城鎮(zhèn)居民住房支付能力測度方法研究綜述

摘 要：近十年來，我國房價如脫韁野馬迅速飛漲，從居民需求角度來看，居住有其屋是我們一直以來追求的目標(biāo)。因此，研究城鎮(zhèn)居民住房可支付能力具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。目前，國際國內(nèi)學(xué)者對居民住房支付能力測度提出了不同研究思路和方法，本文對這些思路和方法進行研究綜述。

一、引言

住房是重要的民生問題，也是一直以來持續(xù)受到不斷關(guān)注的社會熱點話題。近十年來，隨著城市化進程不斷加快，我國各大城市房價迅速上漲，“房奴”成為如今多數(shù)“打工人”的新標(biāo)簽。雖然政府提出了一系列“房住不炒”相關(guān)政策，但收效甚微。住房支出依舊是多數(shù)家庭每月最大占比支出。居民住房支付能力一方面反映了居民現(xiàn)實生活情況，另一方面則可以在很大程度上影響流動人口的遷移方向1，因此具備一定的現(xiàn)實意義。同時發(fā)展和完善居民支付能力測度方法體系也有著豐富的理論意義。本文將居民住房支付能力的測度方法大致分為兩類：即基本方法和復(fù)合方法。

二、基本方法

結(jié)合上述對住房支付能力的定義，目前住房支付能力測度主要有以下三種基本方法：

（一）比例法

比例法一般利用住房消費支出與家庭收入之間的比例關(guān)系來對住房可支付性進行評價，即明確了家庭應(yīng)該為住房成本投入的最大比例標(biāo)準(zhǔn)2，具體指標(biāo)反映在房價收入比、租金收入比等，是最常用的評判住房可支付能力的方法。相當(dāng)多的研究用房價收入比或租金收入比來討論居民住房的支付能力。

（二）剩余收入法

剩余收入法用收入減去非住房必要支出的差額，即剩余收入，表示住房可支付性大小，如果家庭可支配收入在支付了非住房必需品消費后仍然能滿足住房支出，則認(rèn)為該家庭具有住房可支付能力。

用剩余收入法測度住房可支付能力，需要考慮非住房必要支出和住房支出兩大關(guān)鍵指標(biāo)。就關(guān)鍵指標(biāo)的確認(rèn)而言，李進濤（2011）在計算居民最低非住房消費標(biāo)準(zhǔn)時，采用擴展線性支出系統(tǒng)法（ELES），將各類消費品的支出看成是可支配收入的函數(shù)，運用計量模型測算居民維持最基本生存的支出標(biāo)準(zhǔn)3。在此基礎(chǔ)之上，唐琳（2019）提出不同收入人群之間的最低非住房消費是存在一定差異的，并用不同收入人群恩格爾系數(shù)的倒數(shù)來反映這種差異4。另有學(xué)者根據(jù)研究對象和研究目的的不同，選取不同指標(biāo)作為非住房消費支出。施建剛（2015）用家庭全部消費性支出與居住支出的差額來反映非住房必要支出5。Matt Padley（2019）以保障性公共住房為研究對象，用最低收入標(biāo)準(zhǔn)作為非住房消費標(biāo)準(zhǔn)6。在確認(rèn)住房支出方面，夏剛（2009）將住房成本分為使用成本和貨幣成本，并論證了住房支付研究采用貨幣成本更加具備合理性。住房的貨幣成本包括住房支出和居住支出兩部分，住房支出指抵押貸款每月還貸額或每月租金支出，而居住支出指的是水、電、燃氣費用、物業(yè)管理費、財產(chǎn)稅、財產(chǎn)保險費用等7。但在實際應(yīng)用中，由于居住支出占住房成本比重較小，因此往往用住房支出作為住房成本。

（三）住房可支付性指數(shù)

在剩余收入法的基礎(chǔ)上，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會提出了住房可支付性指數(shù)（HAI）這一概念，其計算公示為：

