加快供給側改革助推房地產去庫存

付尊嚴

摘 要：在經濟下行壓力進一步加大的背景下，房地產業(yè)橫跨消費與投資兩大領域，其發(fā)展對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用。目前中央高層密集關注房地產業(yè)，2015年11月10日，在中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態(tài)要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。同年11月11日，國務院常務會議上李克強總理指出要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。房地產去庫存，己經成為國家“供給側改革”的重要組成部分，被列入2016年重點工作。

關鍵詞：供給側改革；房地產；去庫存

一、當前房地產市場現(xiàn)狀

根據國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據顯示，截至2015年11月，我國商品房待售面積為6.96億平方米，較上月增加1004萬平方米，比2014年增加了近1億平方米，創(chuàng)下了史上最高水平。這里提到的商品房待售面積還只是顯性庫存，并未將大批在建項目和立項未動工項目計算進去，如果將這些也考慮進去的話，我國房地產庫存量之高不言而喻。中國社科院最新發(fā)布的《中國住房報告（2015-2016）》顯示，截至2015年底，我國商品房總庫存預計為39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，至少需要23個月去消化；期房庫存約35.7億平方米，需要4-5年的時間進行消化。2016年初，我國多個地區(qū)打響房地產去庫存攻堅戰(zhàn)，推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當成去庫存有力支撐[1]。但效果卻不甚理想，仍未扭轉庫存高企現(xiàn)狀，再次證明高庫存的嚴峻性。

加之中國房地產市場兼具普通商品市場及特殊商品市場運行的雙重特征，即同時具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。

二、當前房地產庫存高企的原因

政府當前推行的信貸杠桿、購置稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼等措施，形式上都未超出刺激消費需求側范圍，在改善房地產供給側方面著力不多，去庫存效果自然難以達到預期效果。而目前我國房地產高庫存的根本原因就是房地產市場長期以來的“供需錯配”。具體原因有四個：一是開發(fā)商和購房者的投資、購買行為，很大程度上依據政府價格信號進行；二是房地產催發(fā)的土地財政的驅動，使地方政府追求土地收益最大化；三是與我國資源要素市場化改革滯后相關，房地產的兩大資源供給——土地和金融都來源于政府；四是與現(xiàn)階段不同城市的資源、產業(yè)發(fā)展的分化及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關[2]。這也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的根源。顯然，僅寄希望刺激消費側來解決去庫存問題，只能是治標不治本之舉。因此，當前房地產去庫存，當務之急是既要在刺激消費側用力，更要在供給側用力，推出系列改善房地產供給側過硬的長效機制。

三、加快供給側改革的重點

從當前形勢看，加快房地產業(yè)供給側改革，應重點抓好以下幾個方面：

第一，合理規(guī)劃住宅用地，限制土地供應。房地產的高庫存雖然受到市場大環(huán)境的嚴重影響，但也存在土地供應過于集中、規(guī)模過大、住宅用地規(guī)劃布局不合理等問題。對此，地方政府應主動控制土地供應，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應，嚴格加強對城市房地產開發(fā)用地管理，各級國土部門切實履行職責，制定房地產開發(fā)規(guī)劃。同時，建立對房地產開發(fā)用地上級政府和上級人大共同監(jiān)督機制，抑制下級政府房地產用地審批權力過大和失控問題[3]。對已批出去的土地，要引導企業(yè)調整土地用途；對正在開發(fā)建設的項目，允許企業(yè)根據市場的情況調整開發(fā)節(jié)奏和戶型結構。

第二，減稅降費，降低房地產業(yè)成本。目前，國家出臺政策降低了除一線城市和部分二線城市之外其他城市的房地產契稅、營業(yè)稅征收比例，降低了交易成本。但房產稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產相關稅收，在整體稅收收入中仍占到30%。開發(fā)商受制于拿地成本及稅費支出，造成產品價格下降空間有限。因此，減稅降費成為供給側改革的第一要務。政府要加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過度依賴，減稅降費，提升地產企業(yè)促銷去庫存的積極性。目前，已有部分城市出臺政策，降低房地產企業(yè)的相關稅費，獲得了良好的市場反響。

第三，扶持優(yōu)質企業(yè)，滿足市場新需求。一邊是傳統(tǒng)房地產市場去庫存的壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細分化，對品質地產的新興需求缺少有效供給。供給側改革并非是忽視消費者的需求，而是根據真實需求創(chuàng)造有效供給?；谶@一現(xiàn)狀，政府應加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產開發(fā)模式，引導企業(yè)加大對綠色節(jié)能、智能化、住宅產業(yè)化產品的研發(fā)投入，提升供給側的產品制造、升級能力[4]。政府制定適宜的產業(yè)政策，鼓勵房地產企業(yè)服務升級，良性兼并，從而在產品創(chuàng)新、服務升級的基礎上創(chuàng)造、引領并滿足房地產市場的新需求，高效高質去庫存。

第四，加快城鎮(zhèn)化進程，改革戶籍制度。截至2015年，我國城鎮(zhèn)化率達到56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達到了7.7億，但按戶籍人口計算，城鎮(zhèn)化率比這一數(shù)字低約17個百分點。城鎮(zhèn)化進程的不斷加快無疑會激發(fā)住房消費需求，有助于化解庫存。眾所周知，中國目前的戶口政策大大限制了勞動力的流動，而供給側改革的一個重點就是要讓生產要素充分流動，打破限制要素流動的障礙。實施戶籍制度改革要堅持“區(qū)別情況、分類指導”的原則，即由各地根據中央的總體要求和政策安排，因地制宜地實行差別化落戶政策[5]。

總之，房地產去庫存是一場攻堅戰(zhàn)，解決庫存高企問題需要從社會、政府、企業(yè)多方面著手，既要有政策支持，也需要思想的轉變，只有這樣，才能夠真正實現(xiàn)房地產業(yè)的安全軟著陸。

（作者單位：湖南省委黨校研究中心（決策咨詢中心））

參考文獻：

[1] 莫開偉.房地產去庫存 關鍵要抓好供給側[N].中國企業(yè)報，2016-01-12（02）

[2] [4]搜狐新聞網.全力推進房地產供給側改革 才能更好的去庫存.2016-03-12 http：//mt.sohu.com/20160312/n440198743.shtml

[3] 范唯.我國房地產市場現(xiàn)狀、問題以及供給側改革重點.[J].理論研討，2016（09）.223

[5] 新華網.中央政治局通過戶籍改革方案 不搞指標分配.2014-07-02http：//news.xinhuanet.com/yzyd/house/20140702/c_1111412338.htm