臺的新政中也打破養(yǎng)老用地政策限制， 以辦公用地基準地價標準的30%測算，推出經(jīng)營性養(yǎng)老設施用地。 2019 年，自然資源部出臺《關于加強規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務發(fā)展的指導意見》，明確養(yǎng)老服務設施用地范圍，確定其土地用途為社會福利用地，最高使用年限為50 年。 地方政府應當在國土空間規(guī)劃編制過程中合理規(guī)劃安排養(yǎng)老設施用地，合理定價，保障供應，解決發(fā)展養(yǎng)老地產的用地問題。

（二）鼓勵社會資本進入養(yǎng)老行業(yè)

房地產行業(yè)是一個需要大量資金投入、 回收期長且關聯(lián)性強的行業(yè)。 養(yǎng)老地產作為“房地產+”要求只會更高，所以對投資者來說是一個不可忽視的大挑戰(zhàn)。 從之前的養(yǎng)老地產項目中發(fā)現(xiàn)，資金鏈斷裂成為眾多養(yǎng)老地產項目夭折的主要原因，只單純依靠國家財政收入來發(fā)展養(yǎng)老行為是很難解決日益嚴重的老齡化問題的。在此基礎上，政府要采取措施鼓勵更多的社會資本進入養(yǎng)老地產行業(yè)， 在財政金融方面也應當給予養(yǎng)老地產項目更多的支持，可在合適范圍內降低養(yǎng)老地產的貸款利率，延長還款期限，一定程度下減輕養(yǎng)老地產面臨的資金鏈問題。鼓勵多方位資本對養(yǎng)老行業(yè)的共同推進，一方面減輕財政養(yǎng)老負擔，一方面更能激發(fā)養(yǎng)老行業(yè)活力。

（三）采取全方位、多層次的方式鼓勵養(yǎng)老思想觀念的轉變

供給和需求是投資不得不考慮的問題， 投資者必須看到需求的不能滿足和供給的短缺才會萌生投資的想法， 看到項目的可營利性才會增加投資。 目前的情況是大多數(shù)人對養(yǎng)老地產投觀望態(tài)度，不僅是投資者，政府和老年人也是持觀望態(tài)度。 究其根本原因，還是受中國傳統(tǒng)文化的影響，老年人還是希望能家庭養(yǎng)老，但現(xiàn)實情況是家庭小型化、家庭功能弱化以及空巢化、少子化都給養(yǎng)老服務增加了難度， 所以老年人養(yǎng)老觀念的引導十分重要。老年人對于新事物的接受能力相對青年人比較弱，在養(yǎng)老觀念的轉變中不能采取青年人的方式， 應該采用老年人能接受的方式， 例如抓住廣場舞的時間宣傳比硬廣來得成本低、有效； 戲劇比短視頻更易被接受； 微信比微博更能在老年人間傳播，且文案必須是老年人的風格；基層組織比人民政府更好開展宣傳教育工作。 此外，我們容易先入為主地以為給予父母生活照料就是盡到了自己的贍養(yǎng)義務， 總是習慣性忽略父母對我們也存在依賴，也需要去陪伴，也需要有充足的內心世界。 養(yǎng)老地產或者是其他的養(yǎng)老方式也是從生活的照料為起點， 附加精神方面。因此，改變養(yǎng)老觀念，主要是從兩個方面出發(fā)，一是讓老年接受新的養(yǎng)老方式。二是讓年輕人重新認識定位父母的角色。社會良好的養(yǎng)老風尚，離不開全社會的共同努力，結合多種手段，采取全方位多層次滲透的方式促進養(yǎng)老思想觀念的轉變。

結束語：

根據(jù)中國青年報的調查顯示，89.3%的青年關注養(yǎng)老問題，父母如何安頓， 自己的老年生活何去何從是不可避免的兩大問題。養(yǎng)老地產相比傳統(tǒng)的養(yǎng)老形式，除了能滿足老年人的物質需求外，也可以更好地豐富老年人的精神世界，讓老年人不只是活著，而是以自己想要的方式過好老年生活。 通過研究發(fā)現(xiàn)，長沙市的養(yǎng)老地產投資是極具潛力的， 但目前的發(fā)展還處于初級不完善階段，或多或少在一些方面存在問題有待解決。我們需要在今后的發(fā)展過程中，完善與之相關的法律行政法規(guī)，鼓勵社會資本參與養(yǎng)老行業(yè)，并向老年人宣傳新的養(yǎng)老觀念，進一步促進養(yǎng)老地產的健康發(fā)展。