住房可支付性指數(shù)綜合考慮了居民購房的實際情況，即貸款形式購房，可支付性體現(xiàn)在家庭可用于住房消費的上限金額與每月還貸額的比值，若該比值大于或等于1，則說明該家庭具備住房支付能力;若該比值小于1，則反之。住房可支付性指數(shù)本身也是基于剩余收入的思想，但該方法忽略了在購房過程中的首付能力。在實際操作中，住房消費上限比例的確定難度較大，如洪濤（2013）用收入扣除食品支出的剩余收入占總收入的比例作為住房消費上限比例，卻忽略了教育、醫(yī)療、交通成本等因素的影響，從而高估了住房消費上限比例8。

三、復(fù)合方法

上述基本方法均是從需求的角度對居民住房支付能力進行分析，學(xué)者周仁（2010）將剩余收入法與不匹配性方法相結(jié)合，用特定收入群體可以支付的住宅數(shù)量比例與該群體家庭數(shù)量的比例，來反映住房市場供應(yīng)和特定群體需求的不匹配程度9。該方法綜合考慮了需求和供給兩個方面對住房支付能力的影響，考慮到了不同收入群體能支付的不同住宅類型，缺點是僅能從宏觀角度來反映某一地區(qū)住房供應(yīng)和居民需求的匹配程度。

另有學(xué)者將比例法和剩余收入法相結(jié)合，如王雪峰（2013）將家庭在維持其認(rèn)可的最低非住房消費支出后，所能負擔(dān)得起的市場最高房屋總價與其家庭可支配收入的倍數(shù)定義為住房可負擔(dān)倍數(shù)，當(dāng)住房總價和居民家庭可支配收入的比值小于住房可負擔(dān)倍數(shù)時，則說明居民能夠負擔(dān)得起住房10。學(xué)者吳冠岑（2019）基于前景理論和VIKOR模型，構(gòu)建住房可支付性綜合評價模型，將房價收入比、租金收入比指標(biāo)和剩余收入法指標(biāo)作為綜合評價模型中的住房可支付指標(biāo)，對我國35個大中城市的住房可支付性進行分析11，該模型的優(yōu)點在于可以比較三種不同指標(biāo)的結(jié)果差異，從而更全面地反映出各城市居民的住房可支付性，缺點為并未彌補上述三種指標(biāo)在應(yīng)用上的缺陷。

近年來，部分學(xué)者著眼于研究住房可支付能力的空間分布特征。如先基于剩余收入法測出居民住房的最大支付能力，再運用Arc GIS軟件的空間插值和核密度估算模型，綜合考慮居民支付能力和不同區(qū)位住房實際價格，從而得出居民可支付住房的空間分布情況4。該方法可以直觀地體現(xiàn)出不同收入居民能夠負擔(dān)的起的住房區(qū)位范圍，從而為政府制定住房政策提供參考，也可以從側(cè)面反映不同收入群體居民的城市空間居住分布情況。

四、總結(jié)與展望

當(dāng)前國內(nèi)學(xué)者們對住房支付能力的定義往往基于自己的研究對象和研究目的，但總體來說，均是從比例法或剩余收入的思想為出發(fā)點。就測度方法而言，比例法、剩余收入法和住房可支付性指數(shù)各有優(yōu)劣。前者更適合應(yīng)用于比較研究，從整體角度來衡量不同地區(qū)房價收入比或租金收入比的差異。而剩余收入法和住房可支付性指數(shù)的應(yīng)用面更廣，不僅適用于宏觀層面各城市不同收入人群的研究，也可用于研究具備不同社會特征居民的住房消費偏好。就復(fù)合方法而言，學(xué)者們基于基礎(chǔ)方法，提出新的研究思路或研究角度，或?qū)⒒痉椒ㄈ诤暇幹菩碌淖》恐Ц赌芰υu價指數(shù)，但這些復(fù)合方法并沒有消除基本方法的根本缺陷，從而在一定程度上高估或低估了居民的住房支付能力。

未來對居民住房支付能力的研究，不應(yīng)僅局限在視角創(chuàng)新方面，而應(yīng)更多地從居民住房實際情況出發(fā)，探討科學(xué)合理的關(guān)鍵指標(biāo)確定方式，側(cè)重微觀視角，從而測度不同社會特征人群的實際住房支付能力，以填補此處國內(nèi)研究的空白。

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作者簡介：

蘇偉琦，女，1996.04，吉林，碩士研究生，同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院。

（同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院? 200092）